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1、 長租公寓 二期分析報告 2016.12 目錄 一、研究概述 . 4 二、產品客群分析 . 8 （一）市場供給錯位，品質租賃得不到滿足，品牌公寓潛在機會巨大 . 9 （二）交易與房源的集中，熱門地段、熱門戶型存在溢價 . 11 （三）目標群體畫像，青年、白領需求凸顯通勤、租金水平與裝修品質 . 14 三、城市選擇 . 20 （一）宏觀環境 . 20 （二）房地產市場 . 24 （三）產業布局 . 25 （四）高校學生數量 . 34 （五）行業競爭情況 . 35 （六）綜合比較 . 36 四、短期經營策略 . 38 （一）嚴格的項目獲取標準 . 38 （二）獲客渠道 . 41 （三）供應鏈管理 2、. 43 （四）短期購買長期自建的管理系統獲取方式 . 45 五、企業盈利模式與長期成長路徑 . 47 （一）提升公寓綜合管理能力與運營效率 . 47 （二）品牌與運營能力輸出，服務集團價值 . 52 （三）金融助力垂直化發展，產業鏈縱深延伸 . 53 附錄：萬科泊寓 . 55 （一）泊寓簡介 . 55 （二）管理架構 . 56 （三）評價指標 . 57 （四）發展邏輯 . 57 一、研究概述 隨著一線城市和準一線城市陸續進入存量房時代， 和開發商必須持有一定量 房屋的政策出臺， 發展長租公寓業務成為了部分大型開發商尋求轉型的重要嘗試。 長租公寓品牌 “邦舍” 的快速發展， 不僅僅會為遠洋集團3、帶來多元化的收入結構， 還能夠在建立一定品牌效應后， 以資產管理市場的廣闊前景及收入穩定性來提升 集團在二級市場的估值。 在此目標下，我們認為“邦舍”的短期目標為提升運營能力，在輕資產模式 下盡可能擴張規模；長期目標為建立品牌影響力，實現品牌輸出，然后發展金融 等附加業務。在 2017 年，邦舍將以遠洋集團大本營北京為發展陣地，預計經營 房源 4000 套，營收規模達 9000 萬；至 2020 年，邦舍的業務范圍將擴張到北 京、上海、深圳、杭州四個城市，經營房源 5 萬套，營收規模達到 10-15 億。 圖：邦舍發展規模預測 來源：鏈家研究院 在前期論證了行業及市場空間后， 本次調研內容將圍4、繞具體業務實施方式展 開。首先，我們明確了產品定位，將客群鎖定在年齡 20-30 歲、月收入 5000-1 20172017 4600套 201820182019201920202020 1.2萬套2-3萬套5萬套 萬的白領群體；其次，將北京、上海、深圳、杭州納入開展業務的城市范圍，并 劃分了進入的時間階段； 再次， 明確了短期的策略是輕資產模式下快速擴張規模， 并給出了獲取物業、獲客及供應鏈管理的具體建議；最后，規劃了企業在度過提 升運營能力的第一階段后，應著眼于品牌輸出，以及衍生服務的開展。 圖：本輪咨詢內容結構 來源：鏈家研究院 1. 客群定位 客群定位是開展業務的基礎。只有鎖定了具有前5、景的細分市場， 才能夠集中 資源快速立足并實現盈利。而在目前我國的一線城市租賃市場中，主要矛盾在于 普遍低品質的出租房屋與大量白領階層品質化的租賃需求的錯配。我們認為，邦 舍長租公寓的客群應該瞄準年齡位于 20-30 歲， 月收入位于 5000-10000 的青 年白領群體，對應的租金承受水平為 1500-3000。北京的租客調研數據顯示， 北京租客中 20-30 歲的青年群體占比達到 74%，而月收入 5000-10000 的租戶 占比 58%。這部分租戶對租住房屋的具有明顯偏好：超過三分之一位于五六環 之間，超過一半租客的通勤時間在半小時以內，近半數租客的房間面積位于 10 客群定位 城市6、選擇 短期策略 長期規劃 第一章 第二章 第三章 第四章 平米到 20 平米之間。 