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1、自然之作自然之作 城市之座城市之座 2013.04.12 SUNSHINE GROUP SUNSHINE GROUP 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 SUNSHINE GROUP 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位置：東莞市南城區(qū)水濂山大道 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模：占地500畝，建筑用地300畝,200畝生態(tài)綠地 容容 積積 率：率：1.2 用地性質(zhì)：用地性質(zhì)：科研用地 建筑面積：建筑面積：約24萬 開開 發(fā)發(fā) 商：商：廣東中天聯(lián)科信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司 物業(yè)類型：物業(yè)類型：高層辦公、多層辦公、獨(dú)棟辦公、精品酒店 地塊特征地塊特征 地塊優(yōu)勢地塊優(yōu)勢 限制條件限制條件 水濂山區(qū)域緊鄰城市中央 城際、城市交通發(fā)達(dá) 地塊2、規(guī)模較大 山水景強(qiáng)勢景觀 缺乏商務(wù)氛圍 產(chǎn)品面積限制較大， 降低客戶可接受度 地塊內(nèi)部垃圾填埋 場影響排布 SUNSHINE GROUP 東莞水濂山項(xiàng)目政府匯報(bào)稿東莞水濂山項(xiàng)目政府匯報(bào)稿 20112011年年6 6月月 20122012年年1111月月 東莞水濂山項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議東莞水濂山項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 20132013年年 規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn) 經(jīng)營收益：經(jīng)營收益： 以保障整體開發(fā)財(cái)務(wù)收支平衡為最低要求，實(shí)現(xiàn)整體最大收益 企業(yè)發(fā)展：企業(yè)發(fā)展： 通過項(xiàng)目成功開發(fā)形成一套可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)，通過成功案例為企業(yè)后續(xù)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品開發(fā)樹 立標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)背景開發(fā)背景 開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo) 核心成果：核心成果：提3、出“一個(gè)龍頭 兩個(gè)資本通道”的創(chuàng)新模式 KeywordsKeywords：龍頭帶動(dòng)、羊群 效應(yīng)、資本催化跨躍發(fā)展、良 性循環(huán)機(jī)制 核心成果：核心成果：解決政府申報(bào)高立意和開 發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平衡問題 KeywordsKeywords：產(chǎn)業(yè)園KPI、開發(fā)策略、 可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn) SUNSHINE GROUP SUNSHINE GROUP 操作難點(diǎn)操作難點(diǎn) SUNSHINE GROUP 部門最早涉足的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，沒經(jīng)驗(yàn)可循，摸石頭過河部門最早涉足的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，沒經(jīng)驗(yàn)可循，摸石頭過河 Q1.Q1.立項(xiàng)階段，怎么給政府立項(xiàng)階段，怎么給政府“講故事”“講故事”？ Q2.Q2.如何解決政府申報(bào)高立意和利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的4、平衡問題如何解決政府申報(bào)高立意和利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平衡問題“兩層皮”“兩層皮” 怎么自圓其說？怎么自圓其說？ Q3.Q3.打造產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵要素是什么？打造產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵要素是什么？-KPIKPI構(gòu)建構(gòu)建 Q4.Q4.如何進(jìn)行產(chǎn)品選型？如何進(jìn)行產(chǎn)品選型？ Q5.Q5.大規(guī)模園區(qū)規(guī)劃布局及經(jīng)營策略組織如何實(shí)施？大規(guī)模園區(qū)規(guī)劃布局及經(jīng)營策略組織如何實(shí)施？ Q6.Q6. 同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？ Q7.Q7.產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？ 面臨問題面臨問題 SUNSHINE GROUP 解決思路解決思路 立項(xiàng)階段，怎么給政府“講故事”立項(xiàng)階段，怎么給5、政府“講故事” ？ Question 1 SUNSHINE GROUP 此模式是本項(xiàng)目稀缺生態(tài)資源之外另一核心競爭力，真正將戰(zhàn)略構(gòu)想得以實(shí)現(xiàn)此模式是本項(xiàng)目稀缺生態(tài)資源之外另一核心競爭力，真正將戰(zhàn)略構(gòu)想得以實(shí)現(xiàn) “一個(gè)龍頭企業(yè)一個(gè)龍頭企業(yè)2 2個(gè)資本通道”個(gè)資本通道” 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新 模式模式 龍頭企業(yè)龍頭企業(yè) 資本通道資本通道1 1 資本通道資本通道2 2 聚集效應(yīng) 孵化 效應(yīng) 催化 效應(yīng) 創(chuàng)新模式構(gòu)想創(chuàng)新模式構(gòu)想 羊群效應(yīng)：羊群效應(yīng)：通過先期高知名度大 型企業(yè)引入，提升片區(qū)知名度，帶動(dòng)相 關(guān)上下游企業(yè)入駐 優(yōu)企上市助優(yōu)企上市助 力：力：為成長型企 業(yè)提供資金支持以 及定制式的綜合融 資服務(wù)6、，扶持優(yōu)質(zhì) 企業(yè)上市，促進(jìn)整 個(gè)東莞的產(chǎn)業(yè)升級 快速孵化平臺快速孵化平臺 幫助創(chuàng)業(yè)艱難的尖 端科技型企業(yè)快速 步入企業(yè)上升期 SUNSHINE GROUP 龍頭企業(yè)和資本通道的資源分析整合，可得出龍頭企業(yè)和資本通道的資源分析整合，可得出 水濂山創(chuàng)新模式水濂山創(chuàng)新模式，力求達(dá)到，力求達(dá)到1+11+12 2的效應(yīng)的效應(yīng) 龍頭龍頭 資本通道1 資金投入 資金投入 資金投入 資金投入 資金投入 資金投入 進(jìn)入快速 發(fā)展通道 進(jìn)入快速 發(fā)展通道 吸引效應(yīng)吸引效應(yīng) 東莞成熟科技 型企業(yè) 東莞成熟制造 型企業(yè) 本項(xiàng)目中小科 技型企業(yè) 資本通道2 帶動(dòng)高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)聚集 帶動(dòng)?xùn)|莞產(chǎn) 業(yè)發(fā)展升級 綜合效應(yīng)綜合效7、應(yīng) Q2.Q2.如何解決政府申報(bào)高立意和利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平如何解決政府申報(bào)高立意和利潤目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平 衡問題衡問題“兩層皮”怎么自圓其說？“兩層皮”怎么自圓其說？ Q3.Q3.打造產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵要素是什么？打造產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵要素是什么？-KPIKPI構(gòu)建構(gòu)建 Question 2、3 SUNSHINE GROUP 廣州站廣州站 紅專廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 信義國際會(huì)館 華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園 海倫堡創(chuàng)意園（中頤海倫堡創(chuàng)意園（中頤MOCAMOCA） 深圳站深圳站 TCLTCL國際國際E E城城 佛山站佛山站 中企綠色總部中企綠色總部 佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū) 珠海站珠海站 金地動(dòng)力港金地動(dòng)力港8、 珠海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 東莞站東莞站 東莞天安數(shù)碼城東莞天安數(shù)碼城 總部一號總部一號 松山會(huì)館松山會(huì)館 國際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城國際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城 運(yùn)作模式運(yùn)作模式 產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合 園區(qū)特色園區(qū)特色 品牌效應(yīng)品牌效應(yīng) 市場表現(xiàn)市場表現(xiàn) 關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措 金地動(dòng)力港金地動(dòng)力港 華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園 珠三角產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考察珠三角產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考察5 5大城市大城市1414個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目 SUNSHINE GROUP STEP 1STEP 1 選取珠三角典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為研究案例，深入剖析其成功關(guān)鍵因素及對本項(xiàng)目的可 借鑒之處 制定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考察制定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考察3030項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)指標(biāo) SUNSHINE