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1、“鳳凰城”社區商業項目策劃,在本案,我們旨在闡述,做什么?,1,3,4,2,項目分析,項目定位,操作思路解碼,順益街超市和運營公司介紹,“大盤典范”-鳳凰城,鳳凰城誕生于2002年,位處廣州市增城區新塘鎮，緊鄰廣深高速、廣園快速路、廣惠高速、107國道，交通便捷，到廣州天河中央商務區僅30分鐘車程，獨立交通中心每天發車300多班次，強勢運輸網絡全面覆蓋珠三角主要城市，可迅捷到達周邊重要交通樞紐。 以“森林、湖泊、新城市” 定位的鳳凰城，拉開了廣州都市山水新城人居新模式序幕。在開發自然環境的同時，鳳凰城堅持“配套先行,一次成型”的理念，開創出極具競爭力的“城市級配套”模式，讓業主在純美自然山水之2、中，也可以享受到城市級配套的城市生活，帶動了整個廣州居住板塊的東移。 2002年，鳳凰城大型交通中心、康體中心、商業中心、大型超市等便已投入使用；2003年，超省一級標準的鳳凰城中英文學校正式開學；以白金五星級標準建造,集商務、度假于一體的鳳凰城酒店試業；2004年鳳凰城大型商業配套東門商業廣場啟動；2005年，位于鳳凰城入口處的廣州游樂第一村增城荔枝文化村隆重試業；2006年鳳凰城累計獲得包括聯合國全球人居環境幸福社區創新獎、中國社科院評選的中國百家經典樓盤、十大明星樓盤及和諧人居評鑒至尚園林、最佳居住樓盤等在內的許多大獎；2007年，主打年輕市場的美寓小鎮閃亮登場，在五個多月時間里勁銷253、00套。可以說，隨著開發進度的推進，鳳凰城的生活環境已經越來越美，越來越舒適和方便，一座繽紛成熟的山水新城已經崛起在東廣州。,包括鳳馨苑在內，鳳凰城現已規劃建成各具特色的15個獨立苑區，包括：超豪別墅區（鳳凰苑），獨立別墅區（鳳鳴苑、鳳翔苑、鳳湖苑、鳳雅苑），聯體別墅區（鳳泉苑、鳳翠苑）洋房（鳳儀苑、鳳盈苑、鳳嶺苑、鳳馨苑），雙拼別墅區（鳳曦苑、鳳林苑、鳳曦西區）和正在銷售的映山別墅組團，優雅洋房區以及專為外籍人士量身訂造的鳳凰島國際租賃社區。數萬業主在此安居樂業。五星級的鳳凰城，開創廣州大型居住社區的新時代。 資料顯示開盤至今銷售約17000戶，已入住約12000戶，5年內計劃居住約30004、0戶。 本次引入大型商場的場地位于鳳凰城的心臟地帶-交通中心及商業中心內，就該苑區（鳳妍苑）規劃戶數約3100戶。社區內商用物業主要分布于交通中心及周邊（即鳳妍苑）合計約55000m2。其它少部份分別位于東門商業街18000m2和鳳馨苑裙樓底商8800m2，現已全部售出。,本案屬于大型社區商業中心, 我們建議采用“商業服從整個社區的大盤思維原則”，首先考慮如何更好地提升整個社區的綜合價值及居民生活品質,其次才是社區商業自身價值的最大化。 A:社區商業中心是大盤時代的產物； B:社區商業中心是社區商業最高組織形式； C:社區商業中心功能齊備。,SWOT分析,W（劣勢）,A交通便利，未來發展趨勢良5、好。 B大型社區,高端人群,巨大潛在消費力。 C地產品牌客戶認可度商譽度極高。 D統一經營管理更具品牌塑造性。 E規劃設計商業面積相對集中。,T（威脅）,O（機會）,S（優勢）,A住宅消費力暫未形成。 B項目商業氣氛也處于萌芽狀態。 C社區商業操作難度較其它商業有一定難度。 D項目商業部分知名度和口碑性不高。 E體積相對較小，一定程度影響業態規劃。,A改變消費習慣需要一定的時間做鋪墊。 B社區商業操作較其它商業類型有一定不確 定因素。 C大項目的投入大、周期長。 D鄰近商圈成熟運營項目的威脅。 E宏觀消費市場較之前有一定疲軟現象。