午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 花園滄州項目可研報告花園滄州項目可行性研究報告麗景滄州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016-6-27目錄一、公司基本情況31、麗景滄州地產(chǎn)開發(fā)有限公司32、河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3二、項目基本情況51、項目位置52、區(qū)域環(huán)境分析5三、市場分析81、區(qū)域競品市場分析82、銷售推廣方法113、客戶定位分析14四、規(guī)劃與設計161、項目整體指標162、項目整體開發(fā)計劃17五、開發(fā)及銷售計劃191、開發(fā)計劃192、工程進度193、銷售計劃19六、項目資金計劃21七、花園項目經(jīng)濟分析221、成本分析222、利潤預測23八、項目優(yōu)劣勢分析241、項目優(yōu)勢242、項目劣勢25九、研究結論和建議261、研究結論2622、建議26一、公司基本情況1、麗景滄州地產(chǎn)開發(fā)有限公司麗景滄州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱麗景），是河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在滄州區(qū)域設立的業(yè)務運作平臺，由河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資注冊，成立于2015年11月26日，注冊資本五千萬元整，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。2、河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2012年1月，是大型央企地產(chǎn)在河北區(qū)域的業(yè)務運作平臺，是中國集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)六年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)行業(yè)領導公司品牌。公司在地產(chǎn)集團領導下，堅持“務實、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的企業(yè)宗旨，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益3、為中心、以普通商品房開發(fā)為主，適度開發(fā)其它物業(yè)，實施規(guī)模經(jīng)營，滾動開發(fā)，規(guī)范管理，防范風險，用三到五年時間進入石家莊市房地產(chǎn)市場前三甲，為“再造一個地產(chǎn)”做出貢獻。公司2012年12月斥資20.22億元拿下石家莊金石化肥廠地塊，命名為石家莊花園，花園項目實現(xiàn)當年拿地當年開工當年銷售的快速節(jié)奏，自2012年10月開盤至今，次次熱銷，市場反響良好，締造了石家莊房地產(chǎn)銷售市場上的一個又一個傳奇，并且在2013年和2014年連續(xù)兩年榮獲石家莊房地產(chǎn)銷售市場的單盤銷冠。公司及花園項目已獲得政府和媒體多項獎項，如2012年度省會優(yōu)秀城市運營商、年度石家莊影響力樓盤、年度石家莊人居典范樓盤、石家莊金牌地產(chǎn)項4、目前10強等等。成立至今，公司組織了多次大型營銷推廣活動：2013年7月公司舉行國寶展，在為石家莊市民提供精神食糧的同時，極大的提升了公司在石家莊的影響力；2014年9-10月成功舉行了“國之重器 保國利民”石家莊國防兵器展，在對市民進行國防宣傳教育的同時，極大的提升了公司的品牌形象。目前，公司以適應多項目運作為前提，適時機積極進行異地開發(fā)，以全面降低成本、加強風險控制為主導，以產(chǎn)品創(chuàng)新研究和建設、銷售為主線，以財、物、人力、行政等為管理支持，建立了體系化的公司管理機制，著力打造以土地、資本、團隊為重心，具有核心競爭力的實戰(zhàn)團隊，以確保公司穩(wěn)健發(fā)展。