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1、昆明居住主題公園項目建議書5月15日目 錄一、總論二、項目提出的背景及建設必要性三、規劃設計的依據和準則1、規劃依據2、規劃準則3、設計核心理念四、項目建設的主題和特點五、項目建設規模及主要內容1、項目地址2、建設規模3、建設內容4、建設周期5、項目的開發主體六、投資估算及資金籌措1、估算依據2、估算條件3、估算范圍4、估算說明5、資金籌措七、風險及效益分析1、風險分析2、社會效益3、經濟效益評估八、結論一、總論 衣食住行永遠是人類社會需求的主要內容，而人居問題則總是與社會發展的狀況和總體戰略密切相關，其趨勢是兩者之間的聯系越來越密切。人居問題是社會發展的一種綜合尺度。衣食住行“住”凸顯，是必2、須率先解決的問題。1976年，聯合國召開了首屆世界人居大會，提出了“以持續發展的方式提供住房、基礎設施和服務”的目標。1992年，聯合國舉行了史無前例的，有160多個國家元首或政府首腦參加的“環境與發展”大會，標志著可持續發展的觀念在全球達到了共識。在此次會議通過的21世紀議程中，將“促進人類住區的可持續發展”單獨列為一章，予以重點論述。近幾年，隨著可持續發展觀念的深入人心，隨著人類住區可持續發展戰略的不斷實踐與創新，人們對生態住宅與可持續發展住宅內涵的理解也不斷深化。很多國家的政府都在大力提倡發展生態住宅。這極大地推動了生態住宅的發展。生態住宅以可持續發展為戰略，體現節約資源、減少污染，創造3、健康、舒適的居住環境，與周圍生態環境相融共生。1999年第20屆世界建筑師大會通過北京憲章，明確提出建立人居環境循環體系。同時，隨著經濟的發展和生活水平的提高，人們對生活環境的質量要求越來越高，居住環境的優劣直接影響到人們的生活與工作質量。因此，建設生態住宅是適應我國歷史發展的必經階段，也是我國住宅建設發展的必然結果。隨著新昆明建設進程的加快，城市人口將大大增加，住宅建設必將成為昆明市國民經濟的新的增長點和人民群體消費的熱點。為此，節約資源、保護耕地、減少污染、創造健康與舒適的生態住宅，將成為21世紀住宅建設的最佳選擇。二、項目提出的背景及建設必要性昆明是云南省省會，是云南的政治、經濟、文化中4、心和交通、通訊樞紐。昆明擁有“中國優秀旅游城市”稱號，這里冬無嚴寒、夏無酷暑，四季如春，素以“春城”聞名于世。昆明是中國首批國家級歷史文化名城之一，這里有許多珍貴的文物古跡，有著名的風景名勝，有各具特色的多種民族文化在這里交融。昆明濃縮了云南的區位優勢，利用云南與越南、老撾、緬甸三國接壤的有利條件，在國家西部大開發戰略實施、中國-東盟自由貿易區建設等有利形勢下，昆明正積極發展，扮演著東亞大陸與中南半島、南亞次大陸各國進行經濟貿易往來及政治聯系的陸路樞紐角色。昆明市為了把昆明建成特色鮮明、環境優美的湖濱生態城市和中國面向東南亞、南亞的現代化開放城市，以滇池為中心，構建“一湖四片”現代新昆明城市區5、，包括北、東、南、西四個城區。逐步形成“一湖四片”的城市新格局，在滇池西岸，連綿的群山猶如一位仰臥水中少女，在這靈山秀水之中，便是遠近聞名的西山，昆明市西山區因此而得名。西山區位于昆明市西面，與官渡區、呈貢縣隔水相望，與五華區接壤，西鄰安寧市、祿勸縣，南連晉寧縣，北接富民縣。 經國務院和云南省政府批準，從2004年9月1日起，昆明市四區行政區劃調整工作正式實施，從2005年1月1日起昆明市四個主城區正式按照新區劃行使了行政、經濟、社會事務的管理權限。區劃調整是昆明城市發展史上的一項重大改革，就西山區而言，區劃調整是建區50年來一次重大的歷史性轉折，是西山區在更高平臺上的跨越。