,A眾多高收入人群不斷的遷入。 B對舒適購物環境、娛樂休閑等元素6、的 渴求。 C附近沒有可以提供消費的理想場所。,1,3,4,2,項目分析,項目定位,操作思路解碼,順益街超市和運營公司介紹,天地行認識一:社區商業普遍具備的基本功能,餐飲 服務功能,再生資源 回收功能,家政 服務功能,修理 服務功能,社區商業 基本功能,綜合 服務功能,購物功能,購物功能提供主、副食品、生活日用品； 餐飲服務功能提供早餐、正餐和滿足學生、老年人用餐； 修理服務功能日常用品修理的需要； 綜合服務功能社區居民理發、洗衣、服裝加工以及彩擴等在社區內完成； 家政服務功能社區能幫助居民雇用小時工、請保姆和家教等。 再生資源回收功能社區能幫助居民回收廢舊物品等。,天地行認識二:社區商業業態7、選址特點,天地行認識三:深圳23個社區對比數據,結論:,超市、餐飲、服務配套、休閑在以上統計數據中所在比值達商業總面積的5070%。 吃、穿、住、行中的吃、穿在社區商業操作中體現淋漓盡致，作為重點思路展開。 社區商業的輻射面越廣，超市、餐飲、休閑的比例就相應越大。,國內借鑒蘇州鄰里中心,我們對本項目的定位,顧客 屬地性,業種 配套性,日常 便利性,服務 親和性,贏利 穩定性,需求 依賴性,商圈 擴展性,社區商業的特征決定了,定位一：功能定位,集“休閑、娛樂、飲食、購物、生活商服”五大功能于一體的社區商業中心,以內向型服務功能為主，偏外向型服務功能為輔！ 多功能型，以購物、餐飲、休閑為特色！,定8、位二：業態定位,食雜店+便利店+專賣店+ 專業店+折扣店+中型超市,零售業態分類GB/T18106-2004,超市 順益街超市 餐飲 云南米線、陶然居、一品香辣蟹等 西餐咖啡 迪歐咖啡、上島咖啡、米蘿西餐、怡景西餐廳、等 中西結合式快餐 肯德基、吉野家、大禾壽司、禾綠壽司、永和大王、真功夫等,服務配套 海王藥業、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、書店等 服飾精品 耐克、七匹狼、以純、愛特愛、尤可、芬怡內衣、貝蒂童裝、圣駿水晶、周大福、風之谷精品等 美容及美發 自然美、瑪莎、思妍麗、純剪一派等,超市+餐飲+服務配套60%,定位三：客戶定位,消費群:以“鳳凰城”居住人群為主,投資群:結合9、項目目標客戶定位,商戶群:順益街超市+品牌客戶+散戶,我們擁有國內外1000多家長期穩定合作實力品牌商家資源,1,3,4,2,項目分析,項目定位,操作思路解碼,順益街超市和運營公司介紹,天地行觀點 項目成功核心要素,1.對項目的正確認識和準確把握是前提,F,F,F,社區商業有別于其它類型，雖不能什么都有，但客戶要的一定要有。,做為大盤時代的典范，高端人群的聚集地，除了生活必須消費，更需要體現品味、奢華、尊貴。,社區商業中心應該是廣納客戶、內外兼顧的，既服務于小區業主，又對外經營。,2.統一規劃、合理布局乃勝籌關鍵,F,社區商業依賴性相對較強，可支配面積有限，規模發展受一定局限性，對于合理布局，10、照顧整體高度苛求。,F,我們將從項目整體商業分布著手進行統一規劃，合理分配，既照顧大局，也不忽略小節。,F,我們始終把握“商業服從住宅，品質提升價值”的理念。,F,我們分析參考成功運營項目并結合自身項目實際，將超市、餐飲、服務配套、服飾作為核心支撐。,3.統一運營管理乃項目操作命脈,F,社區商業是社區的一部分，我們致力于營造： 是鳳凰城的,也是大家的!是我家的,也是你家的!,F,多年的全程商業運營實踐證明：報團作戰比單打獨斗更具市場競爭力。