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1、1流花湖項(xiàng)目策劃方案流花湖項(xiàng)目策劃方案2目目 錄錄p第一部分 項(xiàng)目與區(qū)域解析3p第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析18p第三部分 流花湖區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研43p第四部分 前期產(chǎn)品定位檢討63p第五部分 競(jìng)爭(zhēng)及參考市場(chǎng)簡(jiǎn)析72p第六部分 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃82p第七部分 市場(chǎng)定位87p第八部分 總體發(fā)展建議119p第九部分 啟動(dòng)開發(fā)建議1233第一部分第一部分 項(xiàng)目與區(qū)域解析項(xiàng)目與區(qū)域解析41.1.1.1. 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：38,358總建筑面積：約142,438住宅面積：約111,289地下面積：約22,230 園林面積：約14,390綠化率:37.5%容積率：3.7密度：19.4%2、5幼兒園小學(xué)球場(chǎng)肉菜市場(chǎng)公廁居委會(huì)老年活動(dòng)中心會(huì)所泳池垃圾壓縮站公建及配套設(shè)施：公建及配套設(shè)施：p教育1,500 （幼兒園）p商業(yè)服務(wù)1,000 （T5棟首二層：肉菜市場(chǎng)）p公共設(shè)施215 （T5棟首層公廁；T6-T7棟首層：居委會(huì)、老年活動(dòng)中心）p垃圾壓縮站100 （T4棟北側(cè)）p會(huì)所554 （T3、T4棟之間）61.2.1.2. 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位p本地塊位于廣州市老城區(qū)荔灣區(qū)與越秀區(qū)交界處，地屬荔灣區(qū)北部。本地塊71.3.1.3. 地塊四至地塊四至p地塊形狀不規(guī)整，東臨陳崗路，南接規(guī)劃路、流花中學(xué)，西聯(lián)站前路，北接流花路小學(xué)。本地塊本地塊8東邊景觀：東邊景觀：p本項(xiàng)目以東是陳崗路，路寬153、M。 地塊對(duì)面主要是多層住宅建筑和 居民住宅、街市，路況較差。12129北面北面/西面景觀：西面景觀：p本項(xiàng)目北面和西面主要是多層住宅（部分樓體殘破，樓齡較長(zhǎng)）及流花路小學(xué)，建筑密度大，主要為民居。121210南面景觀：南面景觀：p地塊以南是規(guī)劃路、華僑新村、流花中學(xué)、品湖雅居及新建中住宅項(xiàng)目。華僑新村為多層住宅，樓齡較長(zhǎng)。品湖雅居為近年新建樓盤，15層高。流花路在建某樓盤高達(dá)26層，89M，嚴(yán)重影響我盤觀湖效果。1122111.4.1.4. 發(fā)展環(huán)境發(fā)展環(huán)境p（一）人文環(huán)境 項(xiàng)目為老城區(qū)西村拆遷地塊。目前，該區(qū)域仍保留部分舊樓，建筑密集，破敗不堪。 12p（二）景觀環(huán)境 項(xiàng)目南鄰流花湖公園。公園總面積54萬(wàn)平方，其中水域面積33萬(wàn)平方米，有3大湖4小湖，以亞熱帶風(fēng)光為主要特點(diǎn)，為目前廣州市中心最大的城市湖景公園。13p（三）交通環(huán)境 本項(xiàng)目交通便捷，可快速達(dá)到火車站商圈、東風(fēng)路、人民路、