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1、寶安西成工業(yè)區(qū) 綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 深圳市中泰華翰建筑設(shè)計(jì)有限公司 2014.01 BaoAn XiCheng GongYeQu ZongHeZhengZhiJiChanYeShengJiZhuanXiangGuiHua 目錄 C ONT E NT S PART 1 前期分析 PART 2 規(guī)劃設(shè)計(jì) PART 3 建筑改造 PART 4 政策訴求 規(guī)劃研究范圍 區(qū)位分析 用地權(quán)屬 現(xiàn)狀分析 上位規(guī)劃 設(shè)計(jì)定位 設(shè)計(jì)目標(biāo) 設(shè)計(jì)理念 總平面圖 功能分區(qū) 實(shí)施類型分區(qū) 交通流線組織 消防分析 空間環(huán)境優(yōu)化 能源利用 分期實(shí)施 1# 地塊宿舍樓改造 7# 地塊改造 其它地塊改造 政策訴求 6 2、7 8 9 10 16 16 18 19 20 22 23 23 26 26 27 30 33 39 44 PART 1 前期分析 規(guī)劃研究范圍 區(qū)位分析 用地權(quán)屬 現(xiàn)狀分析 上層規(guī)劃 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 6 項(xiàng)目概況 I n t r o d u c t i o n 規(guī)劃整治范圍 71279M2 規(guī)劃設(shè)計(jì)研究范圍 71279M3、2，位于深圳市寶安區(qū)廣深公路西側(cè)， 由廣深公路、西城大道、西城二路和規(guī)劃道路圍合。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 7 地處深圳市寶安區(qū) 107 國(guó)道黃金發(fā)展帶； 北距深圳機(jī)場(chǎng)約 7 公里，南距前海開發(fā)區(qū)約 6 公里，距寶安中心組團(tuán)約 4 公里； 根據(jù)深圳市城市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目位于“五片區(qū)”之一的西部濱海分區(qū)； 區(qū)位分析 L o c a 4、t i o n 周邊功能及景觀 P e r i p h e r a l F u n c t i o n A n d L a n d s c a p e 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 8 用地權(quán)屬 L a n d Ow n e r s h i p 1234567 1 宗地號(hào)或用 地方案號(hào) A108-0223 A108-0214 A108-5、0023 A108-0157 A108-0041 A108-0165 A108-0133 2 用地面積 （） 11243.2115499.5111395.253866.121426.295406.1732490.256 3 土地利用功 能（現(xiàn)狀） 工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地工業(yè)用地 4 土地權(quán)屬性 質(zhì)1 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 國(guó)有已出讓 用地 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 行政劃撥用 地 5 用地權(quán)屬單 位 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳道明電 氣設(shè)備有限 公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 6、聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 深圳市西成 聯(lián)合開發(fā)有 限公司 7 建筑物竣工 時(shí)間 1992199119921989198919891992 8 建筑面積 （） 31961.36259219338.3223306.233772.0111316.0521587 項(xiàng) 目 國(guó)有已出讓土地：71279 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i 7、Hu a 9 現(xiàn)狀分析 S i t u a t i o n A n a l y s i s 現(xiàn)狀商業(yè) 宿舍樓 辦公樓宿舍樓現(xiàn)狀廠房 現(xiàn)狀建筑示意圖 S c h e ma t i c d i a g r a m o f c u r r e n t s i t u a t i o n o f c o n s t r u c t i o n 分類建筑面積（） 員工宿舍52978 辦公建筑4343 商業(yè)建筑7333 廠房建筑49219 合計(jì)113873 容積率1.6 現(xiàn)狀建筑分類匯總表 功能單一，配套缺乏 缺少商業(yè)配套，導(dǎo)致工作人員吃飯難、出行難、生活難。 空間環(huán)境差，企業(yè)形象不突出 廠房、宿舍等立面8、平淡，環(huán)境差，企業(yè)形象不突出。 缺乏公共活動(dòng)空間 園區(qū)內(nèi)缺少共享、開放的交流活動(dòng)空間。 