,F,我們將統一 營銷推廣、招商銷售、商戶管理、物業管理,F,在商戶的引進方面，我們更側重于質量、品質的選擇，引進品牌、經營實力較強的商家。,4.比客戶先一11、步，快一秒是生存之道,F,順益街超市服務16年并提供售前、售中、售后服務，專業的導購人員，電話購物、設計中的網上購物、免費送貨、無條件退換貨。專門為老人家免費提供送貨服務，組織義工隊，利用工作之余的時間與區內的部分老人談心，組織住戶到蔬菜種植基地參觀、旅游。通過定期參加屋村組織的住戶座談會、住戶問卷調查、業主論壇網等多種方式了解住戶對我超市的意見及建議，對于收集到的信息，我們即時作出反應并回復、跟進、整改，始終與住戶保持融洽和諧的關系。在近期開展的客戶滿意率調查中客戶比較滿意占：,一般占：，不滿意僅占：，客戶滿意率較高。,F,F,作為專業的全程商業運營公司，我們始終：先客戶憂而憂，后客戶樂而樂12、。,我們相信沒有什么比客戶更重要！,5.市場:唯一不變的就是變化,F,我們將根據社區商業的特點,結合住戶的特殊需求,與住宅資源共享,同建社區文化,為社區居民提供更多增值服務.諸如;24小時便利、餐飲預訂等。,F,順益街超市以過去16年的服務經歷為客戶量身定制了系統服務并不斷收取客戶反饋信息優化服務項目。,F,市場越來越品質化了！,6.順益街超市+天地行，最佳組合,F,F,“時間”是檢驗真理的唯一標準，順益街超市服務于社區業主16年的經歷，值得信賴！ 天地行全程商業運營：雄厚的操盤實力、豐富的管理經驗、先進的管理模式、全新的管理理念，專注、專業！ 二者不是簡單的相加,是強強聯合,優勢配比,最佳組13、合!,賣東西！買東西！買的賣的都是品質！,F,要數量更要質量，要個體更要整體！ 要規模更要效益，要美觀更要實用！,F,選擇，只是為了找到最適合的！,1,3,4,2,項目分析,項目定位,順益街超市和運營公司介紹,操作思路解碼,順益街超市，前身是超市，從1994年開始創辦至今已經營16年，曾先后服務鳳凰城、高明、鶴山、南沙、長沙、廣碧、華碧、臺山、花城、清遠、江門、肇慶、韶關等樓盤,現擁有16家分店，經營總面積14000多平方米，員工430人,是目前廣東地區乃至全國經營時間較長、規模較大、分店較多的社區連鎖超市。 在經營方面首開先河以獨具特色的加盟、收購、導入品牌等形式自主穩定經營，塑造了良好的客14、戶口碑。,順益街超市,核心團隊,（1）總經理 清華大學EMBA總裁班畢業，順益街超市創辦人，是超市核心領導人物，自1994年加入集團商場部任經理一職。其超前的管理理念、不斷創新的思維及較好的人脈關系帶領超市穩步發展到現在的規模。 （2）執行副總經理（現兼任商場部總監） 暨南大學大專畢業，是順益街超市創辦人之一，是超市核心領導。自1996年加入集團商場部工作，經歷了超市的整個發展歷程，熟悉新店的建筑裝飾設計、工程監控、超市前期的籌備工作，還深韻住戶的需求、對社區型超市的營銷策略有獨特的見解，熟悉超市各部門內部事務管理，并與集團各部門保持良好的溝通關系。 （3）行政人事部總監 中山大學工商碩士畢業15、，曾任廣州東澤電器公司行政經理，廣州家盈連鎖超市總經理助理。其擁有豐富的行政人事管理經驗，現已搭建了超市的人才梯隊，制定完善的績效考核體系、清晰分權手冊及公司中長期發展戰略，完善公司的機構設置及組織流程，周詳規劃并落實推進員工培訓及員工活動，一手創辦了順益街超市內部報刊美麗家園。 （4）財務部總監 華南農業大專畢業，高級會計師，曾任香港通訊集團廣州分公司副總經理，惠而浦家電公司財務經理。其制定資金管理措施、完善公司資金管理制度、加強收銀操作的管理，改革了公司盤點制度，強化預算管理，加強財務核算及資產管理、對公司投資的項目做出充分的投資分析。