GROUP 9、產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園 類型類型 純產(chǎn)業(yè)園：純產(chǎn)業(yè)園：以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要導(dǎo)向以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要導(dǎo)向 商務(wù)花園：商務(wù)花園：以地產(chǎn)開發(fā)為主要導(dǎo)向以地產(chǎn)開發(fā)為主要導(dǎo)向 特征：特征： 政策傾斜、產(chǎn)業(yè)聚集度高； 開發(fā)主體多有實(shí)體產(chǎn)業(yè)背景； 有一定行業(yè)準(zhǔn)入門檻； 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目： 華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園 佛山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 珠海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 海倫堡創(chuàng)意園 特征：特征： 偏市場化操作； 以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主體，房地產(chǎn)開發(fā)為 利潤目標(biāo)； 行業(yè)準(zhǔn)入限制較少，無明顯行業(yè)聚 集特征； 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目： 金地動(dòng)力港 中企綠色總部 總部1號 松山會(huì)館 TCL國際城 STEP 2STEP 2 下定義下定義將考察項(xiàng)目歸類將考察項(xiàng)目歸類 SU10、NSHINE GROUP 2020/10/31 16 配套打造配套打造 平臺打造平臺打造 園林打造園林打造 產(chǎn)品打造產(chǎn)品打造 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 龍頭效應(yīng)：龍頭效應(yīng)：定制化辦公產(chǎn)品引入龍頭企業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)影響力，帶 動(dòng)上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐； 降低門檻：降低門檻：模糊行業(yè)準(zhǔn)入門檻，放大客戶面。 靈動(dòng)產(chǎn)品：靈動(dòng)產(chǎn)品：多元、靈活產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升客戶接受度； 合理配置：合理配置：以合適的軟硬件打造滿足不同規(guī)模企業(yè)的多層次需求。 營造環(huán)境營造環(huán)境、挖掘資源：挖掘資源：營造低密度、高舒適的園區(qū)辦公氛圍，提 升園區(qū)吸引力，滿足客戶高舒適度、差異化需求 降低成本、提供便利：降低成本、提供便利：爭取政策傾斜和支持，為入11、園企業(yè)企業(yè)發(fā) 展、壯大提供完善的、低成本的商務(wù)保障平臺 基本配套：基本配套：打造完善生活配套、商務(wù)商業(yè)配套 升級配套：升級配套：在滿足園區(qū)辦公、生活必要需求前提下，對商業(yè)進(jìn)行 升級，盤活園區(qū)人氣 我們要做的是純產(chǎn)業(yè)園與商務(wù)花園的中間態(tài)產(chǎn)品中間態(tài)產(chǎn)品，接下來我們借鑒整合產(chǎn)業(yè)園、商 務(wù)花園的雙重優(yōu)點(diǎn)，作為項(xiàng)目構(gòu)建價(jià)值體系的參考依據(jù) 核心成果核心成果 構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園打造構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園打造KPIKPI體系體系 如何進(jìn)行產(chǎn)品選型？如何進(jìn)行產(chǎn)品選型？ Question 4 SUNSHINE GROUP 物業(yè)類型物業(yè)類型 外部資源匹配條件外部資源匹配條件 內(nèi)部資源匹配條件內(nèi)部資源匹配條件 物業(yè)自身屬性物業(yè)自身屬性 12、項(xiàng)目項(xiàng)目 適配適配 性性 區(qū)位區(qū)位 條件條件 交通交通 條件條件 景觀景觀 資源資源 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 聚集聚集 昭示昭示 性性 內(nèi)部內(nèi)部 景觀景觀 配套配套 要求要求 政策政策 支持支持 單體單體 規(guī)模規(guī)模 物業(yè)檔物業(yè)檔 次次 溢價(jià)溢價(jià) 能力能力 氛圍氛圍 貢獻(xiàn)貢獻(xiàn) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 緊鄰城 市核心 十分便 捷 山水景 觀豐富 商務(wù)氛 圍不濃 臨街昭 示好 山水景 觀豐富 有打造 空間 無特殊 政策支 持 高層辦公高層辦公 區(qū)位條 件好 交通十 分便捷 要求一 般 有一定 要求 需要較 好昭示 性 無明確 要求 要求配 套齊全 無明確 要求 規(guī)模較 大 檔次高， 對入駐企 業(yè)要求高 一般 商務(wù)氛 圍影響13、 力大 多層辦公多層辦公 要求較 高 交通便 捷 要求一 般 有一定 要求 要求一 般 無明確 要求 要求有 必須配 套 要求較 高 規(guī)模大 檔次低， 