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1、XX區文化路地塊可行性研究報告（簡版）10月10日目錄一、目標地塊基本情況3頁二、出讓相關信息9頁三、市場分析與機會選擇10頁四、項目定位30頁五、開發與銷售計劃40頁六、成本分析41頁七、經濟效益測算42頁八、投資風險評價44頁九、工作建議45頁一、目標地塊基本情況（一）目標地塊區位1、區域位置文化路沿線意向地塊共有3塊，分別分布于文化北路兩側，其中文化北路東側2塊，西側1塊。意向地塊位于XX區，該區域屬于鄭州老城區，發展時間較長，區域內人口較為集中，各種生活配套較為完善，是鄭州市的核心區域之一。意向地塊位置較好，周邊交通較為便利。地塊距離CBD10.5公里，距離鄭州高鐵站14.5公里，距離2、鄭州站10.3公里，距離北龍湖8.5公里2、交通條件意向地塊處于XX區文化路沿線，區域道路較為完善。目前區域內的主要交通干道連霍高速、文化北路、中州大道、花園北路、龍門路、金杯路、索凌路、豐慶路、三全路、國基路等均已建成并通車。周邊規劃有地鐵2號線、4號線、7號線，其他道路如長安路、洛陽路目前正處于規劃建設中。附近1公里內設立的公交線路有43路、115路、305路公交，BRT線路38路。地鐵2號線（是一條南北線，起于惠濟區，沿開元路向東到花園路，之后沿花園路，紫荊山路，止于規南四環，全長30.1公里，共設站22座）。地鐵4號線（起始于安順路站，終點至河西北路站，線路全長30.1公里，均為地下線3、，全線共設車站24座，站間距為1.3公里，功能定位為鄭州中心城加密線。預計2020年6月30日前開通運營）。地鐵7號線（起始于東趙站，終點至曲梁站，線路全長49.1公里，全線共設26座車站，站間距為2.0公里，功能定位為鄭州中心城加密線）（二）周邊配套地塊屬于XX區北部，區域內目前基本生活配套較為豐富，但是缺乏大型商業配套，惠濟區萬達廣場預計底開業，距離地塊較近，將在一定程度上填補該方面的空白。教育配套：3公里內有龍門實驗學校、小星星幼兒園、豐慶路小學、新世紀學校等，周邊有銀河路小學、中州大學、鄭州師范學院等。商業配套：周邊大規模商業匱乏，距項目較近的商業有華聯超市、張家村購物中心、裕華廣場、4、地中海商業廣場等。醫療：附近有琉璃寺衛生服務站、河南省中醫疼痛治療中心、XX區柳林醫院、鄭州康寧腫瘤醫院、XX區總醫院新院、惠濟天運診所等。區域周邊配套詳見附圖：（三）規劃設計條件26#地塊，占地23100（約34.65畝），城鎮住宅用地，容積率待定。27#地塊，占地37600（約56.4畝），城鎮住宅用地，容積率待定。28#地塊，占地20800（約31.2畝），城鎮住宅用地，容積率待定。地塊控規，規劃局尚未最終確定，后續根據招拍掛條件及時跟進。編號土地位置占地（畝）出讓面積（）土地用途規劃指標要求容積率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍價（萬元）備注26#龍門路南、長安路西34.65231005、住宅用地目前控規尚未批準27#龍門路南、洛陽路西56.437600住宅用地目前控規尚未批準28#魏河北路北、索凌路東、普慶路西、龍門路南31.220800住宅用地目前控規尚未批準二、目標地塊出讓相關信息（一）出讓要求暫未進行招拍掛，根據前期政府溝通情況，處于第四季度土地出讓計劃，3塊土地單獨招拍掛。（二）招拍掛形式26#、27#、28#地塊屬于XX區，根據最新政府調控政策，采取“限地價，競房價”形式。網掛報價超過50%溢價率時，競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。同時土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內繳清。