區劃調整后，全區總6、面積791平方公里，城市建成區面積42平方公里，有100多個住宅小區，人口85萬，再加上20萬流動人口，全區總人口達100余萬，其中常住人口近45萬，是擁有城市主城核心區、城郊區和山區農村的昆明市主城西區。轄區內還有眾多的省、市黨政機關、學校、醫院和企事業單位。 西山區境內山川秀美，風景名勝、古寺名園甚多，有西山、棋盤山、觀音山、臥云山、大觀樓、白魚口等著名旅游景點，大小17個公園、300余戶農家樂，是昆明公園最多的主城區，境內90余公里的滇池湖岸線和12平方公里的滇池草海水域構成了一道亮麗的生態風景線。與秀美的自然風光相得益彰的是被譽為昆明市標志性建筑的金馬碧雞坊、中國十大日用品批發市場之一7、的螺螄灣，兩條8車道的城市一級景觀大道滇池路、春雨路和昆明城市最大的開放式森林廣場-碧雞公園等一大批城市人文景觀。2005年，西山區國內生產總值突破100億元，居民儲蓄存款余額突破100億，總體財政收入預計完成15億元，年遞增27% ，比2001年翻了兩番，完成了歷史的飛躍。西山區憑借著承東啟西、接南轉北的獨特區位，在人流、物流聚散之間，引進大項目，形成大產業,帶動大發展。全區上下千方百計培植、扶持和引進新的經濟增長點，掀起了招商引資、對外開放、項目建設的熱潮。三環化工、馬來西亞南發集團滇池草海生態濕地開發建設、大商匯等一批大項目陸續啟動實施。隨著經濟建設重心的轉移，西山區的產業結構調整發生了8、巨大的變化，第一產業占全區GDP2.6%, 第二產業占26，第三產業占71.4，凸現出3、2、1的產業結構發展布局。其中，第一產業以農產品銷售、加工和農家樂生態民居旅游為載體，發揮輻射帶動效應，鞏固和發展了設施農業、生態農業和觀光農業，進一步形成了團結蘋果、葵油，谷律花椒油，水森源生態蔬菜等知名品牌和產品。與一、二產業相比，第三產業的發展速度勢不可擋，在GDP中躍居首位，理所當然的成為西山區經濟建設的主力軍，涌現出西南、宏盛達建材市場、廣豐和前衛的茶葉、舊機動車交易等一批上規模、上檔次的市場。此外，產品輻射半徑達1000公里的螺螄灣這艘商業航母已在東盟國家享有很高的知名度和美譽度，形成了規模、9、名牌、市場的良好效應。在西山區經濟大轉型大發展的過程中，房地產、汽車、餐飲、娛樂、商貿等消費熱點不斷形成。以滇池路、廣福路為輻射區的湖畔之夢、云海山水間、香檳小鎮等一批中高檔住宅小區的相繼開盤，為昆明西市區打造居民宜居理想家園增添了一道道靚麗的風景。諾仕達集團名下以凸現異國情調特色為主的南亞風情園，集眾家之長，成為滇池路片區旅游、餐飲業的標志之一。 城市的建設、管理彰顯著一個地區的品位和形象。西山區以組織實施高、暢、綠、榮、安五大系統工程為突破口，進一步加強城市公共空間綠化、美化、亮化和市容環境整治工作，完成了春雨路、碧雞公園、東寺街燈光隧道等一批高起點、高標準的城市基礎設施建設。通過政府引導10、市場運作、社會投資、企業參與的開發模式，啟動、實施、完成了石咀公園、草海生態公園、滇緬公路紀念雕塑群、春雨路沿線廣告等一批城市亮點工程。提升了西山區的城市的形象，有效改善人居環境和投資環境。在昆明市四區行政區劃調整前是西山區經濟社會發展的前沿陣地，其得天獨厚的區位優勢使得馬街鎮可號稱西山區的龍頭。西山區白沙地“昆明居住主題公園”低密度高尚住宅項目，由云南正林房地產開發有限公司投資興建，位于西山區的馬街鎮，馬街鎮地處昆明市西山區城郊結合部，東瀕碧波蕩漾的滇池，與官渡區、呈貢縣隔水相望，與五華區接攘，西鄰安寧市、祿豐縣，南連晉寧縣，北接富民縣、嵩明縣。該地塊現為開發無序的采石場和堆沙場，對環境、11、生態和城市形象的影響和破壞極大，因此對該地塊的開發和改造迫在眉睫。