入駐多為 小型企業(yè) 低 營造商 務(wù)氛圍 能力強(qiáng) 類別墅辦類別墅辦 公公 要求區(qū) 域經(jīng)濟(jì) 好 交通便 捷 要求極 高 無明確 要求 無明確 要求 要求高 要求配 套齊全 無明確 要求 規(guī)模小 檔次高， 入駐企業(yè) 有一定實(shí) 力 高 需要多 棟聚集 成氛圍 生產(chǎn)廠房生產(chǎn)廠房 要求不 高 交通便 捷 無明確 要求 要求較 高 要求不 高 要求不 高 要求有 必須配 套 要求較 高 規(guī)模較 大 物業(yè)檔次 最低 最低 不利于 高端商 務(wù)氛圍 配套商業(yè)配套商14、業(yè) 周邊配 套缺乏 要求不 高 無明確 要求 園區(qū)規(guī) 模較大 要求一 般 無明確 要求 無要求 無要求 根據(jù)整 體規(guī)模 確定 檔次一般 一般 完善配 套需求 休閑商業(yè)休閑商業(yè) 區(qū)位條 件好 城市交 通便捷 要求高 無明確 要求 無明確 要求 要求較 高 無要求 無要求 規(guī)模較 小 檔次高端 高 盤活園 區(qū)人氣 精品商務(wù)精品商務(wù) 酒店酒店 區(qū)位條 件好 交通便 捷 要求較 高 無明確 要求 要求一 般 要求較 高 無要求 無要求 規(guī)模較 大 檔次高端 高 完善配 套需求 居住公寓居住公寓 人居環(huán) 境好 交通便 捷 要求一 般 無要求 無要求 要求較 高 要求配 套齊全 無要求 規(guī)模較 大 檔次一15、般 高 完善配 套需求 分別從地塊外部資源、內(nèi)部資源匹配條件及物業(yè)自分別從地塊外部資源、內(nèi)部資源匹配條件及物業(yè)自 身屬性研究項(xiàng)目對各物業(yè)的適配性身屬性研究項(xiàng)目對各物業(yè)的適配性 適配性分析適配性分析 SUNSHINE GROUP 19 物業(yè)類型物業(yè)類型 適配度適配度 高層辦公高層辦公 多層辦公多層辦公 別墅類辦別墅類辦 公公 生產(chǎn)廠房生產(chǎn)廠房 配套商業(yè)配套商業(yè) 休閑商業(yè)休閑商業(yè) 精品商務(wù)精品商務(wù) 酒店酒店 居住公寓居住公寓 功能分類功能分類 物業(yè)類型物業(yè)類型 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 意向客戶意向客戶 辦公 高層辦公 龍頭總部樓 非常具有實(shí)力的龍 頭企業(yè) 商務(wù)公寓 中小型企業(yè) 多層辦公 訂制總部樓 實(shí)力16、型大企業(yè) 創(chuàng)意研發(fā)樓 小微型成長企業(yè) 類別墅辦 公 獨(dú)棟總部樓 滿足實(shí)力型企業(yè)多 種功能應(yīng)用 配套 商業(yè)配套 配套商業(yè) 滿足園區(qū)人群基本 生活 休閑商業(yè) 滿足園區(qū)內(nèi)外人員 的娛樂休閑 居住配套 高層公寓 滿足園區(qū)一般人群、 城市白領(lǐng)居住需求 多層公寓 滿足園區(qū)管理層、 城市精英居住需求 獨(dú)棟會(huì)所 滿足園區(qū)企業(yè)領(lǐng)袖 居住接待 結(jié)合適配性分析及地塊條件及發(fā)展目標(biāo)確定項(xiàng)目結(jié)合適配性分析及地塊條件及發(fā)展目標(biāo)確定項(xiàng)目 發(fā)展的物業(yè)類型發(fā)展的物業(yè)類型 選取選取 的物業(yè)類型的物業(yè)類型 產(chǎn)品選擇產(chǎn)品選擇 大規(guī)模園區(qū)規(guī)劃布局及經(jīng)營策略組織如何實(shí)施？大規(guī)模園區(qū)規(guī)劃布局及經(jīng)營策略組織如何實(shí)施？ Question 5 17、SUNSHINE GROUP 21 STEP 1 地塊資源評價(jià)地塊資源評價(jià) 對地塊各板塊、重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行資源條件挖掘，并 對各板塊打造方向有進(jìn)行初判 根據(jù)地塊條件重新劃分板塊并對各板塊進(jìn)行價(jià)值 解析 STEP 2 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 根據(jù)地塊價(jià)值對各板塊租售關(guān)系進(jìn)行鋪排 根據(jù)地塊價(jià)值為各板塊匹配相應(yīng)的物業(yè)類型 STEP 3 整體打造原則整體打造原則 STEP 4 分期規(guī)劃建議分期規(guī)劃建議 基于地塊條件分析項(xiàng)目整體打造需解決的核心問 題 制定項(xiàng)目整體打造原則，確立建筑關(guān)系 基于地塊條件分析項(xiàng)目分期打造需解決的核心問 題 分期提出規(guī)劃建議及體量分配 核心成果核心成果 “四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃18、布局原則“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則 SUNSHINE GROUP 22 STEP 1 地塊資源評價(jià)地塊資源評價(jià) 對地塊各板塊、重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行資源條件挖掘，并 對各板塊打造方向有進(jìn)行初判 根據(jù)地塊條件重新劃分板塊并對各板塊進(jìn)行價(jià)值 解析 STEP 2 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 STEP 3 整體打造原則整體打造原則 STEP 4 分期規(guī)劃建議分期規(guī)劃建議 核心成果核心成果 “四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則 SUNSHINE GROUP 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：項(xiàng)目的臨街面，具備較好昭示性， 但欠缺景觀資源； 打造知要：打造知要：作為項(xiàng)目的對外展示的主形象， 19、打造中需特別注重項(xiàng)目昭示性的利用。 