園區(qū)停車難 園區(qū)內(nèi)停車位緊缺，沿路停車現(xiàn)象普遍。 負(fù)面影響：土地價(jià)值得不到充分發(fā)揮， 園區(qū)效益低下，租金低，對(duì)高端企業(yè)吸引 力低。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 10 深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020） 功能組團(tuán)： 項(xiàng)目位于“五片區(qū)”之一的西部9、濱海分區(qū)。 西部濱海分區(qū)： 由寶安中心組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)和西部高新組團(tuán)共三個(gè)組團(tuán)組成。 功能定位為區(qū)域生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心、全市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地。 小結(jié)： 深圳市城市總體規(guī)劃對(duì)規(guī)劃片區(qū)的功能指引為：區(qū)域生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心、全市重要的高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地。 深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 小結(jié)： 促進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域跨越發(fā)展： 包括：生物產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 新能源產(chǎn)業(yè)：鞏固核能開發(fā)、太陽(yáng)能電池、風(fēng)電設(shè)備、儲(chǔ)能電站等領(lǐng)域技術(shù)優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)智能電網(wǎng)、 生物質(zhì)能等領(lǐng)域技術(shù)突破。 優(yōu)先發(fā)展新能源開發(fā)、新能源裝備、新能源汽車10、新能源服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，推廣新能源產(chǎn)品應(yīng)用，擴(kuò)大 新能源供應(yīng)規(guī)模。 扶持中小企業(yè)加快發(fā)展： 進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境， 創(chuàng)新扶持政策， 促進(jìn)中小企業(yè)快速發(fā)展。 實(shí)施中小企業(yè)上市培育計(jì)劃、 融資計(jì)劃、 產(chǎn)業(yè)鏈配套計(jì)劃、人才與創(chuàng)新支持和市場(chǎng)開拓五個(gè)專項(xiàng)計(jì)劃，全面提升中小企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展和快速 成長(zhǎng)的能力。“十二五”期間，力爭(zhēng)培育 200 家中小企業(yè)在海內(nèi)外上市。拓寬中小企業(yè)的融資渠道， 切實(shí)緩解中小企業(yè)融資難問題。規(guī)劃建設(shè)中小企業(yè)上市公司和擬上市公司總部基地，為中小企業(yè)成 長(zhǎng)提供空間保障。 根據(jù)深圳市“十二五”規(guī)劃深圳市在“十二五”期間， 1）扶持中小企業(yè)，為中小企業(yè)成長(zhǎng)提供空間保障； 2）目前重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)11、包括：生物產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、 新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 上層規(guī)劃要求 T h e u p p e r p l a n n i n g r e q u i r e me n t s 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 11 深圳市現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系總體規(guī)劃（2009-2015） “一核、三片、九基地” 與總規(guī)相比較，12、該規(guī)劃增加了“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶”的提法。“四區(qū)九基地”的提法和深圳總規(guī)一致。 西部先進(jìn)制造業(yè)片區(qū)為“三片”的一片區(qū)：依托西部濱海分區(qū)主要交通設(shè)施走廊，建設(shè)前海地區(qū)國(guó)際性 生產(chǎn)服務(wù)業(yè)中心，形成以電子及新材料為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展片區(qū)。 深圳市工業(yè)布局研究與規(guī)劃： “一核心、三基地、多組團(tuán)” “一核心”是指深圳特區(qū)，它將是城市產(chǎn)業(yè)的綜合性服務(wù)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的研發(fā)設(shè)計(jì) 基地； “三基地”是指東、中、西三大先進(jìn)制造業(yè)基地； “多組團(tuán)”是指各個(gè)分區(qū)組團(tuán)。 