午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、項目概況 惠濟區(qū)南陽路項目投資可研報告 一、項目概況-區(qū)位 南陽路農(nóng)貿(mào)市場南陽路農(nóng)貿(mào)市場 一、項目概況-區(qū)位 南陽路農(nóng)貿(mào)市場南陽路農(nóng)貿(mào)市場 項目為商業(yè)用地，營業(yè)面積 3800m2，歸屬私人管理。 項目用地為地下一層，為長方形。 項目周邊為多為成熟商品住宅。 項目市場內(nèi)經(jīng)營攤位120個（每個 攤位1.5米長每月300元），營業(yè)房 60間（10平每月1500元） 一、項目概況-四至 升 龍 匯 金 廣 場 豐樂家紡城 一、項目概況-交通狀況 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 門頭照門頭照 進出樓梯進出樓梯 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 邊鋪走廊邊鋪走廊 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 蔬菜區(qū)2、蔬菜區(qū) 水果區(qū)水果區(qū) 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 百貨區(qū)百貨區(qū) 糧油區(qū)、干調(diào)區(qū)糧油區(qū)、干調(diào)區(qū) 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 大肉區(qū)大肉區(qū) 火鍋超市火鍋超市 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 活禽區(qū)活禽區(qū) 生鮮區(qū)生鮮區(qū) 一、項目概況-南陽路農(nóng)貿(mào)市場情況 熟食區(qū)熟食區(qū) 豆制品區(qū)豆制品區(qū) 一、項目概況-公建配套 單位名稱單位名稱： 鄭州鄭州東方東方腫瘤醫(yī)院腫瘤醫(yī)院 單位地址單位地址： 鄭州市南陽路135號 單位單位性質(zhì)：性質(zhì)： 民營單位（經(jīng)國家 批準(zhǔn)成立的正規(guī)醫(yī)院） 成立成立日期：日期： 1994年 單位單位特色特色： 以中西醫(yī)結(jié)合治 療腫瘤中心以及心腦血管病 河南省非營利性醫(yī)療機構(gòu)河南省3、非營利性醫(yī)療機構(gòu) 一、項目概況-公建配套 單位名稱：南陽路第三小學(xué)單位名稱：南陽路第三小學(xué) （原名“張砦小學(xué)”） 建成建成年代：年代：1951年，1995年6月 更名 面積面積：占地5339.6m2，建筑4l08m2 學(xué)校現(xiàn)狀：學(xué)校現(xiàn)狀：教學(xué)班23個，在校學(xué) 生1390人，在職教師55人 “河南省安全校園優(yōu)秀學(xué)校”、 “鄭 州市文明學(xué)校”、“鄭州市教育教學(xué)先 進單位”、“鄭州市德育教育先進單 位”、“鄭州市標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校” 一、項目概況-公建配套 單位名稱：鄭州市科單位名稱：鄭州市科 技工業(yè)技工業(yè)學(xué)校（中專）學(xué)校（中專） 建成時間：建成時間：1985年 占占地地面積：面積：40余畝 管理模式管理模4、式：部級制 （機電部、紡織服裝部、 學(xué)前教育部、信息技術(shù)部 四個專業(yè)部） 學(xué)校現(xiàn)狀：學(xué)校現(xiàn)狀：教職工140 人，在校學(xué)生2200人 一、項目概況-周邊人口 周邊人口大概 為135000人左 右，人口比較 集中 周邊臨近繁華 商業(yè)街，人流 量較大 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè) 升龍國際廣場升龍國際廣場 博金商貿(mào)城博金商貿(mào)城 天旺優(yōu)庫天旺優(yōu)庫 萬可佳商城萬可佳商城 沃美萊購物廣場沃美萊購物廣場 四季廣場四季廣場 凱隆廣場凱隆廣場 時代廣場時代廣場 千盛生活廣場天明路店千盛生活廣場天明路店 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 項目名稱：博金商貿(mào)城項目名稱：博金商貿(mào)城 隸5、屬公司：隸屬公司：鄭州超業(yè)針紡貿(mào)易有限 公司 商城地址：商城地址：南陽路與東風(fēng)路交叉口 開業(yè)時間：開業(yè)時間：2013年 面積面積：總占地12249.6m2，總建筑 面積39000m2 目前現(xiàn)狀：目前現(xiàn)狀：9層（-2為停車場，-1 為南陽路農(nóng)貿(mào)市場，1-5層為商場， 6-9為商務(wù)辦公） 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 商城外貌商城外貌 商城內(nèi)部商城內(nèi)部 商場內(nèi)部消費者比較少，經(jīng)營狀 況不佳 一樓主要是服裝特賣會、珠寶化 妝品和其他生活配套，消費者較 少，經(jīng)營差 二樓是女性主題館主要經(jīng)營女裝、 皮包、美甲等，消費者較少，經(jīng) 營狀況比較差 三樓紳士童趣館正在維修，暫不 開業(yè) 一6、項目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 