1 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：項(xiàng)目內(nèi)部區(qū)域，景觀資源最優(yōu)； 打造知要：打造知要：是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)低密生態(tài)標(biāo)桿形象與 產(chǎn)品高價(jià)值主要區(qū)域。 3 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：具備一定的景觀資源，但位置較 偏，整體價(jià)值較差； 打造知要：打造知要：可考慮在項(xiàng)目較成熟階段打造高 容積率產(chǎn)品，消化體量并實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)、回籠資 金。 4 【板塊分析板塊分析】通過對地塊內(nèi)部各板塊資源進(jìn)行分通過對地塊內(nèi)部各板塊資源進(jìn)行分 析，思考其打造方向析，思考其打造方向 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：位于項(xiàng)目中部，具有較好的展示 性與進(jìn)入性，但地下有垃圾分布，較難排布建 筑； 打造知要：打造知要：可考慮通過園林及單層建筑20、結(jié)合， 打造園區(qū)人氣聚集地。 2 市政道路市政道路 山景山景 水景水景 地塊資源分析地塊資源分析 SUNSHINE GROUP 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：從主城區(qū)方向進(jìn)入項(xiàng)目的龍頭位 置，具有極高形象打造條件； 打造知要：打造知要：可通過標(biāo)桿形象建筑打造項(xiàng)目標(biāo) 簽，提升項(xiàng)目識別度。 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：位于地塊臨街面中心位置，具有 極佳昭示性，但地下有垃圾分布； 打造知要：打造知要：不適宜排布建筑，但依其強(qiáng)勢的 昭示性特點(diǎn)是項(xiàng)目主入口的不二選擇。 1 2 【節(jié)點(diǎn)分析節(jié)點(diǎn)分析】通過對地塊特殊節(jié)點(diǎn)價(jià)值分析，思通過對地塊特殊節(jié)點(diǎn)價(jià)值分析，思 考其打造方向考其打造方向 價(jià)值挖掘：價(jià)值挖掘：地塊中心位置，是牽21、制與影響項(xiàng) 目其他區(qū)域的核心位置； 打造知要：打造知要：充分利用其核心優(yōu)勢，體現(xiàn)其承 接關(guān)系，影響項(xiàng)目其他區(qū)域，嘗試?yán)迷摰貕K 提升項(xiàng)目可控度。 2 地塊資源分析地塊資源分析 市政道路市政道路 山景山景 水景水景 SUNSHINE GROUP 25 劃分目的：劃分目的： 對地塊進(jìn)行重新劃分以找出在各種因素影響 下各地塊的土地資源價(jià)值 劃分原則：劃分原則： 地塊劃分在能反映地塊實(shí)際資源的前提下盡 量保持地塊的方正 劃分參考：劃分參考： 參考地塊周邊及地塊內(nèi)部自然地貌 參考地塊周邊路網(wǎng)關(guān)系 參考地塊分期限制 A B C E D F 【板塊劃分板塊劃分】依據(jù)地塊資源占有及開發(fā)限制條件，依據(jù)地塊資源占22、有及開發(fā)限制條件， 將地塊劃分為六個(gè)板塊將地塊劃分為六個(gè)板塊 地塊劃分地塊劃分 SUNSHINE GROUP 26 A B C E D F 編號編號 地塊屬性地塊屬性 景觀評價(jià)景觀評價(jià) 昭示性與私密性昭示性與私密性 A A 內(nèi)部有較平緩坡 度，北側(cè)有少量 水面 北側(cè)景觀條件 較好 臨水濂山路，項(xiàng) 目頭排位置，昭 示性極佳，私密 性較弱 B B 內(nèi)部有較大坡度 景觀資源最弱 臨水濂山路、草 塘路交匯處昭示 性好 C C 地勢平緩，地下 有垃圾場分布 西側(cè)景觀資源 較好 東側(cè)具有極佳昭 示性 D D 內(nèi)部坡度較大 北側(cè)臨水，西 側(cè)有較好山景 資源 私密性較好，昭 示性較差 E E 內(nèi)部有較平緩坡 23、度，南端有水面 分布 南側(cè)部分有水 景，西側(cè)具有 較好山景資源 私密性較好，南 端具有一定的昭 示性 F F 地塊當(dāng)前以水面 為主 北側(cè)具有較好 的景觀資源 昭示性較差 景觀資源：景觀資源： D D E E C C A A、F F B B 昭示性：昭示性： A A C C B B E EF F D D 服務(wù)性：服務(wù)性： C C B BE E A A 、D D F F 【價(jià)值排序價(jià)值排序】從景觀資源、昭示性及地塊輻射影從景觀資源、昭示性及地塊輻射影 響三個(gè)維度，對各地塊價(jià)值進(jìn)行排序響三個(gè)維度，對各地塊價(jià)值進(jìn)行排序 各地塊價(jià)值解析各地塊價(jià)值解析 SUNSHINE GROUP 27 STEP 1 S24、TEP 1 地塊資源評價(jià)地塊資源評價(jià) STEP 2 STEP 2 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 STEP 3 整體打造原則整體打造原則 STEP 4 分期規(guī)劃建議分期規(guī)劃建議 核心成果核心成果 “四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則 根據(jù)地塊價(jià)值對各板塊租售關(guān)系進(jìn)行鋪排 根據(jù)地塊價(jià)值為各板塊匹配相應(yīng)的物業(yè)類型 SUNSHINE GROUP A B 經(jīng)營策略：經(jīng)營策略：處于地塊端頭位置，具有極佳的展示 性，容易形成強(qiáng)勁的產(chǎn)品力，可考慮租售結(jié)合，銷 售小體量物業(yè)，持有核心物業(yè)。 