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1、 疫情后疫情后2020 年房地產(chǎn)預(yù)測年房地產(chǎn)預(yù)測 一一、購房延遲效應(yīng)購房延遲效應(yīng) 對房地產(chǎn)業(yè)的直接影響是各方面的延遲行為，購房人、裝修者延 遲或取消消費活動，使訂單、合同大大減少，開發(fā)企業(yè)對這種延遲效 應(yīng)應(yīng)該有充分的估計。 那一年北京一片涼涼，暫不說售樓部，哪怕是大街上、公交車上， 也是空空如也。外地人大部分都走了，本地人則待在家中，房價一跌 再跌。 面對這種形勢，很多在售樓盤會更加加大促銷力度，通過優(yōu)惠、 贈送禮品等方式盡量降低對房地產(chǎn)銷售的影響。 二、二、項目建設(shè)進度項目建設(shè)進度 影響樓盤建設(shè)的進度，長期看可能會導(dǎo)致交付時間比預(yù)期延長。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，需要大量的工人。在病毒肺炎的影響下，2、春節(jié) 后回溫的工人是否能夠全部到位，也是個不確定的因素。 三三、土地出讓影響土地出讓影響 土地出讓受影響。不少房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，需要通過滾動 開發(fā)來維系運轉(zhuǎn)。在這一事件的影響下，和銷售的預(yù)期之下，部分中 小房企拿地的積極性或許會受到打擊。 原本業(yè)界看好今年年初，會有一波小陽春。但疫情如此，小陽春 是否還能出現(xiàn)，已經(jīng)成為未知數(shù)。土地拍賣會直接受到影響。 四四、市場預(yù)測、市場預(yù)測 如果疫情得到迅速控制，不在春節(jié)后爆發(fā)，那么樓市小陽春會依 然出現(xiàn)，如果春運期間沒有得到有效控制，樓市將會持續(xù)低迷至 6 月 份。疫情對樓市的影響，基于當(dāng)前全國新型冠狀病毒事件，預(yù)計部分 城市售樓處的暫時關(guān)閉，應(yīng)該說3、對中國房地產(chǎn)市場的運行等確實會形 成干擾。當(dāng)然必須看到，決定樓市發(fā)展的主要因素并沒有變化，所以 只能影響短期類似上半年的走勢， 對于全年走勢的影響則相對會弱化。 五五、交易市場分析、交易市場分析 1 1成交量成交量 近期全國至少有 16 個省市相關(guān)部門發(fā)文，暫停了售樓處的開放， 部分則更為嚴(yán)厲，類似提及了暫停網(wǎng)簽和備案通道，這實際上都會影 響最近的住房交易。售樓處暫停，客觀上使得住房交易停滯，部分城 市或出現(xiàn)日度交易量為零的現(xiàn)象。后續(xù)是否有反彈，直接取決于此次 公共衛(wèi)生事件的解決和行政管控命令。不過對于此次肺炎事件，應(yīng)該 說各項應(yīng)對措施還是積極到位的，因此 2 月份或會受到較為明顯的影 響，而4、 3 月份預(yù)計在危機有所控制的情況下，房屋交易市場會有所放 松。所以今年 2 月份應(yīng)該說交易數(shù)據(jù)或不好看，當(dāng)然這也在預(yù)料之中。 而 3 月份則會有所回暖，是否有強勁回暖，要看肺炎事件處理是否徹 底，或各地對于風(fēng)險的評估態(tài)度。而預(yù)計兩會政策中，應(yīng)該會有各類 鼓勵或刺激性政策，客觀上樓市的大環(huán)境有干擾，但絕對不會繼續(xù)惡 化。而到了 5 月份后，房地產(chǎn)交易市場會進入到相對健康和穩(wěn)定的狀 態(tài)，這中間不排除部分壓抑的需求會重新釋放，進而彌補了第一季度 市場交易偏弱的狀態(tài)。 2 2成交價格成交價格 對于房價來說，很容易受到供求關(guān)系的影響。