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1、秀龍地產(chǎn)普瑞大道項目前期定位策劃思路“突圍&超越”金星北在河西傳統(tǒng)價格洼地之中尋求價值突破在河西傳統(tǒng)價格洼地之中尋求價值突破本報告是嚴格保密的。項目整體定位項目整體定位項目屬性界定項目屬性界定核心問題初步分析核心問題初步分析案例借鑒案例借鑒項目機會挖掘項目機會挖掘整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略整體規(guī)劃初步思考整體規(guī)劃初步思考物業(yè)發(fā)展建議初步物業(yè)發(fā)展建議初步營銷思路初步延展營銷思路初步延展地理位置：長沙河西北部，金星北板塊，距離地理位置：長沙河西北部，金星北板塊，距離市中心約市中心約3030分鐘車程，城市近郊分鐘車程，城市近郊望城坡望城坡商圈商圈五一路五一路商圈商圈溁灣鎮(zhèn)溁灣鎮(zhèn)商圈商圈觀沙嶺觀2、沙嶺商圈商圈望城坡望城坡商圈商圈30min20min6min城市近郊城市近郊關鍵詞一：關鍵詞一：區(qū)域中心原位于溁灣鎮(zhèn)商圈，市府北遷后成為片區(qū)主導的發(fā)展動力與核心；隨著片區(qū)人口的逐步增加，區(qū)域配套逐步完善，但仍與市中心相去甚遠；目前區(qū)域內(nèi)配套仍集中于湘江沿岸及市府所在岳麓大道沿線，項目周邊配套較為缺乏；項目望城縣星城鎮(zhèn)中華嶺村屬傳統(tǒng)認知的陌生區(qū)域，多數(shù)的長沙人認為這個地段比較偏僻。配套缺乏配套缺乏關鍵詞二：關鍵詞二：地塊現(xiàn)狀：周邊駕校、廠房地塊現(xiàn)狀：周邊駕校、廠房& &田地，丘陵地貌，田地，丘陵地貌，中部平坦，南側(cè)和北側(cè)有緩坡，內(nèi)有魚塘中部平坦，南側(cè)和北側(cè)有緩坡，內(nèi)有魚塘月亮島路3、黃金大道普瑞大道西北側(cè)：駕考中心北側(cè)：普瑞大道東北側(cè)：恒大項目東側(cè)：黃金大道地塊內(nèi)部南側(cè)墳地地塊內(nèi)部駕校地塊地勢豐富，有一定自然資源，豐富了規(guī)劃可能性方向。地塊的山水資源在區(qū)域內(nèi)頗為普遍，并不具有突出顯著的優(yōu)勢。一定的山水資源一定的山水資源關鍵詞一：關鍵詞一：山水資源在區(qū)域內(nèi)并不山水資源在區(qū)域內(nèi)并不突出突出關鍵詞二：關鍵詞二：用地指標：中大規(guī)模，中等容積率，含有一定用地指標：中大規(guī)模，中等容積率，含有一定商業(yè)配套住宅區(qū)，金星北又一大盤綜合社區(qū)。商業(yè)配套住宅區(qū)，金星北又一大盤綜合社區(qū)。月亮島路黃金大道普瑞大道總用地面積195505.72平方米（合293.26畝），道路代征面積9347.13平方米（合14.02畝），凈用地面積186169.31平方米（合279.24畝），其中包括公共綠地控制用地4000.02平方米（6.00畝）；建筑密度28%； 容積率2.77； 綠地率38% ；商住用地，其中商業(yè)建筑面積占總建筑面