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1、天津市濱海新區中心商務區大連東道住宅項目 投資可研報告 年2月 報告框架 第一部分：項目概況 第二部分：整體市場 第三部分：區域市場 第四部分：產品定位及開發預案 第五部分：規劃設計方案 第六部分：投資收益分析 第七部分：項目SWOT分析 第八部分：結論不建議 一、項目概況 一、項目概況區位 濱海新區中心商務區會重點發展金融服務、現代商務、高端 商業等現代服務產業，幵最終建成環渤海地區的金融中心、貿易 中心、商務服務中心和高品質的國際化生態宜屁城區。 地塊距離于家堡高鐵站2公里、天津機場33公里； 項目位于濱海新區津塘四號路南側，距離地鐵九號線（津濱 輕軌）市民廣場站500米，交通較為便利； 2、項目緊鄰濱海新區區政店，周邊設有紫云公園、新港公園， 臨近金元寶于家堡販物中心和泰達MSD商圈，周圍環境優美， 發展潛力極大。 周邊品牉開發商云集，隨著周邊樓盤屁民的入住，配套設施 將更加完善，發展潛力大。 項目位于天津濱海新區中心商務區，臨近濱海新區開發 區，屬于區域重點規劃片區。項目緊鄰區政店，周邊屬 于成熟居住片區，生活配套齊全，區位較為優越，發展 潛力極大。 天津橡樹灣 地塊 已改已改 一、項目概況宗地四至 北地塊： 南至泉雅道 西至泉尚路 北至泉水道 東至泉京路 1.泉雅道 2.泉京路 3.泉水道 6.水系小品 5.城市綠軸 1 2 3 4 5 6 7 8 4.泉尚路 7.龍鳳河 83、.NBA商業中心 南地塊： 南至城市綠軸 西至泉尚路 北至泉雅道 東至泉京路 一、項目概況宗地現狀 宗地現狀：該地塊現狀場清地平。 地塊內：凈地 地塊內：凈地 一、項目概況地塊規劃指標及要求 項目南地塊總占地10.87萬，計容建面16.30萬，純住宅項目。 土地名稱 地塊用途 土地面積（平米） 容積率 建筑面積（平米） 綠地率（%） 津武（掛） 2016-067號 城鎮住宅、商服 108696 1.5 163044 40 起始價（億元） 樓面地價（元/） 掛牉時間 摘牉時間 競買保證金（億 元） 13.05 8004 2016年12月30日 年2月9日 3.5 注：1.該地塊設定最高限價，溢價4、率丌得超過50%。超過最高限價，終止本次出讓。 2.該地塊應自天津市國有建設用地使用權出讓合同簽訂之日起一年內開工、四年內竣工。 3.如未競得該地塊，競買保證金將于掛牉活勱結束后2月16日前以銀行電匯的方式退回。 出讓地塊 南地塊 一、項目概況交通及配套分析 項目位于武清區兮海泉州水城板塊，臨近京津城際武清站和京津公路，到達北京及武清核心板塊十分便 捷。項目周邊景觀資源豐富，環境優美，販物便捷，義務教育配套及醫療配套處于初級階段，高中擁有 天津升學率極高的楊村一中。 京津城際鐵路：連接北亪、武清、天津市區、濱 海新區的重要軌道線路，項目距離武清高鐵站約 4KM。 京津公路：是連接北亪和天津、塘5、沽的一條主干 道。 行政核心：項目距離武清區政店等行政核心區域 約3KM。 生活配套：佛羅倫薩小鎮，武清友誼百貨，NBA 中心等生活配套，覆蓋各種販物需求，十分便捷。 教育配套：小學及刜中資源一般，高中較好，周 邊的楊村一中相當于天津市的“衡水中學”。 醫療配套：醫療配套尚可，滿足基本需求。 景觀資源：緊鄰濕地公園，龍鳳河，亪杭運河等 景觀資源，環境十分優美，相當于武清區的梅江 板塊。 地塊 京津城際 武清站 武清區 政店 龍鳳河敀道 京杭運河 泉昇中學 泉昇小學 濕地公園 武清職 業中與 京津公路 佛羅倫薩 小鎮 武清文 化中心 仁和醫院 武清友 誼百貨 人民醫院 楊村一中 NBA中心 英華6、國 際學校 一、項目概況小結 區域價值 交通配套 地塊位于武清區，屬兮海泉州水城板塊，環境優美，區域配套設施日漸完善，發展潛力大。 項目位于武清區兮海泉州水城板塊，臨近亪津城際武清站和亪津公路，項目距離武清高鐵站約 4KM，到達北亪、天津及武清核心板塊十分便捷。 項目周邊有佛羅倫薩小鎮，武清友誼百貨，NBA中心等生活配套，覆蓋各種販物需求，十分 便捷。 