三、目標地塊市場分析與機會6、選擇（一）城市/區域發展概況鄭州位于中原腹地，有京廣鐵路、隴海鐵路等多條國家鐵路及高鐵通過，交通優勢明顯，未來鄭州將成為中國普通鐵路和高速鐵路網中唯一的“雙十字”中心，形成以鄭州為中心的中原城市群“半小時經濟圈”、中原經濟區“1小時經濟圈”和全國“3小時經濟圈”。作為河南省省會，鄭州GDP總量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年預計鄭州市常住人口將達到1500萬人。2015年，鄭州市地區生產總值完成7315億元，總量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情況與發展預期宏觀經濟：（1）鄭州是中原經濟區的主核心城市，是中原地區輻射中部的橋頭堡，城市首位度高，未來鄭州要建設以國際商都為7、特征的國家中心城市。2015年鄭州市國民生產總值增速為7.94%，居全省首位，遠高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城鎮居民人均可支配收入31625元，同比增長9%，整體人均收入增長明顯。（3）產業結構方面，鄭州市“二、三、一”產業格局穩固，第三產業增速明顯，形成了二、三產業共同推動全市經濟發展的格局，產業結構正加速朝著高層次的“三二一”產業序列演化，經濟布局日趨合理。城市人口：鄭州市近五年常住人口增長迅速，截至2015年已達到957萬人，年增產率2.0%，整體城鎮化率68.3%，自然增長率5.9。隨著鄭州輻射力的進一步增強，人口導入能力持續發揮，整體增速迅速，人口紅利將持續存在，8、為房地產業的健康發展奠定了堅實的基礎。根據政府規劃，到2020年鄭州市總人口將達到1500萬。表3-1鄭州市人口變動情況戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）常住人口增長率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%數據來源：鄭州市統計年鑒、鄭州市政府工作報告城市規劃：構建“一主、三區、四組團”的多中心、組團式空間結構，以點帶面整體發展，城市向東，生活向北，核心不斷東移，重點發展鄭東新區，形成“一枝獨秀、多點開花”的局面，西區和南區更多依靠自身資源發展，速度與東區、北區相比相對較慢。圖3-1鄭州城市規劃布局示9、意圖2、區域情況與發展預期項目所在區域屬鄭東新區，政策和資源的長期傾斜使其迅速成為中原地區的城市新區典范，被賦予鄭州發展、中原崛起“領舞者”的重任，是房地產市場發展的高端價值區域。目前區域開發時間相對較短，人口基數逐年增長，截至目前常駐人口超過100萬，區域發展迅速，增長較快，未來仍有較大的提升空間。地塊所屬的龍湖副CBD區域，未來將建成城市旅游休閑、高檔居住、辦公和商業為核心的新型區域，具備開發高端住宅的先天優勢。（二）房地產宏觀市場概況4月份以來，隨著“降低首付比例、調整公積金存款利率、降低交易環節稅費”等利好政策，市場成交量激增，出現多個日光盤。7月份鄭州地王頻出，萬科美景奪得鄭紡機地塊10、，成為鄭州新的雙料地王（總價+單價）；經開區市場熱度更是持續上漲，3天3地王；白沙組團也拍出樓面地價地王。8月融創拿下龍湖副CBD13號地塊，成交樓面價36309.56元/。隨后，中國金茂集團拿下14號地塊，成交樓面地價36915.27元/，刷新鄭州樓市記錄，成為總價和單價雙料地王。10月份限購政策，在鄭州市內五區、航空港區、鄭東新區、經濟開發區、高新區內，對以下兩種類型家庭，限制向其銷售180平方米以下的住房：1、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，首付方面：個人購房住房首付比例為30%;申請購買二套房首付比例為40%，為火熱的樓市降溫。1、鄭州11、市商品住宅市場概況（1）市場現狀分析：目前鄭州房地產市場整體供小于求，市場成交火爆，剛需住宅呈現出“開盤即清盤”狀態。