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1、昆泰項目策劃案昆泰項目策劃案(部分部分)第三部分第三部分 項目定位分析項目定位分析一、項目概況一、項目概況項目名稱為北京昆泰國際中心，位于朝外大街的心臟地帶，即朝陽門立交橋以東 300 米、距東三環 1 公里處。項目總占地 3 萬平方米，總建筑面積約 20 萬平方米，囊括甲級寫字樓、五星級酒店、 酒店公寓、 溫泉會所及古建筑文化廣場于一體， 是一個較大規模的綜合性物業。其中昆泰中心酒店建筑面積為 4.8 萬平方米，將建成五星級酒店，預計總共客房數量為四百六十余間，并在裙樓的頂部為酒店設置兩個不同的主題戶外園林。寫字樓建筑面積為 7.1 萬平方米，它在平面上采用大開間設計，使辦公空間合理并可任意2、分割，大堂為 6 米高全玻璃設計，同時連接會議中心及酒店等設施。公寓建筑面積約 2.2 萬平方米，采用聯體雙塔樓設計，戶型結構多樣，設計以靈活為本，方便改動，適合不同間隔的需要。溫泉會所采用中庭及中空加天窗設計，引入天然地熱溫泉，同時備有游泳館、餐飲中心、電影院、健身房等各種服務設施。項目預計將于今年年底開工。二、項目二、項目 SWOTSWOT 分析分析2.1、優勢及市場機會、優勢及市場機會2.1.1、商業氣氛濃郁、商業氣氛濃郁A、朝外大街商務區雖未包括在 CBD 規劃內，但僅一路之隔。區內 5 處寫字樓物業已漸成氣候。B、朝外各項目之間雖有競爭,但差異化產品思路也使各項目客戶群有所不同。如豐3、聯定位高檔寫字樓，因此商業氛圍基本與之符合，而華普定位中高檔，其商業氛圍也趨于大眾化。2.1.2、交通便利、交通便利西距二環路不過幾百米，向南由規劃中將拓寬的日壇西側到達長安街約 1.5 公里，東側緊鄰CBD 核心區。東直門交通樞紐咫尺相望。2.1.3、毗鄰使館區，具有良好的涉外人文環境。2.1.4、緊鄰東岳廟，有一定的文化人文氛圍。2.1.5、教育配套設施完善。附近的芳草地小學、陳經綸中學是北京知名的重點學校。2.1.6、從物業分布情況來看，朝外大街以南寫字樓較多，檔次較高比如豐聯、泛利、聯合、人壽等；而北側雖有富華、北海萬泰（原新中港萬泰） ，但因規模不大難成氣候。2.1.7、從本項目規模及地位已基本具備地標性（LANDMARK）建筑的特點,易形成品牌。2.1.8、 本地區欠缺高檔服務性酒店， 而本項目規劃中的五星級酒店不僅會大大提高本項目其他附屬類產品（酒店公寓及會所）銷售，同時也提