商城1層 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 服裝、皮鞋特賣服裝、皮鞋特賣 珠寶特賣珠寶特賣 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-區(qū)域集中商業(yè)-博金商貿(mào)城 商城2層 女裝女裝 皮包皮包 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 廟廟李綜合李綜合市場市場產(chǎn)權(quán)所屬為村集體 占地面積3000m2左右 商鋪大概100多家，空置率在50%以 上，經(jīng)營狀況較差 主要經(jīng)營有蔬果、禽蛋、調(diào)味品、 日雜五金等 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 門頭門頭 地面地面 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 糧油區(qū)糧7、油區(qū) 水產(chǎn)區(qū)水產(chǎn)區(qū) 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 蔬菜區(qū)蔬菜區(qū) 牛羊肉牛羊肉 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-廟李綜合市場 過道過道 邊鋪邊鋪 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-博頌路便民服務(wù)點 博頌路便民服務(wù)點博頌路便民服務(wù)點于2015 年9月份開業(yè)，歸屬為鄭州 市林業(yè)局管理，占地面積 大概1200平方米左右，目 前仍在建設(shè)中。（之前是 家居廣場） 其中邊鋪布置15個，每個 10平米月租2000元，蔬菜 攤位共30個，每個攤位長2 米，月租750元，未來規(guī)劃 攤位長達3米，月租1500元。 市場邊上安置了2個洗車維 修點 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-8、博頌路便民服務(wù)點 門頭照門頭照 外觀外觀 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-博頌路便民服務(wù)點 蔬果區(qū)蔬果區(qū) 邊鋪邊鋪 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-博頌路便民服務(wù)點 路面過道路面過道 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-豐慶路地下便民點 豐慶豐慶路地下便民店路地下便民店地處豐 慶路與博頌路交叉口， 在地下一層，占地面積 1000平方米左右 內(nèi)部分為倉庫區(qū)、蔬菜區(qū)、 米面區(qū)、魚、肉等，還有 棋牌室等，商戶比較少， 空置率較高 幾乎沒有消費者，經(jīng)營很 差 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-豐慶路地下便民點 門頭門頭 入口入口 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-農(nóng)貿(mào)市場-豐慶路地下便民點9、 業(yè)態(tài)平面圖業(yè)態(tài)平面圖 市場內(nèi)情況市場內(nèi)情況 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-大型超市-世紀(jì)聯(lián)華（天旺店） 單位名稱：世紀(jì)華聯(lián)單位名稱：世紀(jì)華聯(lián) 單位地址：單位地址：鄭州市金水區(qū) 東風(fēng)路與豐樂路交叉口 主營主營項目：項目：零售 營業(yè)時間：營業(yè)時間：8:30-21:30 大眾大眾點評：點評：四星半 點評：點評：團購力度大，優(yōu)惠， 服務(wù)態(tài)度好，經(jīng)營物品豐 富，消費者滿意度較高 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-大型超市-世紀(jì)聯(lián)華（天旺店） 門頭門頭 服務(wù)中心服務(wù)中心 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-大型超市-世紀(jì)聯(lián)華（天旺店） 超市內(nèi)照片超市內(nèi)照片 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-早市分布-弘潤路早市 弘潤路早市弘10、潤路早市以豐樂路為 線分為2部分 東段為一般早市，時間 段為早上5點到7點半 西段為全天供應(yīng)，有劉 寨辦事處裕華社區(qū)生活 便民店，經(jīng)營蔬菜、水 果、調(diào)味品等生活所需 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-早市分布-弘潤路早市 弘潤路弘潤路 一、項目概況-周邊商業(yè)分布-早市分布-東風(fēng)東路早市 東風(fēng)路早市東風(fēng)路早市存在 時間較長，是因 為附近的公園配 套較少，晨練的 人往往選擇去綠 蔭公園，公園輻 射范圍超過3公 里，之前早市長 度自南陽路到豐 慶路以東，后來 商場規(guī)劃只保留 東風(fēng)路東段 