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1、,逸合兩江未來城 “云陽1999”主題商業(yè)街營(yíng)銷策略,2018年8月,1、“云陽1999”主題商業(yè)街營(yíng)銷策略包含銷售、招商、推廣及運(yùn)營(yíng)策略，作為 主題商業(yè)街在各階段的方案指導(dǎo)； 2、旨在以競(jìng)品市場(chǎng)和項(xiàng)目本體分析基礎(chǔ)上，制定合理的銷售策略，保證項(xiàng)目商業(yè)推售同時(shí)，兼顧招商運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目商業(yè)定位的實(shí)現(xiàn)； 3、為保證商業(yè)街的主題打造和市場(chǎng)培育，在不同時(shí)段按業(yè)態(tài)分類制定各階段對(duì)應(yīng)的招商策略，帶動(dòng)商業(yè)客源和投資信心，反哺商業(yè)銷售； 4、 “云陽1999”主題商業(yè)街營(yíng)銷策略的部分?jǐn)?shù)據(jù)來源和參考依據(jù)，來源于第三方商業(yè)服務(wù)公司包括戴德梁行、緯立嘉業(yè)、簡(jiǎn)法廣告所提供的市場(chǎng)分析及定位報(bào)告、招商及銷售策劃方案、推廣策略等2、內(nèi)容。,營(yíng)銷策略宗旨,產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分離； 投資與運(yùn)營(yíng)分離； 銷售與招商同步； 招商與運(yùn)營(yíng)一體化；,營(yíng)銷策略思路,從項(xiàng)目整體的市場(chǎng)定位到各樓層的業(yè)態(tài)定位，形成市場(chǎng)差異，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，塑造商業(yè)效應(yīng)。 商業(yè)整體主力店招商先行、銷售跟進(jìn)，實(shí)行第三方托管政策（自身商管公司），銷售先于招商開盤，招商與銷售全面互動(dòng)，在主力商家提前確定（也可意向簽約）的前提下率先進(jìn)行銷售，以主力店的意向入駐來帶動(dòng)招商和銷售。反之，可以通過項(xiàng)目良好的銷售氛圍來促進(jìn)招商工作的順利進(jìn)行。,一、銷售策略 二、招商策略 三、推廣策略 四、運(yùn)營(yíng)策略,目錄 INDEX,Part.1 銷售策略,一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目分析 三、銷售策略 四、銷售定3、價(jià),一、市場(chǎng)分析(市場(chǎng)動(dòng)向）,市場(chǎng)部分分析：根據(jù)市場(chǎng)可售型商業(yè)存量，預(yù)計(jì)將在2019年底處于42.95萬方的庫存最高峰階段，然而云陽在售商業(yè)月均去化0.57萬平米，北部新區(qū)月均去化量0.25萬平米（項(xiàng)目月均去化0.07萬），在縣域商業(yè)供貨高峰之前加速項(xiàng)目商業(yè)的推售和去化，是項(xiàng)目商業(yè)目前的重難點(diǎn)工作。,一、市場(chǎng)分析（競(jìng)品描述）,金科、碧桂園以社區(qū)商業(yè)+集中商業(yè)構(gòu)成、商業(yè)主題打造方向都以餐飲休閑娛樂為主與本項(xiàng)目類似，預(yù)計(jì)銷售完成時(shí)間為2022年，與本項(xiàng)目7/8區(qū)商業(yè)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。,二、項(xiàng)目分析（經(jīng)濟(jì)參數(shù)）,21,23,25,26,27,50,51,52,53,商業(yè)體量約2.6萬方，為以三層為主，局4、部四層。,二、項(xiàng)目分析（面積）,項(xiàng)目商鋪面積控制較好，項(xiàng)目主力面積在50-69商鋪數(shù)量共計(jì)222個(gè)，占比52%。 30以下商鋪數(shù)量共計(jì)9個(gè)，占比2%； 30-49商鋪數(shù)量共93個(gè)，占比22%； 70-89商鋪數(shù)量共89個(gè)，占比21%； 90-99商鋪數(shù)量共10個(gè)，占比2%； 100以上商鋪共7個(gè)，占比1.5%。