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1、肇慶七星巖奧林匹克主題公園策劃案一自然條件與地理位置 肇慶位于廣東中西部，距省會廣州100公里，周邊200公里半徑范圍內城市和人口分布密集，具有良好的公路、鐵路、西江航道設施，緊鄰廣州新機場，形成了快捷高效的綜合交通運輸網絡體系。肇慶歷史悠久，人文歷史底蘊深厚，是國家級歷史文化名城；風景秀麗，旅游資源得天獨厚，中國首批優秀旅游城市，廣受中外游客青睞，成為省內自駕車旅游的首選熱線。近年來，市委、市政府高度重視旅游業的發展，市委、市政府制訂了一系列鼓勵外資、民資投資旅游的優惠政策，并對投資重點項目者實行特殊優惠。把旅游業作為現在和今后最活躍的經濟增房地產E網 http:/ 倍訊易 http:/ （2、一）風景優美，基礎設施良好。規劃區東連碧波千頃的星湖，西接交通要道西江路火車站，風景優美，交通便利。秉承星湖奧園一貫以來的奧林匹克運動精神，主題公園將分幾個主題開發。包括奧運名人雕塑、奧運發展史展示、。獨一無二的天然景觀環境，加上優秀的規劃、設計、建設及現代化的管理服務，必將成為受歡迎的主題公園。（二）景區集群度高。市區內有星湖、鼎湖山、七星巖、羚羊峽等山水風光資源，有包公、龍母、端硯等特色歷史文化資源，自然景觀和人文景觀渾然融為一體，具有嶺南山水與人文特色、國內外知名的肇慶千里旅游走廊以城區為中心，東西兩翼回環聯接，把豐富的旅游資源串點聯接，形成大旅游網絡。景區之間交通十分便利，相互可達性強3、，便于旅游線路組織和游客的招徠。 三市場定位 （一）客源市場定位 1國內旅游市場定位 （1）核心目標市場定位： 1）肇慶外地游客：近年來，隨著肇慶市旅游業的不斷發展，到肇慶旅游的中外游客持續增長，據統計，肇慶2004-2006年近三年共接待中外游客。人，年均增長。%，七星巖奧林匹克主題公園市場開發的目標是：近期（2008年以前）爭取吸引2-5%的外地旅游者來沙縣七星巖奧林匹克主題公園旅游，年接待人次36萬以上；中期（20082010年）爭取吸引5-10%的外地旅游者來七星巖奧林匹克主題公園旅游，年接待人次60萬以上；遠期（2010年以后）爭取吸引10%以上的外地旅游者來七星巖奧林匹克主題公園旅4、游，年接待游客量近100萬人次。 2）本地居民：該主題公園不僅是一個外來旅游者的參觀、游覽勝地，也是當地居民休閑娛樂的場所。波海湖一帶聚集了星湖奧園、新世界花園、湖畔春天等一批大型高尚住宅社區，他們不僅自己可以經常性地來公園游玩，還會帶親友一起來玩。這個市場的客流量取決于主題公園節慶活動和休閑項目的吸引力。具體客流量很難預測。但根據其它城市同類型項目的開發經驗，如游樂園、主題公園等，本市居民的比例一般占520%。購票游覽景點的當地居民比例較小，而且呈現近期多，后期少的特點。市民來景區參與的活動主要是休閑，如喝茶、吃飯、品嘗特色小吃、聽歌看戲、逛街等。因此，本地居民市場對景區的商業貢獻主要體現在5、餐飲、娛樂、購物三個方面。此外，他們的參與也起到聚集人氣、展示沙縣民俗風情的作用。只要有合適的休閑項目，他們的回頭率很高。 （2）珠三角游客：近年游客量增長十分迅速尤其是自駕車游，2006年接待游客437萬人次，增長27.6%，依據地緣優勢，可吸引大量來本地旅游。 （3）泛珠三角游客：肇慶周遍200公里范圍內有大中型城市10多個，人口總數2000多萬。其中，廈門、福州、泉州三大城市是主要目標市場，且2006年接待游客超過5000萬人次，這個市場的可及性容易，回頭客比例高，前期應該作為重點營銷對象。 