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1、XXXX電子信息產業園電子信息產業園 項目初步定位及營銷運作項目初步定位及營銷運作思考思考 20132013年年3 3月月10 10日日 I.宏觀視點 II. 市場掃描 III. 項目理解 IV. 案例剖析 V. 營銷運作思考 目錄目錄 （CONTENTSCONTENTS） 宏觀視點 1.城市發展規劃 2.經濟環境分析 3.產業結構分析 4.相關政策研究 5.企業發展情況 宏觀視點 城市發展規劃城市發展規劃 江北集江北集 中區組中區組 團團 項目所在的江北集中區歸屬蕪湖市，與合肥、馬鞍山市接壤，政府正積 極推進與蕪湖、馬鞍山的融城步伐，打造同城、第五城的概念。 原蕪湖市主要位于長江東南側，城市2、發展方 向亦是向東、南發展。 2011年7月巢湖市撤市解體分成3部分分別納 入蕪湖、合肥、馬鞍山市范圍，而納入蕪湖市地 塊受長江分隔影響，融城受阻。 蕪湖市調整城市空間發展戰略：“東進南擴 北（江北）上”。江北集中區是未來城市發展重 心，將成為未來蕪湖市中心城區之一。 江北集中區通過將長江對岸的馬鞍山、蕪湖 捆綁一起，打造出一個繼重慶、武漢、南京、上 海之后的一座新的特大型城市，建設成為“長江 第五城”。 馬鞍山市馬鞍山市 蕪湖市蕪湖市 宏觀視點 城市發展規劃城市發展規劃 蕪湖長江公路二橋修建將直接加快蕪湖融城步伐，提升江北發展速度， 提升項目通達性與昭示性。 目前進入江北集中區主要通過省道23、06及合蕪高速，從長江大橋公路收費站到達項目28公里，蕪湖市區 到達項目30多公里，往返路費50元。空間距離遠，時間與通勤成本較高。 蕪湖 市區 沈沈 巷巷 鎮鎮 本案 江北集中區啟動區 蕪湖長江大橋 蕪湖長江二橋 針對這一問題，政府擬修建長江二橋及隧道連接 江南江北，加快同城步伐，積極推進江北集中區的發 展。未來項目實際受惠，交通通達性將會大大提升。 修建進展： 2013年初開工建 設蕪湖長江公路二橋， 2017年建成通車。 長江 宏觀視點 經濟環境分析經濟環境分析 蕪湖經濟發展平穩，但遠落后于合肥，發展后勁強；蕪湖固定資產投資 以工業投資及房地產開發投資為主，工業及房地產業發展迅猛。 蕪湖4、市近幾年GDP平穩增長，在合蕪馬三市 中排第二，年均增幅稍高于合肥市，未來發展潛 力較大。 與合肥相比，蕪馬經濟發展存在較大提升空 間，這為兩市聯合發展創造了可能。 年份年份 20082008 20092009 20102010 20112011 20122012 合肥市 1664.84 2102.12 2702.5 3636.6 4173.6 蕪湖市 755 902 1108 1658 1880 馬鞍山市 618 650 811.01 1090 1200 2008-2012年合蕪馬國內生產總值（單位：億元） 2008200920102011 固定資產投資 614.95900.691220.15、1354.21 第二產業投資 320.38464.11669.64727.33 其中：工業投資 318.63461.81662.84723.69 第三產業投資 291.35427.69536.97617.48 其中：房地產開發投資 150.23206.87291.16307.23 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 單位：億元單位：億元 20082008- -20112011年蕪湖市固定資產投資結構年蕪湖市固定資產投資結構 蕪湖全市固定資產投資總額呈逐步上漲趨 勢，年均增幅30.97%，其中第二產業投資額 占50%以上，第三產業投資額占46%左右。 而工6、業投資占第二產業投資額為98-99%； 房地產開發投資占第三產投資額為48-54%。 宏觀視點 產業結構分析產業結構分析 蕪湖市二產占比大，工業發達，全省居于第二位；戰略性新興產業結構 中以電子信息產業、高端裝備制造及新能源汽車產業對經濟貢獻最大。 從蕪湖市三產比例看，第二產業所占比例大，工業 較發達。 蕪湖在省規模工業增加值總量排行中居于第二位。 2012年，蕪湖市戰略性新興產業實現增加值246.85 億元，占規模工業的22.9%；同比增長39.2%，高于全市 平均水平21.9個百分點；增長貢獻率達42.2%，拉動規 模工業增長7.3個百分點。 