1-8月份商品住宅供應面積727.82萬，同比上漲47%，銷售面積970.67萬，同比上漲112.5%。（2）供需關系：1-8月份，鄭州樓市成交火熱，供需比達到1:1.3，供小于求，市場需求較為旺盛。2014年月均去化48.90萬（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65萬方。而1-8月，商品住宅月均去化80.3萬方。截至8月，鄭州市商品住宅庫存量為235.93萬，庫存量持續走低，去化周期僅需2.6個月。近5年全市商品住宅供需量價走勢月均去化110.14萬（4）主力產品12、成交結構：鄭州房地產市場成交主要以剛需、首改型產品為主，主力成交業態為高層產品，同時有少量的小高層、洋房、別墅產品。高層產品80-90仍為主流剛需面積段，110-140改善面積段成交集中，以兩房、小三房為主，成交均價為9000-10000元/，成交總價區間為70-90萬。鄭州市市場主力產品成交結構產品業態主力成交戶型/產品類型主力成交面積區間（m2）主力成交單價區間(元/m2)主力成交總價區間（萬元）高層兩房、小三房80-1109000-1000070-902、鄭州市土地市場概況鄭州市由于大量城改地塊出讓，鄭州土地市場以住宅用地成交為主力，2016上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增長613、4%。7月份鄭州地王頻出，鄭州市總價地王、單價地王落地XX區，萬科美景奪得鄭紡機地塊，成為鄭州新的雙料地王。經開區三天出現三個地王、白沙組團樓面地價地王。進入8月，雖然未能延續7月“地王”頻出的節奏，但是土地市場依然高溫不降。8月融創在鄭首次參與土地競拍，進軍北龍湖地王窩，拿下13號地塊，成為新“地王”，隨后金茂鄭州“處女地”誕生，35.1億拿下北龍湖14號地塊，再次刷新鄭州樓市“地王”記錄。借助兩宗“地王”之勢，鄭州又掀起了一片“漲價潮”。（1）土地成交量價走勢分析：近五年，鄭州市商品房用地供不應求，1-8月份土地供應101宗，供應面積1348.44萬。成交土地109總，成交面積1438.114、5萬。土地成交價格整體呈現上升趨勢，上半年商品住宅樓面價成交均價為2780元/，8月份由于北龍湖金茂拿下三料地王，拉高了整體成交均價，商品住宅樓面均價為36658元/。（2）土地成交結構分析：近五年，鄭州市經營性土地成交以居住用地為主。2016上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28總，占比26%。根據近五年土地供應及成交趨勢判斷，居住用地將仍是未來土地供應主力，商服用地未來預期供應將保持平穩趨勢。2012-2016上半年鄭州市土地市場成交結構分析（3）土地成交區域分析：鄭州市目前三環內地塊越趨稀少，成交地塊主要集中在三環四環之間。其中三環-四環上半年共成交土15、地46宗，成交面積663.17萬，占比46%；二環-三環共成交土地38宗，成交面積380.56萬，占比26%；四環外成交土地19宗，成交面積293.09萬，占比20%；二環內成交土地6宗，成交面積108.44萬，占比8%。3、鄭州市商品住宅價格近五年，鄭州市商品住宅成交均價整體呈現上漲趨勢，僅2015年下半年出現微跌。1-8月份，商品住宅整體成交均價9998元/，同比上漲1.9%。（三）房地產微觀市場概況1、區域市場概況（XX區商品住宅）近三年成交情況分類/時間2014年2015年新增供應量(萬)127.34158.4758.6成交量(萬)92.58133.63127.93成交價格（元/）9716、5110276121301-8月成交情況分類/時間1月2月3月4月5月6月7月8月新增供應量(萬)2.0706.495.1310.6621.587.421.98成交量(萬)13.474.3812.7319.7418.3716.8712.4516.89成交價格（元/）10136109331086610802112781165212991155902、區域市場客群情況區域內主要項目客戶來源中，XX區本區域客戶占比最大，主要為政府官員、私營業主、拆遷戶及企業職員。