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1、鄭東新區(qū)白沙片區(qū)地塊可行性研究報(bào)告（簡(jiǎn)版）10月09日目錄一、目標(biāo)地塊基本情況3頁(yè)二、出讓相關(guān)信息9頁(yè)三、市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇10頁(yè)四、項(xiàng)目定位30頁(yè)五、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售計(jì)劃40頁(yè)六、成本分析41頁(yè)七、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算42頁(yè)八、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)44頁(yè)九、工作建議45頁(yè)一、目標(biāo)地塊基本情況（一）目標(biāo)地塊區(qū)位1、區(qū)域位置113號(hào)地塊位于白沙園區(qū)同舟路北側(cè)、錦繡路西側(cè)，114號(hào)地塊位于白沙園區(qū)敬業(yè)路以東、綠博大道以北，白沙片區(qū)距鄭州市區(qū)約8.3公里，距CBD約9.1公里，距鄭州東站僅約4.4公里。意向地塊位置優(yōu)越，規(guī)劃交通便利。2、地塊交通條件地塊處于鄭東新區(qū)東部白沙片區(qū)，區(qū)域道路交通路網(wǎng)規(guī)劃較為完善。目前區(qū)域城市2、主干道東四環(huán)、鄭信路、南康莊路、萬(wàn)三公路、人文路及G220等均已建成通車(chē)，且地塊臨近鄭開(kāi)大道、綠博大道、京珠高速及地鐵8、12、13、20號(hào)線。地塊未來(lái)交通通達(dá)性較好，可有效輻射整個(gè)城市區(qū)域。但目前地塊周邊僅有570路、游568路、游573路、鄭汴城際公交101、102路通過(guò)，現(xiàn)階段公交線路較少，到達(dá)鄭州市各個(gè)片區(qū)有一定難度。（二）區(qū)域規(guī)劃及周邊配套1、區(qū)域規(guī)劃白沙組團(tuán)以公共文化服務(wù)核心為帶動(dòng)，以中原經(jīng)濟(jì)區(qū)及鄭州都市區(qū)建設(shè)為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)白沙組團(tuán)從“職教園區(qū)”到“生態(tài)智慧公共服務(wù)核心區(qū)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造服務(wù)高效、和諧宜居的人居環(huán)境。白沙組團(tuán)功能定位為，以公共文化服務(wù)、行政服務(wù)、高端商務(wù)為主的生態(tài)智3、慧公共服務(wù)核心區(qū)。圍繞這一功能定位，將發(fā)展以會(huì)議中心、酒店商務(wù)、特色金融、休閑娛樂(lè)、科研創(chuàng)新、教育培訓(xùn)、高端商貿(mào)為主的輔助功能。2、周邊配套地塊屬于鄭東新區(qū)未完全開(kāi)發(fā)區(qū)域，基礎(chǔ)生活配套較少，區(qū)域規(guī)模商業(yè)、休閑配套、學(xué)校配套等相對(duì)不足，但規(guī)劃較為完備。預(yù)計(jì)未來(lái)隨白沙片區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)逐漸完善，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。教育：小寶貝幼兒園、白沙鎮(zhèn)白墳小學(xué)、大有莊小學(xué)、，3公里內(nèi)有大風(fēng)車(chē)雙語(yǔ)幼兒園、南崗實(shí)驗(yàn)幼兒園、莆田小學(xué)、鄭州市第101中學(xué)；商業(yè)：周邊大規(guī)模商業(yè)匱乏，距項(xiàng)目最近的商業(yè)為陸港酒店，但周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較多，如裕隆鋼鐵物流園、經(jīng)開(kāi)鋼材市場(chǎng)、迪圣木材模版市場(chǎng)等；醫(yī)療：附近有營(yíng)崗村社區(qū)衛(wèi)生所，五公里內(nèi)4、醫(yī)院有洛陽(yáng)正骨醫(yī)院、鄭州有源中醫(yī)院；公共交通：附近1公里內(nèi)設(shè)有公交站點(diǎn)的公交線路有570路、游568路、游573路、鄭汴城際公交101、102路，僅輻射鄭東新區(qū)、開(kāi)封等區(qū)域，地鐵8號(hào)線預(yù)計(jì)2020年底建成通車(chē)，114號(hào)地塊距8號(hào)線龍王廟站僅800米左右。地鐵12、13、20號(hào)線開(kāi)通時(shí)間暫未確定，出行有一定難度。區(qū)域周邊規(guī)劃配套詳見(jiàn)附圖：（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件白沙片區(qū)113號(hào)地，占地46500（約69.75畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率待定。白沙片區(qū)114號(hào)地，占地31200（約46.8畝），城鎮(zhèn)住宅用地，容積率待定。地塊控規(guī)，規(guī)劃局尚未最終確定，后續(xù)根據(jù)招拍掛條件及時(shí)跟進(jìn)。編號(hào)土地位置占地（畝）出讓面5、積（）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求容積率建筑密度（%）建筑高度（米）起拍價(jià)（萬(wàn)元）備注113白沙園區(qū)同舟路北側(cè)、錦繡路西側(cè)69.7546500住宅用地2.5目前控規(guī)尚未批準(zhǔn)114白沙園區(qū)敬業(yè)路以東、綠博大道以北46.831200住宅用地2.5目前控規(guī)尚未批準(zhǔn)二、目標(biāo)地塊出讓相關(guān)信息（一）出讓要求暫未進(jìn)行招拍掛，根據(jù)前期政府溝通情況，處于內(nèi)土地出讓計(jì)劃，兩塊土地單獨(dú)招拍掛。（二）招拍掛形式113#、114#地塊屬于鄭東新區(qū)，根據(jù)最新政府調(diào)控政策，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”形式。網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí)，競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。同時(shí)土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%，溢價(jià)部分土地出讓金在6、土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清。