展望未來，任重道遠，河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將5、繼續(xù)發(fā)揚自強求實、開拓進取、廉潔高效的企業(yè)精神，向更高的目標邁進，成為河北房地產(chǎn)標桿企業(yè)。二、項目基本情況1、項目位置項目地塊位于河北省滄州市運河區(qū)北部，迎賓大道與永濟西路交口東北角，交通便利，屬于滄州市區(qū)北外環(huán)區(qū)域，未來具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?、區(qū)域環(huán)境分析從城市區(qū)位上看，滄州市是環(huán)渤海經(jīng)濟圈重要組成部分，是連接黃河以南中原地區(qū)的重要橋頭堡，2015年滄州市GDP以3240億成為河北省僅次于唐山和石家莊的地級市。隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的進一步深化，高鐵西站使滄州市進入一小時經(jīng)濟圈，依靠高鐵和沿海優(yōu)勢，滄州市發(fā)展一城兩心戰(zhàn)略，城市中心將向西部遷移，基礎設施建設成熟度較高，西部副中心成熟在即，未來項6、目發(fā)展的區(qū)域背景優(yōu)越。本項目地塊屬于大楊莊城中村改造項目區(qū)域，西安路以南，永濟路以北，迎賓大道以東，開元大道以西，隸屬滄州市運河區(qū)西部新區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)交界地帶，既可享受西部新城的配套，也可享受高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)人力資源，同時享受老城區(qū)的商業(yè)配套資源，周邊臨近高鐵、高客客運站，滄州一中，會展中心，體育場，圖書館、博物館、武術館、雜技館、城鄉(xiāng)規(guī)劃館“五官一心”及獅城公園等配套完善，未來發(fā)展?jié)摿^大。2.1交通環(huán)境本項目扼守滄州北大門，路網(wǎng)發(fā)達，緊鄰主干道永濟路，迎賓大道，向海路，道路寬闊，隨意暢達市區(qū)內(nèi)外；距滄州西客站2公里、滄州高鐵站6.6公里，外出極為便利；公共交通尚可，公交線路：505/7、543路，可直通明珠商貿(mào)城，火車站和市區(qū)。2.2配套分析商業(yè)配套：本地塊處于老城區(qū)北環(huán)位置，目前明珠商貿(mào)城一期商圈較為成熟，二期（在建）為滄州最大的商品批發(fā)市場，北京動批有搬遷至此的計劃，未來將成為北部商業(yè)新中心。生活配套：明珠商貿(mào)城一期距離本項目大約2公里，規(guī)模在40萬平左右，業(yè)態(tài)包含服裝，大賣場，購物，餐飲，小商品等，可滿足周邊社區(qū)居民生活需求。教育配套：本項目周邊教育氛圍良好，距離頤和中學北校區(qū)2公里，距離市十一中4公里，朝陽小學、運河區(qū)光明小學均在15分鐘車程內(nèi)。緊鄰項目周邊將配建4700幼兒園和12000小學，是規(guī)模較大的教育機構，不出社區(qū)便可享受一站式服務。醫(yī)療配套：本項目距離滄州8、市中心醫(yī)院3公里，周邊（龍岸清華）預計將引進三甲醫(yī)院，其余醫(yī)療配套多為周邊村鎮(zhèn)診所，醫(yī)療配套尚未成熟。 2.3近期政策分析央行在2015年下半年的兩次雙降，意圖引導社會融資成本走低，將進一步降低企業(yè)發(fā)債利率，緩解由于目前三四線庫存去化速度較慢而造成的資金壓力，進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，為房地產(chǎn)企業(yè)消化現(xiàn)有庫存壓力贏得更為充裕的時間和空間。與此同時，購房貸款基準利率下調(diào)、公積金二套房首付比例下調(diào)、公積金異地借貸政策出臺、首套房首付比例下調(diào)，契稅及營業(yè)稅優(yōu)惠政策出臺，各項利好政策不斷推出，推動房地產(chǎn)市場不斷升溫。2015年全年滄州商品住宅成交總面積為214.26萬，同比2014年的149.49、6萬增長43.3%。2015年成交情況逐月上升，下半年進入成交的高峰期。2015年全年滄州全年商品房住宅銷售均價5751元/平，同比上升0.7%。