年齡主要集中在25-35歲之間，以自住為主，同時有一定的投資客戶。關注點主要集中在區位、產品、品牌和價位，其次是交通弄和環境。XX區以外，17、惠濟區和鄭東新區的客戶也占有一定的比例。典型項目錦藝XX灣客群情況分析：客戶主要以自住為主，同時投資客戶也有一定的比例，項目臨近連霍高速及賈魯河，生態環境較好。客戶來源主要是XX區及惠濟區，以地緣客戶為主，年齡在25-35歲之間，以個體經營、金融行業和政府部門人員為主，對產品、價位和區位最為關注。3、區域土地市場1-8月份本項目周邊共成交居住用地10塊，共664.14畝。1-8月份項目周邊成交地塊地塊名稱拿地日期用地性質占地（畝）容積率建筑面積成交總價每畝單價（萬元）樓面地價開發商（萬）（萬元）（元/）杲村地塊2016/1/7商服用地44.255.516.2328334640.291746.218、3錦藝杲村地塊2016/1/7商服用地45.145.516.5529349650.221773.31錦藝杲村地塊2016/1/7住宅用地63.163.514.7427943442.431896.13錦藝浙江廣廈地塊2016/1/15商服用地30.33 5.511.12 25510 840.97 2293.56 廣廈固城村地塊2016/2/25住宅用地71.12 3.516.60 29881 420.13 1800.55 融創固城村地塊2016/2/25住宅用地62.78 3.213.39 25348 403.78 1892.73 融創皋村地塊2016/4/8住宅用地129.04 3.530.119、1 57560 446.07 1911.75 錦藝皋村地塊2016/4/8住宅用地97.82 3.522.82 45334 463.46 1986.27 錦藝皋村地塊2016/4/8商服用地27.21 5.59.98 17933 659.01 1797.29 錦藝鄭紡機地塊2016/7/8住宅用地93.293.018.662502402682.2513411.24萬科美景（4） 可類比競品概況XX區片區房地產市場，整體為剛需加首改，周邊住宅均價在15000元/。區域為傳統熱銷區域，同時受受近期整體住宅市場火爆的影響，片區內住宅價格漲幅較大。區域主要競品概況項目融創瓏府錦藝XX灣瀚宇天悅名門翠園20、和昌悅瀾美景美境KLAPA綠地璀璨天城占地面積（萬）2941.8874087.231.5容積率2.53.73.03.43.54.23.9計容體量（萬）9023012020027.830135業態組成高層、洋房高層高層、公寓高層、洋房高層、小高層高層高層開盤時間9月2014年8月2013年5月份待定2014年8月待定5月份在售產品一期剩余少量128平米房源，二期在售3、11號樓125-130平米3、4、6、7號樓78-140平米少量房源銷售動態一期首批產品開盤售罄，一期2號地預計2017年初推出一期高層售罄，二期產品未推，處于咨詢階段住宅房源已售罄，商鋪在售項目未入市，前期咨詢階段二期7號樓排號21、中，89平米房源交1萬抵3萬，125平米房源交1萬抵5萬樣板間已開放，會員招募階段一期少量房源在售主力戶型高層89-117三房、127-137四房；洋房127三房、143四房86三房114三房124三房50一房90兩房117三房45一房87兩房101三房118三房80兩房89三房125三房90、128三房，140四房，160復式房源。78兩房89三房140四房1-8月銷售額（萬元）1-8銷售均價（元/）高層均價12500元/，洋房均價15000元/一期高層8月底均價12500元/住宅均價11000元/平米；公寓均價9400元/平米高層均價15000元/高層均價13500元/目前均價（元/）商鋪22、30000元/一期128均價17000元/，二期125-130均價16000-17000元/高層14500元/1、融創瓏府位于惠濟區文化路英才街西800米賈魯河與東風渠交匯處，項目整體占地面積29萬平方米，容積率為2.9，建筑面積約90萬平方米。