三、目標(biāo)地塊市場(chǎng)分析與機(jī)會(huì)選擇（一）城市/區(qū)域發(fā)展概況鄭州位于中原腹地，有京廣鐵路、隴海鐵路等多條國(guó)家鐵路及高鐵通過(guò)，交通優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)鄭州將成為中國(guó)普通鐵路和高速鐵路網(wǎng)中唯一的“雙十字”中心，形成以鄭州為中心的中原城市群“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和全國(guó)“3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。作為河南省省會(huì)，鄭州GDP總量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年預(yù)計(jì)鄭州市常住人口將達(dá)到1500萬(wàn)人。2015年，鄭州市地區(qū)生產(chǎn)總值完成7315億元，總量居河南省第一位、中西部第三位。、城市情況與發(fā)展預(yù)期宏觀經(jīng)濟(jì)：（1）鄭州是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的主核心城市，是中7、原地區(qū)輻射中部的橋頭堡，城市首位度高，未來(lái)鄭州要建設(shè)以國(guó)際商都為特征的國(guó)家中心城市。2015年鄭州市國(guó)民生產(chǎn)總值增速為7.94%，居全省首位，遠(yuǎn)高于河南省5.93%的增速。（2）2015年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31625元，同比增長(zhǎng)9%，整體人均收入增長(zhǎng)明顯。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鄭州市“二、三、一”產(chǎn)業(yè)格局穩(wěn)固，第三產(chǎn)業(yè)增速明顯，形成了二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正加速朝著高層次的“三二一”產(chǎn)業(yè)序列演化，經(jīng)濟(jì)布局日趨合理。城市人口：鄭州市近五年常住人口增長(zhǎng)迅速，截至2015年已達(dá)到957萬(wàn)人，年增產(chǎn)率2.0%，整體城鎮(zhèn)化率68.3%，自然增長(zhǎng)率5.9。隨著鄭州輻射力的進(jìn)一8、步增強(qiáng)，人口導(dǎo)入能力持續(xù)發(fā)揮，整體增速迅速，人口紅利將持續(xù)存在，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。根據(jù)政府規(guī)劃，到2020年鄭州市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1500萬(wàn)。表3-1鄭州市人口變動(dòng)情況年份戶籍人口（萬(wàn)人）常住人口（萬(wàn)人）常住人口增長(zhǎng)率20117358862.3%20127419032.0%20137519191.8%20147609382.1%2015/9572.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒、鄭州市政府工作報(bào)告城市規(guī)劃：構(gòu)建“一主、三區(qū)、四組團(tuán)”的多中心、組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)，以點(diǎn)帶面整體發(fā)展，城市向東，生活向北，核心不斷東移，重點(diǎn)發(fā)展鄭東新區(qū)，形成“一枝獨(dú)秀、多點(diǎn)開(kāi)花”的局面，西區(qū)和南區(qū)更多依靠自9、身資源發(fā)展，速度與東區(qū)、北區(qū)相比相對(duì)較慢。圖3-1鄭州城市規(guī)劃布局示意圖2、區(qū)域情況與發(fā)展預(yù)期項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)汆崠|新區(qū)，政策和資源的長(zhǎng)期傾斜使其迅速成為中原地區(qū)的城市新區(qū)典范，被賦予鄭州發(fā)展、中原崛起“領(lǐng)舞者”的重任，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的高端價(jià)值區(qū)域。目前區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)間相對(duì)較短，人口基數(shù)逐年增長(zhǎng)，截至目前常駐人口超過(guò)100萬(wàn)，區(qū)域發(fā)展迅速，增長(zhǎng)較快，未來(lái)仍有較大的提升空間。地塊所屬的龍湖副CBD區(qū)域，未來(lái)將建成城市旅游休閑、高檔居住、辦公和商業(yè)為核心的新型區(qū)域，具備開(kāi)發(fā)高端住宅的先天優(yōu)勢(shì)。（二）房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概況4月份以來(lái)，隨著“降低首付比例、調(diào)整公積金存款利率、降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)”等利好政策，市場(chǎng)成10、交量激增，出現(xiàn)多個(gè)日光盤(pán)。7月份鄭州地王頻出，萬(wàn)科美景奪得鄭紡機(jī)地塊，成為鄭州新的雙料地王（總價(jià)+單價(jià)）；經(jīng)開(kāi)區(qū)市場(chǎng)熱度更是持續(xù)上漲，3天3地王；白沙組團(tuán)也拍出樓面地價(jià)地王。8月融創(chuàng)拿下龍湖副CBD13號(hào)地塊，成交樓面價(jià)36309.56元/。隨后，中國(guó)金茂集團(tuán)拿下14號(hào)地塊，成交樓面地價(jià)36915.27元/，刷新鄭州樓市記錄，成為總價(jià)和單價(jià)雙料地王。10月份限購(gòu)政策，在鄭州市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)，對(duì)以下兩種類(lèi)型家庭，限制向其銷(xiāo)售180平方米以下的住房：1、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，首付方面：個(gè)人購(gòu)房住房首付比例11、為30%;申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)二套房首付比例為40%，為火熱的樓市降溫。1、鄭州市商品住宅市場(chǎng)概況（1）市場(chǎng)現(xiàn)狀分析：目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供小于求，市場(chǎng)成交火爆，剛需住宅呈現(xiàn)出“開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)”狀態(tài)。1-8月份商品住宅供應(yīng)面積727.82萬(wàn)，同比上漲47%，銷(xiāo)售面積970.67萬(wàn)，同比上漲112.5%。（2）供需關(guān)系：1-8月份，鄭州樓市成交火熱，供需比達(dá)到1:1.3，供小于求，市場(chǎng)需求較為旺盛。