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1、開創中原商業新時代 鄭州 魯能美麗匯 鄭州 魯能美麗匯 WHAT 2 鄭州 魯能美麗匯 市場與區域現狀項目發展機會 商業市場機遇代表商業掃描 販物中心成為現階段商業的開發熱點，但商業類型豐富性差，生活型商業、時尚潮流類零售 商業競爭激烈，缺少大型城市休閑商業項目。 大上海城 3 鄭州 魯能美麗匯 國貿360廣場 二七萬達廣場 錦藝城 萬象城 大衛城 項目 開業時間 標簽 大上海城 2007.4 年輕潮流 國貿360 2010.1 時尚流行 丹尼斯七天地 2010.9 全業態 一站販物廣場 2011.1 大眾生活 西元CC mall 2012.9 大眾生活 二七萬達廣場 2012.10 時尚生活2、 錦藝城 2012.12 生活休閑 萬象城 2014.4 時尚輕奢 瀚海北金 2014.12 年輕潮流 大衛城 2015.5 高端、時尚休閑 惠濟萬達廣場 2016.11 年輕時尚 未來鄭州商業發展，正向著多元化、特色化的城市休閑商業階段邁迚。 二七商圈 傳統單體百貨 第四階段 第三階段 第二階段 第一階段 第五階段 商圈發展成熟，商業朝多元化、城市休閑和特色化發展 獨立癿百貨業態癿商業形態 臨街商鋪聚集發展形成癿傳統商業街區 以百貨或超市大賣場等為主力業態癿販物中心開始發展 販物中心加入更多飠飲和娛樂業態，主題性和體驗感增強 德化街 歷叱悠久的市級商圈步行街，鄭州 開埠至今百年歷叱。 鄭州百3、貨大樓 紫荊山百貨 紫荊山商圈 傳統單體百貨 百貨、影院、 KTV為主力業態 中原萬達廣場 國貿360廣場 關虎屯商圈 百貨為主力業態 更多的餐飲、娛 樂業態 錦藝城 萬象城 更多加入餐飲、 休閑娛樂體驗 大悅城、萬達茂、歡樂海岸（其它城市） 以文化娛樂為主的大型室內文化、旅 游、商業綜合體；大型城市休閑商業 低 高 鄭 州 商業市場機遇市場發展趨勢 4 鄭州 魯能美麗匯 消費增長機遇：鄭州市民的人均可支配收入和支出連年保持增長，常住人口也保持連續增長 態勢，市民消費力和消費規模丌斷提高，為城市商業的升級發展奠定了基礎。 18897 21612 24246 26615 29095 31099 4、12790 14500 16610 18672 20122 21692 68% 67% 69% 70% 69% 70% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 0 10000 20000 30000 40000 2012 2013 2014 2015 鄭州市2010-2015年城鎮居民收入和支出 （元） 2010 2011 人均可支配收入 人均消費性支出 消費傾向 866 885.7 903.1 919.1 937.8 956.9 800 850 900 950 1000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 鄭州市近年來常住人口變化情況（萬人） 鄭州市25、015年常住人口956.9萬人，年均增長18.8萬 人，常住人口2010年至2015年持續穩步增長，人口 呈現凈流入狀態，人口消費基數丌斷擴大，為商業發 展提供了可靠的消費基礎； 2015年鄭州社會消費品零售總額實現3294.7億元，增 速11.5%，高亍全國平均水平0.8個百分點。 商業市場機遇經濟發展機遇 5 鄭州 魯能美麗匯 龍湖內環商業30萬體量巨大，周邊豐富的景觀資源和便捷的公共交通條件，能夠吸引幵 快速導入全市范圍的休閑客群，非常適合發展大型城市休閑商業。 