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1、一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況隨著某市城市化進(jìn)程的加快、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室于 1996 年 1 月 30 日召開第四次聯(lián)席會(huì)議，原則上同意將某市市某廠改造為“某廠居住區(qū)”。該項(xiàng)目擬由某市某集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的是通過(guò)市場(chǎng)供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)象，并對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評(píng)價(jià)，為委托方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1項(xiàng)目位置及占地面積擬建“某廠居住區(qū)”位于某區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀某廠廠區(qū)和某公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至某北路，西起星火路，東到規(guī)2、劃中的石佛營(yíng)東路。本項(xiàng)目總占地面積 53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積 45.63 公頃，市政代征地 7.6 公頃。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬某市市第某筑工程公司使用的有 7.652公頃，詳見表 1 所示。表 1項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)某37980033203747763某76520712005320合計(jì)456320403237530832項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉(cāng)庫(kù)和住宅，將來(lái)都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及3、其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近某北路的住宅樓為某廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬某廠和某公司，目前保留，待將來(lái)有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟 12 層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來(lái)小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表 2 所示。表 2項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途某某占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計(jì)47763122092532030000項(xiàng)目規(guī)劃范圍以北是石佛營(yíng)住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，某