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1、中國指數研究院 中國房地產指數系統,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望 2019 年 7 月 1 日 【報告要點】 一、 政策環境：堅持“房住不炒”，調控力度不減 二、 市場表現：價格平穩運行，重點城市成交規模分化明顯 三、 土地市場：重點城市逐步加大推地力度，土地競拍熱度高四、 品牌企業：銷售業績保持穩步增長，融資渠道逐漸收緊 五、 趨勢預判：下半年銷售規模進一步調整，新開工、投資增速將放緩 【報告正文】 2019 年上半年，針對房地產行業，從中央到地方、從需求管理到供給管理體現出了高度的政策協同：中央在重要會議及時強調“房住不炒”，顯現了極大的政策定力；相關管理部門從2、市場預警、貨幣閘口管控、資金流向監管三個方面構建風險防范機制；各地政府則根據形勢變化及時跟進政策，因城施策、一城一策以確保市場平穩運行。 從市場表現來看，今年 3-4 月商品住宅交易在多種因素下呈現短暫回暖之景，隨即樓市環境收緊預期增強，市場略有降溫，上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降，新房價格表現平穩；各線城市市場分化更加明顯，一線城市成交規模顯著回升，三四線代表城市調整態勢顯現。土地市場方面，上半年住宅用地供需規模穩中有升，成交樓面價漲幅突出，特別是 3 月以來，土地市場競拍熱度較高；近兩個月在熱點城市增加土地供應、各地針對熱點地塊調整土拍規則、房企融資環境收緊等因素影響下，熱點城市土3、拍熱度略有緩和，但整體仍處高位。 展望下半年，我國減稅降費仍有發揮空間，基建投資增速存回升動力；中美關系略有緩和，但受前期關稅增加的負面效應尚未出盡及全球經濟增速放緩影響，出口仍存壓，整體而言，下半年經濟運行仍有一定壓力，貨幣政策將更趨靈活助力我國經濟穩定。房地產市場方面，中央對房地產行業的金融監管將繼續強化，房貸利率繼續下行的空間縮小，房企融資環境也將趨緊，預計下半年全國商品房銷售面積有進一步調整空間，投資、新開工增速將延續近期下行趨勢，回落至中低位水平。,1,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,4、中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,一、政策環境：堅持“房住不炒”，調控力度不減 2019 年上半年，整體的政策基調體現為：堅持“房住不炒”，調控力度不減。 第一，中央會議重申“房住不炒”。3 月份兩會政府工作報告強調要落實城市主體責任，促進市場平穩健康發展。4 月份中央政治局會議重申堅持“房住不炒”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。短期來看，4 月份中央政治局會議對“房住不炒”的再次強調對市場情緒、后續政策的跟進起到了關鍵的引導作用。中長期來看，“一城一策”實施方案、房地產市場平穩健康發展長效機制方案將對5、后續施策方向起到關鍵作用。 第二，多部門協同緊盯市場風險。住建部部長通過“兩會部長通道”回應政府工作報告未提“房住不炒”時已經提出“五個堅持”，將保持政策連續性和穩定性，防止大起大落。隨后的 4 月、5 月住建部連續兩次對房價漲幅較大的城市進行預警提示。央行強調加強房地產金融審慎管理，繼續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，堅持房地產金融政策的連續性、穩定性。銀保監會指出房地產金融是防風險重點領域，須更加正視一些地方的房地產金融化問題。兩會后銀保監會隨即發文防止小微企業貸款資金被挪用至政府平臺、房地產等調控領域形成新風險隱患，近期又再次發文嚴格6、監管違規土地出讓金融資、開發貸、消費貸購房等現象。整體來看，住建部的適時預警、央行的貨幣閘口管控、銀保監會的資金通道監管共同構建起了房地產市場的風險防范機制。 第三，地方政府緊縮政策數量前低后高，調控跟隨市場變化及時調整。監測結果顯示，全國上半年月度收緊性政策數呈前低后高、前穩后嚴的特點。一季度整體政策對市場樂觀預期有所推動（部分城市利率上浮水平有所下降、調整了限價及搖號等政策、多城人才引進保障購房需求）。然而，政策緊縮程度自 4 月以來明顯加強。特別是近期市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策，成為階段調控風向標。同時，全國部分城市利率上浮水平止降回升，合肥、蘇州、東莞等地基于地市7、升溫也及時收緊土拍政策。這些都充分體現了調控政策緊盯市場變化及時收緊的特點。結合上半年河南、福建、浙江、安徽、成都、長沙、武漢等省市提出要穩妥實施“一城一策”方案的表態來看，未來政策緊盯市場變化及時調整的特點會更加明顯，政策分化將是常態。