2014年月均去化48.90萬(wàn)（3）去化速度：近五年，商品房年均去化679.65萬(wàn)方。而1-8月，商品住宅月均去化80.3萬(wàn)方。截至8月，鄭州市商品住宅庫(kù)存量為235.93萬(wàn)，庫(kù)存量持續(xù)走低，去化周期僅需2.6個(gè)月12、。近5年全市商品住宅供需量?jī)r(jià)走勢(shì)月均去化110.14萬(wàn)（4）主力產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)：鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交主要以剛需、首改型產(chǎn)品為主，主力成交業(yè)態(tài)為高層產(chǎn)品，同時(shí)有少量的小高層、洋房、別墅產(chǎn)品。高層產(chǎn)品80-90仍為主流剛需面積段，110-140改善面積段成交集中，以兩房、小三房為主，成交均價(jià)為9000-10000元/，成交總價(jià)區(qū)間為70-90萬(wàn)。鄭州市市場(chǎng)主力產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)品業(yè)態(tài)主力成交戶型/產(chǎn)品類(lèi)型主力成交面積區(qū)間（m2）主力成交單價(jià)區(qū)間(元/m2)主力成交總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）高層兩房、小三房80-1109000-1000070-902、鄭州市土地市場(chǎng)概況鄭州市由于大量城改地塊出讓?zhuān)嵵萃恋厥袌?chǎng)以住宅用13、地成交為主力，2016上半年住宅用地成交量同比2015年上半年增長(zhǎng)64%。7月份鄭州地王頻出，鄭州市總價(jià)地王、單價(jià)地王落地金水區(qū)，萬(wàn)科美景奪得鄭紡機(jī)地塊，成為鄭州新的雙料地王。經(jīng)開(kāi)區(qū)三天出現(xiàn)三個(gè)地王、白沙組團(tuán)樓面地價(jià)地王。進(jìn)入8月，雖然未能延續(xù)7月“地王”頻出的節(jié)奏，但是土地市場(chǎng)依然高溫不降。8月融創(chuàng)在鄭首次參與土地競(jìng)拍，進(jìn)軍北龍湖地王窩，拿下13號(hào)地塊，成為新“地王”，隨后金茂鄭州“處女地”誕生，35.1億拿下北龍湖14號(hào)地塊，再次刷新鄭州樓市“地王”記錄。借助兩宗“地王”之勢(shì)，鄭州又掀起了一片“漲價(jià)潮”。（1）土地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)分析：近五年，鄭州市商品房用地供不應(yīng)求，1-8月份土地供應(yīng)10114、宗，供應(yīng)面積1348.44萬(wàn)。成交土地109總，成交面積1438.15萬(wàn)。土地成交價(jià)格整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，上半年商品住宅樓面價(jià)成交均價(jià)為2780元/，8月份由于北龍湖金茂拿下三料地王，拉高了整體成交均價(jià)，商品住宅樓面均價(jià)為36658元/。（2）土地成交結(jié)構(gòu)分析：近五年，鄭州市經(jīng)營(yíng)性土地成交以居住用地為主。2016上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28總，占比26%。根據(jù)近五年土地供應(yīng)及成交趨勢(shì)判斷，居住用地將仍是未來(lái)土地供應(yīng)主力，商服用地未來(lái)預(yù)期供應(yīng)將保持平穩(wěn)趨勢(shì)。2012-2016上半年鄭州市土地市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)分析（3）土地成交區(qū)域分析：鄭州市目前三環(huán)內(nèi)地塊越15、趨稀少，成交地塊主要集中在三環(huán)四環(huán)之間。其中三環(huán)-四環(huán)上半年共成交土地46宗，成交面積663.17萬(wàn)，占比46%；二環(huán)-三環(huán)共成交土地38宗，成交面積380.56萬(wàn)，占比26%；四環(huán)外成交土地19宗，成交面積293.09萬(wàn)，占比20%；二環(huán)內(nèi)成交土地6宗，成交面積108.44萬(wàn)，占比8%。3、鄭州市商品住宅價(jià)格近五年，鄭州市商品住宅成交均價(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，僅2015年下半年出現(xiàn)微跌。1-8月份，商品住宅整體成交均價(jià)9998元/，同比上漲1.9%。（三）房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)概況1、區(qū)域市場(chǎng)概況（鄭東新區(qū)商品住宅）2014-2015年鄭東新區(qū)商品住宅成交情況分類(lèi)/時(shí)間2014年2015年新增供應(yīng)量(萬(wàn)16、)33.32127.12100.62成交量(萬(wàn))67.08103.18101.22成交價(jià)格（元/）1062413524140621-8月鄭東新區(qū)商品住宅成交成交情況分類(lèi)/時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月新增供應(yīng)量(萬(wàn))002.5716.6618.6213.1017.7031.97成交量(萬(wàn))7.802.907.2611.0617.4416.9011.2826.58成交價(jià)格（元/）11736142881406711973129982103114433119662、區(qū)域市場(chǎng)客群情況鄭東新區(qū)客戶占比最大，且來(lái)源相對(duì)集中在私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、政府人員三大類(lèi)，年齡一般為35-50歲的中年人群，以自住17、為主，關(guān)注點(diǎn)主要為產(chǎn)品和環(huán)境，其次是區(qū)位和交通，對(duì)價(jià)格承受能力較強(qiáng)。典型項(xiàng)目南熙福邸客群情況分析：項(xiàng)目占地7.09萬(wàn)，建筑面積26萬(wàn)，容積率2.49，整體規(guī)劃為純高層社區(qū)。面積段45-307，毛坯交付。主力戶型為116-139三房。3、區(qū)域土地市場(chǎng)1-8月份本項(xiàng)目周邊共成交居住及商服用地4塊，共206.83畝。