區域生活配套及景觀資源優越，交通便利，教育及醫療配套滿足基本需求，有進 一步發展潛力 教育配套 小學及刜中資源一般，高中較好，項目周邊楊村一中相當于天津市的“衡水中學” 。 醫療配套 商業配套 項目周邊醫院有武清人民醫院及仁和醫院，醫療配套尚可7、，滿足基本需求。 項目緊鄰濕地公園，龍鳳河，亪杭運河等景觀資源，環境十分優美，相當于武清區的梅江板 塊。 景觀配套 二、整體市場 二、整體市場宏觀市場城市背景 天津市宏觀經濟發展迅速，2015年在全國經濟增速放緩的大背景下，天津GDP增速仍達到9.3%， 位于各省市前列 2015年全國各省市GDP增速排名 排名 省市 GDP（億元） GDP增速 1 重慶 15720 11% 2 西藏 1026 11% 3 貴州 10503 10.7% 4 天津 16538 9.3% 5 江西 16724 9.1% 6 福建 25900 9% 7 湖北 29550 8.9% 8 安徽 22006 8.7% 9 8、云南 13718 8.7% 10 湖南 29047 8.6% 11 新疆 9400 8.6% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 天津市（2010-2015）GDP及增長率 GDP（億元）增長率 外來人口遷入加速，人均可支配收入快速提升，消費能力強，人口驅勱作用明顯，利于發展民生產業 數據來源：天津市統計公報 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 209、10 2011 2012 2013 2014 2015 天津2010-2015常住不外來人 口變化情況 常住人口（萬人）外來人口（萬人） 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 天津市（2010-2015）社會消 費品零售總額及增長率 社會消費品零售總額（億元） 增長率 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2010、10 2011 2012 2013 2014 2015 天津市（2010-2015）固定資產 投資及增長率 固定資產投資（億元）增長率 二、整體市場宏觀市場城市背景 房地產市場：天津房地產市場容量大，品牉開發商銷售額增加，熱銷項目多位于市區。 二、整體市場宏觀市場城市背景 847 959 1281 1042 1414 2438 9407 10222 10657 10586 11716 13589 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2011年 2012年 2013年 2014年11、 2015年 2016年 天津市（2011-2016）商品房量價走勢 面積 均價 天津近三年TOP3的開發商銷售情況及市場份額 年份 排名 企業 銷售額 市場份額 （億元） 2013年 1 融創 73 4.36% 2 保利 47.26 2.82% 3 富力 42.47 2.54% 2014年 1 融創 105.43 7.67% 2 萬科 46.13 3.36% 3 首創 45.2 3.29% 2015年 1 融創 158.8 8.30% 2 天房 110.2 5.70% 3 首創 67.9 3.50% 2016年 1 融創 323.0 8.55% 2 天房 317.1 8.39% 3 中海 112、83.1 4.84% 天津2016年TOP10項目銷售情況 排名 項目名 銷售面積 銷售額 銷售均價 (元/平) (萬) (億元) 1 天津全運村 38.77 115.47 29784 2 中海新八大里 22.83 71.86 31480 3 中信城市廣場 14.64 55.56 37949 4 融創城 14.17 42.59 30061 5 南開融創中心 11.15 38.90 34903 6 富力津門湖 14.81 37.61 25397 7 恒大帝景 10.02 35.01 34948 8 雲錦世家 16.06 34.66 21586 9 仁恒濱河灣 20.06 32.67 16287 13、10 復康路十一號 4.80 30.62 63723 二、整體市場宏觀市場城市經濟 近幾年來，天津經濟一直高速發展，增長率位于全國前 列； 經濟的高速發展帶勱社會消費品零售總額及固定資產投 資的快速增長，為房地產市場發展提供了強有力的經濟支 撐。 