,2,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,第四，多措并舉平衡供需，引導市場理性預期。強化住房供給的保障能力。2019 年 兩會政府工作報告提出要改革完善住房市場體系和保障體8、系。市場體系下的租賃房、普通商品房和保障體系下的公租房、共有產權房將成為未來重要的住房供應類別，特別是在人口凈流入較大、住房供需緊張的城市將進一步強化住房保障體系。強化土地供給的調節能力。國有建設用地方面，自然資源部已于年初印發通知要求各地加快批而未供土地處置。四月份又制定了 2019 年宅地“五類”調控目標，要求各地根據商品住房庫存消化周期調節供地節奏。集體經營性建設用地方面，年初住建部、自然資源部發布文件原則上同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等 5 城市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案。不久后的中央一號文件指出要全面推開農村土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革。基于規模、成9、本的優勢，集體經營性建設用地入市將大大增強一二線城市租賃住房、共有產權住房的供給能力，成為住房保障體系建設的關鍵支撐。中央下調棚改計劃，各地調整貨幣安置比例。財政部印發通知明確 2019 年全國棚戶區改造約 285 萬套（2018 年 588 萬套），各地結合商品房去化周期調整貨幣化安置比例（江西、河北等）、積極發行棚 改專項債。穩步推進房地產稅立法。兩會政府工作報告對房地產稅立法的表述由 2018 年的“穩妥推進”轉變為“穩步推進”。目前，房地產稅立法的前期相關工作正有條不紊進行：房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，相關部門正在完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作10、，待條件成熟提請全國人大常委會初審。 展望 2019 全年，短期房地產市場運行政策較難發生大的變化，仍將留給市場充分的時間和空間自發調整：穩預期、控風險仍將是中央堅持的政策基調，因此政策的大方向仍以穩為主；金融監管政策基調仍從嚴從穩，信貸政策仍以保障無房無貸購房需求為主； 地方調控緊盯市場變化及時調整的特點會更加明顯，分類調控思路下政策優化方向明顯分化；落戶放寬、棚改減量將持續影響二線城市、三四線城市供需關系的變化進一步加 劇未來區域市場分化程度。,3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 111、月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月,2016,2017,20182019 資料來源：中國指數研究院綜合整理,圖：2016-2019.6 地方出臺調控政策數量分布（收緊） 地級以上城市月度政策出臺數量（項）縣級城市月度政策出臺數量（項） 50 40 30 20 10 0,3,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,二、市場表現：價格平穩運12、行，重點城市成交規模分化明顯 百城均價累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩。根據中國房地產指數系統對 100 個城市 的全樣本調查數據顯示，2019 年 6 月，百城新建住宅價格 14891 元/平方米，環比上漲 0.37%，漲幅較 5 月小幅擴大 0.13 個百分點，但仍運行在低位區間，同比漲幅進一步收窄至 3.87%，整體價格較為穩定。累計漲幅來看，2019 年上半年百城均價累計上漲 1.45%，較去年同期收窄 1.19 個百分點。 圖：2017 年至 2019 年上半年各級城市住宅均價累計漲幅和環比漲幅對比,數據來源：CREIS 中指數據， 從各級城市來看，2019 年上半年一線城市新建住宅價13、格累計漲幅處在低位，二、三四線城市價格漲幅明顯收窄。具體來看，一線城市市場價格絕對值在高位維穩，累計上漲 0.29%，漲幅處在低位區間；二線城市上半年累計上漲 2.30%，較去年同期收窄 1.92 個百分點；三四線代表城市上半年累計上漲 2.28%，漲幅較去年同期收窄 2.47 個百分點，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計漲幅有所回落。 上半年十大城市二手房均價整體平穩，4 月以來環比漲幅略有擴大。2019 年上半年十大城市二手房價格累計微跌 0.01%，同期十大城市新房價格累計上漲 0.87%，較去年同期收窄 0.11 個百分點。