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1、1 錦州寶地龍棲灣項(xiàng)目整體定位與開發(fā)策略 2 世聯(lián)工作階段劃分本次匯報(bào)的主要內(nèi)容為項(xiàng)世聯(lián)工作階段劃分本次匯報(bào)的主要內(nèi)容為項(xiàng)目整體定位及開發(fā)策略研究 目整體定位及開發(fā)策略研究 工作工作 成果成果 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值研究 項(xiàng)目市場(chǎng)、客戶目標(biāo)分析 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 整體規(guī)劃方案指標(biāo)及功能分區(qū)建議 第一階段 項(xiàng)目整體定位和開發(fā)策略 第一階段 項(xiàng)目整體定位和開發(fā)策略 第二階段 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略 第二階段 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略 待定 項(xiàng)目整體定位與開發(fā)策略 項(xiàng)目啟動(dòng)期營(yíng)銷策略總綱 03.25 04.29（中期匯報(bào)） 時(shí)間待定 3 開發(fā)目標(biāo)安全啟動(dòng)，高價(jià)值實(shí)現(xiàn) 開發(fā)目標(biāo)安全啟動(dòng)，高價(jià)值實(shí)現(xiàn) 項(xiàng) 2、目 開 項(xiàng) 目 開 發(fā) 發(fā) 目 標(biāo) 目 標(biāo) 安全 啟動(dòng) 高價(jià)值實(shí)現(xiàn) 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)9個(gè)億的邊際利潤(rùn) 年內(nèi)實(shí)現(xiàn)9個(gè)億的邊際利潤(rùn) 邊際利潤(rùn)=銷售回款造價(jià) 目前已通過團(tuán)購(gòu)?fù)瓿?個(gè)億完成4個(gè)億的邊際利潤(rùn) 仍需要市場(chǎng)化解決5個(gè)億5個(gè)億的邊際利潤(rùn)，假設(shè)均價(jià)4000元/，造價(jià)2000元/，則需要實(shí)現(xiàn)實(shí)際的銷售回款10個(gè)億銷售回款10個(gè)億，而目前白沙灣區(qū)域非自住項(xiàng)目年實(shí)現(xiàn)銷售額14個(gè)億14個(gè)億，即本項(xiàng)目單盤需在半年半年時(shí)間內(nèi)完成白沙灣整個(gè)區(qū)域全年的70% 全年的70% 10個(gè)億的要求僅是表象要求，以100余萬可售面積，均價(jià)4000元/計(jì)算是很容易實(shí)現(xiàn)的，10個(gè)億的要求實(shí)質(zhì)是整盤價(jià)值最大化整盤價(jià)值最大化的要求 整盤13、0個(gè)億的稅后總利潤(rùn) 整盤10個(gè)億的稅后總利潤(rùn) 世世聯(lián)解讀聯(lián)解讀 分析參考系 問題定性 整盤開發(fā)過程中的階段性問題 整盤開發(fā)的方向性問題 區(qū)域發(fā)展的大勢(shì)所趨 市場(chǎng)現(xiàn)狀 4 第一章 、夢(mèng)想起航 第一章 、夢(mèng)想起航 心有多大 舞臺(tái)就有多大 5 地塊資源價(jià)值盤點(diǎn) 地塊資源價(jià)值盤點(diǎn) 屬性關(guān)鍵詞屬性關(guān)鍵詞 解讀解讀 海 海資源是現(xiàn)階段客戶對(duì)度假的主要認(rèn)知 全國(guó)的海岸線已經(jīng)形成了各具特色的區(qū)域 1.6的綜合容積率 項(xiàng)目的容積率可以做出面積較大的低密度產(chǎn)品區(qū)域；高低混搭的意向 低密度物業(yè)具有稀缺性是居住理想的升級(jí)； 城市 錦州未來的城市副中心 快速交通 龍棲灣大道 濱海公路 核心價(jià)值，決定項(xiàng)目輻射的強(qiáng)度 決定項(xiàng)目輻射的范圍 6 全球60%的人口居住在海岸線10公里之內(nèi)，中國(guó)只有45%居住在沿海城市。 到2020年，世界34的人口將居住在沿海地區(qū)。我國(guó)東部沿海地區(qū)占14.2%的國(guó)土面積，卻分布有44.74%