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1、目目錄錄定位說明.2第一篇市場分析篇.21. 商圈分析. 21.1項目所處商圈的確立.21.2東盟商務區商圈的發展模式和格局.41.3東盟商務區商圈形成時間判斷.51.4東盟商務區商圈發展趨勢與特色.61.5東盟商務區商圈消費群體分析.62. 重點業種業態市場分析. 8第二篇項目評估篇.131. 優勢STRENGTH. 132. 劣勢WEAKNESS. 143. 機會OPPORTUNITY. 154. 威脅THREAT. 16第三篇項目定位篇.181.項目發展定位. 182.客群定位. 233.主題定位. 244.主力業種定位. 245.主導業態定位. 24第四篇項目規劃篇.251.規劃流程.2、 252.業態規劃的原則. 253.主要業態配置原則. 264.功能結構體系構建. 275.業態規劃. 286.動線規劃和相關產品調整建議.296.1 外部人流引導構建. 296.2 內部平面設計.306.3 垂直設計.32第五篇收益分析.34附件 1：商用會議室收益分析.36附件 2：商用停車場收益分析.382定位說明定位說明宏觀和系統的統籌，準確和客觀的調研，動態和靜態的把控，從而形成清晰的市場分析與判斷，精準把握市場脈搏，并能結合相關的市場分析與判斷，明智與客觀的評估項目自身條件與機會，是商業項目定位的必要前提。下面，我們將在前一階段的市場調研的基礎上，結合我方多年的市場實踐經驗和對行業3、市場宏觀面與微觀面的相關認識與判斷，進一步就項目區域商圈和重點業種業態未來發展趨勢進行分析與判斷，這對于處在正在迅速發展中的城市新區中的商業項目來說，尤其重要。然后，結合相關的分析與判斷，才能對項目進行客觀的綜合評估，進而明晰項目的商業機會，提出項目的定位意見和建議。第一篇第一篇市場分析篇市場分析篇1.1. 商圈分析商圈分析1.11.1 項目所處商圈的確立項目所處商圈的確立南寧市規劃的鳳嶺商圈，是以東盟商務區為核心，整合民族大道沿線的五象廣場、航洋國際城、永凱和德瑞等商業項目，打造成南寧市的另一個都市級打造成南寧市的另一個都市級商業中心。商業中心。可我方認為，鳳嶺商圈的定義范圍很難成立。首先，五象廣場離東盟商務區在 2 公里開外，一個在快環內一個在快環外，中間并不存在商業的連續性，實際上是兩個完全獨立的商業區域，兩者沒法整合；其次，航洋國際城雖說離東盟商務區不遠，但同樣的是，兩者之間并不存