單月來看，2019 年二手房市場回暖跡象顯現，114、-3 月十大城市二手房均價環比由跌幅持續收窄逐步轉為上漲，4 月以來環比漲幅逐月小幅擴大。與新房價格相比，2019 年 6 月十大城市二手房均價環比漲幅與新房漲幅基本持平。,2019年6月,一線：累計上漲0.29%,二線： 2017H1累 計上漲 5.17%,三線：2017H1累計上漲6.32%,二線：累計上漲2.30%,三四線：累計上漲2.28%,二線城市,新一輪調控開始 環比漲幅連續在0.1%以內,一線城市,6月杭州、成都等城市高端項目集中入市，帶動價格結構性提升,近3月環比漲幅持續收窄,環比漲幅保持在在0.5%以上,三四線城市,2019H1,2017H1,2018H1,6%,10%,8%15、,12%,累計漲幅,0.26%,環比漲幅,0.41%,0.73%,4,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,2017年1月,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,圖：2014-2019 年 6 月 50 個代表城市1商品住宅月度成交量走勢,數據來源：CREIS 中指數據， 重點城市新房成交規模穩中略降，二手房市場活躍度提升。據初步統計，2019 年上半年 50 個代表城市商品住宅月均成交面積約 2750 萬平方米，同比下降 1.9%。其中 3-416、月受政策微調預期增強、國家重點規劃落地及企業融資環境改善等多種因素影響，市場出現短暫回暖；隨后，中央層面再次強調“房住不炒”，各部委及時發聲穩定市場，熱點城市調控政策加碼，市場成交規模穩中有所回落。二手房方面，2019 年 1-5 月十大城市二手房成交套數約 45.9 萬套，同比增長 17.1%，二手房成交活躍度提升，其中上海、成都、蘇州成交套數增幅近五成。 不同級別城市來看，一線城市成交規模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交 57 萬平方米左右，同比增長 38.5%，其中北上廣深成交規模較去年同期均有所提升。二線代表城市月均成交約75 萬平方米，17、同比下降1.4%，整體成交規模保持平穩。三線代表城市上半年月均成交規模約 30 萬平方米，同比下降 12%，降幅在各線中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。 今年 3-4 月房地產市場整體呈現短暫回暖之景，特別是熱點一二線城市回暖態勢更加明顯；近兩個月隨著政策環境的不斷收緊以及前期需求集中釋放后帶來的需求動能減弱，新房市場成交面積有所下降，上半年整體成交規模穩中略降。新房價格受年中高端項目加快入市等結構性因素帶動，環比漲幅波動中上行，整體仍較為平穩。二手房市場來看，上半年十大城市二手房成交較為活躍，特別是 3-4 月，成交量價均有所提升，5 月以來成交量增速有所放緩。展望 201918、 年下半年，一線及熱點二線城市隨著供應量的改善以及核心城市規劃利好繼續顯現，需求釋放的積極性仍在，市場成交規模將保持增長態勢；而三四,1 代表城市共 50 個，一線包括北京、上海、廣州、深圳 4 個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌 25 個城市，主要是 各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通 21 個城市，主要指地級市。,0,1000,4000,519、000,萬 3000 平 方 米 2000,月度成交面積,930房貸新政央行降息,持續政策放松,1-6月月均成交面積限購限貸政策 密集出臺 新一輪調控政 策加碼,部分城市調控加碼 房企資金監管嚴厲,信貸環境改善，多城市下調房貸利率,5,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,線城市整體市場調整態勢已經顯現，棚改支撐力度減弱下，下半年市場調整壓力仍較大。 三、土地市場2：重點城市逐步加大推地力度，土地競拍熱度高 20、上半年住宅用地供求均小幅增長，其中二季度供地力度明顯加大，帶動成交規模增長接近兩成。據初步統計，2019 年上半年，全國 300 個城市各類用地共推出 10.4 億平方米，同比增長 0.7%；其中住宅用地推出 5.1 億平方米，同比增長 6.8%。分季度來看，一季度，受去年土地大規模流拍影響，各地政府推地積極性較弱；二季度，政府推地力度明顯加大，住宅用地推出面積同比增長 19.0%。成交方面，2019 年上半年，全國 300 個城市各類用地共成交 8.7 億平方米，同比增長 0.4%，住宅用地成交 4.2 億平方米，同比增長 6.5%，其中二季度同比增長 24.4%。 