融創瓏府項目分為三期開發，項目一期一號地塊由7棟高層(32-33F)及7棟(6-9F)洋房組成，產品面積區間為88-144。融創瓏府位于鄭州北城之心，雙河灣旁，定位為百萬平米中式尊府。銷售情況：項目于2016你9月份首次開盤，高層均價12000元/，洋房標準層15000元/，首批房源在開盤當天已售罄。預計一期2號地房源于2017年1月份或2月份推出，項23、目正在規劃中，具體開盤時間待定，價格待定。一期2號地塊有7棟高層房源，高層房源面積為89-140平米；另有9棟127平米、141平米的洋房。項目優勢： 項目靠近東風渠，生態環境較好。首期開盤價格略低，融創全國品牌開發商，知名度高，客戶較為信任，融創強勢的渠道拓展，客戶基數較大。產品設計較為合理。2、錦藝XX灣位于XX區文化路與賈魯河交匯處兩岸，總占地面積627畝，總建筑面積230萬平方米，是集住宅、灣區商業、寫字樓、商業綜合體等一體的城市綜合體。一期總占地面積161畝，總建筑面積約50萬平方米，其中住宅面積約32萬平方米，商業配套約30萬平米。銷售情況：目前處于前期咨詢階段，預計推出二期2、624、號樓，房源面積為86、88、112、124、142平米，開盤時間待定。目前一期房源已經封頂，預計2017年年底交房。項目8月底銷售價格為12500元/。項目優勢： 戶型設計較為合理，面積段較小，適合剛需置業。臨近賈魯河，生態資源較好，錦藝作為品牌開發商，知名度較高，品質較好，客戶較為信任。3、瀚宇天悅位于XX區文化路與龍門路交匯處西200米，總建面120萬方，容積率3.0，綠化率30%，項目內部規劃兩大中心湖、組團景觀園林，以稀缺水景、生態公園景觀，打造城市生活。銷售情況：目前房源基本售罄，項目僅剩余少量303平米房源在售，均價11000元/平米，按揭99折全款98折。項目優勢： 靠近文化路，25、交通較為便利，引進龍門實驗學校，學區房的優勢明顯。大盤規劃，業態規劃較為豐富。戶型設計較為合理。4、名門翠園位于XX區豐慶路三全路交匯處向西100米路北，項目為名門地產打造的200萬方城市公園住區，項目位于鄭州市XX區豐慶路和三全路交會處，緊鄰地鐵3號線且4號線上蓋，總占地約604畝，總建面約200萬方，物業類型涵蓋高層住宅，洋房，精裝公寓，block特色商業街區等。銷售情況：目前處于前期咨詢階段，具體開盤時間待定。項目優勢： 位置較好，區位優勢明顯，項目周邊有雙地鐵通過，交通便利，靠近主城區，周邊生活配套較為豐富。名門作為本土知名開發商，品牌知名度高，客戶較為信任。戶型多元化，涵蓋各個層次客26、戶的需求，配套有省實驗小學和緯五路小學，學區房優勢明顯。5、和昌悅瀾位于XX區花園路龍門路交匯處西300米，總占地119畝，總建筑面積27.8萬平米。 和昌悅瀾項目位于花園路，交通便利，鄰地鐵2號線劉莊站，有十余條公交線路。和昌悅瀾是和昌地產（集團）集全國化運作經驗在鄭州市運作的第五個人居項目。銷售情況：目前二期7號樓處于排號階段，89平米小三房交1萬抵3萬，125平米-130平米三房交1萬抵5萬，預計10月份開盤，具體開盤時間待定。目前一期僅剩余十幾套128平米房源，均價16000-18000元/平米，二期在售3、11號樓，面積為125-130平米房源，均價16000-17000元/平米。項27、目優勢： 緊鄰地鐵2號線，交通優勢明顯。戶型多元化，可以滿足各種客戶的要去。靠近主城區，周邊生活配套較為豐富。和昌作為本地知名開發商，品牌較受客戶認可。6、美景美境KLAPA位于XX區國基路渠東路交匯處東北角，總建面30萬方，涵蓋文化商業街區和精裝住宅區兩部分，其中文化商業街部分由世界華人著名建筑大師姚仁喜擔綱設計，采用如上海新天地、武漢楚河漢街、成都太古里一樣的開放式街區形態。