1-8月份項(xiàng)目周邊成交地塊地塊名稱(chēng)拿地日期用地性質(zhì)占地（畝）容積率建筑面積成交總價(jià)每畝單價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)開(kāi)發(fā)商（萬(wàn)）（萬(wàn)元）（元/）碧桂園地塊2015/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂園保利地塊2015/8/26居住用地50.523.533618、809060179.3768.57保利亞新紫藤公館地塊2016/7/1居住用地63.512.542340964001517.879105亞新正商地塊2016/7/1批發(fā)零售、住宿餐飲用地38425333.318500486.81824正商（4） 可類(lèi)比競(jìng)品概況白沙片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體偏改善，周邊高端住宅在14000元/，受近期整體住宅市場(chǎng)火爆的影響，片區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格漲幅較大。區(qū)域主要競(jìng)品概況項(xiàng)目融創(chuàng)象湖壹號(hào)吉地瀾花語(yǔ)東潤(rùn)城碧桂園翡翠灣保利羅蘭香谷恒大雅苑占地面積（萬(wàn)）25.88.05667.63.34.3容積率2.482.992.52.03.493計(jì)容體量（萬(wàn)）6031.42001915.31519、業(yè)態(tài)組成高層、洋房、別墅高層、小高層、洋房高層高層、別墅高層、別墅高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間6月5月2015年8月8月待定8月在售產(chǎn)品別墅已清盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)一期售罄，二期0元入會(huì)中一期房源已基本售罄，二期認(rèn)籌中，預(yù)計(jì)推出8號(hào)樓和12號(hào)樓一期已售罄，二期待售中，預(yù)計(jì)近期將開(kāi)始認(rèn)籌排號(hào)一期高層已售罄，僅剩部分聯(lián)排別墅在售，戶型面積為390-410平米左右會(huì)員入會(huì)中，十一期間營(yíng)銷(xiāo)中心已開(kāi)放項(xiàng)目已清盤(pán)主力戶型二期85-150平米高層、洋房，洋房面積待定104兩房130三房142四房90兩房115三房143四房110三房160四房245六房128三房135三房155四房84兩房110三房130三房146四房1-8月銷(xiāo)售額20、（萬(wàn)元）1242333745053502678801100001-8銷(xiāo)售均價(jià)（元/）別墅均價(jià)25000元/，洋房均15000元/，小高層均價(jià)12500元/，高層均價(jià)1000元/,高層均價(jià)8000元/，洋房均價(jià)14000元/高層均價(jià)9200元/高層均價(jià)10000元/別墅均價(jià)16800元/高層均價(jià)11000元/目前均價(jià)（元/）別墅均價(jià)17500元/1、融創(chuàng)象湖壹號(hào)位于鄭東新區(qū)金水東路與雁鳴路交會(huì)處東南，項(xiàng)目占地面積約387畝，總建筑面積60萬(wàn)方。融創(chuàng)美盛象湖壹號(hào)一期總占地118畝，住宅總建面為19萬(wàn)，規(guī)劃洋房14棟，疊墅2棟，大平墅2棟及高層6棟，產(chǎn)品從80-300兩房、三房到墅級(jí)洋房、別墅。銷(xiāo)售21、情況：項(xiàng)目于6月18日在會(huì)展中心開(kāi)盤(pán)，推出高層、小高層、洋房、別墅共1331套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化75%。目前一期僅剩兩套下疊別墅在售，戶型面積為307平米左右，均價(jià)30000元/。二期目前開(kāi)啟0元入會(huì)，十一期間入會(huì)約500組。預(yù)計(jì)加推85-150平米左右的高層和洋房，洋房面積待定。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于白沙象湖區(qū)域，周邊環(huán)境較好，適宜改善居住。受省政府東遷象湖影響，區(qū)域關(guān)注度較高，客戶普遍看好該區(qū)域未來(lái)前景。融創(chuàng)做為全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商，品牌知名度及信任度較高，產(chǎn)品品質(zhì)較受認(rèn)可，融創(chuàng)強(qiáng)勢(shì)的渠道隊(duì)伍，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期拓展了大量的意向客戶，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)打下良好的基礎(chǔ)。2、吉地瀾花語(yǔ)位于鄭東新區(qū)鄭開(kāi)大道與雁鳴22、路交叉口往東500米路南，項(xiàng)目占地面積120.83畝，總建筑面積24萬(wàn)方。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)22棟樓，涵蓋11棟電梯洋房、2棟小高層、7棟高層、1所幼兒園和1棟商業(yè)。主力戶型為89-142高層與132-138洋房。銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目一期房源已基本售罄，高層均價(jià)10000元/，洋房均價(jià)16000元/。二期高層認(rèn)籌中，預(yù)計(jì)推出8號(hào)樓和12號(hào)樓，10月份開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所處的象湖區(qū)域受省政府東遷影響，區(qū)域關(guān)注度較高。項(xiàng)目規(guī)劃有商業(yè)、學(xué)校的配套，客戶較為認(rèn)可。3、東潤(rùn)城位于白沙鎮(zhèn)商都大道與前程大道交匯處向東1000米路北，二期住宅主要是2號(hào)樓、6號(hào)樓和7號(hào)樓。主推85的兩房、105、115和125的三房，123、43的四房。注：東潤(rùn)城二期鳥(niǎo)瞰圖銷(xiāo)售情況：高層均價(jià)約11000元/，預(yù)計(jì)2018年下半年交房。洋房12000元/，聯(lián)排26000元/，雙拼35000元/。1-7月份共去化929套，88249.95，銷(xiāo)售金額5.56億，月均去化133套。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)域受政府東遷影響，客戶掛住度較高。千畝大盤(pán)的規(guī)劃，各項(xiàng)配套完善，自建野孩子公園配套客戶認(rèn)可度高。產(chǎn)品面積段較小，總價(jià)低，購(gòu)房門(mén)檻稍低。4、碧桂園翡翠灣位于經(jīng)開(kāi)區(qū)航海路與前程路交匯處東200米路南，項(xiàng)目一期高層已售罄，僅剩部分聯(lián)排別墅在售，戶型面積為390-410平米左右，整體均價(jià)為800萬(wàn)/套。銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目于8月13日首次開(kāi)盤(pán)，推出精裝高層10-124、2#樓，別墅1-9#樓，共計(jì)285套房源，戶型有160四房，260五房，以及390-410的雙拼別墅，精裝高層均價(jià)10000元/，別墅均價(jià)16800元/，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化96%,去化效果較好。