若是第一季度市場 交易不好，那么價格本身抬頭的可能性已經(jīng)非常微弱了。5、當(dāng)然是否會 出現(xiàn)大降價，這個要看房企的心態(tài)。從 2019 年第四季度的房企推盤情 況看，其實已經(jīng)供應(yīng)了很多項目。當(dāng)前本身是一個積極返鄉(xiāng)置業(yè)促銷 的階段，但確實這一次肺炎事件形成了干擾。但這也不意味著必須降 價。因為在售樓處暫時關(guān)閉的情況下，即便是降價，市場交易本身是 不會有影響的，或者說降價本身不會引起太多的成交量上升。而到了 第二季度，若是房企完成全年目標(biāo)是比較急切的，這個時候會由繼續(xù) 降價促銷的做法，換而言之，本身在第一季度終結(jié)的降價促銷動作， 或會延長到第二季度。若是市場交易在第二季度不錯，那么下半年房 企的定價策略會略顯強硬，此時要防范各類價格過快上漲的現(xiàn)象。 3 3區(qū)域結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu) 6、從城市或區(qū)域的角度看，此次肺炎事件對于三四線城市是影響比 較大的。因為按照過去的營銷慣例，春節(jié)前后是返鄉(xiāng)置業(yè)需求釋放的 高峰期。從近期各地的控肺炎動作看，比較嚴(yán)厲，既關(guān)閉了售樓處， 也關(guān)閉了部分人進城等通道，所以客觀上說，三四線城市今年返鄉(xiāng)置 業(yè)需求難以釋放，部分房企必須調(diào)整節(jié)后的營銷策略。而從城市上看， 包括湖北省、浙江省等屬于疫情相對嚴(yán)重的區(qū)域，此類區(qū)域政策會更 嚴(yán)，客觀上房地產(chǎn)市場受到的影響會更大。 4 4購房延遲或落空效應(yīng)購房延遲或落空效應(yīng) 售樓部關(guān)停，不是成交下滑的問題，而是不能交易。不僅僅是購 房延遲，甚至?xí)淇?。為什么呢？時下購房的主要群體是返鄉(xiāng)置業(yè)， 一旦疫情好轉(zhuǎn)，都得趕回原地7、上班，掙錢才是硬道理，買房的事，或 許只有有待于明年。 購房的延遲或落空效應(yīng)，直接影響到裝修、家居、家電、花卉等 一系列下游產(chǎn)業(yè)，甚至廣告業(yè)。同時加速了傳統(tǒng)媒體的沒落和關(guān)停步 伐。 疫情好轉(zhuǎn)后，各樓盤會如饑似渴地?fù)屨际袌?，加大促銷力度，通 過優(yōu)惠、贈送禮品等方式增加銷售。說白了，刺激了房價的整體回落。 六六、其他方面、其他方面影響影響 1.1.項目建設(shè)進度延緩項目建設(shè)進度延緩 地方經(jīng)濟影響大，影響投資額度，影響 GDP 的增速。 2 2. .土地交易受影響土地交易受影響 樓市成交受影響，開發(fā)商資金滾動不足，哪有錢來拿地？本來業(yè) 界看好的這一波返鄉(xiāng)置業(yè)小陽春，又給疫情扼殺在搖籃中，樓市什么 時候恢復(fù)正常，還是個未知數(shù)。 土地拍賣受到影響，從而影響地方財 稅收入，財稅收入不足，政府就很難集中精力辦大事。 3 3. .第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)驟降驟降 第三產(chǎn)業(yè)受疫情影響最大的行業(yè)主要包括：交運、倉儲和郵政業(yè)， 住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，其他行業(yè)（租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，教育，文化、 體育和娛樂業(yè)等） ， 基本上都具有一定出行和聚眾屬性。 值得注意的是， 批發(fā)和零售業(yè)反而逆勢加速增長，可能與疫情高發(fā)期居民大量購買防 疫用品、食品和日用品等有關(guān)。