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1、東營生態(tài)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)策略及規(guī)劃設(shè)計探究1.項目周邊及市場調(diào)研分析2.客戶群體及產(chǎn)品定位分析3.EOD起源及成功案例分析4.規(guī)劃設(shè)計分析2目錄項目周邊及市場調(diào)研分析34基地位置及周邊配套？分析我們用地周邊的利與弊，我們可以思路更加清晰，我們可以為客戶提供更好的配套設(shè)置，以滿足他們的需求。5基地位置與交通項目位置：東城區(qū)，南二路與東二路路口距離東城10分鐘車程，距離西城20分鐘車程。建筑面積：12000平米占地面積：12600平米開發(fā)周期：三期西城商業(yè)圈東城商業(yè)圈基地位置6項目周邊調(diào)研周邊配套：項目周邊擁有高爾夫俱樂部、高端居住區(qū)、清風(fēng)湖公園、小學(xué)、初中、高中等教育配套。距離新市府10分鐘車程，附近2、購物街、餐飲街都相對比較的遠。我們基地位置距離東青高速公路收費點也很近。并且，基地的南側(cè)有紡織廠正在運營。高爾夫俱樂部清風(fēng)湖公園高端居住區(qū)餐飲街職業(yè)學(xué)校新市府育才中學(xué)高速公路收費口汽車東站基地位置南二路東二路兩館一中心項目周邊調(diào)研7建設(shè)中的體育館塞拉維廣場清風(fēng)湖公園建設(shè)中的生態(tài)新城荒廢的紡織廠用地現(xiàn)狀8誰是我們的對手？商場如戰(zhàn)場，知己知彼才能百戰(zhàn)百勝。9辦公樓市場調(diào)研據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心不完全統(tǒng)計，目前東營樓市（含三縣兩區(qū)）累計48個項目規(guī)劃有寫字樓類房源，其中34個項目為以寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)項目，14個項目既含有住宅又含有寫字樓、商鋪等。另外，在所有寫字樓項目中僅12個在售，36個待售，在3、售寫字樓僅占總量的1/4，市場庫存較大。10辦公樓市場調(diào)研為什么市場上這么多辦公產(chǎn)品？宏觀因素1 1、經(jīng)濟發(fā)展好，城市建設(shè)的好：、經(jīng)濟發(fā)展好，城市建設(shè)的好：GDP由2009年的2000億，到2012年增長至3000億。2 2、人口增長快，市場需求好：、人口增長快，市場需求好：戶籍人口由2009年的184.58萬人，到2012年增長至203.53萬人。3 3、國家政策好，企業(yè)轉(zhuǎn)型快：、國家政策好，企業(yè)轉(zhuǎn)型快：東營市十二五規(guī)劃綱要中指出，將對東營產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化重新分配：將增加服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比例，減少和升級重工業(yè)產(chǎn)業(yè)。4 4、補貼政策多，企業(yè)負擔(dān)少：、補貼政策多，企業(yè)負擔(dān)少：金融業(yè)企業(yè)進駐，減免租金、減免稅收等優(yōu)厚政策。微觀因素1 1、對開發(fā)商來說，辦公樓單價是住宅的、對開發(fā)商來說，辦公樓單價是住宅的1.51.5倍：倍：以銀座城市廣場為例，其單價為9000元/平米，次區(qū)域的住宅及6000