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處經(jīng)開(kāi)區(qū)，區(qū)域前景較好，客戶關(guān)注度及認(rèn)可度較高。項(xiàng)目規(guī)劃舒適度較高，碧桂園作為全國(guó)一線房企，品牌知名度較高，項(xiàng)目景觀示范區(qū)較好，客戶較為認(rèn)可。5、保利羅蘭香谷位于經(jīng)開(kāi)區(qū)航海東路與鳳凰大街交會(huì)處（鄭風(fēng)牡丹園西側(cè)），共規(guī)劃有5棟高層和7棟別墅，高層戶型面積為89-155平米左右，別墅面積為180-230平米。銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間待定，營(yíng)銷(xiāo)中心已于十一期間開(kāi)放，目前會(huì)員入會(huì)中。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：所處區(qū)域未來(lái)前25、景較好，客戶關(guān)注度及認(rèn)可度高，產(chǎn)品面積段選擇空間較大，保利大品牌開(kāi)發(fā)商，客戶較為認(rèn)可。6、恒大雅苑位于經(jīng)開(kāi)區(qū)南三環(huán)和前程大道交叉口向東50米，項(xiàng)目占地面積約65畝，總建筑面積13萬(wàn)方。銷(xiāo)售情況：9月25號(hào)首次開(kāi)盤(pán)，推出1-6號(hào)樓高層房源，精裝修1500元/。戶型面積為84-146平米左右，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)均價(jià)為10000元/平米。總銷(xiāo)額約11億，目前推出房源已售罄。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所處區(qū)域客戶關(guān)注度較高，精裝房源相較毛坯房省事省力省心，客戶較為認(rèn)可，恒大作為全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品品質(zhì)較好。四、項(xiàng)目定位（一）總體定位順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整形勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展情況及地塊資源，計(jì)劃針對(duì)城市青年剛需客戶打造宜居社區(qū)，項(xiàng)26、目整體定位于：城市菁英 公園美宅借勢(shì)鄭州向東發(fā)展的規(guī)劃利好，未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿Φ貕K，針對(duì)城市青年精英，打造高端剛需樣板社區(qū)，通過(guò)融入年輕時(shí)尚、休閑運(yùn)動(dòng)元素，打造社區(qū)運(yùn)動(dòng)主題公園，嫁接精裝系統(tǒng)，將項(xiàng)目塑造成剛需及首改客戶的理想住區(qū)。（二）開(kāi)發(fā)策略定位本項(xiàng)目為魯能進(jìn)入鄭州又一力作，為形成客戶對(duì)魯能品牌認(rèn)知樹(shù)立品牌市場(chǎng)地位，建議以“城市高端剛需宜居社區(qū)”的規(guī)劃理念來(lái)統(tǒng)籌項(xiàng)目的整體規(guī)劃與開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目整體體量較小，建議統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要以剛需、剛改產(chǎn)品為主。地塊所處片區(qū)剛需及偏改善樓盤(pán)均較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)一段時(shí)間片區(qū)還會(huì)有新入市項(xiàng)目出現(xiàn)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量還會(huì)進(jìn)一步增加，結(jié)合目前市場(chǎng)調(diào)整形勢(shì)，短時(shí)間價(jià)格無(wú)上漲動(dòng)力27、，剛需、剛改產(chǎn)品宜采取平價(jià)走量，改善型產(chǎn)品樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。（三）客戶定位1、高層/小高層客戶定位產(chǎn)品目標(biāo)客戶為品質(zhì)剛需類(lèi)客戶，客戶核心特征為經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，大多為城市白領(lǐng)階層，能承受總價(jià)范圍100-250萬(wàn)，客戶的基本要求：總價(jià)能夠承受、客廳主臥朝陽(yáng)。統(tǒng)一規(guī)劃的園林景觀、配套社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)診所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)等可提高項(xiàng)目品質(zhì)及價(jià)值。（四）項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案1、規(guī)劃布局七里河南路6號(hào)地塊規(guī)劃七里河南路7號(hào)地塊規(guī)劃以土地價(jià)值最大化、后期溢價(jià)保證為原則進(jìn)行物業(yè)規(guī)劃。2、產(chǎn)品配比與分布113/114號(hào)地容積率都為2.5，適宜打造小高層/高層產(chǎn)品，根據(jù)區(qū)域?qū)傩约绊?xiàng)目定位，產(chǎn)品建議85-9028、兩房，115-130三房，160四房。產(chǎn)品配比如下：地塊產(chǎn)品類(lèi)型戶型面積（）套數(shù)套數(shù)配比面積面積配比113小高層85-90兩房26227%2227020%115三房38840%4462040%130三房25726%3341030%160四房697%1104010%合計(jì)976100%111340100%地塊產(chǎn)品類(lèi)型戶型面積（）套數(shù)套數(shù)配比面積面積配比114小高層85-90兩房17827%1513020%115三房26340%3024540%130三房17426%2262030%160四房477%752010%合計(jì)662100%75515100%3、戶型功能與平面圖113/114號(hào)地小高層產(chǎn)品，主29、要為85-130平米產(chǎn)品，主要為兩梯四戶連廊設(shè)計(jì)。