小結(jié)： 本項(xiàng)目位于電子及新型材料生產(chǎn)基地，重點(diǎn)發(fā)展高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如電子、新能源產(chǎn)業(yè)、新一代 信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。 寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 小13、結(jié)： 產(chǎn)業(yè)空間布局：“三軸五片二十四園”（含光明新區(qū)）五片：是指按照地區(qū)產(chǎn)業(yè)分工不同而劃 分出的五片生產(chǎn)基地。 項(xiàng)目位于“五片區(qū)”之一的以寶安中心區(qū)為核心、包括西鄉(xiāng)和福永南在內(nèi)的中心區(qū)高新產(chǎn) 業(yè)研究基地。 產(chǎn)業(yè)定位及目標(biāo)：建設(shè)全球電子信息業(yè)高端制造基地，打造享譽(yù)全球的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)。 本項(xiàng)目位于寶安西鄉(xiāng)街道西鄉(xiāng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，功能定位為新能源產(chǎn)業(yè)基地。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n 14、Xi a n g G u i Hu a 12 法定圖則 T h e s t a t u t o r y c h a r t 深圳市寶安中心組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃 功能定位： 城市定位：深圳西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，全市重要的物流基地。 重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：以房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)和金融等為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以航空、港口和與之配套的倉(cāng)儲(chǔ)、 先進(jìn)工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)等為主體的現(xiàn)代物流業(yè)。 布局結(jié)構(gòu)： “一南一北兩片區(qū)”、“兩縱一橫三軸線”結(jié)構(gòu)： 南部城市綜合服務(wù)區(qū)； 北部區(qū)域物流、交通樞紐綜合區(qū)； 平巒山鐵仔山碧海灣城市生態(tài)隔離帶綠軸； 廣深公路和寶安大道兩縱軸； 創(chuàng)業(yè)路橫軸 小結(jié)： 1）重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)工業(yè)，使傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展為科15、技型、城市型的先進(jìn)工業(yè)； 2）對(duì)舊城區(qū)的工業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，構(gòu)建高效、和諧具有活力的城市片區(qū)。 深圳市寶安 103-17&15 號(hào)片區(qū) 西鄉(xiāng)平欒山、鐵仔山片區(qū) 法定圖則 目標(biāo)與定位： 發(fā)展目標(biāo)是：以優(yōu)越的自然條件、人文資源和交通條件為基礎(chǔ)，以區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新為城市 發(fā)展動(dòng)力，積極完善配套設(shè)施建設(shè)和環(huán)境建設(shè)，形成生態(tài)環(huán)境良好、人文資源豐富、公共配套設(shè)施 完善的宜居、宜商、宜工的、具有濃厚地方特色的綜合片區(qū)。 主導(dǎo)功能： 集生態(tài)人文、居住休閑及先進(jìn)工業(yè)于一體的生態(tài)環(huán)境良好的城市綜合片區(qū)。 發(fā)展策略是：通過(guò)城市更新，優(yōu)化地區(qū)功能結(jié)構(gòu)，完善公共設(shè)施，結(jié)合軌道站點(diǎn)布局綜合服務(wù)中心， 完善地區(qū)道路交通16、體系，提高片區(qū)生活環(huán)境品質(zhì)。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 13 用地性質(zhì)：普通工業(yè)用地（M1） 開發(fā)強(qiáng)度：規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑以現(xiàn)狀 保留為主 道路交通： 主干道：廣深公路，紅線寬度 120 米 支路：西成大道，紅線寬度 15 米 西成二路，紅線寬度 15 米 規(guī)劃鐵路：大鏟灣港區(qū)鐵路 ( 該鐵路 對(duì)本案用地范圍內(nèi)的建筑沒有影響 ； 如有需要17、，我司將全力配合。） 