圖：目標群體畫像 來源：鏈家研究院 2. 城市選擇 在跨區域的規模擴張時，企業應該有重點、有步驟地進行城市布局，從而集 中優勢資源、降低風險。在進行城市選擇時，我們著重考慮了兩個因素：一是集 團在不同城市的資源布局；二是城市的自身條件，包括經濟因素、人口因素、房 價推動力、競爭激烈程度等等。在綜合指標的考量下，邦舍設想的四座目標城市 均具備了發展長租公寓的外部環境。而發展業務的順序應為：第一階段為北京， 第二階段為上海、深圳，第三階段為杭州等準一線城市。 3. 短期策略 面臨大量在資本推動下快速發展的競爭對手，7、 我們認為集團公寓業務的短期 目標可以概括為：在輕資產的模式下快速發展規模。模式輕，可以體現為將運營 系統、一線運營人員等業務和管理外包，企業僅把控好包租-配置-出租-租后運 營的主線即可。在整個產業鏈條中，公寓方需要嚴格把握好業主簽約及續約、設 計團隊與施工團隊對接、供應商篩選，以及客戶租金及服務管理等關鍵環節。從 0 至 1 獲取項目時，主要通過中介公司推薦以及業主自行報樓。在獲客渠道上， 前期，可以大量借助 58 等第三方網站和百度購買搜索排名來擴大影響力；在具 74%74% 收入：5000-10000 20-30歲 年齡：20-30歲 月付租金：1500-3000 位置：地鐵1千米以內8、 通勤時間：半小時以內 房間面積：10-20平米之間 有一定規模后，再拓展搭建官網、app 以及與線下經紀人合作等途徑。 圖：邦舍短期運營策略 來源：鏈家研究院 4. 長期規劃 在可預見的時期內，邦舍都將采用包租的傳統模式。這種模式下，一般而言 有三個循序漸進的階段：第一階段，提升公寓運營管理能力，打開品牌知名度； 第二階段，品牌與運營能力輸出，服務集團價值；第三階段，借助金融力量，降 低融資成本，通過資本的收并購，滲入產業的上下游，縱向發展。在目前最緊要 的第一階段“提升運營能力”中，又有“三步走戰略”：第一步，質量為王，保 證產品及服務質量，提供品質租賃；第二步，以質量為基礎，擴大規模，實9、現規 模效應，進一步凸顯規模價值；第三步，圍繞租賃場景，打造租賃生態圈，通過 整合資源，提供增值服務。 總體而言，遠洋集團發展旗下公寓的首要目標是提升運營能力、快速擴張規 模。規模擴張中，可以考慮將模式逐漸由輕變重，在承擔更多風險的同時穩步提 高收益率。預計在三到五年后，企業將步入第二、三階段，穩定占據市場前三份 額，屆時遠洋集團也將實現由開發、養老、青年公寓為支撐的綜合性地產機構布 局。 輕資產，快速擴張規模 物業獲取 供應商篩選 系統搭建獲客模型 前期外包， 后期自建 位置、合規 性、定價 前期依賴 第三方平臺 二、產品客群分析 產品定位準確是公司未來精準營銷、穩定營業收入的前提。青年白領10、公寓的 運營應準確把握市場脈搏，準確了解房源區域分布及目標客群需求。 以北京為代表的一線城市，廣大青年人群品質租賃仍然得不到滿足,在租賃 鏈條的每一個環節， 品牌公寓都能通過優化租賃環節與迎合青年人群品質需求的 把握潛在機會。 由于租賃對通勤、交通需求的強偏好使得租賃交易與房源具有集中的趨勢， 因而熱門地段、地鐵房存在顯著的租金溢價。因此品牌公寓房源選擇，特別是集 中式公寓物業的稀缺性，核心問題仍然是如何在熱門區域獲取優質房源。 從年齡、收入及行業三方面將租戶進行分解， 發現年齡與收入影響因素高度 重合，20-30 歲青年群體與 5 千-1 萬人月收入人群，租賃偏好高度一致，意味 著目標群體的11、青年白領最注重通勤時間，看重室內面積、裝修品質及家電配套， 普遍可承受租金水平 3000 元/月以內。