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1、鎮決增炎脯脖卡再蘋孩騷晾毅鎮決增炎脯脖卡再蘋孩騷晾毅房地產并購要點超簡版項目并購，指以受讓標的公司股權、受讓在建工程為主要交易形式，以獲取新項目為主要目的的并購業務。一、項目并購的特點1、利潤空間大。與公開出讓地塊相比，項目并購具備一定價格優勢，整體均價低于市場平均水平，土地獲取成本降低給未來留下更大的利潤空間。2、并購能使雙方自身優勢產生協同效應，共同創造更高價值。1）打破區域壁壘，進入新市場；繞過招拍掛獲取大量土地資源，迅速提高區域市場份額。2）繼承原公司的設定條件，保留政府資源，形成新的政府關系網絡；3）解決人力資源瓶頸，適應開發規?？焖僭鲩L的需要3、資本運作優勢1） 原有財務杠桿繼續利2、用、 付款條件可協商、 現成的土地證可抵押變現，緩解現金壓力；2）存量土地，可較快動工，甚至是在售樓盤，項目回款周期短；3）可利用并購貸款，也可通過合作，4）最短時間獲得經營業績。4、并購項目歷史遺留問題可能較多，增加了土地獲取環節的政策、法律和手續辦理風險，如爛尾樓、閑置地、債務等問題。5、二手項目由于所處行政區劃不同，項目自身條件差異，合作方的訴求不同，導致各項目獲取方式差異性大。6、項目并購對項目拓展人員的能力要求更高。項目并購涉及的專業支持會從市場判斷、房地產法規逐漸外延至公司法、經濟法、稅法、財務制度、當地政策甚至工程造價等方面。二、并購前期工作尋找合適的并購對象，并對目標進行排序，3、是并購前期工作的關鍵基礎。信息來源主要有：1）總部及各區域公司在經營中獲得的競爭對手和同行信息；2）通過中介主動尋找并購信息；3）了解我司的企業主動上門尋求合作；4）政府、銀行、資產管理公司等介紹。獲取項目信息后，項目拓展人員要對項目信息的真實性進行初步的調查了解。內容至少包括項目地塊的基本信息，出售方的背景信息、項目出售的原因等，對項目的并購價值予以初步判斷。調查了解渠道有：1）需對項目地塊進行現場的踏勘，了解標的項目的現狀、周邊環境、存在的瑕疵等；2）需通過各種渠道（包括土地交易中心、國土資源局、規劃局等有關部門）查詢項目信息，并對不同來源的信息進行相互印證。項目排序依據主要有：1）按性質排序：國有企業 民營企業；2）按資源排序： 資源充足、 多項目企業 單項目企業 ； 3） 按地區排序： 戰略核心區域 非核心區域。三、并購實施流程（一）意向書階段。成立項目工作小組，與出售方進行實質性