2月已上漲至6009元/平。2013-2015年房地產(chǎn)銷售市場逐漸回暖，發(fā)展勢頭良好。三、市場分析1、區(qū)域競品市場分析本案位于西部新區(qū)北部，地處西部新城與高新區(qū)交界位置，競品主要截取滄州品牌開發(fā)項目及周邊直接競品。其中：一級競品：距離本案距離較遠，但企業(yè)綜合實力較強，項目競爭力較高，主要集中于西部新城區(qū)：如天成名著，天成明月洲，榮盛香堤榮府，亞龍灣二級競品：本案地塊地緣競品，證件不全，體量極小或者尾盤售罄狀態(tài)，即項目所處的高新區(qū)和運河區(qū)：如恒大城（基10、本售罄），御景獅城（基本售罄），馨悅灣，印象青城（無證，體量及小，無施工進度）金茂府（未售狀態(tài)）29區(qū)域競品產(chǎn)品特征：區(qū)域內(nèi)競品主要以高層和小高層為主，部分項目配有洋房產(chǎn)品，產(chǎn)品形式較為單一。其中西部新區(qū)項目較為集中且品質較高，高新區(qū)項目體量小且品質較低。區(qū)域競品面積段分析：區(qū)域競品戶型配比主要以85-100兩室和110-130三室為主，其中兩室三室戶型配比為2：3。區(qū)域競品價格分析：受城市發(fā)展及項目品質影響，城北高新區(qū)項目產(chǎn)品主流價格在 4900-6500元/平米之間，西部新城片區(qū)項目如天成名著，天成明月洲以及榮盛香堤榮府等，均價都在7500-9000元/以上。項目恒大城天成名著天成明月洲香11、堤榮府華元一世界御景獅城宏宇亞龍灣2014年均價630070007000 -8000500050002015年均價710076008000-9000高層7500-7900洋房95009000洋房65006300-6500去化速度分析：區(qū)域內(nèi)品質一般產(chǎn)品月去化維持在40-50套左右，城北高新區(qū)無證項目月均去化在30套左右；西部新區(qū)品質較好的本土/實力標桿房企（天成，榮盛）競品月去化（順銷期）在100套以上。高峰期200、300套之間，整體來看，去化速度較為樂觀。區(qū)域競品價值點分析：區(qū)域內(nèi)競品價值輸出點以品牌，地段，公共配套或自建配套，公園資源及產(chǎn)品戶型及社區(qū)品質為核心賣點。2、銷售推廣方法2.112、 品牌本土化央企致敬滄州，軍旅會武獅城。結合本土文化及市場特征：以文化地產(chǎn)，軍旅風貌、責任地產(chǎn)的形象高調(diào)亮相。滄州是運河古郡、歷史名城，因東臨渤海而得名，意為滄海之州。古樸厚重的運河文化與熱情奔放的海洋文化在古城滄州碰撞交織，又培育出這里鮮明的城市性格，也孕育孕育了崇文尚武、勤勞質樸、堅韌不拔、自強不息的滄州文化。文化亦是地產(chǎn)品牌的獨特屬性，地產(chǎn)奉行“和者筑善”的品牌理念，“和”文化與運河古文化的碰撞，是與滄州的融入點，也是品牌與滄州城市對話的最好切入點，更好的區(qū)隔本土品牌開發(fā)商和全國品牌開發(fā)商的同質化印象。滄州是武術文化名城，“軍旅背景”是地產(chǎn)品牌的又一獨特屬性軍旅文化與武術文化，同樣具有融13、合點，軍隊的保家衛(wèi)國和江湖的鋤強扶弱，這也是地產(chǎn)區(qū)別競爭融入滄州的又一亮點。除此之外，世界500強的央企品牌，砥礪24載，榮耀60余城，品牌的國有屬性和民族性的公益形象必將深入人心，留下品牌烙印。2.2 以城市級的品牌營銷活動全城造勢“國家康居示范小區(qū)授牌儀式”暨地產(chǎn)運營滄州戰(zhàn)略媒體發(fā)布會，搶奪滄州市場頭條，發(fā)揮央企的市場控制力，提升花園的市場形象。“保國利器，定鼎獅城”滄州愛國主義教育暨國防兵器展，實現(xiàn)純正軍隊血統(tǒng)的央企品牌形象落地，宣布進軍滄州的戰(zhàn)略計劃，發(fā)布滄州花園的項目品牌及規(guī)劃設計。為項目后期開盤蓄客營造人氣基礎。“和基金”助力古運河，通過資助的形式，參與滄州運河（其他文物）的修葺修14、整工作，樹立地產(chǎn)承擔社會公益責任的社會形象。軍旅情懷，家國重擔地產(chǎn)關愛獅城抗戰(zhàn)老兵公益行，通過慰問抗戰(zhàn)老兵，體現(xiàn)軍旅情懷，贏得市場品牌印象。“和樂中國，藝術獅城”地產(chǎn)第八屆暨滄州首屆和樂中國大賽，結合花園的開盤前蓄客，提升現(xiàn)場人氣，傳播文化地產(chǎn)的內(nèi)涵。