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房地產行業融資模式與風險演繹研究報告（35頁）.pdf

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上傳人：故事編號：217325 2021-12-08 35頁 1.21MB

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1、銀行地產：破局之道融資模式與風險演繹作者作者郵箱郵箱電話電話證書編號證書編號聯系人聯系人股票報告網加入投行及股權和上市公司投融資群微信添加標題95%摘要21、地產融資模式與政策地產融資模式梳理。環節來看：拿地階段，2019年23號文后，房企主要通過債券、股票、私募股權等形式進行外部融資；施工階段，通過開發貸、信托貸款、供應鏈融資、發行債券等形式融資；銷售階段，主要通過預售資金回款和尾款ABS融資。類型來看：銷售回款是主要資金來源。21年前三季度銷售回款、自籌資金、貸款分別貢獻房地產開發投資資金53%、31% 、12%。成本來看：2021年上半年頭部房企負債成本在3.7-8.7%，規模大、國企背2、景的債務成本相對較低；貸款成本通常較信用債和非標融資低。地產融資監管趨嚴。2020年以來，監管政策趨嚴。主要政策：房企負債方面，2020年8月推出房企“三線四檔”要求，控制房企有息負債增長；涉房貸款方面，2020年底推出房貸集中度管理，房地產貸款的增速受限。2、短期：銀行對地產風險銀行敞口如何？截面維度，銀行測算的涉房敞口約占總資產22%，其中按揭約占11%、開發貸約占4%、表內非信貸融資約占2%、表外融資占比5%。子行業中，大中型銀行涉房貸款占比較大。以貸款結構作為衡量指標，21H1末國有行、股份行、城商行、農商行涉房貸款占比分別為36%、27%、21%、18%，其中開發貸占比分別為5.4%3、8.2%、7.7%、5.3%。時間維度，2020年以來涉房資產占比穩中趨降，21H1末國有行、股份行、城商行、農商行房地產貸款占比較年初下降0.8pc、0.3pc、0.4pc、0.7pc。潛在損失，個人按揭出險概率低、損失程度小；開發貸出險概率相對高、損失程度相對大。個人按揭占比越高的銀行（如國有行、招行等），地產風險敞口帶來的潛在損失影響越小。地產違約概率？盡管房企盈利壓力上升，但還不至于面臨資不抵債風險，當下流動性是導致違約的關鍵因素。盈利性下降。地產項目測算盈利空間僅1-3%，且面臨房價增速下行、建安成本上升、土地價格上升等壓力。判斷輕幅度的虧損暫時不會形成違約和爆雷的風險。流動性緊張。由于房地產行業的典型的資金密集型行業，一旦出現流動性出現問題，那么可能導致房企陷入現金流斷裂和破產危機當中。而在融資和房價監管收嚴下，房企銷售回款和外部融資承壓。流動性問題是當前最值得重視的癥結。違

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