表3-1 七星巖奧林匹克主題公園分期客流量預測（單位：萬人次） 規劃期限 本地客源 周邊客源 其6、他 合計 近期（2008年以前） 36 14 10 60 中期（2008-2010年） 60 20 16 96 遠期（2010以后） 100 30 25 1552國際市場定位： 東南亞及日韓市場：日本、韓國、馬來西亞、新加坡等許多經濟發達、居民出游率很高的東南亞國家，其本國文化中溶入了大量中國文化的內涵。他們的歷史、文字、藝術、民俗、建筑等多方面都有濃厚的中國特色，他們都渴望到中國來，找到他們本國文化的發祥地，親眼看看原汁原味的中國古文化。該景區的內容就正是他們要找的東西。 表3-2七星巖奧林匹克主題公園國際旅游者分期客流量預測（單位：萬人次） 開發期限 近期（2008年以前） 中期（20087、-2010年） 遠期（2010以后） 年接待游客量 1.6 3 6（二）群體市場定位 1上班族：平時事務繁忙，閑時少，工作壓力大，因而追求自然舒適生活，期待驚喜，樂于體驗，而經濟條件一般較好。 2學生或青少年：好奇心強，樂于體驗，敢于探索，崇尚自然，追求優質生活，喜愛購物和飲食。3具一定經濟條件的中老年人：懷舊感強，思想傳統，喜好舒適，樂于健身，閑時多四主題形象策劃于營銷 （一）景區形象定位： 1形象定位：千年古邑山水民俗美食之旅。 定位及特色：沙縣中心鳳崗鎮因地形似鳳而得名，其水南有一山巒形如起鳳故名鳳凰山，山南麓一湖因也形似鳳得名鳳凰湖（主題公園內），這些名稱淵源與傳說賦予沙縣一種神秘而傳8、統的鳳凰文化，而鳳凰有象征吉祥與騰飛，是我國吉祥和理想的一大主題，值沙縣建縣1600年之際打造此鳳凰主題公園，既傳承沙縣千年民俗文化，也展示了沙縣的歷史與飲食魅力，弘揚沙縣“實說實干，敢拼敢上”精神和濃厚地域文化，更為游客開辟了新型山水民俗美食游的新天地。 2宣傳口號：1）觀千年歷史，嘗百樣小吃，體傳統民俗，游秀美河山，到沙陽（沙縣別稱）！ 2）沙陽好，虬水繞鳳崗，千載民俗今猶在，特色小吃美名揚，能不到沙陽？ 3）休閑樂園，美食天堂。 4）喧囂都市的心靈庇護所。The soul asylum of noisy city. 3文化理念：別樣山水民俗美食游給您別樣快樂感受，讓您忘卻煩惱與喧囂，仿佛9、這里就是夢里天堂。 4具體操作方法： （1）所有旅游項目一定要強調沙縣文化內涵，通過展示、表演、導游、參與等多種形式將深刻的文化挖掘出來。 （2）景區的每一個細節都要體現主題。 （3）店鋪要通過精選，只將那些能夠體現主題文化的店鋪選進來，以避免魚龍混雜。店鋪的陳設和裝修要突出觀賞性，每個店鋪都是一處風景。 （4）對所有從事經營管理的工作人員都要經過培訓后上崗，培訓的內容包括沙縣歷史文化、旅游基礎知識、旅游服務意識和服務規范等，制訂“主題公園特色商鋪經營守則” （5）培養一批高素質、高水平的導游，通過他們的講解和旅游者的口碑，把沙縣文化傳播到全國乃至世界各地。 （6）承辦每年的小吃文化節和晚會，10、定期舉行舞獅、游板凳龍、高蹺戲等傳統民俗表演。 5.形象識別 （1）行為識別 A專題項目：體驗游戲，每年12月8日的小吃文化節及海峽兩岸小吃邀請賽。 B特色服務：服務人員的服裝一致且帶鮮明主題的鳳凰圖案，儀表、服務語言、服務環境氛圍都要求格調一致。 （2)視覺 1）景區形象設計：體現在建筑、店鋪、長廊、路面、綠化等各個細節。 2）社會文化景觀設計：社會文化景觀主要體現在各類雕塑、碑廊、藝術，以及水幕電影、肩膀戲和各類民俗風情等方面。 3）視覺符號設計：主要包括旅游區徽標和旅游商品設計。徽標及吉祥物為鳳凰。 4）代表性景觀：入門即可見的圓形鳳凰主題廣場和巨型鳳凰雕像。 （3）其他知覺：1）聽覺：11、背景音樂和沙縣肩膀戲。 