2.3 體驗式營銷，品牌軟性炒作花園品牌是產(chǎn)品系中較為成熟的精品系品牌，所有三居戶型都能南北通透，80%的兩居都能南北通透具有明顯的戶型優(yōu)勢，戶戶新風系統(tǒng)，119種建筑材料，全1星國家綠色標準，打造滄州市首家新風綠色住宅社區(qū)。工法樣板展示，體現(xiàn)產(chǎn)品設計成熟、工藝精湛結合項目“國家示范住區(qū)標準”體系推廣，形成市場沖擊，贏得客戶認可，并進一步鞏固國家15、示范住區(qū)形象。售樓部及示范區(qū)包裝，300米綠化帶配合精致下沉庭，院戶型優(yōu)勢放大，選取貨量最大的87平南向兩居作為樣板間示范單位，強調(diào)生活氛圍居住體驗；此外還選取展示效果較好的119平三居，側重風格展示，打動客戶。媒體先行，業(yè)內(nèi)傳頌。新增推廣渠道，推廣途徑優(yōu)化，擴大投放媒體，結合高規(guī)格的新聞發(fā)布會及各類宣傳造勢活動，通過政府、媒體、線上解讀，大眾公關等各類渠道，全媒體覆蓋，新聞持續(xù)性炒作。3、客戶定位分析表3-3、主流客群分析表項目客群年齡客群區(qū)域客群屬性主力購買面積恒大城2550歲老城區(qū)客戶約占5成，運河區(qū)周邊客戶約占5成。剛需和改善客戶為主，婚房偏向兩居；大部分客群偏向小三居產(chǎn)品，戶型大于116、40客戶開始出現(xiàn)抗性。95-135天成名著30-50歲老城區(qū)人口約占6成，其余為周邊學校教師、企業(yè)工作人員等客群。改善客戶為主，購買戶型面積多為三居；為上班和為父母買房多為兩居。105-135天成明月洲30-55歲老城人口占比達到7成，多為原天成項目業(yè)主。改善需求為主，購買面積多為130平左右舒適三居。120-140榮盛香堤榮府20-50歲 老業(yè)主為主輔以城區(qū)客群周邊郊縣客戶 。老城區(qū)以改善需求為主，郊縣以首職首改為主。85-130華元一世界32-50歲老城改善客群占比最高，達到七成，運河區(qū)周邊占比約3成。改善客戶為主，面積集中于三居以及后期的洋房產(chǎn)品。124-139御景獅城20-50歲運河區(qū)17、新華區(qū)客戶為主，占據(jù)8成，周邊郊縣占據(jù)2成。剛需客戶為主，面積集中于兩室和小三室戶型。90-135宏宇亞龍灣25-50歲老城區(qū)及周邊郊縣客群 為主，比例相當。首置首改客群為主，面積集中于80-120的兩室和三居。80-120客群年齡：運河區(qū)典型項目的客群年齡集中在20-50歲之間，其中剛需客群偏年輕化，在20-30歲之間；改善客群偏成熟，年齡多在30-50歲之間。客群分布：運河區(qū)典型項目的客群分布基本由老城區(qū)和運河區(qū)周邊客戶為主，依照樓盤品質客戶需求有所不同。如地理位置優(yōu)越的天成明月洲、華元一世界等中高端樓盤，客戶7成為老城區(qū)的改善人群，3成為項目周邊及郊縣的改善人群；宏宇亞龍灣、恒大城等位置18、較為偏遠，客戶有五成左右來自老城區(qū)剛需客群，其余為項目周邊及郊縣的剛需客群。客戶需求：運河區(qū)典型項目的客戶需求集中于剛需剛改的兩室和小三室戶型，戶型面積在90-130之間，超過140客戶會覺得置業(yè)有壓力；御景獅城、宏宇亞龍灣的剛需客戶主要為適婚青年，多為25-30歲之間的結婚一族，他們主要的戶型需求集中在80-95之間的兩室；已經(jīng)成家的30-40歲之間的客群，多選擇100-130之間的三室戶型，空間也足夠，價格也合適；個別項目存在面積較大的改善戶型，如天成名著、天成明月洲的小高層產(chǎn)品則主要為改善客群，面積多在130以上。運河區(qū)的西部新區(qū)是城市發(fā)展新重心，該區(qū)域對客群的吸附能力較強，更多的人愿意19、來這里置業(yè)。從客群特征來看，滄州客群經(jīng)濟實力較為雄厚，并且對名氣開發(fā)的品牌忠誠度較高。