產(chǎn)業(yè)定位： 以“前沿科技、創(chuàng)新研發(fā)、文化生態(tài)”為發(fā)展要素，以新能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 集科技研發(fā)、展示、商務(wù)推廣于一體的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向和目標(biāo) I n d u s t r i a l u p g r a d i n g a n d d i r e c t i o n PART 2 規(guī)劃設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)定位 設(shè)計(jì)理念 設(shè)計(jì)目標(biāo) 總平面圖 功能分區(qū) 實(shí)施類型分區(qū) 交通流線組織 消防分析 空間環(huán)境優(yōu)化 能源利用 分期實(shí)施 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n18、 g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 16 項(xiàng)目定位 Or i e n t a t i o n 設(shè)計(jì)目標(biāo) T a r g e t s 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)整個(gè)片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研究，本項(xiàng)目定位為打造一個(gè)面向中小企業(yè)、微型企業(yè)、初始創(chuàng)業(yè)者的產(chǎn)業(yè)孵化基地 （Breeding Grounds）。 一個(gè)多樣化的工作和發(fā)展空間 一個(gè)在全新設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)下的真正意義上的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目 一個(gè)高度混合模式的（Highly Mixed）、充滿活力和魅力的新城市片區(qū) 由工業(yè)園區(qū)的升級(jí)改造帶動(dòng)城市片區(qū)的升級(jí)，為城市19、注入新的活力，重新激發(fā)該城市片區(qū)的潛力 產(chǎn)業(yè)定位：新能源、電子、信息、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、新媒體產(chǎn)業(yè)等新興、無(wú)污染產(chǎn)業(yè)將成為園區(qū)的重點(diǎn)扶持對(duì)象： 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 17 案例研究：英國(guó)倫敦 Old StreetSilicon Roundabout C a s e S t u d y 區(qū)位及歷史：倫敦中心偏東位置；19 世紀(jì)末 20 世20、紀(jì)初家具交易中心，小工廠、貨倉(cāng)、貧民窟、貧 窮的工人階級(jí)； 二戰(zhàn)之后，制造業(yè)的遷出，工業(yè)建筑空置； 1980s 開始，小工業(yè)建筑開始成為藝術(shù)家的廉價(jià)居住和工作空間。 現(xiàn)狀：近年來(lái)倫敦最受歡迎的中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者（Startups）聚集地；大量 IT 公司、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師； Silicon Roundabout（相對(duì)于美國(guó)的 Silicon Valley）& Tech City；倫敦向東發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。 特色：1. 廉價(jià)的租金、便利的交通 2. 多樣化和高度靈活的建筑空間 3. 豐富的城市空間和完善的配套設(shè)施Living &Working ，集工作、生活、教育、休閑娛樂、 購(gòu)物等于一體的高度混合的21、城市片區(qū) 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 18 設(shè)計(jì)理念一：建筑、環(huán)境以及項(xiàng)目自身的可持續(xù)性 C o n c e p t 1 設(shè)計(jì)理念三：共同工作空間 C o n c e p t 3 案例研究：G o o g l e C a mp u s C o - w o r k i n g S p a c e 設(shè)計(jì)理念二：高度混合、工作生活一體化空間22、 C o n c e p t 2 綠色低碳技術(shù)結(jié)合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì) Co-working Space 共同工作空間“微小”企業(yè)創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想搖籃 針對(duì)項(xiàng)目未來(lái)使用者的特點(diǎn)，特別是使用者中的微小型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)群體，本項(xiàng)目的一部分辦公空間， 以及配套服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)講充分體現(xiàn)和服務(wù)于“共同工作空間”的理念。