居住狀態中，青年白領 64%以上處于合 租狀態，居住面積以 10-20 平米為主。因此，青年白領公寓產品需滿足通勤需 求之上，權衡 3000 元以下的低客單價與居住品質。 總體來說，青年白領群體作為租賃市場的主力軍，是一股品質租賃覺醒的力 量，是國內品牌公寓前進的重要推動力。這樣的群體雖然具有豐富的個性差異， 但通勤、房源品質、租后管理及租期規范等需求具有一定的共同性，因此青年白 領公寓應從區域選擇、 產品設計、 裝修配套以及租金定價方面迎合年輕租戶需求， 從而保障較高的出租率和一定的租金溢價12、。 （一）市場供給錯位，品質租賃得不到滿足，品牌公寓潛在機會巨大 以北京為代表的一線城市，從找房、租金支付、租后體驗以及搬家（實際租 期）的完整租賃交易鏈條來看，每一個環節都存在痛點。因此，品牌公寓面臨著 一個痛點諸多的市場， 擁有通過解決痛點來改善租住體驗與爭取租戶的巨大機會。 1. 品質房源缺位，房源低匹配度 所謂房源匹配度是指市場房源屬性與租戶需求的匹配程度， 直接影響找房過 程的流暢性。據調研數據，北京 63.6%的租戶認為房源匹配度不高是造成找房 不順暢的主要原因，53.77%租戶認為虛假房源干擾，反映出市場房源普遍無法 匹配租戶需求，品質房源嚴重不足。所以說，公寓品牌真實品質房源具13、有巨大的 市場空間，通過縮小實際看房落差，提高房源匹配度，縮短租戶找房時間。 圖：2016 年北京找房不流暢因素 來源：鏈家研究院 2. 租金支付的天然矛盾，租金分期仍然具有吸引力 租戶的月付期望與業主端獲取長期租金的需求天然存在矛盾。 北京租賃市場 中，52%租戶季付租金，月付僅占 29%，半年付與年付共占 19%左右。70%季 付以上的支付方式使得租戶普遍面臨較大的短期資金壓力。因此， 品牌公寓早期 通過承擔租金分期利息獲取租戶仍然不失為好的競爭策略， 后期亦可利用自身的 資金優勢提供低利息租金分期，搶占市場份額。 圖：2016 年北京租金支付方式占比 來源：鏈家研究院 3. 租后管理缺失14、，租住體驗嚴重不足 一線城市租賃市場仍然是租住體驗不足、 品質租賃基本架空。 房屋配置老舊、 租期太短頻繁換房、業主違約、社區管理差、租后維修責任不明構成了北京租戶 體驗差主要的原因。 其中， 42.5%租戶認為房屋及配置設施老舊是租住體驗差的 核心原因。可見，現有市場房源供給品質差、租后管理服務嚴重缺失以及租賃行 為不規范，品牌公寓通過提高房源配置、穩定租期、加強租后管理的優質產品與 服務存在廣闊的市場空間。 圖：2016 年北京租住體驗不足的原因 來源：鏈家研究院 4. 租期錯配帶來高頻率的搬家，長短租相結合是商機 北京租賃市場中，租期錯配現象嚴重，租戶期望的簽約租期與實際換房周期 不一致15、：一定比例的短租租戶被迫接受長期租賃房源，大部分長租租戶卻面臨租 期較短、頻繁換房的現狀。具體來看，1 年以內的短租租戶中，約 40.4%的租戶 流動性較大，期望簽約短租房源，而租賃市場 1 年以內房源較少，不得已接受租 期較長的房源； 長租租戶中， 期望租期在 2-3 年與 3-5 年的租戶分別存在 48.4% 與 55.9%的租戶實際租期較短，被迫頻繁搬家。品牌公寓通過結合長短租、規 范租期迎合市場多元的租賃租期需求，減少房屋空置。 表：期望租期與實際換房周期的差距 來源：鏈家研究院 注：百分比為實際換房周期在所在列中的比重 （二）交易與房源的集中，熱門地段、熱門戶型存在溢價 不同于房屋買16、賣，租賃交易受工作地點約束具有更強的區域偏好。 北京市租 賃交易主要集中于海淀、朝陽兩區，其中五六環之間是熱門區域，呈現出向重點 商圈集中的特點。此外，地鐵房占比 81%，進一步凸顯了交通便利的重要性。 1. 