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1、重慶項目運營租金模擬測算RENTAL IMITATE MEASURE AND CALCULATE IN OPERATING FOR VANKE REAL ESTATE PROJECT 商業價值最大化MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUEp區域相對成熟成熟是因為項目位于渝中區，作為重慶核心城區，地理位置優越；相對是因為未來將有龍湖等百萬大盤推出，還會有更為廣闊的發展空間；p地鐵上蓋物業地鐵開通后，項目的到達方式將會更加豐富和多樣，由于項目本身得天獨厚的優勢，將實現地鐵與商業“無縫連接”；p現有商業不足，未來會有價值再造可能性項目周邊目前并沒有現存的大型集中商業設施，商業氛圍目前較2、弱。但項目區域內有中新城上城、華潤、龍湖等大盤存在，并且都有大型商業規劃，未來會有價值再造可能性。為什么本項目要實現商業價值MAX？p業態實現差異化，不受制于人本項目業態定位時消費人群多考慮家庭客群與年輕人客群，業態多以餐飲（餐飲的比例可適當加大）、品牌連鎖店、娛樂為主，滿足日常基本消費；p項目本身要具有特種業態本項目能夠在區域立足，需要差異化的業態，規劃時要設計大型的特種業態，例如電影院、游藝城、KTV等，以拉動足夠的人氣來支撐項目運營；p體量達到自我循環，并滿足未來的產品升級要求項目自身體量能夠滿足運營要求，達到自我循環的目的，并且在未來的發展中可以有足夠的空間來完善項目，進而使產品升級。3、以電影院為例，電影院與總體量比一般為1/10，由此算來本項目商業體量在4-6萬平方米為宜，如果只是幾千平米的商業體量就不需從商業角度考慮了。如何實現本項目商業價值MAX？商業價值最大化MAXIMIZ OF COMMERCIAL VALUE運營主導設計B2層臨時停車位與常租停車位的比例；汽車美容店的水電路的問題；停車費收取點的選擇；租金分析SUGGESTION OF RENTB1層以快速餐飲、運動休閑服飾、食品超市為主；商業與地鐵對接口處的商業的強化；餐飲的比例還可適當加大；花車的使用；租金分析SUGGESTION OF RENTL1層以主力店與精品店為主；出入口兩端可以選取高檔時尚用品，例如手表、珠寶、配飾等；電梯口處可以時尚消費品為主；可布置少量餐飲；租金分析SUGGESTION OF RENT租金分析SUGGESTION OF RENTL2層多以女裝為主；電梯口處可以布置時尚消費品