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-升龍匯金小區(qū)升龍匯金小區(qū) 開發(fā)商：鄭州中元置業(yè) 有限公司 建筑面積： 300000m2 占地面11、積： 144334m2 房 價： 8366元/m2 建成年代： 2016年 總 戶 數(shù)： 3526戶 容 積 率： 4.14 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-升龍匯金小區(qū)升龍匯金小區(qū) 升 龍 匯 金 小 區(qū) 升 龍 匯 金 小 區(qū) 南陽路農(nóng)貿(mào)市場南陽路農(nóng)貿(mào)市場 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-升龍匯金小區(qū)升龍匯金小區(qū) 升升龍匯金小區(qū)外觀龍匯金小區(qū)外觀 小 區(qū) 旁 道 路 小 區(qū) 旁 道 路 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 開發(fā)商：河南裕華置業(yè) 有限公司 建筑面積： 14704m2 房 價： 8497元/m2 建成年代： 2000年 總 戶 數(shù)： 270戶 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華12、文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 門頭門頭 小區(qū)平面圖小區(qū)平面圖 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 羅馬柱廊羅馬柱廊 幼兒園幼兒園 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文匯小區(qū)裕華文匯小區(qū) 小區(qū)道路小區(qū)道路 小區(qū)綠化小區(qū)綠化 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文清園裕華文清園 開發(fā)商：河南裕華置業(yè) 有限公司 建筑面積： 47000m2 占地面積： 31333m2 房 價： 8485元/m2 建成年代： 2003年 總 戶 數(shù)： 300戶 容 積 率： 1.50 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文清園裕華文清園 外景外景 假山假山 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-裕華文清園裕華文清園 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 運動13、器材運動器材 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 開發(fā)商：鄭州亞新房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 28374m2 占地面積： 88000m2 房 價： 9818元/m2 建成年代： 2005年 總 戶 數(shù)： 1217戶 容 積 率： 1.94 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 門頭門頭 進門道路進門道路 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 小公園小公園 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 幼兒園幼兒園 電動車停車場電動車停車場 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套 一、項目概況-周邊14、住宅區(qū)-亞新美好時光亞新美好時光 運動場所運動場所 曲徑通幽曲徑通幽 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-思達大戶人家思達大戶人家 開發(fā)商：河南思達置業(yè) 有限公司 建筑面積：80000m2 占地面積：46690m2 房 價： 9372元/m2 建成年代： 2006年 總 戶 數(shù)： 936戶 容 積 率： 1.88 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-思達大戶人家思達大戶人家 樓房樓房 小區(qū)道路小區(qū)道路 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-思達大戶人家思達大戶人家 廣場廣場 游樂場游樂場 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-弘潤幸福里小區(qū)弘潤幸福里小區(qū) 開發(fā)商：鄭州嘉潤置業(yè) 有限公司 建筑面積： 220000m2 占地面積： 400015、0m2 房 價： 9372元/m2 建成年代： 2012年 總 戶 數(shù)： 1853戶 容 積 率： 4.90 一、項目概況-周邊住宅區(qū)-弘潤幸福里小區(qū)弘潤幸福里小區(qū) 小區(qū)售樓處小區(qū)售樓處 已完工樓房已完工樓房 市場分析 惠濟區(qū)南陽路項目投資可研報告 二、市場分析-區(qū)域商業(yè)中心 本案地處博金商貿(mào)城的B1層。