集中朝陽、海淀兩區，五六環之間是熱點 海淀、朝陽兩區租賃成交占全市比重 41.15%，同時租金水平分別較全市平 均租金高出 23.62%和 29.95%。原因在于海淀、朝陽提供了相對完善的商業生 活配套，集合了互聯網、商業、信息媒體等產業。 圖：北京市各城區租賃成交占比 來源：鏈家研究院 五六環之間是租賃的熱門區域， 成交占比達 37.3%， 二環內和六環外成交量 僅占 5.9%和 3.17、2%，而這與五六環迅速成長的互聯網產業園區密不可分。 圖：北京市不同環數的房屋平均租金水平和成交量占比 來源：鏈家研究院 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 細分至商圈，北京租賃還呈現出向商圈集中的趨勢。在抽樣調查的 200 多 個商圈中，成交量前五名的商圈望京、北苑、順義城、魯谷和回龍觀位于五六環 區域，交易占比約 9.93%，這主要收益于軟件園區、商業中心的就業帶動。 圖：北京市前 TOP5 商圈和后 TOP5 商圈交易占比和平均租金水平 來源：鏈家研究院 2. 地鐵房為主導，租金溢價 20% 距離地鐵 1000 米以內的房屋成交占比 81%。 其中正地鐵房成交占比 38.18、5%， 租金水平高出非地鐵房高 21.7%。 圖：租賃房屋按軌道交通分類的占比及租金水平 來源：鏈家研究院 因此，區域選擇上，品牌公寓為獲取穩定的客源、保證出租率及一定的租金 溢價，應布局于交通便利、產業集群或生活配套設施比較完善的區域。對于集中 式公寓而言，產業集中交通便利的熱門地段與優質物業的可得性存在潛在沖突。 （三）目標群體畫像，青年、白領需求凸顯通勤、租金水平與裝修品 質 總體來看，北京租戶年齡以 20-30 歲人群為主，月收入集中于 5 千-1 萬之 間，租金水平 1500-3000 占比最高。年齡 30 歲以下或月收入低于 1 萬租戶傾 向于合租，30 歲以上或月收入 1 萬以上19、的租戶則處于整租為主的居住狀態。因 此，面對月租金水平 3000 元以下低客單價的青年白領目標客群，集中式公寓需 做好產品品質與租金水平的權衡，在滿足租戶交通通勤需求的同時，提供較低的 租金水平、較為完備的家電配套及租后管理服務。 1. 青年租戶低客單價、合而群租、通勤導向、看重面積與裝修 北京租賃市場以 20-30 歲青年租戶為主， 占比達 74%。 而這一群體中， 82% 租戶租金水平低于 3000 元/月，64%處于合租狀態。青年租戶對于通勤有高于 其他年齡段的強偏好， 55%通勤時間低于 30 分鐘以內， 84%通勤時間 1 小時以 內。 同時， 青年租戶對于面積和裝修品質最為看重， 20、占比分別 61.3%及 49.3%， 其次是家電品質以及獨立衛浴，占比分比為 42.9%與 41.2%。因此，在通勤的 導向下，外部設施中，20-30 歲青年群體對于通勤時間及交通配套最為看重，占 比分別為 86%及 56%。 圖：北京市租戶年齡分布 來源：鏈家研究院 圖：北京市不同年齡租客租金分布 來源：鏈家研究院 3% 74% 17% 3%2% 20歲以 20-30歲 31-40歲 41-50歲50歲以 上 圖：不同年齡層居住狀態 來源：鏈家研究院 圖：北京市不同年齡層通勤時間 來源：鏈家研究院 66% 64% 24%23% 28% 26% 32% 76% 70% 59% 0% 10% 221、0% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 20歲以下20-30歲31-40歲41-50歲50歲以上 床位合租整套 圖：北京市 20-30 歲青年租戶對房屋設施偏好分布 來源：鏈家研究院 2. 