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2019中國商業地產長租公寓研究報告（9頁）.pdf

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上傳人：故事編號：217064 2021-12-08 9頁 2.12MB

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1、20192019中國商業地產長租公寓研究報告中國商業地產長租公寓研究報告研究團隊：研究團隊：觀點指數研究院本報告導讀：本報告導讀：即便國內公募REITs放開，問題的關鍵還得看底層資產的質量。從目前不足3%的回報率來看，即便公募REITs放開，長租公寓的資產也難以配售。摘要：摘要：資金壓力待解，長租公寓的輕重抉擇資金壓力待解，長租公寓的輕重抉擇在現有的長租公寓運營模式中，可分為輕資產和重資產。前者即“二房東”，利潤主要來自交易的差價，操作簡便，容易復制，可快速實現規模擴張，但是競爭相當激烈，而且容易形成“高收低租”的惡性競爭，難以產生良好的規模效應；后者是操作最難的，也難以實現大規模擴張，但能2、帶來不錯的盈利。長租公寓作為底層資產：穩定但不優質長租公寓作為底層資產：穩定但不優質長租公寓行業前期投入大、回報周期長的特點，促使其在開發、運營過程中需要大量的資金支持，重資產模式下的資金要求甚至更高。長租公寓長租公寓REITsREITs難點：投資吸引力不足難點：投資吸引力不足理想狀態下，長租公寓品牌依靠資產質量和運營能力，可以形成從“私募基金收購存量資產改造持有運營公募REITs退出”的完整閉環。觀點指數觀點指數盈利不足一直是長租公寓行業的“痛點”，截至目前處于盈利狀態的長租公寓屈指可數。也就是說，長租公寓必須依靠源源不斷的外部融資才能勉強維持經營。但我們知道，風險資本的加持是暫時性的，到3、達一定的時間點后，如果沒有見到實際收益，就會出現“逃離”。截至2019年前三季度，因資金鏈斷裂而倒下的長租公寓數量超過25家。其中，備受關注的樂伽公寓在8月7日官方宣布正式停止運營，其“高收低租”的燒錢模式被人詬病。另一方面，在私募融資收緊的環境下，有報道稱，蛋殼、自如、青客公寓紛紛轉向尋求上市募資的道路。美東時間10月7日，青客公寓正式遞交赴美IPO文件，成為國內首家披露招股書的長租公寓企業。碰巧的是，在青客遞交申請書的同時，悅如公寓稱其無力維持1600套房源的運營成本和資金壓力，現階段資金鏈斷裂，只能出售公司予鄭州比遜達美公寓管理有限公司，但后來收購事項因故中止。在融資道路上，除了尋求上市，還有一種可能存在的方式是公募REITs。據報道稱，上海證券交易所在2019新年致辭中表示，“上交所推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs”。2月9日，深圳證券交易所發展戰略規劃綱要（20

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