2008-2011年蕪湖市產業結構 全 省 全7、 省3480.3816.5-5305.7316- 合肥市772.8217.411194.421711 馬鞍山236.719.85389.3312.215 蕪湖市蕪湖市497.29497.2917.817.82 2773.41773.4117.317.31010 增速增速 排位排位 城 市城 市 前三季度前三季度上半年上半年 總量總量 （億元）（億元） 增幅增幅 （%）（%） 總量總量 排位排位 總量總量 （億元）（億元） 增幅增幅 （%）（%） 2012年合蕪馬三市規模工業增加值總量及同步增速 戰略性新興產業 增加值 （億元） 增長率 （%） 與平均水平 相比（%） 電子信息產業67.46318、.414.1 高端裝備制造及新能源汽車產業86.0373.255.9 節能環保產業23.5430.513.2 新材料產業48.2721.44.1 生物醫藥產業12.97246.7 2012年蕪湖市戰略性新興產業結構 宏觀視點 產業結構分析產業結構分析 蕪湖電子信息產業相關基礎雄厚，電子信息產業發展空間廣闊。 汽車電子（蕪湖） 信息家電（蕪湖） 電子材料和元器件 軟件（蕪湖） 微電子 雷達裝備制造等 電子信息產業包括以下重點子行業： 目前蕪湖市四大支柱產業包括：汽車及零部件、材料、電子電器、電汽車及零部件、材料、電子電器、電 線電纜產業線電纜產業。其中： 汽車產業方面：汽車產業方面：以奇瑞汽車為9、代表汽車產業基礎雄厚，為蕪湖四大支柱產 業之首，但汽車電子汽車電子發展相對滯后，產業急需升級，未來將涌現一批汽車 電子方面的研發企業。 電器產業方面：電器產業方面：盡管蕪湖家電行業發展迅猛，并已形成華東最大空調生產基地，美的、日立等空調企 業產能超過1200萬臺套，產值超過400億元；但信息家電信息家電發展難以滿足市場需求，產業需升級改造。 電子信息產業軟件業：電子信息產業軟件業：2011年上半年，57家服務外包企業（不含服務外包業務）實現營業收入 15.02億元，同比增長58.6%，預計2015年，培育外包服務企業200家，服務外包業務總額超過10億美 元，市場空間廣闊。 宏觀視點 相關政策10、研究相關政策研究 蕪湖“十二五”工業發展規劃將蕪湖定為皖江城市帶承接產業轉移 示范區核心城市，并提出工業要注重集群式發展，加強區域合作聯動。 根據蕪湖市“十二五”工業發展規劃總體目標 為“123456”：即汽車及零部件、材料、家用電器、節 能環保、裝備制造、電子信息、生物醫藥等12個重點產 業獲得長足發展；到2015年，規模以上企業數量達到 3000戶，培育超千億產業4個；工業固定資產投資達到 5000億元，工業銷售收入達到6000億元。“十二五”期 間，蕪湖市要在戰略性新興產業發展、皖江城市帶承接 產業轉移示范區建設、生產性服務業發展和特色產業園 區建設等四個方面取得重大突破，工業發展的具體11、舉措 是注重集群式發展，加強區域合作聯動，堅持工業化和 城市化互動，堅持可持續發展。 宏觀視點 相關政策研究相關政策研究 工業用地低成本工業用地低成本 參照工業用地最低價標準確定出讓底價。 建設期間零規費建設期間零規費 建設期間的省及省以下行政事業性收費，一律免收。 工業廠房有補貼工業廠房有補貼 鼓勵建設多層廠房：對工業廠房二層每平方補助200元，三層每平方補助300元，四層及以上每平 方補助400元。 財政支持力度大財政支持力度大 結合產業政策，可享受中央、省、市及江北集中區系列產業扶持專項資金支持。 項目所在的江北集中產業區是政府極力發展的城市重心，該區域的項目享受政府的相關優惠 扶持政策12、： 資料來源：安徽省江北產業集中區管委會網站 稅收返還讓利多稅收返還讓利多 根據項目情況，對企業繳納的增值稅、企業所得稅、高管人員個人所得稅省、市、縣三級財政留成 部分，由集中區財政分年度給予獎勵。對外省已認定的高新技術企業轉移到集中區落戶的，有效期內不 再重新認定，減按15%的稅率征收企業所得稅。 行政審批效率高行政審批效率高 具備省、市兩級經濟管理權限，開辟行政審批綠色通道，提供一站式服務。 保障服務措施實保障服務措施實 基礎設施按“九通一平”配套至項目紅線，重大項目領導牽頭服務，實行企業生產寧靜日制度。 