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鄭州路農(nóng)貿(mào)市場商鋪項(xiàng)目投資可研報(bào)告(75頁)
鄭州路農(nóng)貿(mào)市場商鋪項(xiàng)目投資可研報(bào)告(75頁).pptx
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投資可研
上傳人:ven****re 編號:22600 2020-10-29 75頁 40.94MB

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1、項(xiàng)目概況 惠濟(jì)區(qū)南陽路項(xiàng)目投資可研報(bào)告 一、項(xiàng)目概況-區(qū)位 南陽路農(nóng)貿(mào)市場南陽路農(nóng)貿(mào)市場 一、項(xiàng)目概況-區(qū)位 南陽路農(nóng)貿(mào)市場南陽路農(nóng)貿(mào)市場 項(xiàng)目為商業(yè)用地,營業(yè)面積 3800m2,歸屬私人管理。 項(xiàng)目用地為地下一層,為長方形。 項(xiàng)目周邊為多為成熟商品住宅。 項(xiàng)目市場內(nèi)經(jīng)營攤位120個(每個 攤位1.5米長每月300元),營業(yè)房 60間(10平每月1500元) 一、項(xiàng)目概況-四至 升 龍 匯 金 廣 場 豐樂家紡城 一、項(xiàng)目概況-交通狀況 一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 門頭照門頭照 進(jìn)出樓梯進(jìn)出樓梯 一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 邊鋪?zhàn)呃冗呬佔(zhàn)呃?一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 蔬菜區(qū)2、蔬菜區(qū) 水果區(qū)水果區(qū) 一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 百貨區(qū)百貨區(qū) 糧油區(qū)、干調(diào)區(qū)糧油區(qū)、干調(diào)區(qū) 一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 大肉區(qū)大肉區(qū) 火鍋超市火鍋超市 一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 活禽區(qū)活禽區(qū) 生鮮區(qū)生鮮區(qū) 一、項(xiàng)目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 熟食區(qū)熟食區(qū) 豆制品區(qū)豆制品區(qū) 一、項(xiàng)目概況-公建配套 單位名稱單位名稱: 鄭州鄭州東方東方腫瘤醫(yī)院腫瘤醫(yī)院 單位地址單位地址: 鄭州市南陽路135號 單位單位性質(zhì):性質(zhì): 民營單位(經(jīng)國家 批準(zhǔn)成立的正規(guī)醫(yī)院) 成立成立日期:日期: 1994年 單位單位特色特色: 以中西醫(yī)結(jié)合治 療腫瘤中心以及心腦血管病 河南省非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)河南省3、非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu) 一、項(xiàng)目概況-公建配套 單位名稱:南陽路第三小學(xué)單位名稱:南陽路第三小學(xué) (原名“張砦小學(xué)”) 建成建成年代:年代:1951年,1995年6月 更名 面積面積:占地5339.6m2,建筑4l08m2 學(xué)校現(xiàn)狀:學(xué)校現(xiàn)狀:教學(xué)班23個,在校學(xué) 生1390人,在職教師55人 “河南省安全校園優(yōu)秀學(xué)校”、 “鄭 州市文明學(xué)校”、“鄭州市教育教學(xué)先 進(jìn)單位”、“鄭州市德育教育先進(jìn)單 位”、“鄭州市標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校” 一、項(xiàng)目概況-公建配套 單位名稱:鄭州市科單位名稱:鄭州市科 技工業(yè)技工業(yè)學(xué)校(中專)學(xué)校(中專) 建成時間:建成時間:1985年 占占地地面積:面積:40余畝 管理模式管理模4、式:部級制 (機(jī)電部、紡織服裝部、 學(xué)前教育部、信息技術(shù)部 四個專業(yè)部) 學(xué)校現(xiàn)狀:學(xué)校現(xiàn)狀:教職工140 人,在校學(xué)生2200人 