空間場景采用的是中國傳統的街巷布局，一步一景。項目品質裝修住宅由國內知名建筑設計機構-上海日清設計，采用新中式建筑風格。銷售情況：目前處于會員招募階段，樣板間已對外開放，具體開盤時間待定。項目規劃有90、128平米的三28、房，140平米的四房，以及160平米的復式房源。項目優勢：知名設計師設計產品，戶型較為設計較好，靠近地鐵4號線，交通較為方便。靠近主城區，配套較為豐富，項目自帶大體量商業，后期生活購物較為方便。美景與萬科在鄭州合作開發多個項目，品牌知名度有一定提升，客戶較為信任。7、綠地璀璨天城位于惠濟區北三環江山路交匯處西北角。項目總占地472畝，總建筑體量135萬方，涵蓋住宅、商業、寫字樓等多種物業形態。該項目原為“利海財富廣場”，利海破產后，由綠地集團收購后，更名為綠地璀璨天城繼續對外銷售。銷售情況：項目于5月份首次開盤，目前7、13號樓房源在售，7號樓僅剩少量房源，主推13號樓，戶型面積為78-14029、，均價14000-14800元/，整體均價在14500元/左右，具體一房一價。項目優勢： 項目臨近三環路，區位優勢明顯，地鐵3號線靠近項目，交通較為方便。簽約宜家、丹尼斯等商業，配套較好。綠地理想家產品配置，產品附加值高。綠地作為品牌國企開發商，客戶較為信任。四、項目定位（一）總體定位依托區域規劃利好，利用魯能的品牌資源和完善的產品系，區隔與其他項目競爭，項目整體定位于：城市核心 生態世家官邸借助地塊優勢城市區位、豐富的鄰水生態景觀資源，項目計劃融入休閑運動元素，并計劃嫁接精裝系統，將項目打造成出行便捷，生態宜居、值得傳承的城市中心高端住宅，使其成為追求城市與生態兼得的改善客戶的首選。（二）開30、發策略定位本項目為魯能進入鄭州又一力作，為形成客戶對魯能品牌認知樹立品牌市場地位，建議以“城市核心板塊優質生態社區”的規劃理念來統籌項目的整體規劃與開發，參考魯能領秀公館等生態住宅的開發經驗，以魯能公館系產品為開發藍本，融入生態宜居概念，形成與其他項目的區隔開發。第一：住宅產品分級，組團式開發。根據地塊指標、位置等由南向北逐漸開發，同時施行產品分級原則，以鎖定不同客戶群；前期利用市場標桿產品如洋房、大平層等產品率先入市，引爆市場，形成產品關注度，提升項目品質形象，后期推出總價相對控制、戶型結構優化的中端產品，提升價格預期，同時快速走量。第二：營銷前置，保障利潤，快銷跑量。整體采用大開大合的營銷31、模式引爆市場，提高項目在陌生區域的市場影響力。價格方面，整盤利用“低開高走”的價格策略，通過標桿產品與普通產品的合理搭配，在保障項目利潤的情況下，快速出貨，形成突破式快銷跑量。第三：展示先行，體驗營銷。根據項目開發規劃，選擇臨河區域位置，率先打造樣板展示區，嫁接項目鄰水的生態景觀資源，營造主題生態樣板及銷售中心，將項目生態宜居的居住理念，以實景形式呈現給客戶，提高客戶產品認知度。（三）客戶定位1、高層/小高層客戶定位產品目標客戶為品質剛需類客戶，客戶核心特征為經濟實力一般，大多為城市白領階層，能承受總價范圍100-250萬，客戶的基本要求：總價能夠承受、客廳主臥朝陽。統一規劃的園林景觀、配套社32、區商業中心、社區診所、優質的物業服務等可提高項目品質及價值。（四）項目概念性規劃方案1、規劃布局七里河南路6號地塊規劃七里河南路7號地塊規劃以土地價值最大化、后期溢價保證為原則進行物業規劃。2、產品配比與分布地塊四容積率為3.5，適宜打造高層產品，根據區域屬性及項目定位，產品建議90兩房，110-130三房，140四房。地塊五地塊五容積率為2.5，適合打造小高層產品，產品建議90兩房，110-130三房，160四房。產品配比如下：地塊四住宅戶型套數配比套數面積備注9035%91081900兩房110-11530%78085800小三房125-13025%65081250三房14010%260333、6400四房合計100%2600285350地塊五住宅戶型套數配比套數面積備注9035%48043155兩房110-11530%41145210小三房125-13025%342.542813三房16010%13721920四房合計100%13701530983、戶型功能與平面圖地塊四、地塊五小高層/高層產品，主要為90-130平米產品，主要為兩梯三戶/四戶設計。