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1、商業(yè)地產(chǎn)項目前期開發(fā)調(diào)研定位策劃 2 一、缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例 二、商業(yè)項目定位前的市場調(diào)查 三、市場研究報告應該反映的內(nèi)容 四、商業(yè)項目的定位內(nèi)容與定位依據(jù) 目 錄 3 科學的開發(fā)流程 專業(yè)的市場調(diào)查 準確的市場定位 契合定位的建筑物業(yè)功能 現(xiàn)代化的景觀氛圍營造 商業(yè)專才的招商經(jīng)營實操 商業(yè)項目成功開發(fā)的幾大要素 4 一、缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例 5 憑過往經(jīng)驗定位，收獲失敗的苦果! 1、上海老城隍廟豫城時尚案例 6 開發(fā)歷程 2005年11月，嘉沃投資購買上海城隍廟廣場置業(yè)有限公司100%股權(quán)。 2002年，復星集團上海城隍廟廣場置業(yè)有限公司的城隍廟廣場（廟前廣場）項目動工。 202、08年4月28日，更名為“豫龍坊”開業(yè)，由上海凱龍瑞投資有限公司營運管理。 因凱龍瑞招商失敗2009年轉(zhuǎn)由盈石資產(chǎn)管理有限公司接管。 2010年8月4日，更名為“豫城時尚”重新開業(yè)。 45% 2% 37% 16% 檔次分析 國際二線 國內(nèi)一線 國內(nèi)二線 非品牌 豫城時尚案例 主題定位：“古城隍與新摩登”相結(jié)合 7 豫城時尚案例 8 建筑形態(tài)與經(jīng)營主題不相關(guān)！ 豫城時尚案例 9 時尚定位缺乏周邊環(huán)境氛圍的支撐。 東 西 南 北 豫城時尚案例 10 客群構(gòu)成比例 旅游客 常住消費客 對區(qū)位環(huán)境缺少時尚認知！ 時尚定位缺乏消費習慣認同度。 豫城時尚案例 上海市民及旅游客對豫園商城的深刻印象是“四大金3、剛”： 1. 小商品 2. 小吃 3. 黃金 4. 工藝品古玩 11 2、上海仲盛世界商城 12 上海仲盛世界商城坐擁閔行莘莊區(qū)域核心地段，經(jīng)營卻始終不溫不火，失敗的建筑規(guī)劃是一大重要原因。 昏暗的地面材質(zhì) 2、地下通道出入口設置失誤，流失區(qū)域交通樞紐豐富客群資源 3、商場主要出入口設置失敗，主力店的人流沒有實現(xiàn)共享 1、建筑物缺乏商業(yè)元素，外立面與內(nèi)飾難以有效吸引人氣 商場入口側(cè) 地下通道入口側(cè) 商場入口 家樂福入口 呆板的外立面 上海仲盛世界商城案例 13 上海仲盛世界商城坐擁閔行莘莊區(qū)域核心地段，經(jīng)營卻始終不溫不火，失敗的建筑規(guī)劃是一大重要原因。 5、冗長的內(nèi)街使消費者產(chǎn)生疲勞感，同時造成商業(yè)死角 6、為提高租金而強行增加小面積店鋪，導致商業(yè)死角的增加 4、繁雜中庭的非對稱格局，人為地使動線復雜化 過多的小面積店鋪 冗長的內(nèi)街 過大的中庭 樓層平面圖 大中庭 小中庭 小中庭 小中庭