一、項(xiàng)目概況-周邊人口 周邊人口大概 為135000人左 右,人口比較 集中 周邊臨近繁華 商業(yè)街,人流 量較大 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè) 升龍國際廣場升龍國際廣場 博金商貿(mào)城博金商貿(mào)城 天旺優(yōu)庫天旺優(yōu)庫 萬可佳商城萬可佳商城 沃美萊購物廣場沃美萊購物廣場 四季廣場四季廣場 凱隆廣場凱隆廣場 時代廣場時代廣場 千盛生活廣場天明路店千盛生活廣場天明路店 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 項(xiàng)目名稱:博金商貿(mào)城項(xiàng)目名稱:博金商貿(mào)城 隸5、屬公司:隸屬公司:鄭州超業(yè)針紡貿(mào)易有限 公司 商城地址:商城地址:南陽路與東風(fēng)路交叉口 開業(yè)時間:開業(yè)時間:2013年 面積面積:總占地12249.6m2,總建筑 面積39000m2 目前現(xiàn)狀:目前現(xiàn)狀:9層(-2為停車場,-1 為南陽路農(nóng)貿(mào)市場,1-5層為商場, 6-9為商務(wù)辦公) 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 商城外貌商城外貌 商城內(nèi)部商城內(nèi)部 商場內(nèi)部消費(fèi)者比較少,經(jīng)營狀 況不佳 一樓主要是服裝特賣會、珠寶化 妝品和其他生活配套,消費(fèi)者較 少,經(jīng)營差 二樓是女性主題館主要經(jīng)營女裝、 皮包、美甲等,消費(fèi)者較少,經(jīng) 營狀況比較差 三樓紳士童趣館正在維修,暫不 開業(yè) 一6、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 商城1層 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 服裝、皮鞋特賣服裝、皮鞋特賣 珠寶特賣珠寶特賣 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 商城2層 女裝女裝 皮包皮包 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 廟廟李綜合李綜合市場市場產(chǎn)權(quán)所屬為村集體 占地面積3000m2左右 商鋪大概100多家,空置率在50%以 上,經(jīng)營狀況較差 主要經(jīng)營有蔬果、禽蛋、調(diào)味品、 日雜五金等 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 門頭門頭 地面地面 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 糧油區(qū)糧7、油區(qū) 水產(chǎn)區(qū)水產(chǎn)區(qū) 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 蔬菜區(qū)蔬菜區(qū) 牛羊肉牛羊肉 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 過道過道 邊鋪邊鋪 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-博頌路便民服務(wù)點(diǎn) 博頌路便民服務(wù)點(diǎn)博頌路便民服務(wù)點(diǎn)于2015 年9月份開業(yè),歸屬為鄭州 市林業(yè)局管理,占地面積 大概1200平方米左右,目 前仍在建設(shè)中。(之前是 家居廣場) 其中邊鋪布置15個,每個 10平米月租2000元,蔬菜 攤位共30個,每個攤位長2 米,月租750元,未來規(guī)劃 攤位長達(dá)3米,月租1500元。 市場邊上安置了2個洗車維 修點(diǎn) 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-8、博頌路便民服務(wù)點(diǎn) 門頭照門頭照 外觀外觀 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-博頌路便民服務(wù)點(diǎn) 蔬果區(qū)蔬果區(qū) 邊鋪邊鋪 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-博頌路便民服務(wù)點(diǎn) 路面過道路面過道 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-豐慶路地下便民點(diǎn) 豐慶豐慶路地下便民店路地下便民店地處豐 慶路與博頌路交叉口, 在地下一層,占地面積 1000平方米左右 內(nèi)部分為倉庫區(qū)、蔬菜區(qū)、 米面區(qū)、魚、肉等,還有 