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1、樓市轉(zhuǎn)冷原因分析 及四季度預(yù)測(cè) 中原地產(chǎn)研究院 2021年9月 主要結(jié)論 房貸收緊并非成交量下降的直接原因 7月起，全國新房銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)，多數(shù)城市7、8月銷售面積同比下跌；有觀點(diǎn)認(rèn)為，近期各地房貸放款時(shí)間延長(zhǎng)，是造成樓市成交量下跌的直接原因。 我們整理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：主要一二線城市房貸收緊時(shí)間與樓市成交量下跌之間并無對(duì)應(yīng)關(guān)系。 從交易流程來看，房貸放款延長(zhǎng)，主要影響二手房成交量，但對(duì)新房銷售（網(wǎng)簽）并無直接影響。 政策持續(xù)收緊導(dǎo)致購房者預(yù)期回落是樓市轉(zhuǎn)冷的主要原因 上半年樓市銷售強(qiáng)勁，背后原因是購房者對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期推動(dòng)投資保值需求，而并非真實(shí)居住需求增長(zhǎng)。 投資需求主要受心理預(yù)2、期影響。熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，導(dǎo)致購房者預(yù)期出現(xiàn)回落，因此樓市開始轉(zhuǎn)冷； 我們7月初發(fā)布的半年報(bào)“推動(dòng)樓市反彈的力量正在消失”中，對(duì)上述邏輯有詳細(xì)闡述。當(dāng)前樓市的走勢(shì)，仍然符合上述判斷。 領(lǐng)先指標(biāo)顯示，9月樓市未有起色，后市有繼續(xù)走低可能 新房市場(chǎng)：開盤首日認(rèn)購率、來訪指數(shù)、經(jīng)理指數(shù)等指標(biāo)依然維持低位 二手房市場(chǎng)：報(bào)價(jià)指數(shù)、經(jīng)理指數(shù)同樣維持低位 四季度預(yù)測(cè)，絕大多數(shù)城市成交量同比下降，僅杭州、長(zhǎng)沙仍有增長(zhǎng) 新房市場(chǎng)：多數(shù)一二線城市9-12月成交量同比下跌10-20%， 二手房市場(chǎng)：各城9-12月成交量同比預(yù)計(jì)下跌10%以上，部分政策較嚴(yán)的城市預(yù)計(jì)將跌30%以上。 “預(yù)期”是本輪樓市強(qiáng)勁反3、彈的動(dòng)力 民眾對(duì)所謂信貸“放水”的擔(dān)心 擔(dān)心由于放水而造成貨幣貶值，房?jī)r(jià)上漲，個(gè)人財(cái)富縮水，因而選擇購房作為儲(chǔ)藏財(cái)富的手段； 熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲，強(qiáng)化了上述情緒 一線城市中深圳、上海疫情后房?jī)r(jià)快速上漲，尤其是有 全國房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)之稱的深圳，二手住宅價(jià)格最高漲幅一度達(dá) 到36.5%。催生了房?jī)r(jià)大漲即將蔓延其他城市的恐慌情緒。 2021上半年，全國樓市強(qiáng)勁反彈，新房銷售面積同比上漲29%， 比2019年同期上漲20%。遠(yuǎn)超正常年份水平。 看漲預(yù)期推動(dòng)了本輪樓市反彈. 中原重點(diǎn)城市平均住宅價(jià)格指數(shù)/租金指數(shù)（2017.01-2020.12） 注：重點(diǎn)城市包括北上廣深、天津、成都、重慶共7城市 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院 資產(chǎn)保值需求超過居住需求 政策持續(xù)收緊導(dǎo)致購房者預(yù)期回落是樓市轉(zhuǎn)冷的主要原因 我們梳理了去年下半年至今，內(nèi)地37個(gè)主要城市調(diào)控政策的變化，并將其和新房/二手市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)這些