重大項目“一事一議”重大項目“一事一議” 宏觀視點 相關政策研究相關政策研究 安徽省13、蕪湖市政府支持并推進江北產業集中區發展，給予了一系列的優 惠政策。 資料來源：安徽省江北產業集中區管委會網站 宏觀視點 企業發展情況企業發展情況 蕪湖中小工業企業經濟增長方式仍以粗放型為主，產品粗加工為多，企業 研發、設計能力薄弱，核心競爭力不強，亟需調整結構，促進產業升級。 由安徽省中小企業和非公經濟發展有關情況通報會上獲悉，截至2012年9月底，蕪湖規模以 上中小企業共有1662家，數量僅次于合肥（2013家），位居全省第2位。 雖然蕪湖市中小工業企業在全市工業經濟中發揮著舉足輕重作用，但是中小工業企業的經濟 增長方式仍以粗放型為主，企業核心競爭力不強，產品以粗加工居多、附加值不高。 宏14、觀視點 小結小結 1.城市規劃：蕪湖江北區原屬巢湖市范疇，后解體納入蕪湖市域。目前片區較荒涼，且受長江 阻隔，通勤成本高，居民認可度低；但政府大力支持板塊發展，確定其為未來城市發展重心 及城市中心城區之一，并通過過江隧道及長江二橋等交通規劃舉措消除區域陌生感，積極推 進江南、江北融城步伐。因此，從規劃發展遠景上看，本項目將迎來一定的發展機遇。 2.經濟、產業、政策、企業層面：蕪湖經濟發展良好，在合蕪馬三市中，居第二位。除四大支 柱產業外，蕪湖大力發展戰略性新興產業，其中以電子信息產業、高端裝備制造及新能源汽 車產業發展較快。政策提倡工業要集群式發展，加強區域合作聯動，調整經濟結構，促進產 業升15、級，增強企業競爭力。由此可見，本項目定位為電子信息產業園區，從宏觀層面上基本 契合城市未來產業發展方向。 市場掃描 1.馬合蕪辦公物業市場研究 2.區域產業集群 3.競爭格局分析 1.1.市場階段特征市場階段特征 快速增長期快速增長期 競爭動蕩期競爭動蕩期 成熟期成熟期 啟動期啟動期 市場特征市場特征 立標桿 同質化 多樣化 概念化 營利模式營利模式 資源取勝 成本控制 產品創新 突出個性 代表項目代表項目 郵電大廈 天徽大廈 仁和大廈 香港廣場 CBD中央廣場 萬通大廈 美地陽光廣場 中環國際廣場 新都會環球廣場 國際廣場一期 國際廣場二期 市場掃描 馬鞍山市辦公物業市場研究馬鞍山市辦公物業16、市場研究 隨著馬鞍山城市發展與商務圈的擴大，社會資源逐漸趨于平均化，競爭開始向產品創新與概念化 轉移，這標志著市場逐步走向成熟。 供供 應應 量：持續放大量：持續放大 2011年施工面積45萬平方米，在售寫字樓項目24個。 消消 化化 量：承接力較強量：承接力較強 主要反映在市場空臵率小于10%，投資者熱情較高。 價格價格：有上行壓力，尋找突破：有上行壓力，尋找突破 集中在700018000元/平方米。 租賃市場：良性發展租賃市場：良性發展 甲級寫字樓租金穩定，出租情況良好；商住樓客戶逐漸外遷。 市場掃描 馬鞍山市辦公物業市場研究馬鞍山市辦公物業市場研究 2.2.市場概況市場概況 17 20017、0年以后，寫字樓市場才真正開始進入快速發展階段，產品不斷更新升級，區域分布擴大，市場 接受度不斷提升。 從整體發展來看：2006年以前的寫字樓布局一直是以圍繞傳統的中央商務區為主，并逐漸向一環沿 線擴展；此后隨著政府對新的商務區規劃的出臺，合肥寫字樓市場呈現多區域同時發展的趨勢。 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 產品萌芽期 （19952000） 形象轉變期 （20012006） 快速發展期 （2007至今） 代表項目: 財富廣場、天徽大廈、 仁和大廈、期藍鯨國際 代表項目: 臵地投資廣場、 綠地贏 海、匯金大廈、富廣大 廈、新城國際 代表項目: 郵電大廈、金城大廈 市場18、掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 市中心市中心 商務區商務區 濉溪路商濉溪路商 務區務區 新站商新站商 務區務區 政務商政務商 務區務區 高新商高新商 務區務區 包河商包河商 務區務區 五里墩五里墩 商務區商務區 合肥寫字樓區域化分布圖 隨著經濟水平的不斷提升，企業進寫字樓辦公逐步成為一種大趨勢，合肥地區形成了7個商務 區域并存的局面。 