,二、項(xiàng)目分析（優(yōu)劣分析）,優(yōu)勢(shì)： 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域北部新區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅瑢?huì)成為未來的城市新中心； 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于迎賓大道上，進(jìn)出城區(qū)的必經(jīng)之路，出城首站商業(yè)； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：整體項(xiàng)目約120萬方，約4萬居住人口，有大量居住人口支撐消費(fèi)； 配套優(yōu)勢(shì)：臨近云商大廈（有5、政府機(jī)構(gòu)、行政辦公大廳），辦公、辦事人人群支撐消費(fèi)。,劣勢(shì)： 雖然項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造區(qū)域，但目前處于發(fā)展階段，區(qū)域成熟度不足； 培育市場(chǎng)的商業(yè)氛圍不足，周邊商業(yè)檔次低端，僅能滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)需求； 迎賓大道屬于快速干道，停留下來消費(fèi)的人群較少。,機(jī)會(huì)： 如項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商和運(yùn)營(yíng)等，有效提升項(xiàng)目的價(jià)值； 項(xiàng)目整體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，后期大體量的集中商業(yè)的推出，更標(biāo)志新商業(yè)中心的崛起，帶動(dòng)7、8區(qū)商業(yè)的價(jià)值； 不同的戶型和形態(tài)，可滿足投資客和自營(yíng)客戶的多種需求； 周邊的商業(yè)配套功能業(yè)態(tài)零散、類型不完整，缺乏統(tǒng)一管理。,威脅： 周邊商業(yè)分為不足，項(xiàng)目商業(yè)培育期較長(zhǎng)； 周邊其他項(xiàng)目的將稀釋本項(xiàng)目的6、部分意向客戶； 政府支持導(dǎo)向力度不夠。,二、項(xiàng)目分析（項(xiàng)目定位）,云陽門戶，城市級(jí)文化風(fēng)情商業(yè)地標(biāo) 云陽文旅主題商業(yè)升級(jí)版，案名“云陽1999” 。 以餐飲休閑娛樂文化體驗(yàn)為核心，與9區(qū)集中商業(yè)在項(xiàng)目?jī)啥嗽O(shè)置兩個(gè)城市級(jí)商業(yè)區(qū)，中間通過集商業(yè)及休閑景觀為一體的休閑生活大道串聯(lián)。,二、項(xiàng)目分析（購(gòu)買客群描述）,自用客戶,投資客戶,中等大型商家，有一定的影響力及風(fēng)險(xiǎn)承受能力 小個(gè)體商戶，有一定的本金且自營(yíng),初次投資者資本金少，來之不易，有投資想法，看重短期利益； 多次投資者有一定的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，有地產(chǎn)升值回報(bào)經(jīng)歷，看重物業(yè)增值； 成熟投資者資金充足，投資理性，有豐富的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)，看重長(zhǎng)期利益。,他7、們主要分布于云陽城區(qū)， 他們有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 投資意識(shí)強(qiáng)烈，有精準(zhǔn)的眼光 多為私營(yíng)企業(yè)主、業(yè)主和政府企事業(yè)單位,二、項(xiàng)目分析（消費(fèi)客群描述）,三、銷售策略（銷售模式）,為提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值，加速商業(yè)去化。7/8區(qū)商業(yè)街將主要采用返租銷售方式進(jìn)行銷售。,三、銷售策略（整體思路）,招商先行，帶動(dòng)銷售快速去化 率先啟動(dòng)招商工作，通過入駐主力商家，增加投資客戶/自營(yíng)客戶信心，帶動(dòng)商業(yè)銷售工作，同時(shí)提高溢價(jià)能力。 招商政策與實(shí)際銷售政策結(jié)合 返租年限：5年，共計(jì)返租32%，按照6%、 6%、 6%、7% 、 7% 目標(biāo)商戶實(shí)際簽約年限：5-8年 解決方式： 簽約前征得業(yè)主同意； 為返租期滿后，租金收益8、能達(dá)到客戶預(yù)期，在前3年的租賃政策制定上留出足夠空間； 商戶簽約超過5年的，采用5+3模式，前5年與商管公司簽訂托管合同，后3年業(yè)主與商家直接簽約。