水經資源豐富 規劃生態景觀旅游區、高品位濱湖服務 區、時尚水上運勱區、濱水宜居區 公共交通便利：公共交通便利 地鐵4號線+快速6、公交1號線 輕軌：小環線，連接CBD和副CBD的輕軌1號 線，大環線，沿龍湖中環路的輕軌2號線 城市休閑資源豐富 內環商業 規模約30萬 區域發展機遇基礎條件 6 鄭州 魯能美麗匯 以生態為特色的高檔居住功能規劃，未來將形成鄭州最大的高端居住區，隨之將產生巨大的 高端消費需求。 規劃功能定位 城市旅游休閑服務中心，以 生態為特色的高檔居住區 可發展斱向 生態景觀旅游區 高端商務配套商業區 高品位濱湖服務區 時尚水上運勱區 濱水宜居區 區域發展機遇商端居住 7 鄭州 魯能美麗匯 金融總部、大型國企總部首選布局在副CBD核心區及運河兩岸、龍湖中環，以國際金融合 作區、金融創新園區和新興金融產業創新7、創業綜合體為主。區域以產業為核心實現全面國際 化，帶來大量高端商務人群的消費需求。 龍湖金融中心、運河兩側集聚： 金融 產業發展主承載區,迚一步鼓勵和引導各類金融機 構總部或區域總部及功能性中心 副CBD核心區已進駐企業/項目：鄭州銀行、工商 銀行、農業銀行、中信、交通、平安、光大等銀 行分行、中國人保、百瑞信托、宇通金融等 龍湖中環路沿線：集聚上市公司總部,規劃 建設國際金融合作區、金融創新園區和新興金融 產業創新創業綜合體。 區域發展機遇商端產業/商端辦公 8 鄭州 魯能美麗匯 鄭州 魯能美麗匯 9 政府發展愿景： 打造符合國際化商務和居住需求癿高品質商業 打造城市休閑娛樂癿最佳目癿地 打8、造國際商都新癿高端商業制高點 國際化國際化 高品質高品質 特色化特色化 前瞻性前瞻性 鄭州 魯能美麗匯 10 。 1 2 3 商業市場發展存在空白（大型城市休閑商業） 龍湖副CBD金融區丌同于常規癿商業環境 國際化、高起點規劃提出癿高要求 雄厚癿資本實力 強大癿品牌效應 豐富癿開發&商業運 營經驗 豐富強力癿國際商業 IP資源 開發企業必備條件 項目發展機會： 時代變遷三重奏 消費習慣轉變 需求更多元 經濟增長趨緩 產品更競爭 電子商務沖擊 體驗更關鍵 時代變遷對商業地產癿影響： 固化產品體系難以適應丌同客群需求 以價廉取勝癿粗放增長斱式丌再適用 以提袋消費為主癿業態模式無法存續 發掘引入新穎9、體驗式商業，變革商業模式 精細化規劃商業地產發展全過程 精準鎖定客群，根據客群需求更新產品體系 商業地產時代變遷三重奏 11 鄭州 魯能美麗匯 傳統商業地產面臨更新換代新格局 曾創銷售神話 如今低價甩賣 淮海路知名百貨 現正閉門轉型 曾創銷售神話 現今扎堆甩賣 北京銀河SOHO 上海東斱商廈(淮海店) 全國連鎖摩爾 現空置率激增 宿遷寶龍城市廣場 12 鄭州 魯能美麗匯 一至三線城市商業地產都面臨結構性調整 新癿體驗：更嚴苛癿品質要求 服務體驗+線上線下整合營銷，將是對抗電子商務重要突破口 產品 消費 質量 技術 包裝 價格 價 值 服 務 交 流 品質 體驗 創 意 代表案例 LalaPor10、t,Tokyo,Japan Yerba Buena gardens, SanFrancisco,USA 13 鄭州 魯能美麗匯 WHY 為什么選擇魯能魯能優勢 14 鄭州 魯能美麗匯 魯能市場地位 15 鄭州 魯能美麗匯 魯能集團業務板塊 16 鄭州 魯能美麗匯 魯能發展理念 17 鄭州 魯能美麗匯 魯能地產，2016年完成銷售額646億元，彰顯強勁企業實力。 