小白領租戶，低客單價、合而群租、通勤導向、注重面積與裝修 北京租戶月收入集中于5000-10000元的小白領， 占比37%。 小白領近54% 租金收入比為 20%以下，即租金水平 2000 元以下，近 78%的人群租金收入比 在 30%以下，即小白領普遍接受的租金水平為 3000 元以下。其中，68%小白 領處于合租狀態，平均居住面積為 10-20 平米，80%通勤時間 1 小時以內。小 白領22、與青年租戶對于房屋內部設施及外部配套具有一致性， 房屋內部設施最為看 重居住面積和裝修質量，占比分別 60.3%與 45.2%，其次是家電品質以及獨立 衛浴，占比分比為 36.7%與 43.7%；外部設施中，小白領對于通勤時間及交通 配套最為看重，占比分別為 82.8%及 57.7%。 圖：北京市租戶收入分布 來源：鏈家研究院 圖：北京市不同收入水平的租金收入比分布 來源：鏈家研究院 圖：北京市不同收入平租戶居住狀態 來源：鏈家研究院 8% 25% 37% 21% 9% 3千元以下2萬元以上 1萬-2萬元 3千-5千元 5千-1萬元 圖：北京不同收入水平租戶通勤各時間分布 來源：鏈家研究院 圖23、：北京 5 千-1 萬收入水平租戶居住面積分布 來源：鏈家研究院 3. 職業受收入影響，通勤為導向，無顯著規律 職業對租賃群體偏好的影響更主要是通過收入產生影響。 不同職業的租客月 租金水平大多在 1500-3000 元之間，同樣呈現出以通勤導向的特征，不同職業 租戶中 70%通勤時間在 1 小時以內。居住面積上，互聯網、軟件信息業、制造 業和金融業從業人員人均租住面積 20-40 平米的占比較多，各職業群體出行交 通工具以地鐵、公交為主，占比普遍在 60%以上。 三、城市選擇 我們從宏觀環境、房地產市場情況、城市產業布局、高校教育資源集中程度 以及城市中行業競爭情況五個方面， 來考察一個城市24、是否具備長租公寓企業進入 的條件。 在遠洋集團制定的四個目標城市中，北京、上海、深圳、杭州均已具備發展 長租公寓的土壤。 結合每個城市的各項指標，以及遠洋集團在城市中的資源分布， 我們建議在 四個城市的進入順序為：北京上海深圳杭州。 圖：建議布局城市順序及原因 來源：鏈家研究院 （一）宏觀環境 1. 經濟 城市的經濟水平是公寓行業萌芽的基礎。首先，經濟水平較高，才能盡快形 成穩定的行業上下游，提供符合條件的房源、低廉的裝修成本以及完善的宣傳渠 道；其次，長租公寓主要面向收入水平較高的白領階層，地區的經濟越發達，目 標市場的規模便越大。 一階段 北京 上海、深圳 杭州 二階段 三階段 0.73025、.73 0.820.82 0.710.71 0.440.44 綜合評分優勢 企業資源宏觀經濟高校資源 宏觀經濟行業發展 宏觀經濟房價水平 高校資源 作為我國的經濟、政治中心，上海和北京的發展時間較長，GDP 總量具有 絕對優勢。同時，因政治和地緣因素推動而快速發展的深圳和杭州，人均收入水 平更高。 圖：目標城市 GDP 及人均 GDP（單位：億元，元/人） 來源：鏈家研究院 綜合來看，四個城市的經濟水平均處于高位，經濟基礎從大到小排名，分別 為上海、北京、深圳和杭州。 圖：目標城市經濟指標及排名 來源：鏈家研究院 2. 人口 人口總量決定了居民住房需求的規模； 而人口密度和流動人口占比兩個因素26、， 在很大程度上影響著租賃住房的需求規模。 0 50,000 100,000 150,000 200,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 北京上海深圳杭州 GDP人均GDP 北京上海深圳杭州 0.921.000.700.40 1 12 23 34 4 在四個城市中，北京、上海的人口均超過 2000 萬，深圳、杭州也在千萬規 模。