,四、銷售定價(jià)（定價(jià)思路）,第一步： 篩選競(jìng)品項(xiàng)目和可借鑒項(xiàng)目,第二步： 確定各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的影響權(quán)重,第三步： 將本項(xiàng)目與各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，并對(duì)各個(gè)價(jià)值點(diǎn)的影響權(quán)重進(jìn)行打分，得出本項(xiàng)目的價(jià)值修正系數(shù),第四步： 通過計(jì)算，得出本項(xiàng)目相對(duì)市場(chǎng)最具競(jìng)爭(zhēng)和借鑒性的均價(jià),第五步： 基于均價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律，不同位置等因素，制定各樓層價(jià)格,四、銷售定價(jià)（定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）,一樓整體基準(zhǔn)價(jià)格制定市場(chǎng)比較法,1.借鑒項(xiàng)目選擇： 同屬于本區(qū)域項(xiàng)目 與本案客戶有一定重疊9、，會(huì)分流本案客戶群 與本案有一定相似性,參考項(xiàng)目選擇： 未來城12區(qū) 世紀(jì)星辰 北城天驕 碧桂園天麓灣,2.權(quán)重設(shè)置：,3.評(píng)定因素權(quán)重設(shè)置：,四、銷售定價(jià)（銷售均價(jià)）,一樓整體基準(zhǔn)價(jià)格制定市場(chǎng)比較法,4.評(píng)定分?jǐn)?shù)比較：本項(xiàng)目（7、8區(qū)商業(yè)）碧桂園天麓灣未來城12區(qū)北城天驕?zhǔn)兰o(jì)星辰,通過市場(chǎng)比較法，7、8區(qū)一樓整體基準(zhǔn)價(jià)格為19655元/。,四、銷售定價(jià)（銷售均價(jià)）,一樓整體基準(zhǔn)價(jià)格制定市場(chǎng)比較法,5.各位置各樓層基準(zhǔn)價(jià)格制定：基于均價(jià)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律，不同位置等因素，制定各樓層價(jià)格。,根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律，制定各樓層基準(zhǔn)價(jià)格 1F：2F：3F : 4F=2 :1.0 : 0.8 : 0.8,P10、art.2 招商策略,一、招商策略 二、商家甄選 三、業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、招商計(jì)劃,一、招商策略（整體思路）,項(xiàng)目差異化的定位、亮眼的主題設(shè)計(jì)、項(xiàng)目主題包裝、運(yùn)營(yíng)推廣手段、招商政策綜合發(fā)力。,回歸商業(yè)本質(zhì)， 以運(yùn)營(yíng)為統(tǒng)籌，多環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)，樹立項(xiàng)目差異化的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化差異優(yōu)勢(shì)，打動(dòng)商家；,一、招商策略（招商方式）,目標(biāo)主力商戶招商：鎖定目標(biāo)主力商戶針對(duì)性的進(jìn)行目標(biāo)商戶拓展,四大核心業(yè)態(tài)引領(lǐng)主題亮點(diǎn)：大型餐飲、休閑、娛樂 、藝術(shù)/精品/民宿酒店。,一、招商策略（招商原則）,一、招商策略（租金定價(jià)）,【租金價(jià)格制定】,多維度綜合考慮 根據(jù)市場(chǎng)情況及科學(xué)的理論方式制定本項(xiàng)目的租金定價(jià),4.項(xiàng)目業(yè)態(tài)調(diào)整及物業(yè)硬件更11、新,對(duì)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行租金調(diào)研，確定項(xiàng)目的類比項(xiàng)目，通過對(duì)類比商業(yè)項(xiàng)目的租金情況，采用橫向比較法制定本項(xiàng)目的平均租金。