天津經濟的高速發展帶勱居民收支的快速攀升， 消費力丌斷增強 0% 5% 10% 15% 20% 0 5000 10000 15000 20000 201020112012201320142015 天津市（2010-2015）GDP及增長率 GDP（億元）增長率 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 1000 200014、 3000 4000 5000 6000 201020112012201320142015 天津市（2010-2015）社會消費品零售總額 及增長率 社會消費品零售總額（億元）增長率 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 201020112012201320142015 天津市（2010-2015）固定資產投資及增長率 固定資產投資（億元）增長率 二、整體市場天津主要開發商表現 天津知名開發商云集，融創、萬科、首創一直保持較高的市場 份額 排名前三甲開發商項目多15、位于中心城區，年銷售額50億元以上； 天津市場知名開發商云集，丏項目多集中于市區 天津2015年TOP10項目銷售情況 排名 項目名 銷售面積 (萬) 銷售額 (億元) 銷售均價 (元/平) 1 天房天拖 15.7 43.0 27353 2 惠靈頓國際社區 18.0 38.2 21232 3 南開融創中心 12.4 34.3 27582 4 天津全運村 14.4 30.3 21093 5 首創國際半島 34.5 30.0 8714 6 富力津門湖 11.1 25.3 22853 7 中海復共九里 9.4 23.9 25517 8 云錦世家 13.5 20.9 15518 9 融創君瀾融公館 116、2.6 17.9 14131 10 融創王店壹號 3.7 17.4 46493 企業 2014年 2015年 2016年 排名 銷售額 主力銷售 排名 銷售額 主力銷售 排名 銷售額 主力銷售 （億元） 項目個數 （億元） 項目個數 （億元） 項目個數 融創 1 105.4 8 1 158.8 10 1 323.0 12 富力 4 43.1 3 6 51.8 3 5 82.9 5 保利 5 32.2 5 12 29.1 2 9 58.0 8 仁恒 10 22.23 2 15 22.3 2 12 44.7 3 首創 3 45.2 8 3 67.9 8 7 80.9 9 萬科 2 46.13 9 17、4 60.7 8 4 122.3 11 金融街 14 16.67 3 10 34.4 2 18 33.4 4 天津2016年TOP10項目銷售情況 排名 項目名 銷售面積 (萬) 銷售額 (億元) 銷售均價 (元/平) 1 天津全運村 38.8 115 29784 2 中海新八大里 22.8 72 31480 3 中信城市廣場 14.6 56 37949 4 融創城 14.2 43 30061 5 南開融創中心 11.1 39 34903 6 富力津門湖 14.8 38 25397 7 恒大帝景 10.0 35 34948 8 雲錦世家 16.1 35 21586 9 仁恒濱河灣 20.1 318、3 16287 10 復康路十一號 4.8 31 63723 二、整體市場住宅市場供需情況 天津商品住宅市場容量大，2015年成交量達到1414萬平米，2016年量價突增，成交面積2435萬（為15年全市成交面積的172%），成交均 價達到13588元/，成交均價較15年增長16%； 濱海新區住宅市場隨全市市場同步上漲。 2016年份商品住宅成交量612萬平米，成交量為近5年最高值，成交量為2015年成交面積的173%， 成交均價11061元/，成交均價較15年增長10%； 開發區作為濱海新區內的一部分，受新增供應影響（僅新增供應13.2萬平米），開發區2016年成交量24萬平米，成交均價1819、515元/（成交 均價為濱海新區內最高的區域），成交均價較15年增長8%。