圖：2012-2019 21、年二季度全國 300 個城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率,數據來源：CREIS 中指數據， 住宅用地成交樓面價同比上漲，溢價率保持高位。據初步統計，2019 年上半年，全國 300 個城市住宅用地成交樓面均價為 4595 元/平方米，同比上漲 16.6%，平均溢價率為 20.2%。具體來看，今年一二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續上漲，二季度樓面價同比上漲 26.9%至 4946 元/平方米，溢價率達 23.8%；4 月以來，各地政府加大土地 供應力度、部分城市亦調整熱點地塊出讓規則，同時在中央加強金融監管等因素作用下， 5 月土地市場熱度略有緩和，住宅用地成交溢價率小幅回落，6 月22、溢價率保持平穩，整體土地競拍熱度仍較高。,2 如無特殊說明，土地面積指規劃建筑面積；所有土地數據來自公開招拍掛市場,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,0,1000,4000,5000,6000,/,元 平3000 方米 2000,宅地成交樓面價（左）宅地平均溢價率（右）,6,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,數據來源：CREIS 中指數據， 分線來看，一二線城市23、土地供求均明顯增加，成交樓面價保持上漲。2019 年上半年，一線和二線城市住宅用地推出面積同比增幅均超過 20%，帶動成交面積分別增長 33.6%和 22.2%；三四線城市推出面積同比下降 3.8%。成交面積同比下降 5.4%。價格來看，各線城市住宅用地成交樓面價較去年同期均上漲，其中一線城市漲幅超過 30%。 整體來看，2019 年上半年全國 300 城住宅用地供求規模穩中有增，其中二季度供地力度明顯加大，帶動成交面積大幅增加。價格方面，今年 3 月以來，受核心城市優質地塊集中放量以及企業融資環境改善等因素影響，企業拿地積極性較高，熱點城市土地競拍熱度提升，帶動全國住宅用地成交樓面價明顯上漲24、，二季度全國 300 城住宅用地成交樓面價同比漲幅超 20%，溢價率超 20%。除此之外，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，也一定程度上帶動了整體樓面價的結構性提升。值得注意的是，4 月以來，住建部對部分地價、房價波動較大的城市進行了預警提示，自然資源部對庫存量偏低城市土地供應計劃進行指導，同時疊加中央加強金融監管等，近兩個月土地市場熱度略有緩和，但整體熱度仍較高。下半年，預計受熱點城市土地供應量的進一步放量、房地產融資環境趨緊以及銷售端壓力顯現等因素的影響，土地市場表現將更趨理性。,圖：2019 年上半年各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化 一線二線,7,本報告數據來自 CREIS 中25、指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,三四線,樓面均價,土地出讓金,成交面積,推出面積,24.3%,3.8%,21.9%,33.6%,22.2%,5.4%,74.0%,36.5%,1.2%,30.2%,11.7%,4.5%,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,四、品牌企業：銷售業績保持穩步增長，融資渠道逐漸收緊 圖：2013 年至 2019 年上半年代表企業月度銷售額及同比增速,注：代表企業包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖、金地、富 力、雅26、居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀 數據來源：CREIS 中指數據， 代表企業銷售金額保持增長。2019 年上半年，共有 147 家房地產企業銷售額超過 50 億元，較去年增加 9 家，合計實現銷售額 58537 億元，平均銷售額 398.2 億元，同比增長 10.3%。具體來看，20 家品牌房企累計銷售額達到 26588 億元，較去年同期提高 12.1%；累計銷售面積 19098 萬平方米，同比增長 5.9%。 二線城市拿地力度明顯提升，品牌企業拿地表現分化。2019 年上半年，20 家品牌房企累計拿地 14914 萬平方米，同比下降 19.5%；累計拿地金額 7979 億元27、，同比下降 1.1%。其中新城、融創等企業拿地規模提升，萬科、恒大等企業拿地規模下降。