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1、片區開發類項目投資展望淺析（下）以長三角 TOD 業態為例1、當下時代，由于線上（互聯網熱潮）+線下（發達的交通網絡）的雙重作用下，產業發展要素流、人才流、資本流、貨流、信息流加速了流動，一定程度上打破了地域上的限制；2、高鐵新城一般選址在市區（主城區）之外，由于其區位原因，在前期頂層設計之初，應考慮其未來定位是融入市區（主城區）協同發展還是獨立發展其成為城市核心區域，由于其定位不同，發展訴求不同，一些城市主要以更新城市發展面貌為主， 但更多的城市高鐵新城為了在新的產業經濟發展環境下發展城市可持續增長的經濟新動能；3、當下環境可能是片區開發類產品開發運營最好的時代，由于當下宏觀環境發生變化，過2、去經濟發展主要由于以美國、歐洲為主要消費國、中國及東南亞國家為主要制造國、巴西、俄羅斯等國家為主要資源國的國際分工角色；但當下由于國際分工角色重新定義， 一方面帶來國內發展方式要從過去求規模求速度型轉向求質量求效率， 另一方面帶來經濟以內循環為主體的發展機遇；針對高鐵新城類產品而言， 由于其自身交通樞紐的內在優勢，加強了城市與城市之間的產業經濟的聯系，有利于城市間產業協同，市場互補，促進城市所在區域內的內循環經濟發展；4、針對高鐵新城主導產業選擇方面而言，過去更多考慮其城市自身產業基礎，找到自身城市特色產業 IP,但當下城市的發展已不能考慮自身特色而孤立式發展，在強調都市圈、城市群協同發展的時3、代，城市應該站在“進群入圈”的角度去思考，這就由過去“我能做什么”發展為“需要我做什么”的思維變化；5、高鐵新城項目開發周期短則 3-5 年，長則十年以上，一方面房地產行業是周期性行業，分期滾動開發為了更好穿越周期；另一方面通過業態分期開發，逐步釋放價值瞄點，享受片區熟化、熱化紅利；（參與片區開發類項目底層邏輯分享城市增量紅利，而非僅存量紅利）6、由于片區開發類項目底層邏輯發展為 “人-城-產” 模式， 更多關注點在于 “營造宜居宜業宜創”的生態環境上，操盤方的著力點也因將從過去單一的“產業思維”過渡到“產業思維”+“空間營造”，這里的空間除了傳統意義生活、工作以外，更應強調“第三空間”的營造能力；7、從高鐵新城產品系列維度來看，片區開發類產品主要為商務（研發）、生活、公建配套三類；跟同行交流中發現，商務類產品定位最難，很多高鐵新城項目一味追求高大上，以打造城市形象地標為出發點，往往客戶端