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1、- 1 -房地產(chǎn)全程手冊房地產(chǎn)全程手冊一、營銷策劃概念與實質(zhì)一、營銷策劃概念與實質(zhì)日本策劃專家和田創(chuàng)對策劃的定義是：策劃是通過實踐活動獲取更佳成果的智能，或智能創(chuàng)造行為。也就是在對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準確地分析并有效地運用各種經(jīng)營資源的基礎上，對一定時間內(nèi)的企業(yè)營銷活動的行為、實施方案與具體措施進行設計和計劃。營銷策劃以綜合運用市場營銷學及相關理論為基礎，以市場調(diào)研為前提，從市場競爭的需要出發(fā)，以科學地配置企業(yè)可運用的資源為手段，目的就是制定切實可行的營銷方案并組織實施，以實現(xiàn)預定的營銷目標。在策劃的過程中，創(chuàng)意是靈魂。策劃具有指導功能、整合（通過動態(tài)的綜合使之完整）功能指導功能、整合（通過動態(tài)2、的綜合使之完整）功能 、實戰(zhàn)功能、實戰(zhàn)功能 、避險功能、避險功能 。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃概念二、房地產(chǎn)全程營銷策劃概念計劃經(jīng)濟時代，我們只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設一直是學習前蘇聯(lián)模式，按照居住區(qū)、住宅小區(qū)、住宅組團的方式進行設計，而且住宅的建設標準由政府統(tǒng)一制定，誰也不能超標準，甚至是出幾套標準圖，大家全按標準圖進行建設，千樓一面。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展，隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，過去按標準圖建設的住宅已根本不可能滿足全社會不同階層的居住要求，“房地產(chǎn)市場”應運而生，房地產(chǎn)作為產(chǎn)品的概念也迅速被人們所接受，但概念3、被接受并不意味著產(chǎn)品被消費者認可。市場經(jīng)濟的發(fā)展與生活水平的迅速提高，使消費者對居住條件的需求層次與時俱進，同時也促使了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。西安房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展十分迅速，各房地產(chǎn)公司之間競爭異常激烈，加上非房地產(chǎn)企業(yè)攜巨資不斷進入房地產(chǎn)業(yè)成為新的競爭者，西安房地產(chǎn)業(yè)的競爭將日趨白熱化，整合與被整合將是必須面對的現(xiàn)實。以西安市為例，目前已注冊的房地產(chǎn)公司約 500 家，待注冊的房地產(chǎn)公司約 100 家，有項目的房地產(chǎn)公司約 300 家左右，在眾多擁有項目的開發(fā)商中，有品牌、有規(guī)模、有知名度的只有 4、5 家，而有開發(fā)運作經(jīng)驗的開發(fā)商不超過 10%。因為各種“契機”進入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商大多是“無業(yè)績”開發(fā)商，“涉市”不深，經(jīng)驗不足，即使有開發(fā)運作經(jīng)驗的開發(fā)商，其駕馭項目的能力也參差不齊，在市場經(jīng)濟機制下，持有“有錢就能蓋房”觀念的開發(fā)商在市場上逐漸沒有了立足之地，需要借助專業(yè)服務機構以