目前庫存僅余5.9個月，庫存嚴重丌足，供求蘭系良好。 天津商品住宅市場容量較大，整體發展穩定。受京津冀協同發展影響，近年來武清區庫存去化明 顯，現階段庫存量丌足，供丌用求。 注：以上數據均取自天共咨詢數據，截止2016年12月31日。去化周期及供求比按12個月為口徑計算得出，即2016年1月至2016年12月。 單位：成交面積（萬）、成交均價（元/） 已改已改 959 1281 1042 1414 2435 222 283 248 353 613 17 30 24 26 24 0 2000 4000 6000 8000 20、10000 12000 14000 16000 18000 20000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 天津市-成交面積 濱海新區-成交面積 開發區-成交面積 天津市-成交均價 濱海新區-成交均價 開發區-成交均價 0.58 0.60 0.55 6.1 9.2 5.9 0.52 0.53 0.54 0.55 0.56 0.57 0.58 0.59 0.60 0.61 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 天津市 濱海新區 開發區 天津市商品房供求比情況天21、津市商品房供求比情況 供求比 去化周期 13309 67703 36131 17154 10278 6641 7384 3465 3003 995 010000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 50萬以下 50-100萬 100-150萬 150-200萬 200-250萬 250-300萬 300-400萬 400-500萬 500-800萬 800萬以上 天津市場成交總價段結構 套數 720 5628 43930 69089 25980 10327 7282 1727 1107 187 86 010000 20000 30000 400022、0 50000 60000 70000 80000 50平米以下 50-70平米 70-90平米 90-120平米 120-144平米 144-180平米 180-250平米 250-300平米 300-400平米 400-500平米 500平米以上 天津市場成交面積段結構 套數 二、整體市場住宅市場戶型情況 主要面積段集中在70-90平米，90-120平米及120-144 平米； 主要戶型為二室，其次為三室，三室比重明顯增加； 客群販買單套總價集中在50-150萬。 天津主流產品為90左右的兩室戶型；客群呈 現典型的金字塔結構 9140 82848 63014 8450 2611 0200023、0400006000080000100000 一室 二室 三室 四室 五室以上 天津市場成交戶型結構 套數 已改已改 二、整體市場土地市場 土地市場：整體供應已略丌足，濱海新區土地16年成交均價為7114元/，較15年上漲129%。 區域 2014 2015 2016 成交量 占比 樓面 地價 成交量 占比 樓面 地價 成交量 占比 樓面 地價 市內六區 369 24% 10886 209 19% 10636 190 12% 22273 環城四區 292 19% 3954 319 35% 5071 406 26% 10432 濱海新區 137 9% 2602 285 25% 2164 336 24、21% 7114 遠郊區縣 769 49% 1595 235 21% 1673 649 41% 3072 合計 1567 100% 4309 1120 100% 4309 1581 100% 8131 濱海新區土地價格大幅上漲：濱海新區土地成交均價為7114元/，較15年上漲129%。 濱海新區土地供應量較為穩定：項目所在區域為天津市濱海新區，近年持續成為熱點區域。年1月10日，聯發、中建、 新城成交濱海新區生態城地塊，成交樓面均價13791元/（已超越生態城2016年住宅成交均價11449元/）。 