同時，根據常住人口與戶籍人口比例均大于 1 可知，四座城市均為人口凈流 入城市，為人口的穩定增長提供了保證。 值得注意的是，深圳作為新興城市，凈流入人口多（外來人口幾乎為本地戶 籍人口的兩倍） ，且人口密度超過北27、京的 3 倍。 圖：目標城市人口數量及密度 來源：鏈家研究院 北京、上海、深圳作為一線城市，人口推動因素更加明顯。按人口對行業影 響程度排名，依次為上海、深圳、北京和杭州。 圖：目標城市人口指標及排名 來源：鏈家研究院 北京 上海 深圳 杭州 常住人口 （萬人） 人口密度 （人/平方公里） 常住-戶籍人口比 2170 2415 1138 902 1323 3810 5698 543 1.61 1.68 3.21 1.25 北京上海深圳杭州 0.811.000.920.39 1 13 32 24 4 3. 軌道交通 城市中軌道交通的發達程度，直接決定了居民的居住半徑： 在相同的通勤時 間內，軌道28、交通越發達，居住半徑便延伸得越遠。 北京、 上海、 深圳的軌道交通建設均較完善。 其中， 北京由于城郊面積較大， 導致軌道交通覆蓋密度較低。而杭州建設軌道交通時間晚，直到 2012 年才開通 第一條地鐵。雖然后續建設速度較快，但仍處于不成熟階段。 圖：目標城市軌道交通密度（公里/百平方公里） 來源：鏈家研究院 按照城市軌道交通的便捷程度排序，四座城市依次為：上海、深圳、北京、 杭州。 圖：目標城市人口指標及排名 來源：鏈家研究院 020040060080010001200 杭州 深圳 上海 北京 北京上海深圳杭州 0.361.000.830.05 1 13 32 24 4 （二）房地產市場 隨29、著可建設用地的減少，四個城市均已進入存量房市場。北、上、深的二手 房交易額已超出新房交易額的兩倍不止。 規模巨大的存量房市場為以分散式和集 散式為代表的長租公寓提供了充足的房源保障。 圖：目標城市房地產市場規模（單位：萬套，億元） 來源：鏈家研究院 從需求角度來看，房價越高，便有越多邊緣地帶的人群從購房需求被迫轉化 為租房需求。 目前， 杭州的房價接近 2 萬， 在二線城市中屬于較高水平； 北、 上、 深的房價均超 3 萬，房價收入比均大于 30。 800 800 400 270 0 200 400 600 800 1000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 130、2,000 14,000 16,000 北京上海深圳杭州 存量房屋（右軸）新房交易額（2015）二手房交易額（2015） 圖：目標城市二手房交易價格及房價收入比（單位：元） 來源：鏈家研究院 如果將購房難度增加看作促使人們走向租房市場的推動力， 則四個城市均具 備了這種推動力。按購房難度從大到小排序為：深圳、上海、北京、杭州。 圖：目標城市房價指標及排名 來源：鏈家研究院 （三）產業布局 城市的第三產業產值占比高，往往意味著城市進入工業化階段后期，由工業 主導型經濟轉變為服務主導型。同時，城市第三產業快速發展的過程中，多以金 融、信息技術等行業作為支柱產業，使得高薪人才大量聚集，為面向中高端租31、賃 市場的長租公寓行業提供了精準的客群。 30.92 31.10 33.15 17.48 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 北京上海深圳杭州 房價（右軸）房價-收入比 北京上海深圳杭州 0.550.751.000.32 2 23 31 14 4 目前，四個城市第三產業 GDP 占比均超過 50%，為服務業主導型經濟。 