從拿地結構來看， 20 家品牌房企上半年在二線城市拿地金額占比為 60.6%，較去年全年提高了 9.1 個百分點，為近七年來的最高值；一線和三四線城市拿地金額占比分別降至 13.4%和 26.0%。 融資環境先松后緊，企業融資收緊預期強化。2019 年以來，特別是一季度，在整體融資環境有所改善和企業資金壓力不減的情形下，多家房企密集融資，融資規模保持增長。與此同時，監管層多次表示將繼續緊盯房地產金融風險，加強房地產金融審慎管理，地產金融政策從嚴的總基調保持不變。4 月以來，銀保監會針對金融機構違規“輸血”房地28、產行業的行為開出多張罰單，隨后，央行和銀保監會先后強調要把好貨幣供給總閘門、嚴查房地產違規融資。房地產金融監管升級，企業融資收緊預期增強。 積極銷售、加速現金回流，重點布局成熟城市群及區域核心城市。上半年，在穩地價、穩房價、穩預期的政策背景下，房地產調控政策繼續強調“房住不炒”，同時強化因城施策、一城一策，市場格局加速分化。在此形勢下，多數企業順應變化，加快推盤，提高項目周轉 速度，圍繞銷售目標狠抓回款，保證資金流動性。投資端，品牌企業審慎拿地，適當補倉，,-50%,0%,50%,100%,150%,200%,250%,0,1000,2000,6000,7000,8000,5000 億 元4029、00 3000,銷售金額（左）同比增速（右）,8,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,拿地區域主要聚集在有國家重點規劃支持的城市群及區域核心城市。戰略方面，品牌房企圍 繞主業適度探索多元業務，協同提升企業價值，如產業地產、城市更新、物業管理等領域成為企業布局的重要方向。 整體來看，2019 年上半年，品牌房企調整營銷節奏，提高項目周轉速度，銷售業績保持增長，其中碧桂園銷售額接近 4000 億。拿地方面，品牌30、房企優化投資布局，二線城市補倉力度明顯提升。房企融資環境先松后緊，1-4 月企業積極融資優化債務結構，5 月以來金融監管力度加強，融資環境趨緊預期強化，預計下半年企業資金壓力會進一步顯現。隨著行業集中度持續提升，品牌企業順應國家調控政策和市場變化，一方面，提高產品競爭力，采取靈活的銷售和營銷策略加速項目去化；另一方面，積極擴充資金，并適度增加優質土儲支撐未來業績增長。 五、趨勢預判：下半年銷售規模進一步調整，新開工、投資增速將放緩 下半年經濟仍存一定壓力，房地產資金監管趨嚴。減稅降費仍有發揮空間加之汽車消費略有提振，整體消費有望進一步改善；近期管理層明確地方政府專項債可作為符合條件項目的資本金31、，將進一步支撐基建投資，從而促進固定資產投資穩步增長；對出口而言，中美關系略有緩和，但前期關稅增加的負面效應尚未出盡且全球經濟下滑縮窄我國出口空間，下半年出口壓力仍存。三大需求綜合影響下我國下半年經濟運行仍存壓，考慮到中美經貿摩擦存在諸多不確定性，預計貨幣政策將更趨靈活助力我國經濟穩定。對房地產市場而言，近期銀保監會及央行針對房企頻繁發債及利率持續走低現象及時發聲，防止資金違規流入房地產行業，同時部分城市提高房貸利率，房地產行業資金環境偏緊。 鑒于 2019 年上半年我國經濟、貨幣政策、樓市調控基調等影響房地產市場走向的諸 多因素整體發展方向符合去年底預期，我們將堅持原有判斷，預計 2019 32、年全年全國房地 產市場將呈現“市場規模高位回落，價格穩字當頭，投資、新開工中低速增長”的特點。考慮到目前全國商品房銷售規模已平穩回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預計下半年市場規模調整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續下調空間。,9,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,中國房地產指數系統 2019 年上半年市場總結與趨勢展望,中國指數研究院 中國房地產指數系統,-40% 數據來源：國家統計局，中國指數研究院綜合整理 需求端，全國商品房銷售面積經歷短期反彈后如期回落，預計下半年規模調整將進一步深化33、。2019 年開局全國房地產市場銷售小幅調整，金三銀四期間受整體環境優化影響，銷售規模略有反彈，但 4 月以來中央層面再次強調“房住不炒”總基調及“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標，政策收緊預期增強，疊加前期積壓的需求集中釋放后，需求釋放積極性進一步減弱。2019 年 1-5 月全國商品房銷售面積約 5.6 億平方米，同比下降 1.6%，其中 5 月同比下降 5.5%。短期來看，一線城市供應顯著，改善市場規模回升動力強勁，但考慮到 2019 年棚改總量減半將大幅削減普通二線及三四線城市的有效需求，其商品房銷售去化明顯承壓，加之房貸平均利率繼續下調可能性不大，下半年全國市場規模的進一步調整或不可34、避免。 