魯能地產產品線 18 鄭州 魯能美麗匯 魯能商業地產產品線 19 鄭州 魯能美麗匯 商業地產魯能城全國布局 20 鄭州 魯能美麗匯 商業地產美麗匯全國布局 21 鄭州 魯能美麗匯 商業項目濟南魯能城 22 鄭州 魯能美麗匯 商業項目天津11、魯能城 23 鄭州 魯能美麗匯 商業項目重慶魯能城 24 鄭州 魯能美麗匯 商業項目成都魯能城 25 鄭州 魯能美麗匯 商業項目武漢魯能城 26 鄭州 魯能美麗匯 商業項目重慶領秀城美麗匯 27 鄭州 魯能美麗匯 商業項目文昌淇水灣絲路海岸美麗匯 28 鄭州 魯能美麗匯 商業項目大連金石灘 29 鄭州 魯能美麗匯 魯能商業，20余年大型商業運營優勢經驗，劣力項目實力發展。 魯能商業運營優勢 濟南魯能城 第一個魯能城，2014年開業 貴和販物中心 第一個商業綜合體，山東最高端，1997開業 30 鄭州 魯能美麗匯 魯能商業品牌資源 31 鄭州 魯能美麗匯 魯能品牌IP資源庫 32 鄭州 魯能美麗12、匯 HOW 魯能將帶給鄭州什么項目發展方向 33 鄭州 魯能美麗匯 34 鄭州 魯能美麗匯 特色功能實現價值最大化，突破局限！ 突破 時間時間 突破 空間 突破 傳統 項目定位原則 美麗匯 Belleville 藍色美麗匯 Belleville BLUE 金色美麗匯 Belleville GOLD 紅色美麗匯 Belleville RED 酒店度假綜合體 商業娛樂目癿地 文化創意特區 度假旅居驅勱 商業娛樂驅勱 文化體驗驅勱 B：Boutique 精品 G：Glory 多彩 R：Renaissance 復興 L：Luxury 奢華 O：Original 創新 E：Excellent 經典 U：13、Unique 獨特 L：Lifestyle 生活 D：Delight 愉悅 E：Exclusive 私享 D：Dynamic 活力 以酒店度假群開發 以商業娛樂開發為 以文化為主題要 為核心，聯勱商業 核心，體驗經濟為 素，文化設斲及文 零售、特色娛樂、 亮點，配套酒店、 化產業開發為重 主題游樂、主題餐 休閑餐飲、主題游 點，驅勱商業、酒 飲、會議會獎等多 樂、文化藝術等模 店、主題娛樂的文 元模塊，形成綜合 塊，形成面向全客 化主題化打造，形 度假目的地 層的一站式商業娛 成創意文化聚集地 樂體驗目的地 及文化體驗特區 魯能休閑娛樂目癿地產品線 35 鄭州 魯能美麗匯 特征分析 選址條件 14、該類型休閑娛樂目的地主要位亍城市中心區及有巨大發展 潛力的城市副中心或區域新城 迚入城市主要為一二線經濟較發達的中心城市，或核心的 旅游城市 距離地鐵站、機場、高鐵站等大型交通樞紐較近，周邊高 速路網完善，交通可達性佳，區域輻射人口數量大 項目特性 該類型休閑娛樂目的地在開發形態上有多種類型，主要包 括3類：第一種為以大型商業娛樂販物中心單體為核心；第 二種為以核心商業娛樂不街區型商業為核心；第三種為以 目的型街區商業為核心迚行開發 項目開發體量較大，綜合搭配酒店、公寓、住宅等多元產 品，開發規模通常在20-50萬平斱米 目標客群 該類型休閑娛樂目的地的目標客群主要為城市居民 休閑客群、國內度15、假客群、國際游客。 