（2小高層/高層：130+89+89+130兩梯四戶（3）小高層/高層：118+86+86+118兩梯四戶（4）小高層/高層：116+88+88+127兩梯四戶4、社區配置項目周邊基礎商業配套相對較少，周邊配套距離項目有一定的距離。建議34、社區內設置綜合樓，實現社區型商業服務配套，滿足業主日常消費的便民店、銀行網點、超市；打造出宜居鄰里空間，增加活動空間，配建老人、兒童健身器材增加配置。5、建筑及園林風格根據項目定位及客戶喜好，建議項目整體建筑風格為新古典主義風格。建筑主體采用三段式設計，底部基座結合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品質。白色、金色、黃色、暗紅是歐式風格中常見的主色調，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。圖4-5建筑風格參考圖6、地下室、停車方案地塊四：地下室建筑密度按照20%計算，可售按照95%算；車位按照1:1.2算。地塊五：地下室建35、筑密度按照18%計算，可售按照95%算；車位按照1:1.2算。建議：地塊四規劃3120個車位，54064.5地下室；地塊五規劃1644個車位，25821地下室；（五）產品競爭力研究意向地塊周邊項目較多，競爭環境較為激烈。競品項目通過生態、教育、交通等多個方面突圍。為了形成與競品的有效區隔，同時提高產品的溢價，保證順利去化。項目在打造強有力的景觀、樣板房、物業等展示系統以外，可打造具有項目獨有特色的社會圖書館、食堂專享配套。一是塑造核心區位。意向地塊靠近連霍高速及文化路，交通出行便利，可在一小時內通達全城，形成一小時生活圈。文化路鏈接XX區商圈及北部宜居生活區，進可繁華，退可寧靜。通過塑造區位價36、值，描幕未來舒適宜居區。二是打造具有銷售力的展示系統。營銷中心集合樣板展示、休閑娛樂及銷售功能，內部設置咖啡館或圖書館，通過情景化的展示，體現項目與眾不同的氣質。景觀示范區在打造園林實景的同時，通過底商商鋪的包裝，展示未來商業休閑氛圍。形成強大的產品力、形象力、營銷力，區別周邊競品的獨有標簽。三是項目內增加熒光跑道，設立兒童娛樂區，提供社區WiFi、社區會客室、鄰里食堂等社區配套，增強項目的人文氣息，提高項目與競品的區隔。四是物業服務方面，引入具備一級物業資質的北京魯能物業，打造高標準的24時管家式物業服務體系，以專業和高標準的物業服務為項目代言，打造項目和品牌的優質、高端形象。 （六）價格定37、位1、價格策略價格策略：項目作為品質剛需樓盤，以品質感為核心策略；采取快銷快打搶占市場，實現快速去化。客群策略：以品質剛需客群為主，附以首次改善類客群；2、價格預測（整盤）銷售產品價格以及地塊銷售周期：地塊四住宅全盤均價11000元/，預計銷售周期為18個月；地塊五住宅全盤均價11000元/，預計銷售周期18個月。具體見下表：地塊四物業面積可售單價（萬）總價（億）備注住宅284550.00276013.501.10303614.85可售面積按照97%算,精裝1500地下室56910.0054064.500.3016219.35建筑密度按照20%計算，可售按照95%算車位109200.0010338、740.0013.0040560.00車位按照1:1.2算合計284550.00433818/360394.20地塊五物業面積可售單價（萬）總價（億）備注住宅151000.00146470.001.10161117.00可售面積按照97%算,精裝1500地下室27180.0025821.000.307746.30建筑密度按照18%計算，可售按照95%算車位57540.0054663.0013.0021