（1）小高層：130+88+88+130兩梯四戶（2）小高層：118+86+86+118兩梯四戶（3）小高層：116+88+88+127兩梯四戶4、社區(qū)配置社區(qū)計(jì)劃依托會(huì)所、公建配套，規(guī)劃打造三中心一食堂，包含健身中心、親子互動(dòng)中心，娛樂(lè)中心以及魯能大食堂，其中健身中心，主要配備游泳館、健身房、瑜伽室等休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，滿足業(yè)主健康生活需求；親子互動(dòng)中心主要借助原鄉(xiāng)體育，引入芬蘭、荷蘭進(jìn)口兒童運(yùn)動(dòng)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與子女的快樂(lè)成長(zhǎng)；娛樂(lè)中心，主要配備棋牌室、臺(tái)球廳、咖啡廳等青年休閑活動(dòng)項(xiàng)目，增加便民店、銀行網(wǎng)點(diǎn)等方便業(yè)主日常生活，同時(shí)效仿萬(wàn)科食堂，打造30、魯能大堂，為業(yè)主提供實(shí)惠便捷餐飲服務(wù)，全面提升社區(qū)的功能性5、建筑及園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：考慮項(xiàng)目定位及品質(zhì)需求，建筑風(fēng)格建議為artdeco，建筑主體采用三段式設(shè)計(jì)，底部基座結(jié)合大堂入口造型采用真石漆，局部增加石材，提升建筑形象品質(zhì)。整體色調(diào)以深色與淺色石材雙色拼搭，使色彩看起來(lái)明亮、大方，使整個(gè)空間給人以開(kāi)放、寬容的感覺(jué)；目前國(guó)內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。圖4-5建筑風(fēng)格參考圖6、地下室、停車(chē)方案地下室按照住宅套數(shù)的90%規(guī)劃。車(chē)位按照每100配建一個(gè)停車(chē)位計(jì)算，建議113號(hào)地規(guī)劃1464個(gè)車(chē)位，8280地下室；114號(hào)地規(guī)劃993個(gè)停車(chē)位，5615地下室。（五）產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力研究目31、前區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較多，計(jì)劃在體育產(chǎn)品落地、智能社區(qū)構(gòu)建、物業(yè)服務(wù)等多方面進(jìn)行提升，提高產(chǎn)品整體附加值及競(jìng)爭(zhēng)力。一是引入魯能+產(chǎn)品線，打造鄭東首屈一指的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)型社區(qū)。通過(guò)與原鄉(xiāng)文化合作，引進(jìn)引入芬蘭、荷蘭進(jìn)口兒童專(zhuān)屬運(yùn)動(dòng)器材，打造親子主題運(yùn)動(dòng)樂(lè)園，還將氧漫小徑、夜光跑道、輕運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)等有機(jī)集合，打造全年齡段運(yùn)動(dòng)配套，與其他項(xiàng)目形成區(qū)隔。二是社區(qū)智能系統(tǒng)打造，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)社區(qū)全WIFI覆蓋，接入智生活A(yù)PP，滿足年輕人足不戶即可無(wú)憂生活；另外社區(qū)配備環(huán)境智能檢測(cè)系統(tǒng)、快遞智能收發(fā)系統(tǒng)、配置直飲水設(shè)備、夜光健康慢跑系統(tǒng)等智能技術(shù)，從品質(zhì)生活的細(xì)節(jié)打動(dòng)目標(biāo)客群，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。三是物業(yè)服務(wù)方面，引入具備32、一級(jí)物業(yè)資質(zhì)的北京魯能物業(yè)，打造高標(biāo)準(zhǔn)的24時(shí)管家式物業(yè)服務(wù)體系。（六）價(jià)格定位1、價(jià)格策略價(jià)格策略：項(xiàng)目作為品質(zhì)剛需樓盤(pán)，以品質(zhì)感為核心策略；采取快銷(xiāo)快打搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速去化。客群策略：以品質(zhì)剛需客群為主，附以首次改善類(lèi)客群；2、價(jià)格預(yù)測(cè)（整盤(pán)）在售產(chǎn)品價(jià)格以及地塊銷(xiāo)售周期：113號(hào)地住宅全盤(pán)均價(jià)12000元/，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為18個(gè)月；114號(hào)地住宅全盤(pán)均價(jià)12000元/，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為18個(gè)月。具體見(jiàn)下表：地塊物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售面積（）整盤(pán)均價(jià)單價(jià)（萬(wàn)元/）總案值（萬(wàn)元）備注113小高層1113401.2133608精裝1500元/地下室82800.32484建筑密度按照18%計(jì)算車(chē)位146433、個(gè)12萬(wàn)/個(gè)17568車(chē)位按照1:1.5算小計(jì)148180/153660/114小高層755151.290618精裝1500元/地下室56150.31684.5建筑密度按照18%計(jì)算車(chē)位993個(gè)12萬(wàn)/個(gè)11916車(chē)位按照1:1.5算小計(jì)111370/104219/五、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售計(jì)劃（一）開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)安排按照2017年二季度開(kāi)盤(pán)的目標(biāo)，主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)安排如下：序號(hào)工作名稱(chēng)計(jì)劃完成時(shí)間1取得國(guó)有土地使用權(quán)證12月1日2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2017年1月7日3取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2017年1月11日4取得建筑工程施工許可證2017年2月10日5確定總包單位2017年1月3日6出零米（首批開(kāi)盤(pán)樓座）234、017年2月20日7取得預(yù)售許可證（首批開(kāi)盤(pán)樓座）2017年4月26日8首次開(kāi)盤(pán)2017年5月1日9首期竣工2018年6月15日10首期交房2018年12月30日（二）銷(xiāo)售計(jì)劃住宅考慮市場(chǎng)熱度下降，去化相對(duì)較慢，預(yù)計(jì)113號(hào)地計(jì)劃分18個(gè)月進(jìn)行銷(xiāo)售，月均去化約0.62萬(wàn);114號(hào)地分15個(gè)月進(jìn)行銷(xiāo)售,月均去化約0.42萬(wàn)。