區域 平均售價(元/) 租金水平(元/月/) 入住率 入住企業類型 濉溪路 7000-10000 40-60 80% 房地產、外貿、建筑裝飾 市中心商務區 9000-12000 40-75 85% 國企、工商企業、金融 五里墩商務區 650019、-12000 45-70 90% 金融、保險、建筑 高新商務區 4000-8000 15-30 50%左右 高新技術企業 新站商務區 6000-8000 30-50 區域 服裝、外貿、零售 政務商務區 7000-12000 30-55 70% 貿易、實業、咨詢 包河商務區 7500-11000 40-60 80% 營銷、售后、建筑 各商務區基本情況對比 合肥市的高新技術企業主要集中在高新商務區，但入住率和租金水平均偏低，制約著后期 該區域的寫字樓發展。 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 合肥成熟商務區進駐客戶結構分析 企業類型 中心商務區 五里墩商務區 濉溪路商務區 馬鞍20、山路商務區 新站區商務區 匯總 建筑裝飾 12.4% 15.6% 9.5% 11.3% 12.5% 61.30% 貿易/批發 6.4% 4.6% 10.1% 3.2% 10.1% 34.40% 制造業 9.2% 6.4% 4.8% 0.0% 9.1% 29.50% 科教文 10.8% 8.3% 5.8% 11.3% 8.7% 44.90% 美容保健 8.8% 11.0% 0.0% 0.0% 8.2% 28.00% 金融保險 10.8% 19.3% 3.2% 1.6% 7.2% 42.10% 電子通信 5.2% 2.8% 6.3% 11.3% 7.2% 32.80% 房地產 3.6% 6.4% 21、13.2% 9.7% 5.8% 38.70% 運輸/物流 4.4% 3.7% 3.2% 0.0% 4.8% 16.10% 咨詢業 4.8% 4.6% 7.9% 8.1% 4.3% 29.70% 互聯網信息系統 3.6% 5.5% 3.7% 8.1% 4.3% 25.20% 傳媒業 5.2% 0.9% 3.2% 3.2% 3.8% 16.30% 其他 2.0% 2.8% 6.3% 0.0% 3.4% 14.50% 營銷售后 2.4% 1.8% 2.1% 12.9% 2.4% 21.60% 多元化 1.2% 0.0% 2.1% 3.2% 1.9% 8.40% 農業 0.4% 0.0% 2.1% 922、.7% 1.9% 14.10% 法律會計 2.4% 1.8% 8.5% 0.0% 1.4% 14.10% 能源業 0.8% 0.9% 2.1% 1.6% 1.4% 6.80% 飯店旅游 1.6% 1.8% 0.5% 4.8% 1.0% 9.70% 政府機構 4.0% 1.8% 5.3% 0.0% 0.5% 11.60% 合肥市進駐 寫字樓企業類型 以建筑裝飾、科 教文、金融保險 為主，且大多在 成熟商圈；其他 類型企業則較為 分散。 電子通信類企 業偏向在馬鞍山 路和新站的商務 區，但進駐企業 所占比重仍較低。 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 區域區域 后續供應量后續供23、應量( (萬萬) ) 供應量來源供應量來源 中心商務區 約15 華僑廣場、安糧金融廣場等 濉溪路商務區 約10 祥源廣場、萬豪廣場等 五里墩商務區 約40 IFC、安高城市天地等 政務區商務區 約35 臵地廣場、華潤項目、信地項目、蔚藍商務港等 包河商務區 約15 東方廣場、萬達、綠地瀛海等 新站商務區 約10 信地城市廣場等 高新商務區 約5 其他區域 約45 濱湖世紀城、藍鼎項目等 合計 175 區域潛在供應分析 未來合肥市辦公物業總體供應量較大，但主要聚集在成熟商務區，高新區等新興商 務區潛在供應較少。 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 客戶類型 需求面積 （） 預24、期價格 （元/） 數量比例 營銷特征 客戶特點 物業檔次 辦 公 大客戶 400-1000 7000-10000 約10% 被動、集團決策 注重形象、服 務、檔次 高檔物業 中小客戶 100-400 7000-8500 約20% 不理性比較、追隨 追求性價比 中高檔為主 投資性客戶 80-300 70009000 約70% 主動、注重實際效 益、追求最大價值 對接個敏感、 有投資目的、 認可區域價值 以中高檔為 主 潛在客戶需求量化分析 合肥辦公物業市場客戶需求旺盛，但實際有效需求偏低，投資熱情高漲，且以中高檔物業為主。 