為小企業(yè)、特別是經(jīng)濟(jì)條 件有限的創(chuàng)業(yè)者提供更多更靈活的模式和更好的平臺(tái)。 概況：位于 Old Street 片區(qū)東倫敦科技園（Tech City），由 Google 開設(shè)的七層建筑，鼓勵(lì)更多創(chuàng)業(yè) 團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐； 特色：1.Google 的支持與主導(dǎo)； 2. 良好的區(qū)位及成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境； 3. 高度靈活的辦公空23、間； 4. 包括高速互聯(lián)網(wǎng)在內(nèi)的完善的技術(shù)服務(wù)設(shè)施； 提高建筑的靈活性和適應(yīng)性，以增強(qiáng)建筑乃至整個(gè)項(xiàng)目的生命力，實(shí)現(xiàn)真正意義上的可持續(xù)性 Living &Working Space/ 高度混合、工作生活一體化空間 針對(duì)項(xiàng)目用地的區(qū)位特點(diǎn)以及目標(biāo)使用者 , 在學(xué)習(xí)總結(jié)國(guó)內(nèi)外多個(gè)優(yōu)秀案例的基礎(chǔ)上 , 本項(xiàng)目提出不僅 僅打造一個(gè)高效的產(chǎn)業(yè)園區(qū) , 更是一個(gè)集工作、生活、學(xué)習(xí)于一體的高度混合（highly mixed）的充滿活 力的城市片區(qū)。 圣佛朗西斯科的Citizen Space圣彼得堡的 Co-working Space 臺(tái)北 Ching Long Business Park柏林的 Co-wor24、king Space 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 19 總平面圖 G e n e r a l L a y o u t P l a n 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e25、 S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 20 功能分區(qū) F u n c t i o n a l Di v i s i o n 研發(fā)區(qū) 研發(fā)區(qū) 研發(fā)配套區(qū) 生活配套區(qū) 生活配套區(qū)： 以配套宿舍為主集停車場(chǎng)、員工配套食堂、管理服務(wù)中心、康體娛樂中心等內(nèi)容于一體的綜合服務(wù)區(qū) 的生活區(qū)。 研發(fā)區(qū)： 集產(chǎn)品的整體開發(fā)與設(shè)計(jì)、學(xué)研合作與自主創(chuàng)新、以及高端的測(cè)試試驗(yàn)于一體的研發(fā)區(qū)。 研發(fā)配套區(qū)： 為研發(fā)單元服務(wù)的各種公共空間和設(shè)施展示空間、會(huì)議、體育設(shè)施、員工食堂等 綜合整治經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 拆除重建經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a26、 o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 21 功能分布圖 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 22 實(shí)施類型分區(qū) 1 2 3 4 5 6 727、 1 號(hào)地塊 增設(shè)電梯，立面整治 2 號(hào)地塊 拆除重建 4、5、6 號(hào)地塊 改擴(kuò)建 3 號(hào)地塊 改擴(kuò)建 7 號(hào)地塊 部分保留，升級(jí)利用；空地 新建 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 23 交通流線分析 T r a f f i c f l o w a n a l y s i s 消防流線分析 T r a f f i c f l o w a n28、 a l y s i s 交通組織 對(duì)外交通 ：規(guī)劃區(qū)周圍路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)，主要通過(guò)廣深 公路、西成大道、西成二路等城市干道實(shí)現(xiàn)對(duì)外交通。 內(nèi)部交通：規(guī)劃區(qū)在落實(shí)法定圖則的路網(wǎng)要求基礎(chǔ) 上，結(jié)合現(xiàn)狀道路情況，進(jìn)行完善、梳理。 人行流線 規(guī)劃區(qū)通過(guò)人行道、廣場(chǎng)、空中連廊、開放平臺(tái)空 間等組織人行流線。 消防系統(tǒng)規(guī)劃 項(xiàng)目落實(shí)圖則市政道路 西成大道和西成二路， 開通各建筑的消防通道， 保證消防系統(tǒng)完善。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y 29、e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 24 規(guī)劃停車方案 本次規(guī)劃解決停車位 880 個(gè)，在號(hào)地塊、 號(hào)地塊設(shè)置室內(nèi)停車庫(kù)；其它地塊則 以有組織地面停車為主。 