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1、房地產(chǎn)開發(fā)流程及納稅檢查重點(diǎn)分析* 企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整。土地的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價(jià)出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。* 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市2、政工程、辦公樓、職工住宅等。代建工程的開發(fā) 經(jīng)營的特點(diǎn)1.開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性、合法性2.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性3.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大 4.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大*房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程1.項(xiàng)目設(shè)想及可行性研究2.項(xiàng)目立項(xiàng)及企業(yè)審批3.項(xiàng)目規(guī)劃 4.土地使用權(quán)取得5.征地、拆遷6.工程建設(shè)7.房地產(chǎn)經(jīng)營8.物業(yè)管理*房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù) 房地產(chǎn)企業(yè)在交易市場參加竟標(biāo)、竟拍、竟牌，取得中標(biāo)通知書后，即進(jìn)入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場成立以前，房地產(chǎn)企業(yè)辦理各項(xiàng)審批程序非常煩瑣復(fù)雜。實(shí)行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對簡單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲(chǔ)備中心代為辦理。 中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)自行辦理的3、手續(xù)涉及十幾個(gè)政府部門，但最主要的是計(jì)劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。 前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)項(xiàng)目開工許可證*取得計(jì)劃部門審批意見： 根據(jù)中標(biāo)通知書、履約保證書，向市發(fā)改委提交項(xiàng)目意見書，取得審批意見； 提交項(xiàng)目可性行研究報(bào)告，取得建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃書。 主要取得兩證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得規(guī)劃部門審批意見：*取得土地部門意見： 取得建設(shè)用地許可證后，向土地儲(chǔ)備中心繳清土地價(jià)款，到國土資源與房屋局辦理國有土地使用證。取得建設(shè)主管部門意見： 建設(shè)項(xiàng)目開工許可證*土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓，一般采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2002年7月1