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 2011年7月125、4日，國務院下發關于同意安 徽省撤銷地級巢湖市及部分行政區劃調整的批 復文件。地級巢湖市被一拆為三，分別并入合 肥、蕪湖、馬鞍山三市。8月22日，地級巢湖市 正式解體，撤銷原地級巢湖市的居巢區，設立縣 級巢湖市，新設的縣級巢湖市由安徽省直轄，合 肥市代管。 巢湖撤市后對房地產具有深遠的影響：一方面巢湖本地富裕群體開始涌向合肥；另一方面大多 居民對房市抱持觀望態度而減緩入市。雖然從實際生活中對消費者影響不大，但是居民心理波 動起伏明顯。 SITESITE 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 2010-2012年巢湖市寫字樓成交一覽表 年份 套數（套） 面積（） 均價 （元/）26、 成交總金額 （元） 2010年 84 4932.63 4300 21211714 2011年 61 37518.92 2012年 22 1180.17 5647 6664026 巢湖市辦公物業呈低成交的狀態。撤市后，巢湖市房地產市場受到嚴重沖擊， 辦公物業市場尤其明顯，2012年僅東方新世界有辦公物業供應。 巢湖市寫字樓成交分析 市場掃描 合肥市辦公物業市場研究合肥市辦公物業市場研究 辦公物業市場處于起步階段，向成長型方向發展。 純寫字樓數量較少，許多創業型與成長型企業集中在商住樓或酒店辦公。 需求形勢表現為純寫字樓需求在逐步增加，對商住樓如公寓類物業需求量較大。 辦公客戶屬于中小企業，實力27、不夠雄厚，追求形象與經濟的平衡。 商務辦公主要集中 在自建廠房,商務 活動不發達。 部分酒店也逐漸承 擔商務辦公功能, 以租賃為主。 隨著商務活動日趨 頻繁,出現一批商 住樓。 觀念升級，普遍認 為純寫字樓才是辦 公最佳場所. 市場快速發展、產品 多樣化、實力型客戶 集中. 工業企業居多。 工業企業、中小型 創業型企業。 第三產業的中小型 創業型業、成長型 企業。 成熟型企業，講究 實用、專業化辦公。 大型實力國內及跨國 企業，將究形象。 萌芽階段 起步階段 成長階段 成熟階段 實力階段 蕪湖市寫字樓處于起步到成長過渡階段，市場發展不成熟；中小企業需求較大，其資金有限， 更關注產品性價比。 市28、場掃描 蕪湖市辦公物業市場研究蕪湖市辦公物業市場研究 6.86 5.08 13.5 18.93 3.39 5.27 15.4 14.73 2.02 0.96 0.88 1.29 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2008200920102011 批售面積（萬） 銷售面積（萬） 供銷比 蕪湖近幾年寫字樓市場供求關系圖 寫字樓市場供求關系相對均衡，成交量較前期有大幅增長；價格近年來有較大的上升，已突 破8000元/平方米。 市場掃描 蕪湖市辦公物業市場研究蕪湖市辦公物業市場研究 1.總體而言，區域內辦公物業市場還處于29、快速發展期，市場尚不完全成熟；各類辦公物業 仍然擁有很大的發展空間和市場機遇； 2.區域內辦公物業租售情況良好，租金水平因地段、配套不同而有較大的差別。 3.馬合蕪三市的辦公物業市場共性是：投資者熱情高，實際有效需求偏低。 4.電子信息類型企業對進駐純寫字樓熱情不高。 5.巢湖撤市，改變了區域內各城市的行政區劃，項目位于原巢湖境內，巢湖產業基礎、及 相關客群不可忽略。 市場掃描 辦公物業市場研究小結辦公物業市場研究小結 合肥市的產業集群 合肥江淮汽車配件產業集群 合肥軟件產業集群 合肥食品加工產業集群 合肥家電產業集群 馬鞍山市的產業集群： 馬鞍山汽車零部件制造產業集群 馬鞍山市機械加工產業集30、群 馬鞍山磁性材料產業集群 博望機械制造產業集群 安徽稀土應用產業（集群）基地 巢湖市的產業集群： 廬江縣磁性材料產業集群 廬江縣汽車零部件產業集群 廬江縣重化工產業集群 無為高溝電線電纜產業集群 蕪湖市的產業集群： 蕪湖汽車零部件產業集群 蕪糊金屬壓延及銅產品加工 蕪湖自由船舶工業產業集群 蕪湖旅游商品產業集群 安徽孫村紡織服裝產業集群 蕪湖生物與醫藥高新技術產業 蕪湖模具特產業基地 區域內汽車零部件的產業基礎較為發達，為產業園區的發展提供先天條件。