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1、1上半年開(kāi)源節(jié)流，下半年取地?zé)崆椴粶pTOPTOP5050 房企上半年土儲(chǔ)布局分析房企上半年土儲(chǔ)布局分析前言本文以 2020 年全年成交業(yè)績(jī) TOP50 房企為研究目標(biāo)， 觀察頭部房企土地儲(chǔ)備的特征并分析其土儲(chǔ)策略，進(jìn)而嘗試對(duì)土地市場(chǎng)乃至新房市場(chǎng)的發(fā)展方向進(jìn)行預(yù)判。其中 2020 年和2021 年上半年 TOP50 房企取地總金額占全國(guó)取地總量的比重分別為 49%和 52%，因此我們認(rèn)為以 TOP50 房企作為研究對(duì)象具有相當(dāng)?shù)难芯恳饬x。摘要房企“三線四檔”、銀行金融機(jī)構(gòu)“兩集中”以及土地市場(chǎng)集中供地，去年下半年以來(lái)多次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理政策加速了房地產(chǎn)行業(yè)變革的步伐。 2021 年上半年正處各2、項(xiàng)政策的關(guān)鍵適應(yīng)階段，TOP50 頭部房企面對(duì)資金壓力選擇開(kāi)源節(jié)流，加速出貨的同時(shí)縮減土地市場(chǎng)的開(kāi)銷，住宅用地成交面積縮減近兩成，但也為下半年儲(chǔ)備較多土儲(chǔ)份額和資金能力，尤其對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊頭部房企關(guān)注度不減。同時(shí)房企取地愈加謹(jǐn)慎，更加傾向于“小而精”，聚焦熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)城市從而降低未來(lái)銷售風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)上升，管理不斷精細(xì)化。2取地愈加謹(jǐn)慎，以低風(fēng)險(xiǎn)和高周轉(zhuǎn)為原則聚焦精品地塊1、TOP50 房企取地聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，上半年宅地量減價(jià)升從歷年 TOP50 房企取地情況來(lái)看，2021 年上半年住宅用地取地規(guī)劃建面低于 2018 年以來(lái)歷年同期水平，同比 2020 年上半年下降 18 個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度3、高于全國(guó)水平，但成交金額同比歷年同期達(dá)到最高值，比 2020 年同期增長(zhǎng) 9%，與全國(guó)水平相當(dāng)，可見(jiàn)平均樓面價(jià)大幅增長(zhǎng)。2021 年上半年 TOP50 房企取地平均樓面價(jià)同比增長(zhǎng) 33%，達(dá)到歷年以來(lái)峰值，且近一個(gè)周期增長(zhǎng)速度最快， 主要原因在于頭部房企在 22 城取地占比的大幅提升， 同比去年，22 城取地面積和金額占比分別增長(zhǎng) 12 和 7 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)從總體溢價(jià)率水平看，上半年房企取地平均溢價(jià)率較同期亦有小幅上升。其中 22 城受集中供地影響，溢價(jià)率控制較好，取地平均溢價(jià)率為 17%， 基本保持穩(wěn)定。 而 22 城以外城市溢價(jià)率同比增長(zhǎng) 7 個(gè)百分點(diǎn)， 達(dá)到 27%，高出 22 城溢價(jià)率 10 個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)在當(dāng)前融資受阻、資金相對(duì)緊張的局面下，頭部房企逐漸聚焦核心城市以及其他城市的高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊，使得整體成交面積減少，但成交金額保持加速增長(zhǎng)。圖：TOP50 房企半年度取地情況數(shù)據(jù)