372.00車位按照1:1.2算合計235720.00226954.00/190235.30五、開發與銷售計劃（一）開發節點安排按照2017年三季度開盤的目標，主要開發節點安排如下：序號工作名稱計39、劃完成時間1取得國有土地使用權證12月30日2取得建設用地規劃許可證2017年2月5日3取得建設工程規劃許可證2017年2月11日4取得建筑工程施工許可證2017年5月10日5確定總包單位2017年2月3日6出零米（首批開盤樓座）2017年5月20日7取得預售許可證（首批開盤樓座）2017年6月26日8首次開盤2017年6月25日9首期竣工2019年6月15日10首期交房2019年10月30日（二）銷售計劃住宅考慮周邊典型項目月均約1.5萬左右的去化速度，項目定位于區域標桿大盤，地塊四計劃分18個月進行銷售，月均去化約1.8萬；地塊五計劃分18個月進行銷售，月均去化約0.96萬。6、 成本分析40、預計6#地塊總投入134797.38萬元，可售單方成本11756.53元/平米（含稅）：開發成本約為122959.19萬元，10554.54元/，其中，土地獲取價款及契稅等為41387.92萬元，4202.33元/；主體建筑安裝工程費約62626.72萬元，4428.67元/；資本化利息約4174.23萬元，423.83元/；前期費用約5258.24萬元，533.9元/；基礎設施約6179.2萬元，627.41元/；開發間接費約1110.96萬元，112.8元/；不可預見費約2221.92萬元，225.60元/。期間費用約為7208.97萬元，合731.96元/,其中，管理費約2221.92萬41、元，225.6元/；營銷費用約4987.05萬元，506.36元/。增值稅及附加約4629.22萬元，470.03元/。預計33500#地塊總投入192948.93萬元，可售單方成本10671.03元/平米（含稅）：開發成本約為176429.01 萬元，9615.04元/，其中，土地獲取價款及契稅等為52681.17萬元，3367.5元/；主體建筑安裝工程費約95050.43萬元，4413.13元/；資本化利息約6332萬元，404.76元/；前期費用約7628.03萬元，487.6元/；基礎設施約8405.89萬元，537.32元/；開發間接費約1686.97萬元，107.83元/；不可預見42、費約3373.93 萬元，215.67元/。期間費用約為9782.46萬元，合625.32元/,其中，管理費約3373.93萬元，215.67元/；營銷費用約6408.53萬元，409.65元/。增值稅及附加約6737.46萬元，430.67元/。具體內容見附件2：項目成本測算表七、項目經濟效益測算1、測算原則銷售利潤率標準：根據協議出讓底價及售價預期推算項目銷售利潤率。土地成本：按底價測算折現率：以%（暫定）進行經濟測算。2、經濟效益分析6號地塊預計整盤住宅均價15207元/m2,銷售周期2017-2018年，項目銷售總收入為138843萬元（除稅）。按照528萬元/畝地價計算，項目總地價約43、39465萬元，綜合樓面價約3960元/平米，利潤總額約14977萬元，銷售利潤率為10%。7號地塊預計小高層整盤住宅綜合均價13704元/m2，銷售周期2017-2018年，項目銷售總收入為198122萬元（除稅）。按照309萬元/畝地價計算，項目總地價約50250萬元，綜合樓面價約3151元/平米，利潤總額約21439萬元，銷售利潤率為10%。3、項目現金流量分析當土地溢價率0，基準折現率為8%時，項目現金流量分析如下：7號地塊峰值現金流為31.70億元，出現在項目開發第2018年3季度；6號地塊峰值現金流為18.34億元，出現在項目開發第2018年2季度。7號地塊現金流回正時間為2017年3季度；6號地塊現金流回正時間為2017年3季度.財務凈現值：7號地塊為125082萬元；6號地塊為79185萬元。IRR（財務內部收益