但產業集群內多是勞動密 集型生產制造企業。 市場掃描 區域產業集群分析區域產業集群分析 市場掃描 區域競爭格局分析區域競爭格局分析 蕪湖市產業園31、區蕪湖市產業園區 SITESITE 合肥市經濟開發區合肥市經濟開發區 馬鞍山市經濟開發區馬鞍山市經濟開發區 巢湖市經濟開發區巢湖市經濟開發區 從馬合蕪三市的區域范圍內看，均有汽車及零配件、電子信息的相關產業園區，導致同質化競爭 嚴重。如何鎖定目標客群，整合產業資源，是園區在未來競爭中取勝的關鍵。 園區名稱 包含園區 主導產業 核心企業名稱 主流企業類型 辦公性質 合肥市開經 濟技術開發 區 微電子工業園、生命園、 意大利工業園、住宅產業 化基地、南艷湖服務外包 示范基地等。 汽車及零配件、家電電子、 裝備制造、日用化工、食 品加工 江淮汽車、安凱客車、海爾、長虹、 美的、日立挖掘機、合力叉車等32、 上市公司、合 資企業、科研 機構 辦公、研發、生 產 巢湖市 開發區 臺灣工業園、汽車及零配 件產業園、電子信息產業 園、旅游度假產業園 汽車及零配件、現代物流、 溫泉旅、新材料、電子信 息 上海華誼集團、東風集團、上海雙 線集團、上海海虹集團、皖維高新、 美國麥王環保能源集團、廣東融捷 科技等中外500多家企業落戶。 上市公司、外 資機構、 科研機構 辦公、研發、 馬鞍山市 開發區 “一中心、四分園”(中 心園、當涂分園、花山分 園、雨山分園、示范園區 分園) 汽車及零配件、電子信息、 智能小家電整機及家電配 件、現代物流、生命科技 和創意、新磁性材料 數字硅谷科技有限公司、圓融光電 科技33、有限公司、臺灣育樺電子、馬 鞍山正崴科技園項目、康佳集團等 40多家電子信息產業企業 上市公司、科 研機構、 辦公、研發、 生產 蕪湖市產業 園區 經濟開發區、高新區、中 國（蕪湖）健康城、三山 經濟開發區、長江大橋開 發區 汽車及零部件、電子信息、 生物制藥、裝備制造業、 現代物流等產業 奇瑞汽車、海螺型材、北科生物科 技、杉杉生物科技、金源集團等 上市公司、科 研機構、外資 企業、創業類 型企業 辦公、研發、生 產 市場掃描 區域競爭格局分析區域競爭格局分析 產業園分布：產業園分布：目前蕪湖市產業園分布 在長江南岸蕪湖市區周邊長江南岸蕪湖市區周邊。 產業園特征：產業園特征：蕪湖市產業園基本34、為工工 業加工制造業為主業加工制造業為主，僅有蕪湖高新區 有部分研發型辦公用房，且其為高新 區管委會自建出租，該區域內目前仍 有部分研發型寫字樓（高層）在建， 據了解，高新區內原有部分項目因市 場不佳，暫停研發型寫字樓開發。 市場掃描 區域競爭格局分析區域競爭格局分析 長江大橋開發區 三山經濟開發區 蕪湖經濟技術開發區 蕪湖高新區 江北集中區 生命建康城 蕪湖 市區 蕪湖市現有的產業園區以傳統工業產業為主，多為廠房，研發、設計、品牌展示辦公用房少，這與 蕪湖工業產業附加值低，缺乏技術含量相關。因此，如何精確定位，選擇客群范圍，設計符合市場 需求的辦公產品是本項目乃至蕪湖未來園區深究、研判的方向35、。 蕪湖市產業園分布及特征 園區名稱園區名稱 園區類型園區類型 主導產業主導產業 核心企業名稱核心企業名稱 主流企業類型主流企業類型 辦公性質辦公性質 產品類型產品類型 蕪湖經濟開發蕪湖經濟開發 區區 工業制造業 汽車及汽車零部件、家用 電器、新材料等產業。 奇瑞汽車、海螺型材、美的、 日立、鑫科新材料 上市公司、科研 機構、外資企業、 創業類型企業 辦公、研 發、生產 廠房（企業自建）及 多層寫字樓 蕪湖市高新區蕪湖市高新區 高新技術產 業 汽車制造、電子信息、節 能環保及服務外包等四大 主導產業 奇瑞新能源汽車、中集集團、 明基材料、瑞創叉車、美國 德爾福、奇瑞中央研究院 上市公司、科研 36、機構、外資企業、 創業類型企業 研發、生 產 多層廠房（企業自 建） 、別墅式服務外 包園及高層研發寫字 樓（在建，服務外包） 中國（蕪湖）中國（蕪湖） 生命健康城生命健康城 醫藥制造業 以生物工程技術、中醫藥 現代化、新藥研制開發、 干細胞再生醫學、生物農 業、保健產品、高端醫療 器械、康復醫療、為主的 生命健康產業 北科生物科技、瑪西普醫學 科技、中科院廣州生物醫藥 和健康研究院、杉杉生物科 技、上海百洛普醫療設備。 