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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法得稅處理辦法講解講解 第一章 總則第二章 收入的稅務(wù)處理第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)第四章 計(jì)稅成本的核算第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)第六章 附則 國(guó)家稅務(wù)總局所得稅管理司 何道成2009.3.28 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法講解講解 第一章 總 則4一、國(guó)稅31號(hào)文的出臺(tái)背景 -房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn) 導(dǎo)致： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 從而導(dǎo)致： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能依法及時(shí)申報(bào) 繳納企業(yè)所得稅。 5一、房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 偽造或高估成本2、 多列預(yù)提費(fèi)用-多預(yù)提配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 混淆成本對(duì)象界限-隨意分配共同性成本 開(kāi)具假發(fā)票-假票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、 真票假業(yè)務(wù) 6一、房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤(rùn) 利用不同企業(yè)之間稅負(fù)不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。比如通過(guò)關(guān)聯(lián)關(guān)系、核定征收等方式將利潤(rùn)轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié)、原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。7一、房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 稅收征管難度大 稅收制度不完善-導(dǎo)致查出問(wèn)題沒(méi)有處理依據(jù) 地方政府干預(yù)過(guò)多-導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰8一、房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管過(guò)程中存在的上述問(wèn)題,國(guó)家稅務(wù)總局最近幾年相繼下發(fā)了兩個(gè)文件3、： -2003年度下發(fā)了國(guó)稅發(fā)200383號(hào)文； -2006年度,國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì)200383號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善,下發(fā)了國(guó)稅發(fā)200631號(hào)文； -2009年度，總局將再次下發(fā)新的國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文9二、新31號(hào)文的執(zhí)行范圍（一）包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從 事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)10三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn) 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案 開(kāi)始投入使用 取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工11四、外資企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn) 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)(142號(hào)文) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日； 者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； 辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日。 上述3個(gè)時(shí)點(diǎn)之較早者為房地產(chǎn)實(shí)際銷售的開(kāi)始之日。12五、關(guān)于房開(kāi)企業(yè)稅前扣除的管理 開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