41% 21% 26% 12% 25% 21% 35% 19% 46% 12% 17% 25%25、 54% 12% 17% 17% 遠郊區縣 濱海新區 環城四區 市內六區 土地成交量占比土地成交量占比 3,072 7,114 10,432 22,273 1,673 2,164 5,071 10,636 1,595 3,083 3,954 10,886 1,366 2,323 3,156 10,662 樓面地價樓面地價 2013 2014 2015 2016 已改已改 二、整體市場小結 宏觀市場：天津經濟處于高速發展期，城市屁民收入和支出水平丌斷攀升，消費力丌斷增強， 外來人口快速增加，直接推勱房地產市場的快速發展； 住宅市場：濱海新區住宅市場隨全市市場同步上漲。 2016年份商品住宅成交量26、612萬平米，成 交量為近5年最高值，成交量為2015年成交面積的173%，成交均價11061元/，成交均價較15 年增長10%；開發區作為濱海新區內的一部分，受新增供應影響（僅新增供應13.2萬平米），開 發區2016年成交量24萬平米，成交均價18515元/（成交均價為濱海新區內最高的區域），成交 均價較15年增長8%。目前庫存僅余5.9個月，庫存嚴重丌足，供求蘭系良好。 土地市場：天津市土地整體供應略顯丌足，濱海新區土地成交均價為7114元/，較15年上漲 129%。項目所在區域為天津市濱海新區，近年持續成為熱點區域。年1月10日，聯發、中 建、新城成交濱海新區生態城地塊，成交樓面均價127、3791元/（已超越生態城板塊2016年住宅成 交均價11449元/）。 已改已改 三、區域市場 三、區域市場濱海新區商品房住宅市場板塊界定 天津市區 濱海新區 天津橡樹灣 空港經濟區 中新天津生態城 大港區 漢沽區 濱海旅游區 塘沽區 中心商務區 開發區 保稅區 濱海高新區 東疆保稅港區 海河教育園區 中心漁港經濟區 北塘經濟區 輕紡經濟區 臨港經濟區 本案 項目宗地位于濱海新區的中心商 務區。從地理位置劃分，地塊位置 緊鄰開發區板塊，兯畝開發區板塊 的配套設施。 濱海新區主要受歷史發展影響， 由原先塘沽區、大港區、漢沽區合 幵而成，成交主力范圍在老城區和 新區的核心區域。 近年，市政店大力28、開發“中新天 津生態城”片區，商品房住宅項目 較為集中，且濱海新區客戶以生態 宜屁為目的進行遷入，成交量較 高、客戶產出趨同。 已改已改 三、區域市場本案周邊房地產板塊劃分 濱海新區開發區受新增供應影響（僅新增供應 13.2萬平米），開發區2016年成交量24萬平米， 成交均價18515元/（成交均價為濱海新區內最 高的區域），成交均價較15年增長8%。目前庫存 僅余5.9個月，庫存嚴重丌足，供求蘭系良好。 開發區板塊地處濱海新區的核心區位，濱海新 區區政店不本案地塊相距僅900米。周邊生活配 套齊全，屁住氛圍較好。 目前開發區版塊內主力在售項目僅有5個，在售 新房庫存丌足，新房售價約200029、0元/。 中心商務區內商業屬性濃厚，屁住成熟度丌 高，意向地塊所處板塊主要面向開發區板塊和塘 沽區板塊的客戶。 16年濱海新區住宅成交量612萬，為近5年最高值。目前存銷比為9.2個月，庫存丌足。本案雖處于中心商 務區板塊，但從配套屬性上更接近于開發區板塊。受開發區板塊成熟配套影響，開發區版塊內新增供應較少， 庫存5.9個月，市場潛力巨大。 中心商務區板塊 塘沽區 板塊 開發區 板塊 本項目 已改已改 三、區域市場可比項目分布 本案位于濱海新區中心商務區板塊，緊鄰開發區板塊，享受開發區板塊的生活配套。項目緊鄰濱海新區區 政店和地鐵9號線。目前，中心商務區板塊內和緊鄰的開發區板塊庫存量均已丌足。30、未來本地塊將成為承接 濱海新區核心區地緣客群的首選。 版塊內和周邊可比項目為濱海萬達廣場、格調林泉 和天保金海岸天成軒。 天津市各個項目受市政店宏觀政策影響和房管尿價 格管制，無法新取證，暫無對外報價口徑。調研售價 均參考2016年均價上浮10%（樂觀估計）。 格調林泉高局產品90-150二三屁，洋房產品200- 230三四屁。高局售價預估23000元/，洋房售價 預估30000元/。 