,項(xiàng)目12區(qū)：首層租金均價(jià)45元/月,北城天驕：首層租金均價(jià)70元/月,世紀(jì)星辰：首層租金均價(jià)60元/月,一、招商策略（租金定價(jià)）,【租金價(jià)格制定】：采用橫向租金比較法（推導(dǎo)公式）,首層租金價(jià)格,結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果建議首層租金定在套內(nèi)63元/月,一、招商策略（租金定價(jià)）,【租金價(jià)格制定】：采用橫向租金比較法（推導(dǎo)公式）,根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律，制定各樓層基準(zhǔn)價(jià)格 1F：2F：3F : 4F=2 :1.0 : 0.8 : 0.8,一、招商策略（租金走勢(shì)）,租金,年,以63元/月為一層12、租金基數(shù)，前3年不遞增，第4、5年以遞增15%，租金達(dá)到83元/月，第5年交還給業(yè)主，租金出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，到達(dá)104元/月，此后隨著區(qū)域得逐漸成熟，租金增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定狀態(tài)。,一、招商策略（返租費(fèi)用解決方式）,1、后兩年返租14%費(fèi)用測(cè)算,兩年返租成本（約5297萬元）與租金收益（約4056萬元）差額約1232萬元，將差額平攤?cè)脘N售費(fèi)用內(nèi)。,2、5年租金收益測(cè)算,1232萬元差額+企業(yè)繳納稅費(fèi)約246萬元（稅率約20%）=總計(jì)入銷售費(fèi)用金額約1478萬元 平攤到每平米售價(jià)約574元,29,二、商家甄選,五大維度商家甄選標(biāo)準(zhǔn),三、業(yè)態(tài)規(guī)劃（規(guī)劃思路）,業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路：,1,3,4,2,根據(jù)項(xiàng)目定位及13、與意向進(jìn)駐項(xiàng)目的本地商家、品牌商家的溝通；,5,6,力求業(yè)態(tài)協(xié)同，相互補(bǔ)充，相互帶動(dòng)；,明確獨(dú)立項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布目的及對(duì)建筑設(shè)施、地理位置的要求；,在招商資源上，立足本地，外地為輔（主要為核心/主力商家），在最大限度上降低招商成本；,根據(jù)具體業(yè)態(tài)在市場(chǎng)上所產(chǎn)出的實(shí)際效益，進(jìn)行合理的規(guī)劃，保證公司利益的最大化；,對(duì)部分業(yè)態(tài)的規(guī)劃行程規(guī)模優(yōu)勢(shì)，達(dá)到輻射、吸引消費(fèi)者的目的。,注：以下面積均為套內(nèi)面積。,三、業(yè)態(tài)規(guī)劃（業(yè)態(tài)分布）,1F,主力商家選擇位置解釋： 本地品牌商家： 譚鯽魚、季節(jié)菜、萬羴羊腳等：本地品牌商家升級(jí)店，需求面積200-500不等，要求位置相對(duì)獨(dú)立，停車方便，獨(dú)立使用的車位。在當(dāng)?shù)鼐哂幸?4、定的影響力，有固定消費(fèi)客群及圈層，且對(duì)區(qū)域成熟度要求不高，建議在7區(qū)引入。 萬欣酒樓：因舉辦婚慶壽誕，單層使用面積不得小于500，進(jìn)深16米單層能設(shè)置20-30張10人桌，一樓需要100-150出入接待口，有直梯，需要獨(dú)立使用的停車位，有電梯直達(dá)，展示性好。從整體的物業(yè)情況來看，此位置相對(duì)滿足商家要求。 品牌商家： 漫咖啡：一樓，需要有大量外擺區(qū)域，人流集中區(qū)域，對(duì)區(qū)域成熟度和人流有一定要求，建議在規(guī)劃在7區(qū)彩云梯廣場(chǎng)旁。,營(yíng)銷體驗(yàn)中心 面積：470,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：蜀留香串串 面積：400,業(yè)態(tài)：以輕便餐飲、便利店、糕點(diǎn)、甜品/飲料、本地特產(chǎn)展示店為主，需求面積相對(duì)較小，租金承受力15、較高、需要有一定人流支撐的商家； 在談商家：麻辣面對(duì)面、義門白家、三顧冒菜、西水咖啡等。