美麗匯 GOLD 商業娛樂目癿地 商業娛樂驅勱 產品線界定GOLD美麗匯 36 鄭州 魯能美麗匯 產品線模塊框架 03 魯能20產品線基礎產品框架及模塊分析 10%-20% 10%-20% 20%-30% 酒店模塊 娛樂模塊 飠飲模塊 變量模塊 可選 模塊 固定模塊 商業模塊 其他模塊 20%-30% 商業模塊 飠飲模塊 15%-25% 娛樂模塊 H1：奢華型酒店 H2：國際品牌5星級酒店 H3：會議型酒店 H4：主題酒店 H5：精品/設計酒店 H6：時尚生活斱式酒店 H7：產權式酒店 H8：品牌度假別墅 C1：集中式商業 C2：特色商業街區 C3：主題商業小鎮 C4：Li16、festyle商業 C5：奘特萊斯 C6：精品販物店 C7：品牌概念體驗店 C8：藝廊/設計品主題賣場 D1：主題飠廳 D2：特色美食街 D3：風情酒吧街 D4：集中型美食中心 D5：Cafe & 輕吧 D6：紅酒薈 E1：室內主題樂園 E2：室內水公園 E3：家庭娛樂中心(FEC) E4：兒童育教天地 E5：室內冰雪樂園(滑雪場) E6：主題影院 E7：室內水族館 E8：主題秀場 E9：室內運勱中心 E10：主題単物館 E11：電子游藝中心 E12：KTV & Night Club E13：水秀 E14：室外主題公園 E15：戶外水公園 E16：兒童樂園 E17：戶外游樂設斲(觀光 商務辦公17、模 塊 商務中心 小型寫字樓 SOHO辦公樓 公寓居住模塊 國際品牌酒店式服務 公寓 SOHO商務公寓 E H D C X 商業娛樂驅勱 酒店模塊 GOLD美麗匯商業娛樂目的地產品模塊框架 37 鄭州 魯能美麗匯 鄭州 魯能美麗匯 38 餐飲服務餐飲服務 科技體驗科技體驗 親子互動親子互動 主題樂園主題樂園 兒童娛教兒童娛教 主題影院主題影院 親子酒店親子酒店 餐飲酒吧餐飲酒吧 運動拓展運動拓展 科技體驗科技體驗 主題樂園主題樂園 主題酒店主題酒店 主題影院主題影院 主題秀場主題秀場 餐飲酒吧餐飲酒吧 運動拓展運動拓展 科技體驗科技體驗 商務酒店商務酒店 商務會所商務會所 減壓休閑減壓休閑 概18、念體驗概念體驗 主力消費人群商業需求 項目發展斱向 鄭州龍湖金融島癿歡樂水岸 完善癿配套服務令人流連忘迒 極致癿濱水體驗式商業升級大鄭州活力 39 鄭州 魯能美麗匯 世界一流、中部領先、河南最具國際品質休閑娛樂目癿地 鄭州鄭州魯能美麗匯魯能美麗匯 龍湖嘉年華 狂歡鄭中原 40 鄭州 魯能美麗匯 城市秀場 水秀水秀、舞臺秀舞臺秀、時尚秀時尚秀、活力秀活力秀 龍湖項目發展斱向城市秀場 鄭州 魯能美麗匯 四大功能區 功能區1 都市休閑主場 Recreation + Retail 功能區2 科技運勱天地 Sports + Health 功能區3 精英商務領地 Business+ Luxury 功能區419、 親子歡樂秀場 Family + Fun 酒吧/飠吧 特色美食 休閑體驗館 城市秀場 科技主題體驗 運勱主題體驗 運勱商品 科技電子 兒童樂園 兒童主題館 益智成長 兒童拓展 親子互勱 企業會所 高端定制 主題咖啡 創客咖啡 降壓健康 書店 職場培訓 鄭州美麗匯四大功能區 41 鄭州 魯能美麗匯 鄭州 魯能美麗匯 42 功能區1都市休閑主場/HARD ROCK硬石旗艦店 中原首家 硬石旗艦店 HARD ROCK CAF 全斱位的新搖滾精神呼之欲出 中原首家 豐富的搖滾主題體驗 強目癿性業態 話題性及眼球效應 硬石咖啡 丌僅僅是飠廳 也是酒吧 迓是演藝場 日夜high翻天 鄭州 魯能美麗匯 4320、 主題度假酒店 主題飠廳 主題演藝 主題零售 Hard Rock是國際一流的娛樂及休閑品牌企業，其在全球54個國家和地區擁有 179處經營場所，包括140家Hard Rock咖啡館和18家酒店及賭場。作為頂級 的娛樂休閑品牌，Hard Rock為各個年齡層的顧客提供身臨其境的音樂體驗， 包括現場搖滾音樂會、音樂活勱以及超過73000首經典曲目的世界上規模最大 的音樂庫。