號(hào)地塊有組織地面停車：約 20 輛 號(hào)地塊室內(nèi)停車約 300 輛 號(hào)地塊有組織地面停車：約 40 輛 號(hào)地塊有組織地面停車：約 20 輛 號(hào)地塊室內(nèi)停車庫(kù)及有組織地面停車：約 500 輛 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y30、 e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 25 規(guī)劃鳥瞰圖 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 26 空間環(huán)境優(yōu)化 綠化覆蓋率的提升：通過(guò)做屋頂綠化，增大園 區(qū)的綠化覆蓋率，提高整個(gè)園區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 天臺(tái)農(nóng)場(chǎng) (Rooftops Farm): 借鑒國(guó)內(nèi)外案例， 利用屋頂空間打造城市農(nóng)場(chǎng)，既滿31、足綠化、節(jié) 能、改善環(huán)境的需要，又為住戶及周邊居民提 供了小型的種植空間和在都市中體驗(yàn)田園生活 的樂趣。屋頂綠化 集中綠地 集中綠地 景觀綠地的連續(xù)：講生產(chǎn)研發(fā)區(qū)的兩塊集中綠地 梳理連通，打造綠色生態(tài)的研發(fā)辦公環(huán)境。 休憩空間意向： 休憩空間與交通空間重疊部分通過(guò)柔和的方法進(jìn)行分隔，如利用植物、局部抬高、鋪地變化或其它元素。 鋪地設(shè)計(jì)意向： 廣場(chǎng)空間以吸引人為主， 采用硬質(zhì)鋪地，輔以趣味 小品、遮陽(yáng)；人行步道盡 量使用更為原始的材料和 更為接近自然的材料 小品規(guī)劃意向： 運(yùn)用廠房區(qū)本來(lái)存在 的材料，經(jīng)過(guò)加工。 變成具有廠區(qū)特色的 小品景觀 太陽(yáng)能資源利用： 借助深圳地區(qū)豐富的太陽(yáng)能資源，建立起32、太陽(yáng) 能通風(fēng)、熱水、采暖和空調(diào)系統(tǒng)，為園區(qū)提供 熱水、空調(diào)、照明、通風(fēng)、動(dòng)力等一系列能源， 滿足生產(chǎn)、生活需要。 在 4,、5、6 號(hào)地塊預(yù)計(jì)投入 300 萬(wàn)元建設(shè)太 陽(yáng)能熱水等生態(tài)節(jié)能措施。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 27 項(xiàng)目分期實(shí)施計(jì)劃 一期 一期 四期 三期 二期 整個(gè)用地的綜合整治分為四期實(shí)施，分期主要依據(jù)項(xiàng)目投 資和經(jīng)營(yíng)33、策略； 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總投資 34500 余萬(wàn)元，整個(gè)項(xiàng)目綜合整治完 成后，項(xiàng)目收益主要來(lái)源于物業(yè)出租，按照 30 元 / 平方 米計(jì)算，每年收益預(yù)期為 7740 萬(wàn)元。 PART 3 建筑改造 1 #地塊宿舍樓改造 7 #地塊改造 其它地塊改造 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 30 1# 地塊宿舍樓改造加電梯方案 改造前標(biāo)準(zhǔn)層平面圖改造后標(biāo)34、準(zhǔn)層平面圖 改造任務(wù)：加電梯、立面整治 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 31 立面整治 設(shè)計(jì)原則：低成本、低技、生態(tài)、實(shí)用、美觀 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)型的設(shè)計(jì)，目前已顯陳舊和雜亂，作為西成園區(qū)以后沿廣深公路的重要展示面缺乏特 色和標(biāo)志性。 立面整治方案 沿廣深公路立面 1 沿商鋪立面 1 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n35、 Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 32 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 33 7# 地塊設(shè)計(jì)構(gòu)思 1. 廠房：保留大部分廠房，升級(jí)改造，作為研36、發(fā) 樓的配套設(shè)施 2. 連廊：由于場(chǎng)地豎向變化復(fù)雜，引入空中連廊 不僅可以將廠房的上層空間充分利用起來(lái)，還可以 將改造后的廠房空間與新建研發(fā)樓的裙房公共空間、 以及還周邊的道路便捷的串聯(lián)起來(lái)； 3. 公共空間平臺(tái)：由于用地有限，建筑設(shè)計(jì)上將 一系列的緩坡屋面及塔樓底層架空空間貢獻(xiàn)為城市 公共空間，供公眾使用打造開放式的建筑、城 市的建筑；建筑的底層將與城市有更多的對(duì)話，也 將為項(xiàng)目帶來(lái)更多的人氣； 4. 塔樓：可自由組合的單元平面可以滿足多種功 能和規(guī)模需要，因此極大的提高了建筑的靈活性和 生命力。 