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1、福田中心區(qū)崗廈河園舊村改造規(guī)劃研究項(xiàng)目背景1、整體改造增值空間不足以彌補(bǔ)資金缺口。2、將現(xiàn)有建筑全部拆成垃圾，是一種浪費(fèi)。3、破壞了崗廈村的舊有文化及生活習(xí)慣，破壞了現(xiàn)有商脈。1、掩蓋式改造不利于中心區(qū)發(fā)展，應(yīng)從政治、區(qū)位角度考慮，完善中心區(qū)功能體系2、崗廈村改造因其特殊區(qū)位不具有效仿性，對(duì)社會(huì)影響意義深遠(yuǎn)。整體改造所換來的綜合效益將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過付出的經(jīng)濟(jì)成本。 3、應(yīng)改造為綜合區(qū)而不是單純居住區(qū)。加大商業(yè)功能，減少居住功能，能最大限度減少資金缺口代表：規(guī)劃部門代表：區(qū)政府不同觀點(diǎn)委托中規(guī)院及世聯(lián)從理論及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行本項(xiàng)目的整體規(guī)劃研究客戶目標(biāo)客戶問題CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析深圳中心區(qū)2、功能比例成功CBD功能比例地塊周邊市場(chǎng)物業(yè)分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例地塊現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)地面地價(jià)分布CBD案例研究中心區(qū)功能塊分析峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核美國(guó)部分城市的CBD功能國(guó)際CBD案例研究得出的結(jié)論p成熟CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)p峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為CBD核p臨近CBD核區(qū)域分布的娛樂、零售及臨時(shí)居住功能使CBD充滿活力p地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區(qū)位p綜合體成為CBD內(nèi)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)p容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度推動(dòng)立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善概念化的CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)娛樂、及臨時(shí)居住3、區(qū)F區(qū)居住區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)國(guó)際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)專業(yè)零售區(qū)。位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)次級(jí)零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)娛樂區(qū)、旅館及臨時(shí)居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。地塊在中心區(qū)的功能地位地鐵地鐵商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，中心區(qū)西側(cè)可能形成會(huì)展中心將帶動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心區(qū)居住物業(yè)大量存在，已經(jīng)形成居住區(qū)，中心區(qū)周邊已形成公共管理及辦