棋牌室等,商戶比較少, 空置率較高 幾乎沒有消費(fèi)者,經(jīng)營很 差 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-豐慶路地下便民點(diǎn) 門頭門頭 入口入口 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-豐慶路地下便民點(diǎn)9、 業(yè)態(tài)平面圖業(yè)態(tài)平面圖 市場內(nèi)情況市場內(nèi)情況 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-大型超市-世紀(jì)聯(lián)華(天旺店) 單位名稱:世紀(jì)華聯(lián)單位名稱:世紀(jì)華聯(lián) 單位地址:單位地址:鄭州市金水區(qū) 東風(fēng)路與豐樂路交叉口 主營主營項(xiàng)目:項(xiàng)目:零售 營業(yè)時間:營業(yè)時間:8:30-21:30 大眾大眾點(diǎn)評:點(diǎn)評:四星半 點(diǎn)評:點(diǎn)評:團(tuán)購力度大,優(yōu)惠, 服務(wù)態(tài)度好,經(jīng)營物品豐 富,消費(fèi)者滿意度較高 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-大型超市-世紀(jì)聯(lián)華(天旺店) 門頭門頭 服務(wù)中心服務(wù)中心 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-大型超市-世紀(jì)聯(lián)華(天旺店) 超市內(nèi)照片超市內(nèi)照片 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-早市分布-弘潤路早市 弘潤路早市弘10、潤路早市以豐樂路為 線分為2部分 東段為一般早市,時間 段為早上5點(diǎn)到7點(diǎn)半 西段為全天供應(yīng),有劉 寨辦事處裕華社區(qū)生活 便民店,經(jīng)營蔬菜、水 果、調(diào)味品等生活所需 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-早市分布-弘潤路早市 弘潤路弘潤路 一、項(xiàng)目概況-周邊商業(yè)分布-早市分布-東風(fēng)東路早市 東風(fēng)路早市東風(fēng)路早市存在 時間較長,是因 為附近的公園配 套較少,晨練的 人往往選擇去綠 蔭公園,公園輻 射范圍超過3公 里,之前早市長 度自南陽路到豐 慶路以東,后來 商場規(guī)劃只保留 東風(fēng)路東段 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-升龍匯金小區(qū)升龍匯金小區(qū) 開發(fā)商:鄭州中元置業(yè) 有限公司 建筑面積: 300000m2 占地面11、積: 144334m2 房 價: 8366元/m2 建成年代: 2016年 總 戶 數(shù): 3526戶 容 積 率: 4.14 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-升龍匯金小區(qū)升龍匯金小區(qū) 升 龍 匯 金 小 區(qū) 升 龍 匯 金 小 區(qū) 南陽路農(nóng)貿(mào)市場南陽路農(nóng)貿(mào)市場 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-升龍匯金小區(qū)升龍匯金小區(qū) 升升龍匯金小區(qū)外觀龍匯金小區(qū)外觀 小 區(qū) 旁 道 路 小 區(qū) 旁 道 路 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 開發(fā)商:河南裕華置業(yè) 有限公司 建筑面積: 14704m2 房 價: 8497元/m2 建成年代: 2000年 總 戶 數(shù): 270戶 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華12、文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 門頭門頭 小區(qū)平面圖小區(qū)平面圖 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 羅馬柱廊羅馬柱廊 幼兒園幼兒園 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 小區(qū)道路小區(qū)道路 小區(qū)綠化小區(qū)綠化 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文清園裕華文清園 開發(fā)商:河南裕華置業(yè) 有限公司 建筑面積: 