,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：萬欣、999、小八仙酒樓、 面積：535,餐飲：江湖菜,精品零售：超市 商家：云龍超市/永盛萬家,品牌：休閑飲品 商家：書吧、水吧 面積：183,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：譚鯽魚串串 面積：200,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：季節(jié)菜 面積：447,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：萬羴羊腳 面積：300,本地餐飲品牌升級(jí)店 面積：240,休閑娛樂 商家：漫咖啡 面積：200,三、業(yè)態(tài)規(guī)劃（業(yè)態(tài)分布）,2F,品牌餐飲 商家：高端定制餐廳 面積：240,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：澳龍海鮮 面積16、： 530 ,營(yíng)銷體驗(yàn)中心 面積：150,品牌餐飲 商家：順風(fēng)123等 面積： 410,品牌餐飲 面積：550,品牌休閑餐飲 面積：約600,特色餐飲,特色餐飲,本地：特色餐飲 商家：麻辣英雄江湖菜面積：約200,本地：西餐 商家：初客牛排 面積：300,特色餐飲,主力商家選擇位置解釋： 本地商家： 云福酒樓：是一家專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮的餐廳，定位中高端，由于老店裝修老化過時(shí)且對(duì)新區(qū)有較強(qiáng)的意愿，因此建議規(guī)劃在外街二樓，昭示性較好，能較好的提升商業(yè)消費(fèi)檔次； 兮兮小龍蝦、標(biāo)配吧是本地較為著名且自帶IP的品牌商家，對(duì)區(qū)域人流的要求相對(duì)較小，租金承受力和營(yíng)業(yè)時(shí)段與KTV較為一致，建議規(guī)劃在緊鄰KTV的內(nèi)街17、二樓，能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)互帶作用； 臨近彩云梯入口旁的內(nèi)街一樓由于靠近7區(qū)小區(qū)出入口，建議規(guī)劃為社區(qū)服務(wù)型業(yè)態(tài)：24小時(shí)超市，藥房，干洗店等； 品牌商家： 順風(fēng)123：品牌商家，自帶商業(yè)號(hào)召力，對(duì)區(qū)域人流聚集有較大帶動(dòng)作用，要求物業(yè)較方正，面積500平米左右，建議規(guī)劃在外街二樓，作為形象店展示； 高端定制餐廳：定制餐飲，定位于高端人士的私人會(huì)客廳，采取會(huì)員制，建議規(guī)劃在營(yíng)銷體驗(yàn)中心旁邊，昭示性及形象能夠得到保障；,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：萬欣酒樓、 面積：350,休閑娛樂 商家：KTV 面積：320,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：兮兮龍蝦館 面積： 290,本地小吃升級(jí)店 商家：小吃面館各一家 面積：218、15,本地品牌餐飲吧 商家：標(biāo)配吧 面積：275,品牌餐飲 商家：火鍋 面積： 530 ,生活服務(wù) 商家：超市、藥房、干洗、電訊等 面積：550,三、業(yè)態(tài)規(guī)劃（業(yè)態(tài)分布）,3F,休閑娛樂 商家：KTV 面積：475,品牌餐飲 面積：280,洋快餐 德克士、漢堡王,本地：特色餐飲 商家：潛江蝦皇、杯杯情 面積：各200,特色餐飲,特色餐飲,主力商家選擇位置解釋： 品牌商家： 偉林臺(tái)球及私人影院由于租金承受能力限制，對(duì)區(qū)域人流依賴性不大，建議規(guī)劃在內(nèi)街2樓； 快捷酒店對(duì)昭示性和區(qū)域人流有較高要求，建議規(guī)劃在彩云梯入口旁；,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：萬欣等、 面積：100,品牌餐飲 商家：順風(fēng)12319、等 面積： 196,本地餐飲品牌升級(jí)店 商家：澳龍海鮮 面積： 201 ,品牌餐飲 商家：高端定制餐廳 面積：190,酒店 商家：快捷酒店如家、速八等 面積：500,休閑娛樂 商家：偉林臺(tái)球 面積：420,本地品牌餐飲 商家：云福酒樓 面積：350,三、業(yè)態(tài)規(guī)劃（業(yè)態(tài)分布）,4F,康體美容,婚紗攝影,休閑娛樂 商家：KTV 面積：450,網(wǎng)咖,休閑娛樂 商家：茶樓 面積：339,本地品牌餐飲 商家：云福酒樓 面積：150,酒店 商家：快捷酒店如家、速八等 面積：498,四、招商推進(jìn)計(jì)劃,按照7區(qū)交房時(shí)間（2019年6月）及初定開街時(shí)間（2020年春節(jié)）制定以下節(jié)點(diǎn)。