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1、城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性盡調(diào)與財務(wù)測算解析目錄一、城市更新政策底層邏輯分析二、經(jīng)濟(jì)可行性研判三、財務(wù)測算模塊解析四、測算案例問題1：項(xiàng)目A位于寶安區(qū)航城街道，項(xiàng)目拆遷范圍面積20萬平米，其中非農(nóng)用地4萬平米，有房產(chǎn)證的廠房5萬平米。法定圖則規(guī)劃為住宅+商辦用地。現(xiàn)狀用地涉及到3個舊村。請問項(xiàng)目可行性判斷有哪些問題：【多選】A、合法用地比例；B、更新規(guī)模；C、基本控制線D、更新意愿；E、拆遷難度；F、土地成本問題2：城市更新項(xiàng)目提高收益的辦法有哪些？【多選】A、降低拆建比；B、加快拆遷進(jìn)度；C、貨幣補(bǔ)償改為物業(yè)補(bǔ)償；D、增加非農(nóng)/老屋面積認(rèn)定；E、做大拆遷成本；問題3：【判斷題】舊改項(xiàng)目主體確認(rèn)前2、，基本可以當(dāng)作全票項(xiàng)目。課前疑問？Part One城市更新政策底層邏輯分析I.典型主營城市更新房企投資策略II.城市更新項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)III.不同政策城市更新的底層邏輯IV.城市更新項(xiàng)目的投資模式1.1 典型主營城市更新房企投資策略”自己做”佳兆業(yè)、卓越、鴻榮源、華潤等從2010年開始大規(guī)模簽署舊村，通過自己的城市更新公司拆遷報建逐漸熟化項(xiàng)目，享受低地價和房價上漲帶來的超額收益。卓越已開發(fā)舊改項(xiàng)目包括：皇崗村（世紀(jì)中心）、崗廈村（天元）、鹽田橋東、寶安辛養(yǎng)（中寰）、羅湖銀湖汽車站、南山區(qū)南新、坪山湯坑、大鵬譚屋圍、大鵬橫頭雙伍、龍崗?fù)d五金廠、龍華油松、龍華橫朗、光明樓村等，廣東省內(nèi)合作項(xiàng)目覆蓋廣3、州、東莞、中山、惠州、汕尾等重點(diǎn)城市。同時，積極擴(kuò)張至北京、上海、青島等一線城市和高GDP增長城市。恒大、碧桂園、萬科等通過收購或合作方式，有效快速的補(bǔ)充土地儲備。至2019 年 ，恒大在深圳共有46個城市更新項(xiàng)目：南山5個，福田3個，羅湖4個，龍崗14個，坪山5個，寶安2個，鹽田1個，龍華5個，大鵬7個。2013年9月，收購國香地產(chǎn)。 舊改項(xiàng)目有布吉國香山、布吉吉廈、葵涌、南山等，國香山項(xiàng)目是恒大在深圳銷售的第一個項(xiàng)目，占地面積7.1萬商住用地，總建面35.5萬，入市時間2013年底。2011年1月，以16.64億元收購深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%股權(quán)，恒大集團(tuán)正式進(jìn)入深圳。當(dāng)時除了獲得建設(shè)集團(tuán)大院這一項(xiàng)目外，還將蔡屋圍項(xiàng)目50%的所有權(quán)以及寶珠花園商場、八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國際大廈、中深花園等有待參與深圳城市更新的項(xiàng)目收入囊中。2014年，收購南油大廈舊改項(xiàng)目，改造類型為商業(yè)+辦