博金商貿(mào)城共設(shè)5層，按其場內(nèi)指 引，是一個傳統(tǒng)的社區(qū)型百貨商場，現(xiàn)處瀕臨閉店的狀態(tài)。 本案對面為新建的升龍眼鏡城，外裝已完成，內(nèi)裝的施工接近尾 聲，商戶尚未進駐。眼鏡城為建筑裙樓，目測單層在1.5萬左右， 共4-5層。塔樓為商住兩用的房產(chǎn)。建筑臨街側(cè)規(guī)劃了一個小型生 鮮超市，尚未營業(yè)。（升龍眼16、鏡城在區(qū)域內(nèi)屬地標(biāo)性建筑）。 本案正后有一個兩層的臨建，現(xiàn)主營床品，人流稀少，業(yè)績堪憂。 本案周邊半徑1公里內(nèi)多為居民小區(qū)。 二、市場分析-農(nóng)貿(mào)市場 本案半徑1公里內(nèi)無農(nóng)貿(mào)市場。 在離本案約500米處，弘潤路上有一個成規(guī)模的早市，早市的經(jīng) 營時間一般集中在早上5：30-7：30（該路中前段可全天經(jīng)營）， 產(chǎn)品基本涵蓋社區(qū)居民的基本生活需求。 弘潤路中前段有兩處街道臨時加蓋的各約600的簡易菜市場， 以肉食與糧油為主，產(chǎn)品不甚豐富。與早市全天經(jīng)營路段地處一 塊，互為犄角。 二、市場分析-大型綜合超市 本案半徑1公里內(nèi)尚無在營大型綜合超市。 產(chǎn)品定位 惠濟區(qū)南陽路項目投資可研報告 三、產(chǎn)品定位-定17、位邏輯 周邊除早市和兩個小型菜市場再無同類競品，社區(qū)居民層級相對 偏低。 本案將隔壁停車場部分一起租賃，建面4780，賃面2750，使 用率58%。 在硬件與產(chǎn)品的豐富程度上和早市形成差異化，打造絕對的優(yōu)勢。 結(jié)合市場需求、硬件條件、公司訴求：普通家庭生活必須的；客 單廉價大眾親民的；品類相對豐富的；產(chǎn)品品質(zhì)有一定保障的。 三、產(chǎn)品定位-產(chǎn)品形態(tài) 本案可以以親民的菜市場為主（果蔬、鮮肉、熟食、生鮮、干貨、 糧油、活禽-）；輔以大眾的餐飲（美食街、糕點、小吃），部 分社區(qū)服務(wù)（理發(fā)、老年保健、快遞收發(fā)、維修、彩票-），部 分生活服務(wù)（服裝服飾、鞋帽、糖果零食-）。 商鋪（中島6-9左右，中島不封18、頂；邊鋪9-15左右）；動 線以“井”字形為主（主線2.2m，輔線1.6m）；四通八達，客源 共享。 產(chǎn)品品類相對豐富繽紛，商鋪整潔精致。 三、產(chǎn)品定位-業(yè)態(tài)配比 菜市場：60%左右； 果蔬 20%；鮮肉 10%；生鮮10%；熟食 8%； 干貨3%；糧油 3%； 豆制品3%； 活禽3%-； 餐飲：15%左右； 美食街12%；小吃3%-； 社區(qū)服務(wù)：15%左右； 理發(fā) 0.5%；老年/兒童 13%；快遞收發(fā)0.5%；維修 彩票1%-； 生活服務(wù)：10%左右； 服裝服飾7%；鞋帽2%；糖果零食1%-； 平面布置圖 三、產(chǎn)品定位-品牌定位 菜市場： 果蔬以商戶日常進貨為主，確保新鮮安全即可； 鮮肉和19、熟食可以考慮引進幾個品牌（例：雙匯）； 餐飲： 以當(dāng)?shù)靥厣〕院秃啿蜑橹鳎?社區(qū)服務(wù)&生活服務(wù)： 主要是品類，品牌無需講究（例：好就醫(yī)老年保健，孩之島兒童集合， 良品鋪子、靚女人服裝）； 三、產(chǎn)品定位-租金水平預(yù)測 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 面面 積積 面積占比面積占比 平均租金平均租金 月租金月租金 年租金年租金 菜市場菜市場 1650 60% 120元/月/平 198000元 2376000元 餐飲餐飲 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元 社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù) 412.5 15% 130元/月/平 53625元 643500元 生活服務(wù)生活服務(wù) 275 10% 140元/月/20、平 38500元 462000元 合計合計 2750 100% 110元/月/平 343750元 4125000元 備注：1，以上為租賃面積；2，合同年簽。3，第一年租鋪率可達85%左右，第二年租鋪 率可達95%左右，以此類推；4，物管費可視情況另商。5，以上為概算數(shù)據(jù)。 投資回報分析 惠濟區(qū)南陽路項目投資可研報告 四、投資回報分析 轉(zhuǎn)讓費：250萬元 改造成本：800元/平米，小計=4780*800=382萬元 每年租金收入：412萬元 每年運營成本：412*20%=82.4萬元 場租：35元/平米/月，小計=4780*30*12=172萬元 EBITDA：租金收入-運營成本-場租=157.6萬元 回報率：EBITDA/總投資=24.9%，即靜態(tài)約4年收回投資。 四、投資回報分析-結(jié)論 項目面積較小，且處于地下室，產(chǎn)品定位受限制較多，無法做出標(biāo)桿 項目。 項目周邊無正規(guī)菜市場、集中商業(yè)也較少，且周邊居民、上班族較多， 市場需求量大。 項目已開業(yè)，場地產(chǎn)權(quán)無爭議，做為“布點占位”項目無風(fēng)險。 按照目前經(jīng)營方提出的轉(zhuǎn)讓費報價250萬左右，投資回報率25%，預(yù)計 4年回本，投資收益尚能接受，建議獲取。 后期談判跟進以下幾點 入口左側(cè)停車場確保能納入租賃范圍，且與原有租賃范圍租金保持一致。 平面方案取得業(yè)主同意。 爭取以更低的轉(zhuǎn)讓費獲取。