供應端，投資、新開工增速高位回落跡象開始顯現，下半年保持中低位運行可期。2019年上半年，得益于融資環境改善及銷售回款支撐，房企資金壓力明顯緩解，短期投資情緒積極，1-5 月全國房地產開發投資額、新開工面積同比增速均在 10%以上。但近期受行業環境收緊引發的連鎖效應影響，5 月單月全國投資、新開工增速均跌至個位數，其中新開工增速在高基數作用下降至 4.0%。下半年，全國銷售有進一步調整空間，加之行業金融監管加強，房企資金壓力或逐步顯現，開工積極性將受到影響，且考慮到去年同期新開工規模跳增至歷史新高，預計新開工增速在基數影響下將維持在低位區間；投資方面，目前行業竣工不及預期，預計下半年施35、工深化進程將提速，進而拉動建筑工程投資加速，但鑒于作為土地購置費先行指標的土地成交價款今年以來持續顯著下降，疊加新開工降速影響，預計下半年開發投資額整體增速將保持中低速增長態勢。,10,本報告數據來自 CREIS 中指數據、中國房地產指數系統。詳情請查詢 或致電 400-630-1230、010-56319252。,-20%,0%,20%,40%,60%,12:1-2 12:1-4 12:1-6 12:1-8 12:1-10 12:1-12 13:1-3 13:1-5 13:1-7 13:1-9 13:1-11 14:1-2 14:1-4 14:1-6 14:1-8 14:1-10 14:1-36、12 15:1-3 15:1-5 15:1-7 15:1-9 15:1-11 16:1-2 16:1-4 16:1-6 16:1-8 16:1-10 16:1-12 17:1-3 17:1-5 17:1-7 17:1-9 17:1-11 18:1-2 18:1-4 18:1-6 18:1-8 18:1-10 18:1-12 19:1-3 19:1-5,圖：2012 年至今全國商品房銷售面積、銷售價格、開發投資額、新開工面積同比走勢 銷售面積 銷售價格 開發投資額 新開工面積,中國指數研究院 中國房地產指數系統,聯系方式 地址：北京市豐臺區郭公莊中街 20 號院 A 座郵編：100070 電話：37、010-56319100傳真：010-56319191,北京 地址：北京市豐臺區郭公莊中街 20 號院 A 座郵編：100070 電話：010-56319100傳真：010-56319191,天津 地址：天津市和平區赤峰道 136 號國際金融中心大廈 15 層郵編：300041 電話：022-89268866傳真：022-89268998,青島 地址：青島市市北區龍城路 31 號卓越世紀中心 2 號樓 909 郵編：266100 電話：0532-58555311傳真：0532-58555302,上海 地址：上海市浦東新區東方路 800 號寶安大廈 2 樓郵編：200122 電話：021-80138、36789傳真：021-80136696,杭州 地址：杭州市濱江區長河街道越達巷 82 號房天下大廈 16 層郵編：310000 電話：0571-56269401傳真：0571-56269001,蘇州 地址：蘇州工業園區蘇州大道西 205 號尼盛廣場 16 樓郵編：215021 電話：0512-67067857傳真：0512-67627290,南京 地址：南京市秦淮區漢中路 27 號南京友誼廣場 12 樓郵編：210007 電話：025-86910472傳真：025-86910300,深圳 地址：深圳市南山區文化中心區海德二路茂業時代廣場 22 層郵編：518040 電話：0755-8660739、799傳真：0755-86607966,廣州 地址：廣州市海珠區赤崗北路 118 號四季天地 5 層郵編：510310 電話：020-85025888傳真：020-85025999,海口 地址：海南省海口市龍華區金龍路 19 號興業銀行大廈 8C 郵編：570125 電話：0898-68525080傳真：0898-68570510,武漢 地址：武漢市江漢區金家墩特 1 號武漢天街 6 號樓 20 層郵編：430013 電話：027-59600194傳真：027-59600145,長沙 地址：長沙市開福區芙蓉中路一段 88 號天健壹平方英里 H 棟 7 樓郵編：410000 電話：0731-89946366傳真：0731-89946299,南昌 地址：南昌市紅谷灘新區紅谷中大道 1368 號鼎峰中央 BC 座 24 層郵編：330000 電話：0791-83898092傳真：0791-88611391,重慶 地址：重慶市江北區江北嘴力帆中心 2 號樓 25 層郵編：400020 電話：023-88952599傳真：023-88952138,成都 地址：成都市高新區天府二街 368 號房天下大廈 23 樓郵編：610017 電話：028-86053600傳真：028-86053000,