科研機構、外資 企業 辦公、研 發、生產 多層廠房（企業自建） 及寫字樓 蕪湖三山經濟蕪湖三山經濟 開發區開發區 工業制造業 電力能源、汽車及其零部 件、裝備制造、紡織服裝、37、 食品醫藥、船舶制造、港 口物流等產業。 華電蕪湖發電公司、新欣傳 媒、雙鶴藥業、中石油、華 潤雪花啤酒 上市公司、外資 企業、創業類型 企業 研發、生 產 多層廠房（企業自建） 蕪湖長江大橋蕪湖長江大橋 開發區開發區 工業制造業 裝備制造業、節能環保產 業、新材料產業、電子電 器產業、現代物流產業。 中鐵四局集團第六工程有限 公司材料廠、奇瑞汽車、歐 德科汽車配件、金源集團、 安徽華億集團 上市公司、科研 機構、外資企業 研發、生 產 多層廠房（企業自建） 市場掃描 區域競爭格局分析區域競爭格局分析 1.區域內現有產業園區產品以多層廠房及多層或高層寫字樓為主，自建居多，租賃較少。 2.區域內38、產業園區資源競爭激烈：既面臨周邊城市同類型園區的競爭，又面臨來自本市園區在同一層 面對資源的爭奪；本項目將面臨“內憂外患”的局勢。 3. 區域內產業園區類型以工業制造業為主，所謂的“2.5產業”園區的確存在市場空缺，但蕪湖的工 業基礎雄厚，服務業不夠發達，2.5產業園區鎖定的服務外包企業客群是否有這類辦公需求還待進 一步研究。 市場掃描 區域產業分析小結區域產業分析小結 備注：“2.5產業”是指介于第二和第三產業之間，為生產型企業提供服務的產業。它內含第三產業中的生產性服務業，如貿易、結算、營銷、 物流、培訓、資訊等職能，也兼具第二產業中高端部分，如研發、設計、核心技術產品生產等。 項目理解 39、1.項目認識 2.項目理解 3.項目研判 本項目所在的安徽省江北產 業集中區屬南京、合肥1小時經 濟圈和上海、杭州3小時都市 圈，是安徽東向發展、承接產業 轉移的橋頭堡；這里與長三角山 水相連、人緣相親、文化相近， 產業分工互補，合作基礎較好。 （注：距上海350公里，距杭州280公里 ，距南京90公里，距合肥100公里，距蕪 湖20公里。 ） 項目理解 項目認識項目認識 合肥一小時合肥一小時 經濟圈經濟圈 南京一小時南京一小時 經濟圈經濟圈 杭州三小時杭州三小時 都市圈都市圈 上海三小時上海三小時 都市圈都市圈 安徽省江北產業安徽省江北產業 集中區集中區 本案本案 安徽江北產業集中區在區域層40、面上，是要融入長三角，接軌寧滬杭，聯動蕪馬巢，進而成 為皖江城市帶承接產業轉移的點睛示范區。 項目理解 項目認識項目認識 項目理解 項目認識項目認識 位臵：位臵：位于蕪湖市江北集中區啟動區，距沈巷鎮 3公里，距蕪湖市區30公里 用地性質：用地性質：工業用地 占地面積：占地面積：328畝（折合21.87萬平米） 容容 積積 率：率：1.7 建筑面積：建筑面積：約37.2萬平米 建筑密度：建筑密度：40% 綠綠 化化 率：率：15% 持有比例：持有比例：40% 其它其它限制條件：限制條件：項目行政辦公及生活服務設施用 地，面積不得超過工業項目總用地面積的6%。 本案：電子信息產業園區 項目理解 項41、目認識項目認識 地塊現狀：地塊現狀：目前地塊現狀仍為農田 和荒地，地塊中間有一水塘，此外 地塊周邊現狀土地大部分也基本為地塊周邊現狀土地大部分也基本為 農田及荒地農田及荒地； 地塊四至：地塊四至：東臨和美路（建成）， 南至皖江大道（建成），西至和睦 路，北至皖馨路（建成）； 基礎設施：基礎設施：目前項目四至道路基本 建成，啟動區內主干道路網基本形啟動區內主干道路網基本形 成，供水、排水系統正在鋪設成，供水、排水系統正在鋪設。 1 2 3 4 項目理解 項目認識項目認識 現狀交通：現狀交通：目前江北集中區啟動區內 部主干道路網已基本形成，園區內皖 江大道、和諧大道等主要干道基本建 成，園區次干道42、（支路）和美路、和 康路、皖馨路、皖韻路等部分路段已 建成，其它支路正在加緊建設中，啟 動區內部交通現狀尚好。 