三、規劃設計的依據和準則1、規劃依據：項目規劃建筑設計條件要求昆明市城市建筑規劃管理技術規定城市居住區規劃設計規范、住宅建筑設計規范等國家規范、設計標準及條例2、規劃準則：1）發揚社區歸屬感，2）開發可持續的交通系統3）結合并保護自然環境的高質量開發設計3、設計核心理念：項目堅持以陽光生態健康的整體設計理念，充分展示陽光和自然生態規劃，由此構筑成一個彌漫著濃郁自然氣息別墅區。根據基地獨特地貌，把水引入基地的底洼地帶，形成社區內部自然優美的水系景觀。主軸線，局部放大成湖面，背靠森林公園，內部山水與滇池水景相呼應，形成親水自然的生態12、型公園式生活社區。四、項目建設的主題和特點1、生態保護建設與住宅開發有機結合獨特的地質地貌蘊藏著豐富的自然資源，生物質能、熱區資源，近年來生物資源開發初具規模，農業綜合開發取得顯著成效，為今后生物資源開發創新，建設生態林業積累了經驗。近年全球氣溫升高，旅游和經濟的高速增長帶來環境質量的下降、水污染、植被破壞、生態系統脆弱等我們現在必須面對的問題。新區發展缺乏有效引導，蔓延式擴展蠶食著郊外田園。建設項目主要沿道路鋪開，土地利用非集約模式，造成街區內部土地空置較多。沿山腰平地目前多為無序開發的采石場和堆沙場，對自然生態景觀的影響、破壞極大。針對目前現狀，在規劃之初，我們制定了如下規劃原則：1）天人13、合一，融合自然中國傳統的天人合一思想所謂人法地、地法天、天法道、道法自然（老子上篇），意思是天、地、人者互相感應，融為一體。反映這一思想的古代風水理論，講究取勢、納氣，是對自然界的山、川、路、崗等和建筑、村落、城市的關系的考察，以及對其所包含的潛在能量的利用。這同現代的城市理論強調城市建設要與自然環境的協調與融合不謀而合。2）城鄉融合，田園城市英國人霍華德早先提出的“田園城市”理論，設計了一種理想的城市群組合模式，既若干個田園城市圍繞著中心城市呈圈狀布置，相互間借助于快速交通工具聯系，而田園城市之間都有永久性的農業用地包圍。這樣就能把積極的城市生活的一切優點同鄉村的美麗和一切福利結合在一起，以14、后的城市規劃實踐者不斷發展著這一理論。3）緊湊形態，分散組團現代的可持續發展理論強調既能滿足當前的需要，又不危及下一代滿足其發展需要的能力。現代的城市發展過程中也應該突出這一思想，即合理利用自然資源，并為后代維護、保留較好的資源條件，使人類社會得到有序、公平的發展。2、建設森林公園，為城市打造新的旅游景點1）森林公園森林公園指在城市邊緣或郊區的森林環境中為城市居民提供較長時間的游覽休息，可開展多種森林游憩活動的綠地，它面積大、有特定休閑功能，適度的活動空間，環境寧靜，結構簡明。公園規劃原則：確定公園的特征，獨特角色，個性，考慮其環境與社區的需求。避免過度設計，過度種植與過度裝備，除非是在不同時15、段變化用途的固定設施。盡量減少生態影響，保持生態多樣性，將排干的地表水返回地面，等等。開發多用途設施（草坪、樹籬小徑、硬地面等等）。避免過高的維護費用，其中包括不斷擴展的花床、無數的小草坪、非惡意破壞的公園耐用設施（長椅、照明）、更新，例如人工管理的裝飾性的噴泉、非循環的噴射池等。景觀中的視覺廊道應該被保護并且在新的開發中不斷加強。