47000m2 占地面積: 31333m2 房 價: 8485元/m2 建成年代: 2003年 總 戶 數(shù): 300戶 容 積 率: 1.50 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文清園裕華文清園 外景外景 假山假山 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文清園裕華文清園 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 運(yùn)動13、器材運(yùn)動器材 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 開發(fā)商:鄭州亞新房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積: 28374m2 占地面積: 88000m2 房 價: 9818元/m2 建成年代: 2005年 總 戶 數(shù): 1217戶 容 積 率: 1.94 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 門頭門頭 進(jìn)門道路進(jìn)門道路 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 小公園小公園 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 幼兒園幼兒園 電動車停車場電動車停車場 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套 一、項(xiàng)目概況-周邊14、住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 運(yùn)動場所運(yùn)動場所 曲徑通幽曲徑通幽 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-思達(dá)大戶人家思達(dá)大戶人家 開發(fā)商:河南思達(dá)置業(yè) 有限公司 建筑面積:80000m2 占地面積:46690m2 房 價: 9372元/m2 建成年代: 2006年 總 戶 數(shù): 936戶 容 積 率: 1.88 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-思達(dá)大戶人家思達(dá)大戶人家 樓房樓房 小區(qū)道路小區(qū)道路 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-思達(dá)大戶人家思達(dá)大戶人家 廣場廣場 游樂場游樂場 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-弘潤幸福里小區(qū)弘潤幸福里小區(qū) 開發(fā)商:鄭州嘉潤置業(yè) 有限公司 建筑面積: 220000m2 占地面積: 400015、0m2 房 價: 9372元/m2 建成年代: 2012年 總 戶 數(shù): 1853戶 容 積 率: 4.90 一、項(xiàng)目概況-周邊住宅區(qū)-弘潤幸福里小區(qū)弘潤幸福里小區(qū) 小區(qū)售樓處小區(qū)售樓處 已完工樓房已完工樓房 市場分析 惠濟(jì)區(qū)南陽路項(xiàng)目投資可研報(bào)告 二、市場分析-區(qū)域商業(yè)中心 本案地處博金商貿(mào)城的B1層。博金商貿(mào)城共設(shè)5層,按其場內(nèi)指 引,是一個傳統(tǒng)的社區(qū)型百貨商場,現(xiàn)處瀕臨閉店的狀態(tài)。 本案對面為新建的升龍眼鏡城,外裝已完成,內(nèi)裝的施工接近尾 聲,商戶尚未進(jìn)駐。眼鏡城為建筑裙樓,目測單層在1.5萬左右, 共4-5層。塔樓為商住兩用的房產(chǎn)。建筑臨街側(cè)規(guī)劃了一個小型生 鮮超市,尚未營業(yè)。(升龍眼16、鏡城在區(qū)域內(nèi)屬地標(biāo)性建筑)。 本案正后有一個兩層的臨建,現(xiàn)主營床品,人流稀少,業(yè)績堪憂。 本案周邊半徑1公里內(nèi)多為居民小區(qū)。 二、市場分析-農(nóng)貿(mào)市場 本案半徑1公里內(nèi)無農(nóng)貿(mào)市場。 在離本案約500米處,弘潤路上有一個成規(guī)模的早市,早市的經(jīng) 營時間一般集中在早上5:30-7:30(該路中前段可全天經(jīng)營), 產(chǎn)品基本涵蓋社區(qū)居民的基本生活需求。 弘潤路中前段有兩處街道臨時加蓋的各約600的簡易菜市場, 以肉食與糧油為主,產(chǎn)品不甚豐富。與早市全天經(jīng)營路段地處一 塊,互為犄角。 二、市場分析-大型綜合超市 本案半徑1公里內(nèi)尚無在營大型綜合超市。 