未來規劃：未來規劃：根據規劃，江北集中區啟 動區道路建設將形成“七橫九縱七橫九縱”的 網格式道路交通網格局，片區內未來 交通便利； 皖江大道 施工中的天門山公園 本項目總體定位： 項目理解 項目理解項目理解 華東一站式高端制造業服務外包產業基地 功能定位功能定位 功能功能 功能定位功能定位 產業及服務產業及服務 服務外包產業區 高端裝備制造服務外包基地 高端裝備制造、文化創意技術研發服務 汽車與智能電器服務外包基地 汽車相關產業、智能家電技術研發服務 生態科技服務外包基地 新材料與生43、物制藥技術研發服務 企業服務 企業商務、行政服務、金融服務 企業孵化中心 產業展示與交易中心 人力、管理、技術、業務促進、行政政策、投融 資、資質認證等 生活服務 生活服務 酒吧、餐飲、生活超市、及其它生活配套 項目理解 項目理解項目理解 項目項目產業產業定量表定量表（容積率（容積率1.71.7） 物業形態物業形態 單元面積單元面積 （）（） 層數層數 建筑面積建筑面積 （萬萬） 比例比例 聯排產業別墅 400-600 3-4層 8.7 73% 獨棟產業別墅 800-1200 4層 9 多層研發中心 1500-2000 4層 9 小高層研發商務樓 - 8-11層 7.5 20% 商務會所 - 44、- 0.4 1% 風情商業街 - 2-3層 2.6 7% 合計 37.2 本項目總體規模為37.2萬平方米，符合相關經濟指標要求，相關產品細分及比例如下： 項目理解 項目研判項目研判 1.本項目的定位為電子信息產業園區或2.5產業園區，基本符合蕪湖產業未來發展方向，但就目前 蕪湖市開發區數量多，規模大，市場尚不完全飽和的狀態下，同時面臨合肥、馬鞍山市重點產 業園區的競爭壓力，“內憂外患”，是否存在發展空間及潛力需進行深度論證。 2.本項目目標客群定位不夠細化（產業園區客群異于住宅客群）。客群的尋找不外乎搶存量，找 增量，但原定位方案中關于市場及客群定位模糊，基礎薄弱，難以支撐項目定位及產品規劃45、設 計，需進一步對客群進行細分研究。 3.開發商以住宅開發模式套用產業地產、專業市場，關注側重點有較大偏差，這將直接影響項目 后期銷售、招商、運營。 4.本項目為工業用地，可進行產權分割銷售，是否已與政府簽訂相關協議？由于工業用地可產權 分割在國家政策層面上并沒明文規定，僅是地方舉措，因此將會面臨一定風險。 項目理解 項目研判項目研判 1. 站在城市運營，產業運營的高度，真正找出項目客群，針對不同客群，不同需求，不同盈利 目的進行產品規劃設計，提升項目把控力，降低開發風險，避免產品開發后再找客戶，進而 導致爛尾、死盤現象的產生。 2.對客群進行細分，精確到生產型、研發型、總部型、企業會所型各類46、產品對應哪類客群，分 類客群在產品規劃設計上更關注哪些方面；同時，針對項目回籠資金需求，還應對輻射范圍 內投資客群的偏好進行研究分析。 3.產業地產最大的價值來源于產業基礎、招商運營；用銷售住宅的手段來運作產業地產，失敗 的案例比比皆是，本項目不應重蹈覆轍。 案例剖析 1.北京總部基地ABP 2.東莞松山湖總部一號 3.佛山中國陶瓷產業總部基地 4.天安數碼城 5.晉江（國際）創意品牌基地 6.聯科國際信息產業園 總部基地（Advanced Business Park，簡稱ABP），中關村開園以來單體面積最大的中外合資項 目，地處西南四環交匯處，科技園出口，占地65公頃，總建筑面積130萬平方47、米，容積率1.59，平均綠 化率約50%，總投資約45億人民幣。總部基地成批開發1200至6000平米獨棟總部樓、約4萬平方米五星 級酒店、約12.5萬平方米商業配套總部小公寓和健身中心、休閑會所等完善的商業配套設施。 作為北京總部經濟試驗新區，位于中關村科技園區內，是中關村豐臺園二期產業基地的核心部分。 案例剖析 北京總部基地北京總部基地ABPABP 松山湖管委會2008年底重點打造的總部辦公項目。總投資5億元，總用地面積12萬平方米，規劃為A、 B、C三個組團，17棟建筑，14萬平方米體量；定位為“南中國總部經濟事業群”，整合區域性高新技術 產業、現代服務業以及先進制造業的戰略優勢資源，通過“總部-制造基地”產業鏈分工模式，引導科技 型、創新型、品牌型企業向總部經濟集群發展，構建一個南中國乃至全世界的總部經濟事業群。 案例剖析 東莞松山湖總部一號東莞松山湖總部一號 中國陶瓷產業總部基地總投資達26億，總規劃400畝（第二階段擬建面積約12萬