2）嗅覺：鳥語花香和美味酒香。 （二）市場開發方向 1.市場開發目標 在國內市場上成為全國知名，特色鮮明，在公眾心目中形成“到沙縣必游鳳凰主題公園”的品牌形象。 2.市場開發策略 在開發時序上，先國內，后國際；先華東，后全國。在三明本地及周邊近距離市場上，近期以“中國小吃文化節”節慶娛樂項目聚集人氣，以休閑商貿項目盈利，重點是提高游客的重游率和良好的口碑效應。在國際、國內市場上，近期以品牌建設為重點，以長遠利益和可持續發展為目標。在產品策略上，旅行社營銷以一日游團隊包價游覽為主，把該主題公園列為三明重點對外推薦線路；散客營銷突出大眾游文化和體驗休閑項目，重點是廣告和媒體12、導向。 （三）市場營銷策略 1營銷辦法 （1）盡快通過AAAA景區標準驗收，給游客高級別和品位的良好印象，增強公眾吸引力和全國影響力。 （2）整體促銷與聯合促銷相結合。根據目標市場的不同需要與周邊景域串聯成線、共同進行宣傳促銷、形成跨區域的聯合宣傳促銷網絡。近期以聯合促銷為主，在沙縣旅游業發展到一定規模后要加大整體促銷力度。 （3）重點促銷、專項促銷與一般促銷相結合。在做好市場細分工作的基礎上集中財力對核心目標市場和專項旅游產品進行重點促銷和專項促銷，有選擇性地參加各種旅游博覽會、新聞發布會、旅游交易會等。 （4）推出一年一度的“中國小吃文化節”、“海峽兩岸小吃邀請賽”等節慶活動，進一步明確旅13、游主題和營銷對象。 （5）舉辦高水平的招商引資會議及交易會，以會議旅游帶動入境市場的開拓。 2旅游促銷材料 包括宣傳冊、旅游地圖（電子游覽圖）、游覽折頁、音樂磁帶和CD碟、音像VCD等等，系統介紹主題公園的食、住、行、游、購、娛。 上網宣傳促銷。制作高質量的主題公園旅游區主頁（Homepage），實現網上游覽，發送電子郵件；發布旅游企業主頁，預定、購買和結算旅游產品；鏈接其它旅游站點，加入亞洲旅游網。 3.廣告宣傳 （1）針對核心目標市場：在各核心目標市場的窗口單位（車站、廣場、交通工具、商場等）繪制（印制）旅游區旅游標志和公益性質的旅游廣告牌。在街道指示牌中突出旅游標志。 加強媒體廣告宣傳。14、充分利用報紙、雜志、電視、電臺、博覽會、洽談會、招商會、廣告牌等媒體進行廣告宣傳和商業報道。在各市縣街頭、商場、廣場設置廣告牌（大型電子屏幕）。發布火車廣告、巴士廣告、路牌廣告、現場采訪報道等，形成一系列地毯覆蓋式的宣傳促銷活動。 廣告中突出旅游宣傳口號，廣告圖案突出鳳凰標志。 （2）針對外圍可拓展市場：向全國各地的沙縣小吃店免費提供印有主題廣告的菜單、掛歷及裝飾畫等，向全國全面宣傳，在沙縣小吃家喻戶曉的基礎上，將“來沙縣必游鳳凰主題公園”觀念植入人心。 4本地市場營銷：實行差異定位，與其他景點區別開，多設體驗式娛樂項目以延長逗留時間，最好使游客留宿國安假日酒店，增加消費額。 宣傳手段：A聯合15、旅行社設計旅游線路將其定為核心； B在本市其他景點前設廣告； C向各酒店發放免費旅游手冊和展板，且代辦散客接待； D在商品包裝印宣傳廣告。 5時序與重點：（1）前期預熱，引起公眾注意； （2）開業時廣告轟炸并實行優惠； （3）加強體驗參與性項目產品設計，深化主題。 五項目設計 （一）具體項目設計 （1）奧林匹克主題廣場。性質：觀光 此為入園首景，也是公園招牌式景觀，是對主題文化的最好體現。 （2）奧林匹克歷史文化長廊。性質：觀光 利用大型古銅色浮雕展現奧運的歷史事件和故事，使人回憶奧運歷史，激情共鳴。 （3）人造飛瀑。性質：觀光 給人眼前一亮，為游客必游且攝像之所。 （4） 波海湖水上項目。性16、質：休閑娛樂 可進行游泳、日光浴、劃船、滑水運動、游艇觀光等活動。 （8）垂釣區。性質：休閑 將波海湖圍出小塊水域，放養適量魚群，可按釣取魚的總重量收費，且提供有償漁具租借服務。此項目不僅為上班族和中老年人提供了休閑場所，還可延長游客逗留時間，為增加消費奠定基礎。 （9）燒烤區。性質：休閑飲食 位于僻靜背風之所，地勢平坦，設有燒烤爐位，可收取爐位占用費并提供木碳，游客可自帶也可此處購買。 （10）健身登山道。性質：健身 道路模擬泰山十八盤所建，陡峭曲折，建扶手梯以保游客安全，立數塊公告牌和垃圾桶，勸游客愛護花草樹木，禁丟垃圾。 （11）戲臺（新策劃）。性質：文藝欣賞 專為觀看沙縣特有的肩膀戲而17、設。肩膀戲是沙縣民間傳統戲劇，形式為四五歲的小孩站在成年人肩膀上演出。該劇種曾多次應邀于港，澳，臺演出，還在“同一首歌”走進沙縣專場上大顯身手，且于2005年列為省非物質文化遺產。在營業時間內可每間隔2小時演出一場，內容為傳統劇目，若有大型團體預訂，可另行安排。 （12）小吃制作體驗坊（新策劃）。性質：飲食體驗 游客可以觀看小吃專業制作人員現場制作部分沙縣“中華名小吃”的全過程，還可付費親自學習制作，并品嘗自己的勞動成果。 （13）水幕電影走出廊橋（改造）。性質：文化欣賞 走出廊橋是沙縣首部自拍以沙縣農民外出創業，經營小吃的坎坷經歷為題材的高清數字電影，體現著“實說實干，敢拼敢上”的沙縣精神，18、反映了沙縣的淳樸民風和小吃歷史風貌，既渲染了主題，也很好地宣傳了沙縣。 （14）歷史博物館（民俗館）（已建保留）。性質：觀光、民俗欣賞 館內陳列著不少商周以來在沙縣出土的石器、陶瓷器、銅器等文物，及犁、鐵耙、葫蘆瓢、飯甑等古代沙縣老百姓生產和生活用品，還有沙縣傳統肩膀戲花子過關、補缸兩個民間故事任務形象，是青少年科教的校外課堂，可讓游客充分領略沙縣這座千年古邑深厚的文化底蘊。 （15）購物街（改造）。性質：旅游購物 大致劃為四個區： 1）農副產品區，出售沙縣特色或小有名氣的名牌農副產品，如沙縣鄭湖板鴨、夏茂冬酒、虬江老潘頭醬油和腐乳、富口豆腐干以及筍干、香菇等名優產品； 2）竹藤文化區，出售特19、產竹涼系系列和各種竹藤工藝品，種類繁多，制作精美，可收藏，擺設，贈友，也可使用，讓游客領略沙縣“中國毛竹之鄉”文化的博大精深； 3）主題服飾區，出售鳳凰和沙縣1600年主題的衣帽、小掛件等，皆為青少年青睞之物； 4）其他：主題音像制品等。 注：A.以上產品均要保證做工精良，質量上乘且主題鮮明，價格在游客可接受范圍，可略高與市場價； B.可作為其他體驗式項目的獎品，既使主題一致，也可起宣傳作用。 （16）小吃街（新策劃）。性質：觀光、餐飲服務 提供各種正宗沙縣小吃，為避免惡性競爭，實行差別經營，即每家小吃店提供的小吃均獨一無二。所有店按統一標準裝修，人員統一著裝，要體現主題文化，做到風格一致。 20、（二）整體設計： 1廁所、垃圾桶、坐椅、指示牌、游船等均要設計獨特，又要突顯主題，風格一致，使其也成為風景；（改造） 2在幾處游客集中且適合攝影的景點設置小型照相館，提供收費迅速取相，制作個性紀念郵票和明信片等服務，而相片、郵票和明信片均帶鳳凰主題圖形或背景為主題公園風景六游線與游覽組織策劃 （一）游覽組織原則 1.動靜結合的原則 在旅游線路中，注意將動態的參與活動和靜態的景點講解有機結合，做到有張有弛，趣味性和觀賞性相結合。 2.水陸相融原則 該主題公園的最大特色是山繞湖而立，建筑沿湖而設，陸上繁華，湖水寧靜，群山巍峨，湖水柔和，兩者一動一靜，一高一低，交相輝映，融為一體。游覽活動的組織要充21、分利用這一優勢，將水陸活動交織在一起，之游客能自由體會山水休閑之樂。 3.