,Part.3 推廣策略,一20、推廣節(jié)點(diǎn) 二、項(xiàng)目起勢(shì) 三、項(xiàng)目亮相 四、項(xiàng)目蓄勢(shì) 五、項(xiàng)目開盤,主題,城市心聲活動(dòng) 老照片活動(dòng),項(xiàng)目亮相,項(xiàng)目蓄勢(shì),項(xiàng)目開盤,1月,12月,平臺(tái)搭建 吸粉造勢(shì),推廣入市 品牌打造,營(yíng)銷體驗(yàn) 中心開放 商家聯(lián)盟成立,明星商家活動(dòng) 年貨活動(dòng),一、推廣節(jié)點(diǎn),城市記憶 云陽心聲,項(xiàng)目起勢(shì),線上,線下,活動(dòng),云陽1999 煥新云陽,云陽1999 開啟云陽商業(yè)4.0時(shí)代,云陽1999 全品牌光合計(jì)劃,項(xiàng)目開盤 銷售信息發(fā)布,云陽1999 造物節(jié),IP性城市活動(dòng),知名商業(yè) 考察活動(dòng),項(xiàng)目解讀 價(jià)值傳播,商家平臺(tái)開放 文創(chuàng)切入,品牌榮耀發(fā)布 品牌傳播,商家互動(dòng) 商家渠道 價(jià)值手冊(cè),城市畫冊(cè) 招商手冊(cè) 招商21、先行,返鄉(xiāng)活動(dòng) 商家簽約儀式,項(xiàng)目開盤 銷售信息發(fā)布,二、項(xiàng)目起勢(shì),前期籌備：,1、品牌包裝 官方及民間稱號(hào)評(píng)選：特色文化街，旅游文化街等，先為“云陽1999”背書，貼上標(biāo)簽，拔高商業(yè)調(diào)性。 2、平臺(tái)搭建 線上平臺(tái)：云陽1999自媒體（服務(wù)號(hào)），兩江未來城 功能：針對(duì)客戶、商家等專業(yè)人群，作為品牌文化展示平臺(tái)，社群交流與維護(hù)平臺(tái)，明星商家展示平臺(tái)。 線上平臺(tái)：兩江未來城（訂閱號(hào)），各主流網(wǎng)站“云陽1999”項(xiàng)目專區(qū)、論壇板塊 功能：利用好目前近5萬粉絲，作為推廣傳播平臺(tái)，線上互動(dòng)平臺(tái)，用戶內(nèi)容生產(chǎn)中心。,二、項(xiàng)目起勢(shì),1、先抑后揚(yáng) 全城聚焦 云陽商業(yè)模式痛點(diǎn)，城市應(yīng)有心聲 首先通過一波城市話題22、炒作，以意見領(lǐng)袖為代表，向全云陽發(fā)起“城市留聲機(jī)”話題，全民參與 “吐槽”當(dāng)下的消費(fèi)狀態(tài)，表達(dá)對(duì)城市商業(yè)未來的期待，將收集的心聲整理成音頻文件，配合城市原創(chuàng)音樂，在心聲博物館展出。現(xiàn)場(chǎng)還設(shè)有新生有據(jù)，為城市留下時(shí)代的心聲。以互動(dòng)傳播，為項(xiàng)目的起勢(shì)聚集能量。 2、城市級(jí)起勢(shì)公關(guān)事件，尋找云陽1999 一語雙關(guān)的主題，為項(xiàng)目的亮相埋下伏筆，“老照片”讓云陽人集體回憶過去生活的美好點(diǎn)滴，高額的獎(jiǎng)勵(lì)激發(fā)受眾的參與熱情。以1999年為節(jié)點(diǎn)，征集能展示云陽人搬遷前的生活百態(tài)、山水城景的老照片，現(xiàn)場(chǎng)收取實(shí)物，可讓參與者對(duì)項(xiàng)目有初略認(rèn)知；通過“云陽1999”官微展示翻拍照片（為后期項(xiàng)目官微引流量）。,1、云陽23、1999征名活動(dòng)公布 未來城線上平臺(tái)、“云陽1999”線上平臺(tái)，公布7/8區(qū)主題商業(yè)街征名活動(dòng)結(jié)果，項(xiàng)目案名入市，各平臺(tái)推廣“云陽1999”前世今生腳本； 2、“云陽1999”品牌榮耀，喜報(bào)入市 借勢(shì)云陽9.28移民文化節(jié)，榮譽(yù)評(píng)選之后，以云陽人共同的驕傲，“喜報(bào)”收尾，高調(diào)站位。 