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1、東莞橋頭鎮春日電子廠“三舊”改造項目發展思路探討方案說明1本次報告目的：闡述我司對該項目發展的理解，就相關問題做進一步溝通；2對項目產品屬性、區域屬性進行分析，提出相應的操盤思路。項目初探商業體量大 商業對外依存度高 小型城市綜合體特征明顯 住宅價值潛力大問題一： 6萬余商業體量，未來將發展為集中商業？還是多元化商業？問題二：綜合體的開發招商與銷售，如何操作才能將價值利益最大化？問題三：商業與住宅的產品組合如何搭配？問題匯總區域宏觀分析方案大綱市場環境分析項目本體解讀項目操作思路第一部分 區域宏觀分析橋頭鎮博羅縣惠州市增城市廣州市香港深圳市東莞市橋頭鎮位于東莞市東北部，東江河畔，穗、深、港經濟2、走廊之間，北隔東江分別與惠州市的惠陽、博羅2市(縣)相望，東南、西北和西南分別與謝崗、企石、常平三鎮相鄰。距離莞城48公里，深圳60公里。全鎮面積56平方公里； 是“國家衛生鎮”、“廣東省教育強鎮”、“廣東省重點工業衛星鎮”。 一小時交通圈從整體上看，橋頭鎮具備不錯的工業、設施建設、經濟基礎、地理條件橋頭鎮東莞市企石鎮橫瀝鎮東坑鎮大朗鎮樟木頭鎮瀝林鎮潼僑鎮潼湖鎮龍溪鎮從整個東莞市看，橋頭鎮位于東部核心位置，承擔著周邊9鎮交互發展的功能，這為當地的房地產市場發展不僅奠定了區位條件，也指明了綜合體項目的方向。2012年上半年，全鎮國民生產總值36.2億元，同比增長8.3%；工業生產總值76億元，同3、比增長20.8%2011年橋頭鎮主要經濟數據從經濟發展態勢上看，橋頭鎮搶先擺脫低谷，經濟發展高于全市平均水平，特別是工業發展迅猛，為本區域房地產的發展帶來大量常住人口。 。紅色道路名稱為橋頭鎮（2004-2020）總體規劃道路虎崗高速廣惠高速東深路莞深高速橋東大道橋常公路從交通規劃上看，橋頭鎮將與周邊城鎮、城市的聯系大大加強，這將促進城市商業迎來大發展 。橋頭鎮以“工業進園、居住進區”的集中發展策略，規劃“一大三小”四個城市組團；其中中心組團為綜合服務中心，東部組團北部組團西部組團則定位為工業園區。從城鎮人居規劃上看，橋頭鎮未來商業人居中心是以鎮政府所在區域為核心的中心組團。本項目正處于該區域，擁有廣闊的發展前景！中心組團（項目所在區域）各類居住用地商業金融用地從城鎮用地規劃上看，項目所在的中心組團集中了大量的居住、商業金融、行政用地，這意味著城市基礎設施重點投入、商業集中、消費人群充足的