地塊年度2017年2018年合計(jì)113號(hào)地銷(xiāo)售面積（）6123750103111340銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）6959564014133609銷(xiāo)售回款（萬(wàn)元）5369879910133609114號(hào)地銷(xiāo)售面積（）415333398275515銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）472024341790635、18銷(xiāo)售回款（萬(wàn)元）3642054198906186、 成本分析目前政府未掛出該兩塊土地起拍價(jià)等相關(guān)信息，估計(jì)土地價(jià)格參考臨近保利項(xiàng)目地價(jià)，均以182萬(wàn)元/畝（起拍價(jià)溢價(jià)50%）為成交價(jià)。（1）113#地塊：預(yù)計(jì)總投入118002萬(wàn)元，可售單方成本6157元/平米（含稅）：開(kāi)發(fā)成本約為94502萬(wàn)元，5095元/，其中，土地獲取價(jià)款及契稅等為13435萬(wàn)元，607元/；主體建筑安裝工程費(fèi)約61828萬(wàn)元，3618.66元/；資本化利息約1856.25萬(wàn)元，83.87元/；前期費(fèi)用約6172萬(wàn)元，278.85元/；基礎(chǔ)設(shè)施約7799萬(wàn)元，352.37元/；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)約1137萬(wàn)元，51.37元/36、；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約2273.98萬(wàn)元，337元/。期間費(fèi)用約為7455萬(wàn)元，合337元/,其中，管理費(fèi)約2273.98萬(wàn)元，102.74元/；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用約5180.53萬(wàn)元，234.06元/。增值稅及附加約16046萬(wàn)元，725元/；土增稅8114.3萬(wàn)元，366.61元/。（2）114#地塊：預(yù)計(jì)總投入83026萬(wàn)元，可售單方成本5475元/平米（含稅）：開(kāi)發(fā)成本約為66589萬(wàn)元，4733元/，其中，土地獲取價(jià)款及契稅等為9111萬(wàn)元，411.66元/；主體建筑安裝工程費(fèi)約41935萬(wàn)元，3618.65元/；資本化利息約3634.31萬(wàn)元，164.2元/；前期費(fèi)用約4300萬(wàn)元，194.26元/37、；基礎(chǔ)設(shè)施約5290萬(wàn)元，239元/；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)約772.86萬(wàn)元，34.92元/；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約1545.73萬(wàn)元，69.84元/。期間費(fèi)用約為5639萬(wàn)元，合255元/,其中，管理費(fèi)約1545.73萬(wàn)元，69.84元/；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用約4092.84萬(wàn)元，184.92元/。增值稅及附加約10798萬(wàn)元，488元/；土增稅5463.22萬(wàn)元，246.83元/。具體內(nèi)容見(jiàn)附件2：項(xiàng)目成本測(cè)算表七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算（一）113號(hào)地塊：1、測(cè)算原則銷(xiāo)售利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)：按“限地價(jià)、竟房?jī)r(jià)”模式下，利潤(rùn)率控制線為10%測(cè)算。土地成本：根據(jù)協(xié)議出讓底價(jià)溢價(jià)50%測(cè)算。折現(xiàn)率：以%（暫定）進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。2、經(jīng)濟(jì)效益分38、析項(xiàng)目預(yù)計(jì)整盤(pán)住宅均價(jià)9061元/,銷(xiāo)售周期2017-2018年，項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入為106326 萬(wàn)元（除稅）。按照182萬(wàn)元/畝地價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目總地價(jià)約12585萬(wàn)元，綜合樓面價(jià)約1096元/平米，利潤(rùn)總額約11665萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為10%。3、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析當(dāng)土地溢價(jià)率50，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為8%時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下：項(xiàng)目峰值現(xiàn)金流為50660萬(wàn)元，出現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第2018年4季度。項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間為2017年4季度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：16365萬(wàn)元。IRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）：IRR為21.81。項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為1年。4、資金籌措方案根據(jù)該項(xiàng)目投資進(jìn)度，計(jì)劃投入資金2.16億元，其中土地款1.39、34億元。峰值現(xiàn)金流50660萬(wàn)元，需要項(xiàng)目籌資4億元，需籌集銀行借款4億元。5、稅費(fèi)籌劃方案根據(jù)鄭州市土增稅預(yù)繳政策規(guī)定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低預(yù)繳比例測(cè)算，113號(hào)地塊須預(yù)繳土增稅約5378萬(wàn)元。經(jīng)多方案對(duì)比，確定“土地成本按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂钡幕I劃方案,最終清算口徑需退返土地土增稅8114萬(wàn)元。