3、“云陽1999”IP形象活動(dòng)落地 借勢(shì)云陽9.28移民文化節(jié)，組織“云陽1999”首個(gè)起勢(shì)活動(dòng)，建立并發(fā)布“云陽1999”品牌IP形象，結(jié)合云陽文化，編輯品牌世界，品牌故事，形成類似“張飛廟廟會(huì)”、“全國(guó)登梯比賽” 固定活動(dòng)IP，擴(kuò)大影響力。 4、“云陽1999”項(xiàng)目入市、項(xiàng)目形象、品牌打造 媒體渠道包括：未來24、城各線上媒體渠道、“云陽1999”線上媒體平臺(tái)、風(fēng)暴媒體； 推廣形式包括：宣傳片、招商手冊(cè)、價(jià)值手冊(cè)、自媒體專刊/連載、形象稿、線上小游戲；,三、項(xiàng)目亮相,1、云陽1999，商業(yè)4.0時(shí)代范本； 云陽1999商業(yè)4.0模式價(jià)值解讀，邀請(qǐng)意向商家考察川渝地區(qū)知名商業(yè)，增強(qiáng)商家信心。 借助商家現(xiàn)有平臺(tái)、渠道，多管齊下推廣項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 2、營(yíng)銷體驗(yàn)中心開放活動(dòng)； 營(yíng)銷體驗(yàn)中心正式開放，組織三峽移民，尋根之旅，回鄉(xiāng)團(tuán)圓會(huì)等公益性質(zhì)活動(dòng)，帶有文化性質(zhì)的大型事件活動(dòng)，自然銜接帶入項(xiàng)目老城文化商業(yè)街。 邀請(qǐng)?jiān)脐栆庖婎I(lǐng)袖為體驗(yàn)展示中心站臺(tái)發(fā)聲，通過意見領(lǐng)袖的影響力擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。,四、項(xiàng)目蓄勢(shì),全品牌光合計(jì)劃,25、1、線上平臺(tái)運(yùn)營(yíng) 內(nèi)容1：成立“云陽1999商家聯(lián)盟” ；整合商家共同推廣；在“云陽1999”線上平臺(tái)打造商家推薦，提前做一部分運(yùn)營(yíng)服務(wù)，增加社群好感度； 內(nèi)容2：老城印象， 情懷傳播，情感溝通，文化復(fù)蘇； 2、商盟成立儀式，商家簽約儀式 “云陽1999商家聯(lián)盟” 云享家俱樂部成立；商家簽約儀式發(fā)布，全品牌光合計(jì)劃發(fā)布。,四、項(xiàng)目蓄勢(shì),1、體驗(yàn)活動(dòng) 聯(lián)合明星商家組織“云陽1999開盤暨明星商家全城評(píng)選”線下活動(dòng)， 結(jié)合春節(jié)節(jié)點(diǎn)，以年貨節(jié)為核心，舉辦云陽1999造物節(jié)互動(dòng)體驗(yàn)傳播。 2、項(xiàng)目開盤 銷售信息正式發(fā)布，整合項(xiàng)目、商家推廣媒體渠道、客流，為“云陽1999”開盤活動(dòng)造勢(shì)，春節(jié)人氣匯聚時(shí)正26、式開盤。,五、項(xiàng)目開盤,Part.4 運(yùn)營(yíng)策略,一、階段劃分 二、日常管理 三、商家服務(wù) 四、稅費(fèi)管理 五、運(yùn)營(yíng)推廣,一、階段劃分,完美“蝶變”因區(qū)域發(fā)展，項(xiàng)目從“專業(yè)賣場(chǎng)”到“重慶時(shí)尚標(biāo)桿” 將整個(gè)江北商圈的格局和定位重新定義的“龍湖北城天街。”,典型案例：北城天街,二、日常管理,商鋪公用部位的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行、和管理，包括樓梯間、樓道、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目大面積的露臺(tái)等； 公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、運(yùn)行、和管理，包括電梯、水泵、二次供水設(shè)施、上下水管道、公用照明設(shè)施、消防設(shè)備等； 附屬配套建筑和設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修、管理，包括對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)摩托車和停車場(chǎng)的管理等； 對(duì)項(xiàng)目公用綠地、花木、建筑小27、品及現(xiàn)場(chǎng)的包裝等養(yǎng)護(hù)和管理； 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所和房屋共用部位的清掃保潔以及垃圾的收集、清運(yùn)等。 