四、規(guī)劃與設計1、項目整體指標表4-1、項目西區(qū)經(jīng)濟技術指標表項目計量單位 指標 規(guī)劃建設用地面積（計容） 71,752.79 總建筑面積 342,377.09 地上總建筑面積 243,952.50 其中商品房住宅建筑面積 229,666.86 底層商業(yè)建筑面積 10,540.36 配套公建建筑面積 3,745.28 地下總建筑面積 98,424.59 其中地下車庫建筑面積 67,546.07 地下儲藏建筑面積 22,516.22 地下配套及設備 8,362.30 容積率萬平方米/公頃 3.40 建筑密度%220、0.34%綠地率%43.26%居住總人口人 6,621.00 居住總戶數(shù)戶 2,069.00 其中商品住宅戶數(shù)戶 1,537.00 機動車總停車數(shù)輛 2,069.00 其中地上住宅機動車停車數(shù)輛 32.00 地下住宅機動車停車數(shù)輛 2,037.00 規(guī)劃建設用地面積71,752.79 m2，總建筑面積342,377.09 m2，居住戶數(shù)2069戶，居住人數(shù)6621人，建筑密度20.34%，容積率3.40，綠地率為43.26%。2、項目整體開發(fā)計劃該項目于6月取得國土證。7月已取得建設工程規(guī)劃許可證。目前，各項開發(fā)報建、設計招采工作正在有序的進行，以期11月首次開盤。五、開發(fā)及銷售計劃1、開發(fā)計21、劃本項目預計在11月四證齊全，目前已取得土地證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，預計8月拿到建筑工程施工許可證。2、工程進度項目計劃建設12棟住宅樓。預計8月開始動工，10月前達到主體工程0.000的工程進度，11月取得首批預售證并實現(xiàn)開盤銷售。表5-1、項目建設進度計劃表3、銷售計劃根據(jù)花園項目整體節(jié)點安排，預計11月開始銷售，當年預計銷售住宅總貨量的10%，預計總銷售額為1.49億元，2018年商業(yè)開始銷售，預計總銷售額為1.05億元，2018年推出車位和儲藏間。具體銷售回籠計劃如下：表5-2、銷售計劃表銷售面積總建筑面積商品住宅面積商業(yè)面積儲藏間面積車庫個數(shù)342377 229622、6710540 22516 2037 銷售情況業(yè)態(tài)商品住宅商業(yè)儲藏間車庫面積（）/(個)22966710540 22516 2037 均價（元）6500100003000100000銷售額(萬元)149283.4610540.36 6754.86620370總銷售額186948.69 銷售計劃年份20162017201820192010商品住宅銷售進度10%60%20%10%商業(yè)銷售進度70%20%10%儲藏間銷售進度70%20%10%車庫銷售進度70%20%10%銷售額14928.35 89570.08 56222.35 22461.39 3766.52 資金回籠比例銷售2017年銷售20123、8年銷售2019年銷售2020年銷售回籠70%2017年回籠30%70%2018年回籠30%70%2019年回籠30%70%2020年回籠30%100%資金回籠情況回籠年份20162017201820192020回籠金額10449.84 67177.56 66226.67 32589.68 10504.94 回籠合計186948.69 六、項目資金計劃根據(jù)項目的開發(fā)計劃，將是該項目資金支出峰值的時段，急需開發(fā)貸款支持，根據(jù)目前貸款取得條件，預計三季度可取得6億元貸款，用于支付工程款，隨著2017、2018年資金回籠的增加，公司自有資金可以保證項目的正常運作和貸款的償還。 表6-1、資金來源與運24、用表 單位：萬元合計2017年2018年2019年2020年一 資金來源 275,638.66 96,066.95 70,250.42 66,226.67 32,589.68 10,504.94 1 自有資金 28,689.97 25,617.11 3,072.86 - - - 2 貸款資金 60,000.00 60,000.00 - - - 3 經(jīng)營收入 186,948.69 10,449.84 67,177.56 66,226.67 32,589.68 10,504.94 二 資金運用 210,125.27 28,678.50 51,902.06 42,829.31 76,431.75 125、0,283.66 1 開發(fā)成本 112,361.27 25,617.11 31,461.16 13,483.35 41,799.65 - 2 管理費用 1,273.51 318.38 318.38 254.70 254.70 127.35 4 銷售費用 