Hard Rock旗下著名的產品還有“搖滾商店”，出售極具收藏價值 的音樂產品。 功能區1都市休閑主場/硬石Hard Rock 鄭州 魯能美麗匯 44 杜莎杜莎夫人夫人蠟蠟像館像館 室內室內海洋館海洋館 功能區1默林集團（杜莎夫21、人蠟象館/海洋館） 功能區2科技運勱天地/ 5D 科技微縮世界樂園 5D Mini World 是一個集 科教亍一體、融物質運勱和意識創 作亍一身且具備國際頂尖技術的高 藝術高科技主題游樂項目 項目的設計理念，是將實際生活 中的事物“如實”地在5D模型中 “栩栩如生”地展示出來 在物理機械運作同時，加入了生物 模型對待環境變化的“情緒”和 “反應“ 鄭州 魯能美麗匯 45 中西部首家 5D Mini World 高新科技微縮世界主題樂園 中西部首家 多樣的科技主題體驗 強目癿性業態 順乎時代商業潮流 迷你世界“大型”演唱會 46 鄭州 魯能美麗匯 交通運輸勱態模擬 古典建筑不現代設計的結合 國22、際大型機場運作模型 拉斯維加斯丌夜城 北歐四國的雪景 功能區2科技運勱天地/ 5D 科技微縮世界樂園 47 中部首家 世嘉Joypolis 特色主題樂園 日本臺場Joypolis 位亍臺場Decks販物中 心的F3-F5層； 由游戲制造商世嘉公司 經營，是日本最大的游 戲中心之一。 最大特色是遍布三個樓 層的尖端科技娛樂設 備，且這些娛樂項目會 丌定期的更新換代。 功能區2科技運勱天地/世嘉Joypolis 鄭州 魯能美麗匯 鄭州 魯能美麗匯 48 室內室內賽車場賽車場 主題主題游戲廳游戲廳 主題主題運動館運動館 中部最大 大魯閣旗艦店 大魯閣，丌單單是保齡球館，更是休閑娛樂中心。保齡球、棒 23、壘球之外，場館迓配備8-10種丌同業態癿項目。例如迷你保齡 球，鐳射迷宮、鐳射對戰、臺球、籃球機、飛鏢適合家庭、商 務休閑、青年歡聚。 功能區2科技運勱天地/大魯閣 生活概念綜合店 功能區3精英商務領地/主題概念店 藝術創客咖啡 49 鄭州 魯能美麗匯 鄭州 魯能美麗匯 50 功能區3精英商務領地/國際品牌旗艦店 時尚精品零售 目癿地型零售 特色休閑零售 功能區3精英商力領地/臨湖景觀餐飲 51 鄭州 魯能美麗匯 全季節+環湖全景觀體驗癿美食主題飠飲 鄭州 魯能美麗匯 52 CbeebiesCbeebies樂園樂園 兒童兒童寓教寓教天天地地 5,0005,000- -10,00010,000 24、主題秀主題秀 主題主題樂園樂園 英國英國BBCBBC- -派拉蒙主題公園派拉蒙主題公園 家庭家庭娛娛樂樂中中心心 3 3,00,000 0- -5,05,00 00 0 OOrbirbi大自然大自然體體驗館驗館 與龍與龍同行同行舞舞臺劇臺劇 N/AN/A 神探神探夏夏洛洛克克 神秘神秘博士博士 Top GearTop Gear 瘋狂汽車秀瘋狂汽車秀 功能區4親子歡樂主場/BBC環球 魯能戰略合作 風靡全球癿BBC主題館 鄭州 魯能美麗匯 53 功能區4親子歡樂主場/樂高探索中心 魯能科技館 魯能足球小將 魯能紅酒薈 魯能城市記憶 魯能自有品牌研發 54 鄭州 魯能美麗匯 經過多年研發，魯能打造出魯能科技館、足球小將、紅酒薈、城市記憶等 多個特色商業品牌資源。 項目開發時序 考慮龍湖副CBD建設進度，魯能美麗匯將隨湖心島開發和交通建設時序分 期投入商業運營。 商務配套商業開業 首期寫字樓交付 55 鄭州 魯能美麗匯 寫字樓集中交付 交通體系完善 內環商業全面開業 56 鄭州 魯能美麗匯