遵循旅游者心理規律 旅游者的心理體驗比生理體驗更為重要，因此，在游覽組織中要根據旅游者的心理規律安排活動。整個游覽過程要求有導入、慢板、快板、高潮、結尾等不同的階段構成，讓旅游者在心理上有緊張、有松弛，有興奮、有平和，有喜、有悲，有驚、有嘆。就像觀看一臺戲劇，旅游者的心情隨著劇情的發展起伏跌蕩。 4.符合旅游者行為習慣 旅游者游覽的行為習慣表現為先慢后快；開始沖動、結尾理智；對第一印象深刻，最后走馬觀花。因此，在項目布局和游覽安排上要把最精彩的代表性景點和盈利高的旅游項目安排在開頭，在中間穿插若干興奮點，放松性的項目安排22、在最后。 5.與外圍線路有機銜接 線路安排要與市區其它景區的旅游線路相連接，融入三明大旅游網絡，以便旅行社組團游覽。 （二）線路安排與組織 1游覽過程：A線（短線）：國安廣場歷史長廊人造飛瀑小吃制作體驗坊鳳凰湖戲臺小吃購物街民俗館十二生肖雕塑群國安廣場； B線（長線）：國安廣場歷史長廊人造飛瀑小吃制作體驗坊國安假日酒店 鳳凰湖水上項目湖心島燒烤區垂釣區戲臺小吃購物街民俗館十二生肖雕塑群國安廣場。 2組織和營銷方面要做好以下工作： （1）積極與公交公司聯系，爭取他們把主題公園作為他們游覽線路中的一個停靠站。 （2）通過旅行社推出包括水上游覽線路在內的體驗項目，由旅行社組織客源到在景區游覽。 （323、）做好政府的工作，尤其是要積極爭取市縣旅游局對該景區旅游開發的扶持。在國內外市場上積極推出把包括該景區在內的沙縣一日游或二日游項目。 3團隊游覽 團隊一般都有專車接送，景區需要配置大型停車場。此外，要有專門的接待處供旅行社結算，導游和司機休息。還需要有一個游客接待中心，游客游覽結束后可以在這里等待其他人集合上車。停車場、司機陪同接待處和游客接待中心一般要求集中在一個樂場。 4散客游覽 散客游覽活動的安排不同于團隊，他們大多數是自由活動，隨意性很大。散客包括外地不通過旅行社組織來蘇州的旅游者、商務人員、過路客、探親訪友者以及當地的居民。他們來主題公園旅游的目的很復雜，有的來購物，有的來娛樂，有的24、來品嘗小吃，也有的只不過是慕名而來隨便看看。為便于管理，散客游覽門票也采取一票制，即一張門票包括所有的觀光景點。一般對散客不提供導游服務，個別有要求可以有償提供。為便于散客游覽，在各道路交叉口設置指路牌，在游覽景點顯眼的位置放置“導游須知”，并提供景點解說詞。景點內的主要物件都要有名稱牌和簡單介紹。 （三）交通 提供自劃小木船、腳踏船等游船和代步車等小型交通工具有償租借。 (四) 接待管理 為搞好旅游接待工作，國安公司要成立旅游接待部。接待部管理范圍包括門前應接、團隊接待、售票（團隊簽單）、游客服務中心、導游服務、停車場、景區衛生、旅游購物、團隊餐飲安排等。應接由兩名迎賓小姐承擔，并負責向導游25、和游客分發宣傳手冊和宣傳單，提供咨詢服務。接待部要專門設導游休息室，供導游在此等候任務。要求導游接受嚴格的訓練，統一服裝。為了鼓勵導游提供優質服務，允許游客或旅行社指定導游員，而不完全由接待部經理安排。停車場安排數次名保安人員，負責為團隊和游客安排停車位，看管好他們的車輛，指揮車輛出入。旅游街區內安排多名保潔人員，負責及時清除景區的垃圾和湖面上的臟物。對保潔人員采取分段負責的管理辦法，由接待部經理檢查監督。團隊的購物和用餐一般都要有指定的場所。接待部負責各選擇兩三家餐館和購物商場作為旅行社團隊的推薦單位，要求被推薦的單位提供優質的產品和服務，確保團隊的接待質量。 (五)導游服務 1團隊服務 旅26、游團隊通常都是由旅行社組織，由專業的導游帶領乘專車到旅游景區游覽。該景區接待的團隊主要有兩種。一種是由當地旅行社組織接待的旅游團，另一種是由外地旅行社組織不通過當地旅行社接待直接帶到景區游覽的團隊。