2）生態環境整治考慮環境承載力原理：、環境承載力是指某一環境狀態和結構在不發生對人類生存與發展造成有害變化的前提下，所能承受的人類社會作用、環境承載力原理的內容：a、環境承載力會隨城市外部環境條件的變化而變化 b、環境承載力的改變會引起城市生態系統結構和功能變化，推16、動城市生態系統正向演替或逆向演替 c、城市生態演替是一種更新過程，是城市適應外部環境變化及內部自我調節的結果d、城市生態系統演替方向是與城市生態系統中人類活動強度是否與城市環境承載力相協調密切相關生態環境影響評價的要點：符合規劃要求遵循自然法則建立綠地系統 合理利用城市土地保護重要生態環境目標 防止城市自然災害3、山水相映，打造面向全國一流的花園式居住社區 根據基地得天獨厚的自然景觀資源，我們為項目擬訂了如下的策劃方針：1）建筑應該價格適中，類型多樣2）在各亞區開發規劃設計中應鼓勵社區歸屬感3）應提供娛樂、教育、購物機會，并且應與鄰里景觀相協調4）基礎設施建設盡量減少對環境的影響“動靜相宜的新17、興住宅社區：自身超寬的綠化帶和集中大型綠地，隔離了都市的一切喧囂和嘈雜，置身其間，鳥語花香，留連忘返，使其達到中國儒家隱逸文化的至高境界：中隱隱于市的生活意境，進而成為該地區一個安逸雅致的生活社區。以其典雅優美的氣質融合現代簡潔流暢的線條，矗立在千樹萬花叢中，雍容氣派的林蔭大道，濃蔭密林、小橋曲折、流水蕩漾、蜿蜒小徑糅合精致品位的景觀小品，展現出東西方文化的精髓，所有煩惱與壓力在這里解脫，恬靜超然的生活在這里昭示，時間仿佛處于靜止的狀態，讓您充分感受到什么是靜的安逸！現代化住宅社區，以其慧眼與匠心獨具的規劃理念，為提升市民的居家生活品質，引進與國際居住潮流同步脈動的居住生活主流觀，精選稀有的土18、地資源，規劃出本案這一動靜相宜的新興住宅社區。陽光生態健康-設計理念：別墅區有陽光底層與下沉式花園，這一帶有明顯生態健康思路的設計，為昆明設計理念大同小異的別墅市場帶來創新。項目堅持以陽光生態健康的整體設計理念，充分展示陽光和自然生態規劃，由此構筑成一個彌漫著濃郁自然氣息別墅區。底層是項目建筑特點的新穎設計之一，別墅建筑巧妙利用地勢坡度，使地下層由于坡度帶來的無遮擋性，充分接受光照，成為明媚通透的觀景層。相比同類別墅建筑的陰暗底層，別墅的底層可享受充足的光照，其獨特設計使整個庭院綿延起伏，富有動感，既增加了住宅的使用面積，又有效地增添了陽光和空氣流通的功能，開闊視野。透過落地大窗，既可近觀下沉19、式花園又可遠眺大面積坡景綠地和溪流。同時充分享受陽光帶來的健康生活，使居住更富人性化。此外，別墅的又一獨特景觀設計-下沉式花園，仰望藍天，俯視綠地，紅花綠葉，小橋流水，為營造整個社區的生態健康生活又添一道美麗的風景。隨著別墅市場的買家和賣家日趨理性，對于生活品質的要求趨高，生態型開發已成為別墅市場的一種必然趨勢，而別墅的生態型設計正迎合了消費者的需求，體現了以人為本、以居住為本的設計理念。別墅原創體驗時代：別墅重新走進人們的視野是近十幾年的事情。早期的別墅，大多是不加思索的復制歐美、香港別墅設計藍圖。這一階段的別墅設計，基本上是簡單的復制，而很難從中尋找到任何創新元素，我們姑且稱之為直接復制階20、段。這與早期人們剛剛走出國門看世界的國情相吻合。 隨著社會意識形態的開放，人們發現這些直接復制的別墅，忽視了居住者的自我存在，無法與居住者的文化精神生活產生共鳴。隨著市場的不斷成熟和發展，隨著中國與世界的進一步融合，隨著消費者的心態越來越開放，為滿足消費者的需求提升，他們在選擇別墅上越來越理性、越來越注重文化與精神氣息，消費者轉而開始追求別墅設計與自我需求的融合。別墅設計開始從引進復制模式向原創體驗模式過渡。 創新是每一個地產企業的品牌靈魂，創新是每一個地產企業可持續發展的源泉。市場的不斷完善，開發商的不斷成熟，設計師的成長，意味著以人為本，以體驗為核心、以別墅、文化、環境完美融合為準繩，以經21、典永恒為理念的現代經典別墅的原創體驗時代的來臨。 經典永恒別墅的打造需要具備三個要素-吸取傳統與現代建筑基礎上的創新；形成別墅、文化與環境三者的有機融合；精雕細刻的工藝營造。同時也不僅僅是簡單的銷售別墅，而是倡導與消費者一道進行經典別墅體驗。客戶的體驗是其中的核心要素。