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1、房地產(chǎn)開發(fā)流程與政府管理第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)組合資源的內(nèi)容這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等多方面。 開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說包括以下8個步驟。 一、房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序?qū)ふ彝顿Y機會初步可行性研究詳細(xì)可行性研究土地使用權(quán)的談判規(guī)劃設(shè)計與方案報批簽署合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)程序說明：房地產(chǎn)開發(fā)的程序劃分并不2、是一成不變的，在某些情況下各程序可能要交替進行。比如，如果開發(fā)項目在建設(shè)或建設(shè)中就預(yù)售或預(yù)租給職業(yè)投資者或使用的話，則市場營銷工作就會在第7個或第8個程序之前進行。目前國內(nèi)的開發(fā)商都是以預(yù)售的形式提前開始收回投資，降低經(jīng)營風(fēng)險。1.投資機會選擇在這一階段，開發(fā)商憑經(jīng)驗和對未來的預(yù)測做粗略的初步判斷，對于一些明顯無市場需要、無開發(fā)價值的項目予以篩除，對于其余項目則保持與土地供應(yīng)商進一步接觸的機會。2.初步可行性研究 大型投資項目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之間，先進3、行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。 初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結(jié)論，初步判明項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性研究。3.土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)有償出讓：是指政府將國家所有的土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和土地使用金后，供土地使用權(quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營。土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：（一）招標(biāo)；（二）拍賣；（三）協(xié)議； 3.規(guī)劃設(shè)計與方案報批規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)區(qū)域內(nèi)的空間布置計劃。規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。進行規(guī)劃設(shè)計應(yīng)遵循以下原則：u應(yīng)符合城市總體規(guī)劃確定的開發(fā)地點使用性質(zhì)與建設(shè)規(guī)模；u應(yīng)符合種植性詳細(xì)規(guī)劃確定的該地點建筑容積率、建筑高度、人口密度等要求；u應(yīng)符合國家和本地區(qū)頒布的公建配套定額指標(biāo)；u應(yīng)考慮用戶對環(huán)境及單體設(shè)計的要求；開發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)上動手腳的案例一