產(chǎn)品定位 惠濟(jì)區(qū)南陽路項(xiàng)目投資可研報(bào)告 三、產(chǎn)品定位-定17、位邏輯 周邊除早市和兩個小型菜市場再無同類競品,社區(qū)居民層級相對 偏低。 本案將隔壁停車場部分一起租賃,建面4780,賃面2750,使 用率58%。 在硬件與產(chǎn)品的豐富程度上和早市形成差異化,打造絕對的優(yōu)勢。 結(jié)合市場需求、硬件條件、公司訴求:普通家庭生活必須的;客 單廉價大眾親民的;品類相對豐富的;產(chǎn)品品質(zhì)有一定保障的。 三、產(chǎn)品定位-產(chǎn)品形態(tài) 本案可以以親民的菜市場為主(果蔬、鮮肉、熟食、生鮮、干貨、 糧油、活禽-);輔以大眾的餐飲(美食街、糕點(diǎn)、小吃),部 分社區(qū)服務(wù)(理發(fā)、老年保健、快遞收發(fā)、維修、彩票-),部 分生活服務(wù)(服裝服飾、鞋帽、糖果零食-)。 商鋪(中島6-9左右,中島不封18、頂;邊鋪9-15左右);動 線以“井”字形為主(主線2.2m,輔線1.6m);四通八達(dá),客源 共享。 產(chǎn)品品類相對豐富繽紛,商鋪整潔精致。 三、產(chǎn)品定位-業(yè)態(tài)配比 菜市場:60%左右; 果蔬 20%;鮮肉 10%;生鮮10%;熟食 8%; 干貨3%;糧油 3%; 豆制品3%; 活禽3%-; 餐飲:15%左右; 美食街12%;小吃3%-; 社區(qū)服務(wù):15%左右; 理發(fā) 0.5%;老年/兒童 13%;快遞收發(fā)0.5%;維修 彩票1%-; 生活服務(wù):10%左右; 服裝服飾7%;鞋帽2%;糖果零食1%-; 平面布置圖 三、產(chǎn)品定位-品牌定位 菜市場: 果蔬以商戶日常進(jìn)貨為主,確保新鮮安全即可; 鮮肉和19、熟食可以考慮引進(jìn)幾個品牌(例:雙匯); 餐飲: 以當(dāng)?shù)靥厣〕院秃啿蜑橹鳎?社區(qū)服務(wù)&生活服務(wù): 主要是品類,品牌無需講究(例:好就醫(yī)老年保健,孩之島兒童集合, 良品鋪?zhàn)印㈧n女人服裝); 三、產(chǎn)品定位-租金水平預(yù)測 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 面面 積積 面積占比面積占比 平均租金平均租金 月租金月租金 年租金年租金 菜市場菜市場 1650 60% 120元/月/平 198000元 2376000元 餐飲餐飲 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元 社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù) 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元 生活服務(wù)生活服務(wù) 275 10% 140元/月/20、平 38500元 462000元 合計(jì)合計(jì) 2750 100% 110元/月/平 343750元 4125000元 備注:1,以上為租賃面積;2,合同年簽。3,第一年租鋪率可達(dá)85%左右,第二年租鋪 率可達(dá)95%左右,以此類推;4,物管費(fèi)可視情況另商。5,以上為概算數(shù)據(jù)。 投資回報(bào)分析 惠濟(jì)區(qū)南陽路項(xiàng)目投資可研報(bào)告 四、投資回報(bào)分析 轉(zhuǎn)讓費(fèi):250萬元 改造成本:800元/平米,小計(jì)=4780*800=382萬元 每年租金收入:412萬元 每年運(yùn)營成本:412*20%=82.4萬元 場租:35元/平米/月,小計(jì)=4780*30*12=172萬元 EBITDA:租金收入-運(yùn)營成本-場租=157.6萬元 回報(bào)率:EBITDA/總投資=24.9%,即靜態(tài)約4年收回投資。 四、投資回報(bào)分析-結(jié)論 項(xiàng)目面積較小,且處于地下室,產(chǎn)品定位受限制較多,無法做出標(biāo)桿 項(xiàng)目。 項(xiàng)目周邊無正規(guī)菜市場、集中商業(yè)也較少,且周邊居民、上班族較多, 市場需求量大。 項(xiàng)目已開業(yè),場地產(chǎn)權(quán)無爭議,做為“布點(diǎn)占位”項(xiàng)目無風(fēng)險(xiǎn)。 按照目前經(jīng)營方提出的轉(zhuǎn)讓費(fèi)報(bào)價250萬左右,投資回報(bào)率25%,預(yù)計(jì) 4年回本,投資收益尚能接受,建議獲取。 后期談判跟進(jìn)以下幾點(diǎn) 入口左側(cè)停車場確保能納入租賃范圍,且與原有租賃范圍租金保持一致。 平面方案取得業(yè)主同意。 爭取以更低的轉(zhuǎn)讓費(fèi)獲取。
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