這種體驗表現的是一種從設計開始到客戶入住全過程的體驗融合，而不僅僅是簡單的結果融合。形成顧客、別墅、環境完美的融合的別墅居住理念，共同感悟、追求、筑就別墅的經典永恒。 分析別墅原創體驗時代的具體特征，可以得出原創體驗時代的別墅居住理念-由消費者、設計師、開發商三者理念融合而成；別墅居住理念不再是一種結果，而是一種體驗的過程；消費22、者從被動接受轉變為主動融合，最終實現的是具有真正原創性與個性的別墅。主題社區結合現有城市景觀資源，強化住區的主題概念，突出住區本身的地域和文化特色。 形成產品類型多樣，空間形態豐富的人居環境。以其得天獨厚的優勢,將為昆明的社會精英提供一個良好的生活社交平臺。建筑隨地形流暢而舒展。小區獨特的水體造景手法使建筑形態與景觀相互交融，移步換景。中心景觀區設置雕塑廣場,主題雕塑屹立其中,為社區的景觀塑造了新的亮點。 塑造個性的建筑風格，堪稱當代建筑的藝術實踐。本案運用各種建材的組合，增強了建筑體獨特的視覺感受,體現了高尚生活的建筑形象。五、項目建設規模及主要內容1、項目地址本項目位于昆明市西山區的馬街鎮23、，地塊靠石頭山，東鄰春雨路，南連江南春跑馬場公園。2、建設規模根據規劃以及自然條件，該項目計劃總投資約32.6億元人民幣，總規劃用地面積約2400畝，總建筑面積約208萬平方米，建筑密度24%，綠化率為45%，容積率為1.3。3、建設內容基地循山體地勢由九個地塊組成，至F地塊，布置以獨立別墅、連體別墅、花園洋房、高層住宅構成的花園式住宅社區。G地塊將規劃大面積的中央水景景觀。 H與I地塊，作為項目主要公建區。其中東接春雨路的I地塊設置主入口大門。中心部的H地塊布置社區會所以及體育活動設施等項目。4、建設周期建設周期35年。5、項目的開發主體該項目由云南正林房地產開發有限公司負責開發、建設、經營24、和管理。六、投資估算及資金籌措投資總額約為32.6億元人民幣，由企業自籌及銀行貸款等解決。1、估算依據本項目建設投資根據類似建筑設計方案、相關圖紙及全國建筑工程預算相關定額及收費標準進行估算。2、估算條件、相似工程合同造價及昆明地區材料價格；、假定由國內單位承擔方案設計及初步設計（具體單位由設計方案招標產生），并承擔施工圖設計、項目管理、造價咨詢、施工監理及施工。3、估算范圍本估算包括正常的設計、施工周期內，為完成該項目所需投入工程費用，但不包括以下各項：、業主開業流動資金；、建造期匯率可能發生的變動而需增加的費用。4、估算說明本地塊面積2400畝。（一）、可開發建筑面積208萬平方米，其中：25、（1）、酒店、商業中心及公建區、五星級大酒店20000平方米，其中：配套服務設施4000平方米。、商業中心60000平方米。、公建區50000平方米。（2）、居住區、低層住宅250000平方米。、多、高層住宅1700000平方米。（二）、土地費用：土地成本20萬元/畝，計2400畝20萬元/畝4.8億元。（三）、建安工程費（平均費用）：土建工程按900元/平方米，設備安裝按100元/平方米，消防工程按70元/平方米，共計2080000平方米900元/平方米18.72億元。（四）、前期工程費：該項費用含：、水文、地質、勘察等費用，按建安工程費的0.5%計取，即187200萬元0.5%936萬元、26、規劃、設計、可研費用，按建安工程費的0.8%計取，即187200萬元0.8%1497.6萬元、工程質監費，按建安工程費的0.5%計取，即187200萬元0.5%936萬元、前期工程費用、規費，按地塊面積計算，即160萬平方米30元/平方米4800萬元（五）、市政工程費及區域配套費用：該項費用含市政、水、電、煤、電信、智能化等項費用。