3,476.67 1,043.00 1,043.00 695.33 347.67 347.67 3 財務費用 6,531.25 712.50 2,731.25 2,137.50 950.00 5銷售稅金及附加 10,469.13 585.19 3,761.94 3,708.69 1,825.02 588.28 6 土地增值稅 3,738.97 26、209.00 1,343.55 1,324.53 651.79 210.10 7 所得稅 12,274.47 193.32 1,242.78 1,225.19 602.91 9,010.26 8 借款本金償還 60,000.00 - 10,000.00 20,000.00 30,000.00 三 累計盈余資金 65,513.39 67,388.45 85,736.81 109,134.17 65,292.10 65,513.39 七、花園項目經(jīng)濟分析1、成本分析表7-1、花園項目成本分析表項目總額（萬元）總建面單方成本（元）可售面積單方成本（元）一土地費用:1土地出讓價款 24,620.00 27、719.09 725.43 2土地契稅 997.11 28.76 29.02 小計 25,617.11 747.85 754.45 二前期費用:1勘察設計費 1,513.69 44.21 44.60 2委托費用 471.58 13.77 13.90 3臨時設施費 635.40 18.56 18.72 5其他 452.20 13.21 13.32 小計 3,072.86 89.75 90.54 三建安費用:1土建 53,652.72 1,567.07 1,580.89 2裝修 1,160.81 33.90 34.20 3安裝 9,834.12 287.23 289.76 4檢測 278.60 828、.14 8.21 5監(jiān)理 275.50 8.05 8.12 小計 65,201.75 1,904.38 1,921.18 四紅線內(nèi)各項配套:1市政配套 8,594.03 251.01 253.22 3園林綠化 2,120.77 61.94 62.49 小計 10,714.81 312.95 315.71 五政府收費(紅線外接口）: 1,226.56 35.82 36.14 六公建分攤: 4,792.02 139.96 141.20 七不可預見費: 1,736.17 50.71 51.16 上述一至七項合計： 112,348.96 3,281.44 72.00 七管理費用 1,273.51 3729、.20 37.52 八銷售費用 3,476.67 101.54 102.44 九財務費用 6,531.25 190.76 192.44 總投資合計 123,630.39 3,610.94 3,642.79 該項目總投預計約12.3億元，其中土地成本約為2.56億元，已用自有資金全部付清。擬向貴行申請開發(fā)貸款6億元用于項目建設。自有資金可保證30%以上。2、利潤預測 根據(jù)目前市場行情及競品項目銷售情況，花園項目住宅銷售均價預計為6500元每平米，底商10000元每平米，儲藏間3000元每平米，地下可售車庫10萬元每個。營業(yè)稅費為營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加的合計。此項目稅前30、成本利潤率可達到39.72%以上，銷售凈利率可達到19.70%。表7-2、花園項目利潤預測表銷售單價（元/平方米）面積（個數(shù)）總價（萬元）商品住宅6,500.00 229,666.86 149,283.46 商業(yè)10,000.00 10,540.36 10,540.36 車庫100,000.00 2,037.00 20,370.00 儲藏間3,000.00 22,516.22 6,754.87 銷售合計 186,948.69 營業(yè)稅費 10,469.13 土地增值稅 3,738.97 稅前利潤 49,110.20 稅前成本利潤率39.72%所得稅 12,277.55 稅后利潤 36,832.631、5 稅后成本利潤率29.79%銷售凈利率19.70%八、項目優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢1.1品牌優(yōu)勢地產(chǎn)，千億央企，自2012年地產(chǎn)入駐河北以來，花園已在河北省會石家莊廣獲市場好評和客戶追捧，創(chuàng)造了省會地產(chǎn)界的神話；繼花園之后，拉菲公館更是被石家莊業(yè)界稱為2015年樓市神盤，并在繼續(xù)領跑。