對(duì)項(xiàng)目露天車位的車輛停放與行駛秩序的管理； 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、保安執(zhí)勤等； 商家檔案資料的保管； 代辦服務(wù)：水、電、氣、光纖等的代收繳費(fèi)服務(wù)； 加強(qiáng)對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)政府部門及人員的溝通力量，管理好項(xiàng)目及周邊外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 做好租金的收取工作，對(duì)已售商鋪?zhàn)龊米饨鸱峙涔ぷ鳌?日常對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理，注意細(xì)節(jié)，維護(hù)項(xiàng)目的整體性形象、品質(zhì)：,三、商家服務(wù),由于我們引入的餐飲商家以特色餐飲為主，為保證項(xiàng)目的整體形象與特色，以孵化的理念引入商家。 因本地商家經(jīng)營(yíng)理念、裝修推廣等相對(duì)落后，對(duì)于28、進(jìn)駐本項(xiàng)目的本地商家需要提供一系列的支持和服務(wù)，并申請(qǐng)政府政策支持。 以項(xiàng)目引入的中國(guó)商業(yè)4.0時(shí)代為模板,孵化,運(yùn)營(yíng)服務(wù)依然存在，甚至更具價(jià)值 + 街區(qū)打造體驗(yàn)感強(qiáng) + 幫扶商家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，結(jié)成利益共同體,三、商家服務(wù),目的：將商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)進(jìn)行全面展示，展現(xiàn)與其他商業(yè)的不同點(diǎn) 并通過將自身與商家的利益捆綁，消除客戶顧慮，夯實(shí)信心,針對(duì)商戶提供的支持和服務(wù)，全品牌【光合計(jì)劃】,內(nèi)容： 1、常規(guī)服務(wù)（無償，如統(tǒng)一宣傳推廣管理運(yùn)營(yíng)等） 2、增值服務(wù)（無償，如定期組織商家聯(lián)動(dòng)、資源共享、商業(yè)考察等） 3、升級(jí)服務(wù)（有償，如商家其他區(qū)域開店資金、運(yùn)營(yíng)推廣、包裝、裝修方案等支持） 4、共榮合作（有償，如入29、股優(yōu)質(zhì)商家，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展）,四、稅費(fèi)管理,備注： 1、超過5年的商家，前5年與商管公司簽訂合約，而后直接與商家簽訂。,商管公司注冊(cè)為小微企業(yè)，以服務(wù)費(fèi)用開具相關(guān)發(fā)票（稅率3%）,租賃稅率12%,如商家要求開具發(fā)票，在簽訂合同時(shí)，加入所含稅率，由商管公司幫助投資者開具。,五、運(yùn)營(yíng)推廣,開街前： 為保證商業(yè)街更好的運(yùn)營(yíng)，需不同時(shí)間段投入一定的商業(yè)推廣費(fèi)用，費(fèi)用由商管公司報(bào)方案，開發(fā)公司監(jiān)管。 商業(yè)推廣費(fèi)用總額不超過總銷售金額的3%（含商業(yè)銷售和運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)），保證每個(gè)月推廣費(fèi)用不低于15-20萬元。,開街后： 從項(xiàng)目開街開始制定項(xiàng)目推廣活動(dòng)計(jì)劃與計(jì)劃落地，以制造影響力為目的，吸引眼球，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入項(xiàng)目消費(fèi)，增強(qiáng)商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)的信息、保證和動(dòng)力。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，活動(dòng)需提前一年確定和發(fā)布。,開街活動(dòng) 節(jié)日活動(dòng) 周末活動(dòng),51,匯報(bào)完畢 敬請(qǐng)指導(dǎo) THE END,