按地塊面積計算，即160萬平方米330元/平方米52800萬元（六）、綠化、總體、水系等費用：本項目綠化率45，按50元/平方米計算。即1600000平方米4550元/平方米3600萬元（七）、管理費用：以建安造價的14計取。該項費用包含業主的管理費用、財務費用、銷27、售費用、及不可預見費用。即187200萬元14%26208萬元（八）、投資估算結果初步測算，本項目總投資約為32.6億元人民幣，建設期貸款利息1.15億元人民幣。5、資金籌措本項目建設投資35為自籌資金，銀行貸款10億元，其余為銷售資金回籠。七、風險及效益分析1、風險分析昆明居住主題公園建設成敗取決于多種風險因素，如區位、政府政策、交通狀況、建設資金來源、健康城管理者的管理理念、消費者收入水平等。 、政策風險考慮到本項目產生的多種積極的經濟效益和社會效益，得到政府支持、理解的可能性相當大。因此由于政策因素給中心建設造成的風險是極小的。、資金風險我公司資金雄厚，加之昆明居住主題公園經濟效益明顯，28、投資機會多，此外，新昆明建設帶來大規模的人口支撐，民眾消費不斷升溫。建設資金不足的風險極小。、市場風險昆明居住主題公園主要的市場是針對國內、省內市場，雖然中國正處在市場經濟發展的初級階段，市場經濟發育還很不完全，但總的發展是穩定的，國內市場風險很小。、社會風險繁榮穩定是我國政府壓倒一切的問題，隨著具有中國特色的社會主義特色的改革開放進一步深入，中國的各種保障制度將得到進一步完善，社會環境和條件會出現重大改觀，出現重大的并影響社會穩定的因素并不存在，因此社會風險極小。、經營和組織風險西方發達國家經過多年的發展，經營和組織已經很完善，我國與發達國家的管理理念相比還有距離，是影響昆明居住主題公園運營29、的主要風險因素。2、社會效益 本項目的建設是人居模式發展的較高形式，是目前高品質的住宅小區，它所倡導的理念是今后人居發展的必然方向。在我國房地產業正逐步走向規模化、集約化、品牌化和專業化時期，深化對生態住宅的認識，使我國生態住宅的建設真正步入良性循環，實現可持續的長足發展，造福子孫后代，是一件非常有意義的事情。3、經濟效益評估、成本、費用和各項稅收按照中華人民共和國營業稅暫行條例和中華人民共和國企業所得稅暫行條例及有關優惠政策繳納。、盈利指標分析項目稅后凈利潤為78957.2億元，稅后凈利潤率為24.22。序號內 容資金（萬元）備 注 1資金來源1.1部分銷售收入轉投入1119001.2自有資30、金114100以投資額的35%計1.3銀行貸款1000001.4其它02資金運用2.1建設投資326000 2.2銷售收入4760002.3營業稅及附加25704銷售收入的5.4%2.4財務費用11500以分期向銀行貸款5年的利息計算2.5稅前利潤112796 銷售收入-總投資-財務費用-營業稅及附加2.6所得稅33838.8稅前利潤30%3盈虧3.1凈利潤78957.2 稅前利潤-所得稅3.2稅后利潤率（%）24.22凈利潤/總投資八、結論建設陽光生態健康住宅，不僅是當代住宅消費者的需要，而且也是實施可持續發展戰略的需要。我們相信，在國家及地方的住宅產業政策的推動下，隨著昆明經濟的進一步發展，住宅陽光生態健康化將成為昆明住宅建設和房地產業發展的主流。總之，陽光生態健康住宅是經濟發展的需要，是環境保護的需要，是人們日益增長物質文化生活的需要，是人類與自然和諧發展的需要。項目建成后將改善昆明城市形象和生態結構，提升昆明作為國際性大都市的影響力和魅力。項目建成將為國家增加財政收入，將帶動當地社會經濟的發展，調整當地產業結構，增加就業，促進當地科技、文化等水平的提高和社會進步，項目將會取得顯著的社會效益和生態效益，項目是可行的。25