無論是花園還是拉菲公館，都顯示出河北人對品牌的認可和信賴。花園奉行“和者筑善”的品牌理念，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度。滄州首發(fā)之作，精心醞釀，對滄州城市底蘊與市民文化訴求給予足夠的尊重和了解，以文化藝術凸顯品牌調(diào)性、以軍旅背景展示品牌面貌、以央企實力樹立品牌形32、象。文化復興城市、軍旅會武獅城。1.2凈地開發(fā)該項目地塊屬凈地開發(fā)，目前大楊莊村已整體搬遷。凈地開發(fā)在一定程度上規(guī)避了拆遷周期長、矛盾多等潛在風險，縮短開發(fā)周期，降低資金成本。同時通過成熟的規(guī)范化操作，加快項目設計施工，保證去化速度，占據(jù)區(qū)域市場引領者的地位。1.3交通便捷項目地塊位于河北省滄州市運河區(qū)北部，迎賓大道與永濟西路交口東北角，屬于滄州市區(qū)北外環(huán)區(qū)域，扼守滄州北大門，路網(wǎng)發(fā)達，緊鄰主干道永濟路，迎賓大道，向海路，道路寬闊，隨意暢達市區(qū)內(nèi)外；距滄州西客站2公里、滄州高鐵站6.6公里，外出極為便利；公共交通尚可，公交線路：505/543路，可直通明珠商貿(mào)城、火車站和市區(qū)，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿?3、較大。1.4 區(qū)域潛力滄州市區(qū)整體價值分布為西高東低，南北平衡的局面。目前西部區(qū)域為置業(yè)的熱點區(qū)域，不僅規(guī)劃合理，而且高端樓盤云集，是市民公認的“富人區(qū)”，也是市區(qū)的價值高點。依靠健全的城市配套和合理規(guī)劃，正在成為滄州新城市的核心。本項目地塊屬于大楊莊城中村改造項目區(qū)域，隸屬滄州市運河區(qū)西部新區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)交界地帶，周邊臨近高客客運站，滄州一中，會展中心，體育場，圖書館、博物館、武術館、雜技館、城鄉(xiāng)規(guī)劃館“五官一心”及獅城公園等配套完善。本項目既可享受西部新城的配套，也可享受高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)人力資源，同時享受老城區(qū)的商業(yè)配套資源。未來的入駐，必定會以央企品牌的優(yōu)勢、成熟規(guī)范的操作并利用區(qū)34、位價格優(yōu)勢贏得城北市場。2、項目劣勢目前，項目周邊以村落、農(nóng)田為主，景觀環(huán)境較差，周邊醫(yī)療及商業(yè)等生活配套薄弱，區(qū)域成熟度較低，僅滿足基本生活需求。九、研究結論和建議1、研究結論1、滄州目前的住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀為項目提供了良好的開發(fā)機會，具備開發(fā)的市場可行性。2、項目確定了科學、準確的市場定位，并進行了科學、富有市場新意的規(guī)劃設計，容易形成市場競爭優(yōu)勢。3、通過在河北在石家莊開發(fā)的花園、拉菲公館銷售，可見品牌及強大的蓄客能力，展現(xiàn)了該項目良好的開發(fā)前景。4、可行性分析研究報告提出了新穎、系統(tǒng)的營銷策略。5、麗景滄州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依托河北全方位支持，具有房地產(chǎn)運營和策劃、銷售的豐富的市場經(jīng)驗，具有優(yōu)秀的管理團隊，為項目成功提供了有力的保障。6、項目各項財務分析表明項目具有良好的贏利能力、償債能力和抗風險能力，具備財務上的可行性。因此，可行性分析研究認為，項目具有實施的可行性。2、建議1、項目應加快融資進度，依期盡快投入實施，以保證市場機會優(yōu)勢。2、本方案作為初步研究方案，應在進一步研究的基礎上，進行多方案比較研究，對本方案作必要的完善，選擇最優(yōu)方案。3、項目應密切注意市場變化和競爭因素，及時科學調(diào)整營銷策略。