圖：目標城市 2015 年第三產業 GDP 占比（單位：%） 來源：鏈家研究院 1. 北京：金融 金融行業在北京占據了絕對的主導地位，GDP 占比達到 17.1%。其32、次為建 筑業、批發零售和信息技術產業。其中，雖然信息技術產值占比僅排名第四，但 2015 年行業產值達到 2373 億元，奠定了北京在全國的信息技術中心地位。此 外，科學及技術研究的產值也占到了相當大的比重。2015 年，北京七大重要產 業的總產值占比達到 75.7%。 79.65 67.76 58.24 58.78 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 北京上海杭州深圳 圖：北京市 2015 年主要產業產值及占比（單位：億元，%） 來源：鏈家研究院 在支柱產業中，金融行業、信息技術行業都具有從業人員數量眾多、薪資水 平高、平均年齡低的特點。其中，金融業的行業年薪超過全市工33、資水平的兩倍。 因此，對于北京的長租公寓企業而言，金融、信息行業的從業人員應是重要的客 戶群體。 圖：北京市主要產業從業人員年薪及數量（單位：元，萬人） 來源：鏈家研究院 北京的功能區域劃分較明確。金融中心在城市中心的西城區，信息產業主要 15.9 10.5 10.3 17.1 6.3 7.7 7.9 0 5 10 15 20 0 1000 2000 3000 4000 5000 GDPGDP占比 0 20 40 60 80 100 120 140 160 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 從業人員數量（右軸）年工資全市平均工資 位于城市北部34、的海淀及昌平區。此外，密云、順義和通州還聚集了大量汽車、電 子制造企業，懷柔有影視文化及旅游產業。 圖：北京主要產業地理分布 來源：鏈家研究院 2. 上海：制造業與金融 在上海市委對“十五”計劃建議中， 提出大力發展信息、 金融、 商貿、 汽車、 成套設備和房地產六大支柱工業。 “十五”期間，上海市工業總投資的 80%將用 于以上產業；2015 年，六大產業的 GDP 占比為 71.2%。 其中，發展最成熟、產值占比最大的產業為汽車制造、金融和成套設備制造 業。 圖：上海市 2015 年主要產業產值及占比（單位：億元，%） 來源：鏈家研究院 在六大支柱產業中，信息技術及金融行業從業人員多，而且35、薪資水平高。 2015 年，信息技術與金融的從業人員數量分別為 46.26 萬、35.07 萬，且行業 平均工資超出全市平均水平 61.5%、109%。 從地理位置來看，上海的支柱產業分布較集中：金融行業集中于浦東新區， 汽車制造業集中于嘉定區，而信息技術產業多集中于閔行區。產業分布的集中， 有利于長租公寓在區域周邊的精準布局。同時，由于產業園區附近住宅區較少， 而廠房等物業較多，有利于集中式公寓獲取房源。 20.6% 15.9% 5.5% 16.6% 6.8% 5.9% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 1000 2000 3000 4000 5000 36、6000 GDPGDP占比 圖：上海主要產業地理分布 來源：鏈家研究院 3. 深圳：金融、高新技術、物流、文化 由于處在快速發展期，深圳仍然以建筑和制造業為產業重心。 在當地政府推 動下，深圳將逐漸形成以高新技術、物流、金融和文化產業為中心的產業結構。 2014 年，深圳的四大支柱產業的產值總計 500 億元，占比 23.4%。 