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1、【威尼斯項(xiàng)目】開發(fā)【威尼斯項(xiàng)目】開發(fā)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告西安大金置業(yè)有限公司二零一一年七月二日目目錄錄前前言言第一章第一章項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目概況第二章第二章項(xiàng)目投資環(huán)境項(xiàng)目投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、曲江宏觀環(huán)境分析三、曲江會(huì)展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析四、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系五、曲江會(huì)展中心概況第三章第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、政策環(huán)境二、土地市場(chǎng)三、商品房市場(chǎng)四、分物業(yè)市場(chǎng)五、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)第四章第四章項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位一、項(xiàng)目定位二、項(xiàng)目運(yùn)作思路三、項(xiàng)目銷售價(jià)格建議第五章第五章項(xiàng)目收益與財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目收益與財(cái)務(wù)分析第六章第六章結(jié)論與建議結(jié)論與建議前前 言言2、摘要摘要一、可行性分析的目的可行性研究是通過對(duì)市場(chǎng)需求、 資源供應(yīng)、 建設(shè)規(guī)模、 環(huán)境影響、 資金籌措、盈利能力等方面進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資，是為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。本次研究是就西安市曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園 N72 地塊項(xiàng)目的發(fā)展定位及可行性進(jìn)行研究，在遵循專業(yè)、科學(xué)和客觀的原則基礎(chǔ)之上，分別從市場(chǎng)因素和財(cái)務(wù)因素角度出發(fā)，對(duì) N72 地塊項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。二、分析方法及主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素1、分析方法在前期市場(chǎng)分析中，多采用市場(chǎng)比較法、實(shí)地調(diào)研、訪談等進(jìn)行定性和定量分析，在后期3、財(cái)務(wù)分析中，采用財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行定性分析，并利用敏感性分析進(jìn)行不確定性分析。財(cái)務(wù)測(cè)算需要根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列基本報(bào)表的制作， 根據(jù)報(bào)表制作完成的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析。測(cè)算的基本報(bào)表主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、投資成本估算表、銷售收入估算表、敏感性分析表等。測(cè)算中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要包括：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報(bào)率等。除對(duì)上述主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行必要的計(jì)算和分析外， 我們還必須考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。由于在項(xiàng)目測(cè)算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可靠性。不確定性分析包括敏感性分析，盈虧平衡分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目常用的是敏感性分析和盈虧平衡分析。對(duì)于本項(xiàng)目來說，如果進(jìn)行盈虧平衡分析涉及因素過多，過于復(fù)雜，因此只需進(jìn)行敏感性分析。2、主要財(cái)務(wù)分析假設(shè)條件以