,（5）營運總監 湖北荊州市電大本科畢業，曾任東莞南天16、大新集團西鄉廣場總經理，擁有大賣場豐富營運經驗，由其制定超市的營運方案及策劃各式各樣的促銷活動，帶動了整體銷售氣氛，規范了內部的管理工作。 （6）采購部總監 中山大學本科畢業，曾任家樂福超市采購經理。擁有大賣場豐富的采購經驗，其制定了完善的采購操作流程，提升采購的談判技巧，加強招商的力度，在供應商的管理、商品結構調整、價格管理策略、促銷策略方面作出重大的改進，尤其在生鮮商品管理上作出較大成效。 （7）監察部總監 暨南大學大專畢業，是順益街超市創辦人之一，是超市核心領導。自1994年加入集團商場部工作，經歷了超市的整個發展歷程。曾任超市采購部經理，熟悉整個超市的營運、采購工作，現任超市的監察部總17、監。由其制定了公司的財產安全管理及綜合安全事務管理，加強消防安全、水電安全的管理，對各崗位人員職業操守制定合理方案并進行嚴格監控，特別對采購部人員的道德職業操守加強監控。 （8）電腦部經理 中國地質大學電子信息工程本科畢業，是專業的電腦管理人材，我們現時使用先進的深圳科脈管理軟件，通過不斷的軟件升級，系統已較完善，并能滿足整個超市的經營運作，為企業的經營決策提供重要的數據參考。,一、16年誠信經營、友好合作，豐富的超市運營經驗 16年里曾先后服務鳳凰城、高明、鶴山、南沙、長沙、廣碧、華碧、臺山、花城、清遠、江門、肇慶、韶關等樓盤，始終堅持：“為您、我們做到最好！” 二、高素質穩定經營隊伍 現有18、員工共350人，管理層均為大專以上學歷，從2003年轉營至今，員工的穩定率達65% ！ 三、物美價廉、品類齊全 通過調查順益街超市商品有65%的價格比同類超市低，并長期堅持三贏（商家、供應商、住戶）局面，經營項目包括：生鮮類、煙酒類、干貨類、糧油類、藥品類、面點類、沖調制品、休閑食品、飲料類、熟食類、配菜、洗滌用品、辦公用品、家用電器、運動器材、玩具、文體用品、衛生用品、床上用品、廚房用品、婦嬰用品、五金制品、園藝用品、書籍、音像制品、服裝類、針紡類、進口商品、品牌化妝品、電訊、飾物、名牌皮具、婦嬰服飾等。 四、品質保證、特色經營 讓住戶吃得放心、用得安心。嚴格地執行國家對食品安全的管理條例，19、經營多年來沒發生一起因食品質量問題而導致的事件。針對不同消費群體消費需求采取與之匹配的經營品類并定期舉辦各類客戶答謝活動。,企業核心優勢,整合地產未來,佛山天地行商業地產運營機構是一家專業從事商業地產全程服務的公司。公司成立于2004年，自成立始就投身于商業物業的管理實踐之中，深諳專業管理之道，融合傳統與現代的商業理念，創造了適應中國商業市場尤其是二三線城市的全新商業管理模式，提供系統專業高效的商業經營管理服務。 團隊組建至今，曾經先后參與和全程操盤國內項目：廣州花都喜立登飲食風情街、南海金典廣場、順德天佑城、順德商業步行街、新興時代廣場、桂林南溪山商業廣場、湛江白馬服裝城、廣西龍潭再生資源工業園等商業地產項目。團隊擁有數十名廣州、珠海、佛山、中山等地的業務精英，專業知識深厚，技術經驗豐富。 公司專業為商業地產項目和零售業項目提供建筑設計規劃建議、項目定位、大客戶定制式開發、賣場規劃、業態業種定位、營銷策劃推廣、招商管理、銷售代理、后期項目的全程經營管理、項目的診斷服務、調整開業等服務。 整合地產未來，天地行將以雄厚的操盤實力、豐富的管理經驗、先進的管理模式、全新的管理理念，致力于樹立優良的商業物業管理形象，向客戶提供高質量、全方位的商業物業管理和運營服務。,1+1大于2但不等于2！,在本案中：,The end Thanks!,