下一步，積極與稅務(wù)部門(mén)溝通，爭(zhēng)取充分抵減開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到降低稅款的目的。同時(shí)，做好稅務(wù)主管機(jī)關(guān)對(duì)接工作，可以正常退回預(yù)繳土地增值稅。（2）114號(hào)地塊：1、測(cè)算原則銷(xiāo)售利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)：按“限地價(jià)、竟房?jī)r(jià)”模式下，利潤(rùn)率控制線為10%測(cè)算。土地成本：根據(jù)協(xié)議出讓底價(jià)溢價(jià)50%測(cè)算。折現(xiàn)率40、：以%（暫定）進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。2、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)整盤(pán)住宅均價(jià)9564元/,銷(xiāo)售周期2017-2018年，項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入為75678萬(wàn)元（除稅）。按照182萬(wàn)元/畝地價(jià)計(jì)算，項(xiàng)目總地價(jià)約8535萬(wàn)元，綜合樓面價(jià)約1096元/平米，利潤(rùn)總額約8309萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為10%。3、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析當(dāng)土地溢價(jià)率50，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為8%時(shí)，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析如下：項(xiàng)目峰值現(xiàn)金流為34968萬(wàn)元，出現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第2018年4季度。項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間為2018年2季度財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：10255萬(wàn)元。IRR（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）：IRR為20.92。項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為1年。4、資金籌措方案根據(jù)該項(xiàng)目投資進(jìn)度，計(jì)劃投41、入資金1.47億元，其中土地款0.91億元。峰值現(xiàn)金流34968萬(wàn)元，需要項(xiàng)目籌資3億元，需籌集銀行借款3億元。5、稅費(fèi)籌劃方案根據(jù)鄭州市土增稅預(yù)繳政策規(guī)定的“普通住宅2%、非普通住宅3%”的最低預(yù)繳比例測(cè)算，114號(hào)地塊須預(yù)繳土增稅約2181萬(wàn)元。經(jīng)多方案對(duì)比，確定“土地成本按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂钡幕I劃方案,最終清算口徑需退返土地土增稅5463萬(wàn)元。下一步，積極與稅務(wù)部門(mén)溝通，爭(zhēng)取充分抵減開(kāi)發(fā)成本，以達(dá)到降低稅款的目的。同時(shí)，做好稅務(wù)主管機(jī)關(guān)對(duì)接工作，可以正常退回預(yù)繳土地增值稅。八、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域市場(chǎng)及鄭州城市房地產(chǎn)不斷升溫，2013年白沙正式化區(qū)為鄭東新區(qū)，白沙片區(qū)作為繼鄭東新42、區(qū)發(fā)展的下一個(gè)十年區(qū)域，板塊價(jià)值凸顯，熱度高漲，該板塊成為眾多開(kāi)發(fā)商追捧的重點(diǎn)區(qū)域，且不乏有品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)為進(jìn)駐鄭州開(kāi)拓市場(chǎng)而不惜低利潤(rùn)拿地。2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)第一，瘋狂市場(chǎng)下一刀切的調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從宏觀市場(chǎng)來(lái)看，8月份鄭州房?jī)r(jià)增幅居全國(guó)首位，土地市場(chǎng)更是地王頻出，十月初限購(gòu)限貸陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，由于各種打擊政策的出臺(tái)，后期市場(chǎng)將進(jìn)入市場(chǎng)寒冬；第二，限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)的土拍模式，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)及成本控制提出新的要求，隨著“鄭九條”的出臺(tái)，該地塊所處鄭東新區(qū)將實(shí)施“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”新政，勢(shì)必將進(jìn)一步壓縮開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，考驗(yàn)房企的應(yīng)變以及成本管控能力。九、拿地工作建議本項(xiàng)目對(duì)于集團(tuán)公司布局中原，擴(kuò)張戰(zhàn)略版圖和提43、升品牌影響力具有較大意義。建議：1、本著“保障利潤(rùn)，積極參與”的原則參加項(xiàng)目競(jìng)拍。2、各地塊以利潤(rùn)率10%時(shí)地價(jià)作為投標(biāo)控制線。113/114號(hào)地塊土地溢價(jià)50%時(shí)啟動(dòng)競(jìng)房?jī)r(jià)機(jī)制，各利潤(rùn)點(diǎn)下住宅售價(jià)情況如下：113#地塊地價(jià)溢價(jià)50%銷(xiāo)售利潤(rùn)率土地價(jià)款（萬(wàn)元）綜合樓面地價(jià)（元/平米）總成本（萬(wàn)元）房?jī)r(jià)（元/）20.00%125851096113090110215.00%125851096106831977810.00%12585109610497390610.00%1258510961031877993114#地塊地價(jià)溢價(jià)50%銷(xiāo)售利潤(rùn)率土地價(jià)款（萬(wàn)元）綜合樓面地價(jià)（元/平米）總成本（萬(wàn)元）房?jī)r(jià)（元/）20.00%85351096830261200