圖：深圳市 2014 年主要產業產值及占比（單位：億元，%） 來源：鏈家研究院 39.76% 13.72% 12.26% 8.27% 5.74% 3.13% 0.46% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1000 2000 3000 4000 500037、 6000 7000 GDPGDP占比(右軸） 比較可知， 四大支柱產業的平均年薪均高于其他行業， 其中金融業的平均年 薪達到 21 萬元。同時，四大產業的人員規模也較龐大，2014 年共計 85 萬人。 圖：深圳市主要產業從業人員年薪及數量（單位：元，萬人） 來源：鏈家研究院 深圳的區域面積較小，所以產業分布較分散。金融產業主要集中于福田區， 動漫產業集中于羅湖區。高科技產業分布于龍湖區、寶安區和南山區；而物流產 業大多分布在深圳的西部、南部的邊緣地帶。其中，集中了金融業的福田區，和 集中了高新技術產業的寶安、 龍湖、 南山區是長租公寓企業應該重點關注的區域。 0 50 100 150 2038、0 250 300 350 400 0 50000 100000 150000 200000 250000 從業人員數量（右軸）年薪 圖：深圳主要產業地理分布 來源：鏈家研究院 4. 杭州：信息經濟 作為全國最大電子商務平臺淘寶的發源地，杭州的支柱產業為信息經濟， 包 括移動互聯網、電子商務、互聯網金融、軟件與信息服務等等細分產業。2015 年， 杭州的信息經濟行業產值過萬億， 其增長率對城市GDP增長率貢獻超過50%。 圖：杭州市 2015 年信息經濟產業產值及 GDP 貢獻率 來源：鏈家研究院 金融產業物流產業動漫產業高科技產業 行業GDP 1萬億 GDP占比GDP增長 貢獻率 23.0239、% 50% 杭州的信息經濟從業人員規模較大，薪資水平也處于高位。對應的行業主要 有軟件工程師、電子商務從業人員等等。 圖：杭州市主要產業從業人員月薪（單位：元） 來源：鏈家研究院 在杭州 500 平方公里左右的主城區內， 便有超過 25 座的電子商務或高新科 技產業園區，主要集中在西湖區、余杭區等地。產業園區密集分布，為長租公寓 的區域布局提供了更多選擇。 圖：杭州信息經濟產業園區的區域分布 來源：鏈家研究院 8720 7560 7177 6510 6790 6040 0 2000 4000 6000 8000 10000 金融房地產信息電子廣告快遞媒體 余杭區 西湖區 蕭山區 下城區 江干區40、 富陽區 （四）高校學生數量 根據居民在不同時期的居住偏好，高校生在畢業 1-3 年內是租房概率最大 的時期。同時，一線及準一線城市對畢業生留在本地工作的吸引力更加明顯。以 北京為例，在 2014 年非京籍畢業生中，有 45%選擇留在北京工作。因此，城市 中教育資源的集中程度也影響著針對年輕白領的長租公寓的發展。 在目標城市中，北京、上海、杭州的高校數量均超過 30 所，其中北京高校 數量近百所；三座城市的每年高校在讀生數量均在 50 萬上下。相比而言，深圳 的高校數量較少，教育資源較稀缺。 圖：目標城市 2015 年高校在校生人數及高校數量（單位：萬人，所） 來源：鏈家研究院 四座城市按高校教育資源由大到小排序， 依次為： 北京、 上海、 杭州、 深圳。 0 20 40 60 80 100 0 10 20 30 40 50 60 70 北京上海深圳杭州 高校在校生人數高校數量（右軸） 圖：目標城市高校資源指標及排名 來源：鏈家研究院 （五）行業競爭情況 對于剛剛興起的長租公寓行業來說， 城市中的行業競爭狀況也影響著企業進 入城市的難度。 從樂觀角度來看，競爭較激烈的城市，意味著行業的前期推廣、宣傳已基本 完成，降低了后進入者的宣傳成本；城市中長租公寓企業數量多、營業時間久， 也從側面證明了該城市具有孕育行業生長的