物業(yè)類型：物業(yè)類型：可考慮主要為辦公物業(yè)，匹配少量商 業(yè)配套。 經(jīng)營策略：經(jīng)營策略：處于地塊核25、心位置，是牽制地塊其他 區(qū)域，控制與影響整體項(xiàng)目的重要區(qū)域，考慮以持 有為主。 物業(yè)類型：物業(yè)類型：可考慮配套性物業(yè)及辦公物業(yè)。 A B C C 經(jīng)營策略：經(jīng)營策略：地塊中間位置，由于地下垃圾影響， 只能排布少量單層建筑，物業(yè)持有為主，聚攏人氣。 物業(yè)類型：物業(yè)類型：可考慮打造商業(yè)。 根據(jù)地塊價(jià)值，研判地塊各部分經(jīng)營租售關(guān)系，根據(jù)地塊價(jià)值，研判地塊各部分經(jīng)營租售關(guān)系， 匹配相應(yīng)的物業(yè)類型匹配相應(yīng)的物業(yè)類型 E D F D F 經(jīng)營策略：經(jīng)營策略：處于地塊內(nèi)部位置，具有極佳景觀資 源，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生態(tài)低密核心高價(jià)值、項(xiàng)目變現(xiàn)的 主要區(qū)域，考慮以銷售為主。 物業(yè)類型：物業(yè)類型：可考慮打造低密生態(tài)辦公26、物業(yè)。 經(jīng)營策略：經(jīng)營策略：處于地塊較偏位置，考慮在項(xiàng)目氛圍 成熟時(shí)打造高容積率產(chǎn)品，主要考慮銷售。 物業(yè)類型：物業(yè)類型：主要以高層寫字樓、高層公寓為主。 E 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 SUNSHINE GROUP 持有物業(yè)的地塊持有物業(yè)的地塊 銷售物業(yè)的地塊銷售物業(yè)的地塊 持有核心物業(yè)，租售結(jié)合的地塊持有核心物業(yè)，租售結(jié)合的地塊 由左圖可見，項(xiàng)目前期持有比例相對較高， 后期開發(fā)實(shí)現(xiàn)可銷售物業(yè)明顯增多。以一期 造勢、后期實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)回籠資金的經(jīng)營策略 完全可滿足甲方的盈利目標(biāo)。 一期主要進(jìn)行物業(yè)的持有經(jīng)營以培育園區(qū)商務(wù)一期主要進(jìn)行物業(yè)的持有經(jīng)營以培育園區(qū)商務(wù) 氛圍，后期實(shí)現(xiàn)可售物業(yè)的高溢價(jià)氛圍，27、后期實(shí)現(xiàn)可售物業(yè)的高溢價(jià) 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 SUNSHINE GROUP 30 STEP 1 STEP 1 地塊資源評價(jià)地塊資源評價(jià) STEP 2 STEP 2 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 STEP 3 STEP 3 整體打造原則整體打造原則 STEP 4 分期規(guī)劃建議分期規(guī)劃建議 核心成果核心成果 “四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則 基于地塊條件分析項(xiàng)目整體打造需解決的核心問 題 制定項(xiàng)目整體打造原則，確立建筑關(guān)系 SUNSHINE GROUP 景觀資源 外部路網(wǎng) 私密性私密性 昭示性昭示性 建筑關(guān)系示意圖建筑關(guān)系示意圖 項(xiàng)目整體打造需解決的兩大問題：28、項(xiàng)目整體打造需解決的兩大問題： 昭示點(diǎn) 昭示面 Q1：如何在建筑上保障項(xiàng)目生態(tài)景觀的核心特色？如何在建筑上保障項(xiàng)目生態(tài)景觀的核心特色？ Q2：如何處理項(xiàng)目拔升容積率后體量分配問題？如何處理項(xiàng)目拔升容積率后體量分配問題？ 在保證外部昭示性、內(nèi)部私密性的前提下，拔高外圍 建筑高度，實(shí)現(xiàn)層層退進(jìn)的建筑關(guān)系實(shí)現(xiàn)層層退進(jìn)的建筑關(guān)系，使地塊內(nèi)部各 位置均能最大程度享受景觀資源，保障項(xiàng)目生態(tài)景觀 核心特色。 項(xiàng)目容積率由1增加到1.2后，在增加體量處理上需要 保證內(nèi)部產(chǎn)品生態(tài)低密性，以體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值。體 量主要分配的方向如下： 提高外圍建筑高度提高外圍建筑高度，分擔(dān)部分體量壓力；分擔(dān)部分體量壓力； 其余體29、量壓力由地塊南部資源較差部分分擔(dān)其余體量壓力由地塊南部資源較差部分分擔(dān)。 