7# 地塊廠房 現(xiàn)狀：現(xiàn)狀廠房區(qū)域現(xiàn)狀覆蓋率較高，空間較混亂， 各廠房功能較獨(dú)立，整個(gè)區(qū)域缺乏37、必要的公共交通空 間及開放空間，工作環(huán)境有待改善。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 34 改造：利用現(xiàn)有廠房的結(jié)構(gòu)和空間，通過(guò)升級(jí)改造，將其內(nèi)部改造為展覽、會(huì)議、職工食 堂及其它配套服務(wù)設(shè)施，作為新建研發(fā)樓的輔助空間，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有建筑的活化再利用。 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G 38、o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 35 7# 地塊連廊 研發(fā)綜合樓概念平面設(shè)計(jì) 研發(fā)樓標(biāo)準(zhǔn)層平面 研發(fā)樓標(biāo)準(zhǔn)層平面 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 36 7# 地塊研發(fā)綜合樓39、 1 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 37 7# 地塊研發(fā)綜合樓設(shè)計(jì) 2 大面積斜坡屋面將被打造為片區(qū)內(nèi)重要的公共空間，可引入 skate park、展示空間等功能； 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i 40、J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 38 廠房整治鳥瞰圖 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 39 4#、5# 地塊改造 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He41、 Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 40 4#、5# 地塊改造 改造后效果 現(xiàn)狀照片 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 41 6# 地塊改造 現(xiàn)狀照片 改造后效果 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n42、 Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 42 6# 地塊改造現(xiàn)狀照片 改造后效果 PART 3 政策訴求 政策訴求 寶安西成工業(yè)區(qū)綜合整治及產(chǎn)業(yè)升級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃 B a o A n Xi C h e n g G o n g Y e Qu Z o n g He Z h e n g Z h i J i C h a n Y e S h e n g J i Z h u a n Xi a n g G u i Hu a 43、44 政策訴求 P o l i c y De ma n d 1. 延長(zhǎng)土地使用期限 2. 簡(jiǎn)化審批流程 3. 地價(jià)優(yōu)惠 4. 園區(qū)配套設(shè)施優(yōu)惠政策 本次綜合改造需要企業(yè)的大量投資，所以希望對(duì)土地的使用期限予以延長(zhǎng)。 相關(guān)訴求： 簡(jiǎn)化專項(xiàng)規(guī)劃、項(xiàng)目報(bào)建、審批及驗(yàn)收的程序，縮短審批時(shí)間項(xiàng)目從立項(xiàng)到驗(yàn)收完成的時(shí)間，在政府部門的時(shí)間控制在 150 個(gè)工作日，約半年時(shí)間。 本涉及土地全部為自用，希望對(duì)自用部分的低價(jià)給予優(yōu)惠，具體如下： 1） 結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，涉及收地價(jià)的，均按照工業(yè)區(qū)升級(jí)改造政策給予減免 50%； 2） 涉及到使用年限的，通過(guò)補(bǔ)齊基準(zhǔn)地價(jià)，均按照使用權(quán)的最高年限核發(fā)紅本房地產(chǎn)證； 本次規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建筑均為合法建筑，針對(duì)本次綜合整治中，涉及到不同類型的整治改造方式，在 地價(jià)繳納、建筑產(chǎn)權(quán)辦理及使用年限確認(rèn)方面，均給予相應(yīng)政策。 相關(guān)訴求： 1） 新建的公共配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施等，由開發(fā)主體投資建設(shè)，建成后移交政府，開發(fā)主體投入的建設(shè)資金在地價(jià)中給予減免； 2） 改建的配套設(shè)施，由開發(fā)主體完成投資改建，建成后移交政府，對(duì)于前期開發(fā)主體投入的資金和所使用的現(xiàn)狀物業(yè)，按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，在地價(jià)中給予減免。 vvvvvv