第一種團隊由當地導游陪同，游覽的講解也由當地導游承擔，不需要景區安排講解員；第二種團隊是由外地導游陪同，他們對該景區可能不是很熟悉，通常需要景區安排講解員。此外，有些單位自己組織的團隊和部分散客也需要景區安排講解員。所以，該景區要培訓導游員16名左右，其中，英語導游兩人，日常上崗不少于8人。為了節省勞動力成本，可以考慮招聘10名兼職的假日導游，他們只在周末或節假日旅游旺季上班，公司按每天接待團隊的數27、量給與報酬。一般每接待一個團隊10到20元。建議為16人以上的旅游團隊提供免費導游服務，否則一次收取30元導游服務費。 2散客服務 原則上景區不為散客提供免費導游服務，但如果是單位組織的16人以上的團體，可以提供免費服務。散客如果要求提供導游服務，則收取一次30元的導游服務費。 （六）門票管理 1實行一票制，且無須檢票； 2門票制成精美書簽形式，可收藏或使用，且提供精美旅游線路圖； 3要求：門票與地圖均要有特色，能突顯主題文化。 七定價策劃 （一）定價原則：(1)定價只從本旅游項目合理性和游客的可承受性考慮。 (2)定價不考慮前期各種投入， (3)定價不考慮營運與管理等方面的支出，如前期廣告投28、入、人力資源成本、管理成本、國家稅收等。 (4)定價不受景區內各種代收費的影響。 (5)定價策劃著眼于樹立沙縣文化的品牌形象，并以對該景區的保護和可持續發展為前提。 （二）價格定位：1. 形式：一票制。 2包括內容：公園內所有觀光項目，有國安廣場、歷史文化長廊、人造飛瀑、鳳凰湖及湖心島、健身登山道、十二生肖雕塑群、民俗館以及免費觀賞肩膀戲、水幕電影和小吃制作體驗坊的現場制作。 3另行收費項目：垂釣區、燒烤區、游船租借、湖心島探險游戲、小吃制作體驗等休閑體驗項目。 （三）門票及收費定價： 1票價為36元/人； 2收費項目：（1）垂釣按所釣重量收費32元/千克，漁具出租（配魚餌）20元/小時； （29、2）燒烤區：20元/爐位（提供木碳），燒烤食品另行定價； （3）游船，代步車租借20元/小時.輛，憑門票可打半折； （4）湖心島探險：8元/次； （5）小吃制作體驗：16元/次。 3其他：（1）照相：10元/張，個性郵票和明信片制作16元/套； （2）戲臺和水幕電影免費且提供數量有限的簡易坐椅，另設VIP區，環境幽雅，20元/位（贈送相應內容的DVD碟），還提供有償飲料服務。 4票價格體系其它策劃 除散客按人收取門票以外，對于以下幾種特殊情況可具體按以下方法操作。 （1）當地居民門票策劃 當地居民憑身份證或有效戶籍證件可免門票 (2) 團體門票價格的定價策劃 對于非旅游行組織的團體票價格可按一30、般現行景區的標準執行，團體20人以上門票價格九折。10人以上20人以下團體總目標價格9.5折。低于10人的團隊不享受門票折扣優惠。 (3) 旅行社門票價格的定價策劃 社組團是本景區最大的客源來源，對于旅行社組團的團隊，由全陪導游與地陪導游領隊，憑導游證和其它相關證件辦理旅行社團體購票優惠手續。 a.10人以下團隊，9.5折優惠； b.1020人之間的團隊，9折優惠； c.2030人之間，8折優惠； d.多于30人的團隊，7折優惠 e.對于組團人數，量大的旅行社，可考慮與其簽訂長期合作協議，折扣優惠可具體商定。 (4) 學生及未成年人門票價格定價策劃 對于及未成年人參觀門票，按照國家規定的標準執31、行，即身高在1.1米以下的兒童免門票，身高在1.1米-1.4米之間的兒童半票優惠，身高于1.4米的游客收取全票，也可在標準下再進行適當調整和優惠，以拉動學生消費品市場。 (5) 特殊人員門票價格的定價策劃 對于軍人、殘疾人員、有特殊貢獻的專家學者，可憑相關證件，按國家有關規定給予不同的優惠折扣或免費。 (6)節變化價格體系的策劃與旅游淡旺季價格體系的調理。 旅游淡季如13月等淡季月份，門票價格可下調10，如針對旅行社，在原有的價格體系下，可再作20的下浮。用經濟杠桿加強對客流量的引導和調劑。 5年卡制度策劃 （1）目的：主要針對當地居民人均消費低（免門票），以增加其參與度和消費額； （2）內容32、：分為個性體驗游、情侶甜蜜游、合家歡樂游三種主題年卡； （3）措施：A提供本人或家庭彩照，身份證復印件及提出申請即可辦理對應年卡； B辦理費用：個性體驗游年卡50元/年，情侶甜蜜游年卡80元/年，合家歡樂游年卡100元/年 （4）享有權利：無限次進出主題公園（營業時間內），購物街和小吃街消費一律9.5折，其他收費項目一律8.8折。八、運營與管理策劃 改建后的鳳凰主題公園是一個有著歷史文化內涵的集商業、文化、休閑、旅游健身為一體的特色景區，它與一般的商業街區、旅游區有著根本的區別，因此在運營與管理上也有其獨特的要求，特別是在招商、品牌、景區管理等方面要符合主題公園的實際，要圍繞主題公園開發建設的33、主題，要有利于主題公園的可持續發展。 (一)招商管理 1.招商引資的原則 (1)經營內容必須符合規劃區商業業態總體定位的要求 規劃區主要以展示沙縣文化為主，因此，商業的主業態必須以小吃、農副產品和工藝品大類為主。除了旅游休閑街所必須的食品、飲食、小吃店等商店外，進駐規劃區的主要商業企業的經營內容必須符合定位要求。 (2)對經營者有一定資職要求 規劃區的改造與建設是一個系統工程，不是一種短期經濟行為，為了規劃區的可持續發展，對進駐規劃區的經營者應設置一定的門檻，即要引進有良好信譽與口碑的企業。這一原則對于啟動階段的十分必要。 (3)不符合主題定位及環保要求的商業企業，原則上不得進駐規劃區 對于明34、顯違背規劃區主題定位，或給規劃區環境帶來負面影響的商業企業，如產生大量油煙、污物的餐飲類企業應給予堅決拒絕。 2.招商方式 招商方式具有多樣性，但各有利弊。租賃雖然不能快速回籠大筆資金，但在時間與經營內容上對商業企業比較容易控制；拍買能迅速得到投資回報，但對業主控制力度明顯減弱。實踐證明，主題公園的商業經營管理本身是一個難度很大的課題，規劃區建設又肩負著為沙縣旅游的后續開發摸索與積累經驗，為沙縣文化創品牌，打知名度的重大責任，因此在招商時一定要謹慎，不能以資金的短期回收率作為衡量規劃區改造建設是否成功的標準。建議采用租賃為主，拍賣為輔的招商方式，對經營主業態的商業企業以租賃為主，目的是維護規劃35、區的主題與特色，對于其它經營輔助業態的企業則采用拍賣為主，具體可視以下兩種情況加以區別對待。 (1)對一般的購物商品類企業 對于其它體現主業態的工藝類企業的引入以租賃形式為主，但在租金上、在店面的選址上應把握主動權，嚴格按照有關規定與規劃要求辦事。 (2)對飲食類的商業企業 這類企業的引入可以選用拍買形式為主，以快速收回投資 但要加強監督和管理，特別是衛生狀況。 3.合同管理 無論是經營主業態的企業還是非主業態的企業，一旦進駐規劃區，就應該按規劃要求進行經營活動。為此在與進駐企業簽訂合同時，必須明確以下三方面內容。 (1)確定大類的經營內容 現代商業企業的經營活動都是在市場經濟條件下進行的，企36、業可以根據變化的市場調整其經營內容，但為了確保規劃區的主題定位，在與商業企業簽訂合同時必須明確其在規劃區經營的主體內容，使其經營商品的大類符合規劃區定位的要求，只允許在大類范圍內進行調整，不能因其它原因而隨意更改大類經營內容。 (2)限定店鋪的租賃時間 為了掌握主動權，不易與商業企業鑒定時間太長的合同，根據規劃區建設的具體情況，規劃區店輔租賃的時間一般情況以應以一年為易。同時，應該考慮到規劃區整體投資建設中的困難，規劃區的改造建設可能會出現一些新情況，如投資主體多元化，從而可能會引入一些新理念、新思路，因此，在合同時間上還應該有一些補充說明，以便在出現新情況時掌握主動權，減少日后的糾紛。 （337、）明確違約處罰條例 對于違約者，必須有相應的處罰條例。若經營者在經營內容上超出了規定的商品大類，則可根據具體情況分別采取以下懲罰措施：終止合同。罰款，并在規定的時間內調整經營內容，使其符合合同要求。若投資方與經營者終止合同，則也應給予經營者以一定的賠償。 (二)品牌管理 品牌是主題公園經營管理的重要內容，特別是現在相似的主題公園項目粗制濫造的情況下，加強品牌管理是當務之急。 1重點保護主打產品。 2注冊鳳凰主題商標，依法保護。 全力打造鳳凰主題品牌，首先必須對主題品牌進行商標注冊，做到依法保護品牌，依法管理。 3積極引導進駐規劃區的商業企業進行差別經營、錯位經營，避免無序競爭。 對于進駐規劃區38、的企業，在符合主題定位的大類商品經營范圍的前提下，要有意識地引導其進行差別經營、錯位經營，既在商品小類上要鼓勵其進行差別經營，在經營檔次上、風格上鼓勵錯位經營，提倡文明經商，避免無序競爭，滿足各種消費層次的需要。 (三)景區管理 1管理機構設置 主題公園的管理涉及到方方面面，必須有一個協調能力強、辦事效率高的管理隊伍。從長遠角度考慮，規劃區內應成立專門的景區管理委員會，大致分為環境管理部、招商引資管理部、文藝節慶管理部、項目策劃管理部、市場營銷管理部等部門，各分管不同的事務，以維護景區的正常秩序與經營。 2管理模式 規劃區作為沙縣景區的有機組成部分，對內為廣大市民提供休閑之所，發展文化事業，豐39、富人民業余生活，陶冶情操，這才是目的，若對當地居民征收門票，無疑是將市民拒之園外，與政策目標相背馳，而對外則是弘揚沙縣文化，因而采取該主題公園向當地居民免費，向外地游客實行一票制。 3管理基本思路 （1）游客為中心 主題公園的建設改造是否成功，最終要由游客來進行評判，要由游客的滿意程度來決定，因此，游客為中心是一個必須牢固樹立的理念。這一理念說明的不僅僅是一個工作重心問題，而是強調了在工作中必須始終貫穿“以游客為本”、“以人為本”的思想。我們在前期改造建設中要從游客角度出發，為其今后的游覽休閑活動創造良好的環境與設施條件，如有大面積的綠地，有舒適的坐椅，甚至有完備的無障礙設施。在運營中，管理人40、員更是要時時從為游客提供方便出發，將游客作為管理工作的中心，如維持良好的游覽秩序，對游客行為的管理必須采用疏導式而非強制式。設立游客意見箱與投訴電話，及時了解反饋信息，及時處理各種投訴，不讓游客帶著遺憾離開景區。 （2）關鍵點管理 景區的管理要強調關鍵點管理理念，特別是對于主題公園來說，地域空間較大，管理內容又雜，管理中若不分輕重緩急，必然造成無序與無效。主題公園中的管理關鍵點可考慮為收費的主要景點項目，人員流動性較大的停車場、鳳凰湖游泳、水幕電影、戲臺。對這些點或應該配備專門人員進行管理，或應該加強管理上的力度。主題公園各種文化活動的開展應成為管理時段上的關鍵點，活動期間要增加各部門的服務人員，特別是對以上關鍵點以及大門入口處一定要配備專門的人員來疏導人流，維持秩序。 （1）明確主題，深挖文化，做出特色，打出品牌； （2）中期建設注重管理模式的靈活與創新； （3）走可持續發展之路，不斷開發新的項目特別是動態體驗項目，注入活力。 （4）加強商業性項目管理，防治污染，在公眾樹立良好形象。房地產E網 http:/