整體打造原則整體打造原則 SUNSHINE GROUP 32 STEP 1 STEP 1 地塊資源評價(jià)地塊資源評價(jià) STEP 2 STEP 2 經(jīng)營策略研判經(jīng)營策略研判 STEP 3 STEP 3 整體打造原則整體打造原則 STEP 4 STEP 4 分期規(guī)劃建議分期規(guī)劃建議 核心成果核心成果 “四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則 基于地塊條件分析項(xiàng)目分期打造需解決的核心問 題 分期提出規(guī)劃建議及體量分配 SUNSHINE GROUP 龍頭總部樓龍頭總部樓 入口廣場入口廣場 總部訂制樓總部30、訂制樓 獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟總部樓 園區(qū)運(yùn)營中心園區(qū)運(yùn)營中心 精品商務(wù)酒店精品商務(wù)酒店 商務(wù)公寓、居住公寓商務(wù)公寓、居住公寓 創(chuàng)意研發(fā)樓創(chuàng)意研發(fā)樓 生態(tài)休閑廣場生態(tài)休閑廣場 項(xiàng)目規(guī)劃總圖項(xiàng)目規(guī)劃總圖 SUNSHINE GROUP 34 分期分期 產(chǎn)品產(chǎn)品 單棟面積（）單棟面積（） 棟數(shù)棟數(shù) 建筑面積（）建筑面積（） 一期一期 訂制總部樓訂制總部樓 5000 4 20000 獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟總部樓 獨(dú)棟獨(dú)棟10001000 1000 3 2000 獨(dú)棟獨(dú)棟900900 900 3 2700 獨(dú)棟獨(dú)棟600600 600 24 14400 龍頭總部樓龍頭總部樓 20000 1 20000 精品商務(wù)酒店精品31、商務(wù)酒店 15000 1 15000 創(chuàng)意研發(fā)樓創(chuàng)意研發(fā)樓 8000 1 8000 配套商業(yè)配套商業(yè) 7500 一期總體量一期總體量 （）（） 89600 后期后期 獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟總部樓 獨(dú)棟獨(dú)棟10001000 1000 10 10000 獨(dú)棟獨(dú)棟900900 900 20 18000 獨(dú)棟獨(dú)棟600600 600 42 25200 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 15000 3 45000 休閑商業(yè)休閑商業(yè) 400 5 2000 居住配套居住配套 高層公寓高層公寓 8000 4 32000 多層公寓多層公寓 3000 5 15000 獨(dú)棟會(huì)所獨(dú)棟會(huì)所 600 9 5400 后期總體量后期總體量 （）（）32、 152600 總用地面積（）總用地面積（） 200738.1200738.1 總建筑面積（）總建筑面積（） 242200242200 綜合容積率綜合容積率 1.21.2 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) SUNSHINE GROUP 35 高層龍頭總部高層龍頭總部 入口廣場入口廣場 總部訂制樓總部訂制樓 獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟總部樓 園區(qū)運(yùn)營中心園區(qū)運(yùn)營中心 精品酒店精品酒店 商務(wù)公寓、居住公寓商務(wù)公寓、居住公寓 創(chuàng)意研發(fā)樓創(chuàng)意研發(fā)樓 生態(tài)休閑廣場生態(tài)休閑廣場 通過均衡的資金投入在園 區(qū)外圍營造商務(wù)氛圍。 引入龍頭企業(yè)、實(shí)力企業(yè) 總部提升園區(qū)影響力； 引入小微型企業(yè)，通過政 策支持起到孵化作用。 通過輸出型33、資金投入 打造經(jīng)營性配套及企 業(yè)服務(wù)性平臺，滿足 園區(qū)人群生活及企業(yè) 商務(wù)、發(fā)展所需，提 升園區(qū)品質(zhì)。 通過高回報(bào)率投資 打造標(biāo)桿形象產(chǎn)品、 高溢價(jià)產(chǎn)品回籠資 金，獲取利潤。 規(guī)劃與開發(fā)規(guī)劃與開發(fā) 同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？ Question 6 SUNSHINE GROUP 37 濱水組團(tuán)濱水組團(tuán) 觀景組團(tuán)觀景組團(tuán) 中央活力組團(tuán)中央活力組團(tuán) 坡地園林組團(tuán)坡地園林組團(tuán) 組團(tuán)價(jià)值：組團(tuán)價(jià)值：建筑臨水而建的組團(tuán)，具有極高的景觀私 享性。 推薦功能：推薦功能：企業(yè)會(huì)所、總部辦公、培訓(xùn)基地 建議面積：建議面積：900左右 組團(tuán)價(jià)值：組團(tuán)價(jià)值：臨近200畝綠地，景觀視野極佳34、，山景、水 景盡收眼底。 推薦功能：推薦功能：企業(yè)會(huì)所、總部辦公、培訓(xùn)基地 建議面積：建議面積：900900左右左右 組團(tuán)價(jià)值：組團(tuán)價(jià)值：位于園區(qū)生態(tài)休閑廣場兩側(cè)，具有極佳的 昭示性，但自然景觀占有性較弱。 推薦功能：推薦功能：企業(yè)展廳、總部辦公 建議面積：建議面積：1000左右 組團(tuán)價(jià)值：組團(tuán)價(jià)值：位于園區(qū)中央，僅能享受根據(jù)坡地打造的 景觀，無自然景觀。 推薦功能：推薦功能：總部辦公、后臺運(yùn)營辦公 建議面積：建議面積：600左右 獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟總部樓 組團(tuán)劃分方案組團(tuán)劃分方案 同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？ SUNSHINE GROUP 38 STEP 1 產(chǎn)品價(jià)值35、排序產(chǎn)品價(jià)值排序 對獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行梳理，依據(jù)不同產(chǎn)品所在 地塊的昭示性、景觀資源、高差關(guān)系綜合占有 進(jìn)行價(jià)值排序 STEP 2 附加價(jià)值分配附加價(jià)值分配 依照各產(chǎn)品的價(jià)值排序，找出每個(gè)組團(tuán)中需要 提升附加價(jià)值的產(chǎn)品，通過增加贈(zèng)送面積的方 式對產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行提升，以保證其順利去化 附加價(jià)值分類按贈(zèng)送面積從小到大分為： 一般一般、深度深度兩類 同個(gè)組團(tuán)內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)化因素如何分配？同個(gè)組團(tuán)內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)化因素如何分配？ 附加值分配附加值分配 原則原則 SUNSHINE GROUP 39 D1D1類產(chǎn)品類產(chǎn)品 D2D2類產(chǎn)品類產(chǎn)品 附加價(jià)值等級分配：附加價(jià)值等級分配：D1類產(chǎn)品的昭示性優(yōu)勢比較 明顯，D336、類產(chǎn)品景觀優(yōu)勢明顯，其附加價(jià)值等級設(shè) 定為一般一般。 附加價(jià)值等級分配：附加價(jià)值等級分配：D2類產(chǎn)品不具有明顯的昭示性， 景觀資源也較差，其附加價(jià)值等級設(shè)定為深度深度。 D1 D3D3 D2 D2 D3D3類產(chǎn)品類產(chǎn)品 價(jià)值梳理：價(jià)值梳理： 經(jīng)過盤點(diǎn)，中央活力組團(tuán)產(chǎn)品可分為三類： 組團(tuán)北部東段部分產(chǎn)品有較強(qiáng)的昭示性，價(jià)值 較好，設(shè)定這部分產(chǎn)品為D D1 1類；類； 組團(tuán)南部東段部分和北部中間部分產(chǎn)品，昭示 性與景觀資源均較差，設(shè)定為D D2 2類類產(chǎn)品； 中央活力組團(tuán)南部與北部西側(cè)端頭產(chǎn)品有較好 的景觀優(yōu)勢，整體均好性較好，設(shè)定這部分產(chǎn)品 為D D3 3類類。 D3D3 附加價(jià)值分配附加價(jià)值分37、配 中央活力組團(tuán)中央活力組團(tuán) SUNSHINE GROUP 40 C2C2類產(chǎn)品類產(chǎn)品 D2D2類產(chǎn)品類產(chǎn)品 附加價(jià)值等級設(shè)定為一般一般，贈(zèng)送面積一般 的產(chǎn)品為： 附加價(jià)值等級設(shè)定為深度深度，贈(zèng)送面積較多的 產(chǎn)品為： A A A B B B B C1 C1 C2 D2 D1 D2 A A類產(chǎn)品類產(chǎn)品 B B類產(chǎn)品類產(chǎn)品 C1C1類產(chǎn)品類產(chǎn)品 D1D1類產(chǎn)品類產(chǎn)品 D3D3類產(chǎn)品類產(chǎn)品 D 3 通過分析盤點(diǎn)獨(dú)棟總部樓產(chǎn)品附加價(jià)值等級，通過分析盤點(diǎn)獨(dú)棟總部樓產(chǎn)品附加價(jià)值等級， 依此作為設(shè)計(jì)產(chǎn)品贈(zèng)送面積參考。依此作為設(shè)計(jì)產(chǎn)品贈(zèng)送面積參考。 附加價(jià)值分配附加價(jià)值分配 盤點(diǎn)盤點(diǎn) 產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)發(fā)展建議怎么38、寫？產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？ Question 7 42 絕版特色絕版特色人無我有人無我有 享絕版城市自然生態(tài)享絕版城市自然生態(tài) 緊鄰城央200畝純山水景觀領(lǐng)地&山海果嶺級園林，叫板 松山湖！ 必備條件必備條件人有我優(yōu)人有我優(yōu) 享契合企業(yè)發(fā)展所需空間享契合企業(yè)發(fā)展所需空間 打造多元商務(wù)建筑群滿足任何規(guī)模企業(yè)進(jìn)駐真正需求打造多元商務(wù)建筑群滿足任何規(guī)模企業(yè)進(jìn)駐真正需求 享完美升級版商業(yè)配套享完美升級版商業(yè)配套 打破打破“空城空城”定律定律，在滿足園區(qū)人群辦公與生活基本需在滿足園區(qū)人群辦公與生活基本需 求前提下求前提下，打造休閑消費(fèi)目的地場所打造休閑消費(fèi)目的地場所，盤活園區(qū)晝夜人氣盤活園區(qū)晝夜人39、氣 享全方位企業(yè)發(fā)展保障享全方位企業(yè)發(fā)展保障 多維度企業(yè)發(fā)展保障平臺多維度企業(yè)發(fā)展保障平臺，滿足企業(yè)發(fā)展壯大所需滿足企業(yè)發(fā)展壯大所需 自然生態(tài)自然生態(tài)&城市生活城市生活共生共生 人無我有，人有我優(yōu)人無我有，人有我優(yōu) 產(chǎn)品價(jià)值體系回顧產(chǎn)品價(jià)值體系回顧 臻臻 體系體系 SUNSHINE GROUP 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 4.4 4.4 可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn) 3大基礎(chǔ)服務(wù) 9大增值服務(wù) 4.3 4.3 配套布局、業(yè)態(tài)選擇、面積需求配套布局、業(yè)態(tài)選擇、面積需求 4.24.2園林打造八大舉措園林打造八大舉措 4.14.1分物業(yè)產(chǎn)品策略分物業(yè)產(chǎn)品策略關(guān)鍵舉措關(guān)鍵舉措 龍頭總部樓 商務(wù)公寓 訂制總部樓 創(chuàng)意研發(fā)樓 獨(dú)棟總部樓 SUNSHINE GROUP 感謝聆聽， 歡迎指導(dǎo)！