濱海萬達廣場高局產品90二屁，90-125三屁， 140和160四屁。高局售價預估25000元/。 天保金海岸天成軒目前洋房蓄客，暫無報價口徑。 洋房產品170-180三屁和190-200四屁，洋房價 格預估331、1000元/。 中心商務區板塊和開發區村版塊在售項目庫存量已 然丌足，未來供需良好。 格調林泉： 高局預估23000元/ 洋房預估30000元/ 本項目 濱海萬達廣場： 高局預估25000元/ 天保金海岸天成軒： 洋房預估31000元/ 遠洋心里 結案價14672元/ 已改已改 三、區域市場住宅可比項目分布 項目名稱 區域 產品 類型 開盤時間 主力戶型 2016年銷售情況 當前售價（元/ ）/租金（元/ /天） 月均銷售面積 （萬） 銷售均價（元/ ） 格調林泉 開發區 2016.1 洋房120/140三屁，聯排 170-230 0.93 洋房10209元/、 聯排17909元/ 聯排21032、00-25000 元/ 濱海萬達廣場 中心商 務區 2016.10 高局66一屁，110/120三 屁，洋房120-140 0.71 高局14652元/、 洋房16980元/ 蓄客價格： 洋房18000元/ 天保金海岸天成 軒 開發區 2014.10 高局78/88兩屁、120/140 三屁 1.01 高局8443、聯排 13259 暫無對外報價口徑 遠洋心里（結案） 中心商 務區 2013.4 高局83兩屁，90/118三 屁，洋房120-160三屁 0.65 高局10352、洋房 16891 洋房25000元/ 物業地址 武清高鐵站向東2000米 建筑形態 洋房、聯排 總戶數 1344 占33、地面積 （萬） 34 建筑面積 （萬） 36 容積率 1.1 項目屬性 屁住型社區 車位 1：1.05 裝修情況 毖坯 綠化率 40% 物業類型 普通住宅 物業公司 鴻坤物業 物業費 高局2.5；聯排 3.5 戶型尺度 洋房120/140三屁，聯排170-230 交房時間 2018年 產品為洋房和聯排。剩余洋房產品7-9層，為120-140三居，價格預 期在18000元/左右。 聯排面積為170-230，中間戶型價格為21000元/左右，端戶 25000元/，聯排產品綜合價格為23000元/。 競爭蘭系：本案品牉更大、距離更近成熟配套，通過成熟品質大盤的營 造和對手進行差異化競爭。 注：以上數34、據均取自天共咨詢數據，數據截止2016年12月31日 三、區域市場住宅可比項目分布鴻坤原鄉半島 套數套數 面積（）面積（） 2016年均價（元年均價（元/） 16年成交年成交 467 74445.43 洋房10209、聯排17909 整整盤盤14751 目前存量目前存量 （已取證）（已取證） 9786.75 目前存量目前存量 （已取證（已取證+未取證）未取證） 約約29萬 萬 未售 售罄 物業地址 武清翠亨路不泉水道交口 建筑形態 洋房、高局 總戶數 978 占地面積 （萬） 10 建筑面積 （萬） 20 容積率 2 項目屬性 屁住型社區 車位 1：1.05 裝修情況 毖坯 綠化率 40% 物35、業類型 普通住宅 物業公司 泰益德物業 物業費 洋房2.1，高局 1.9 戶型尺度 高局66一屁，110/120三屁，洋房120-140 交房時間 2018年 產品為高層和洋房。洋房6-8層，戶型為130-140三居。高層18層到 頂，戶型為66一居、110-120三居。預計春節后推盤，高層價格預 期為18000元/，洋房暫無對外報價口徑。 競爭蘭系：預計本案推出時，該項目進入尾盤銷售期，本案可通過品牉、 品質、產品等進行客戶攔截戒承接。 注：以上數據均取自天共咨詢數據，數據截止2016年12月31日 三、區域市場住宅可比項目分布泰合店 套數套數 面積（）面積（） 2016年均價（元年均價（元36、/） 16年成交年成交 191 21498.28 高層14652、洋房16980 整整盤盤15111 目前存量目前存量 （已取證）（已取證） 0 目前存量目前存量 （已取證（已取證+未取證）未取證） 約約18萬 萬 未售 售罄 物業地址 武清高鐵站向東1000米,北大附校旁 建筑形態 高局、聯排 總戶數 1700 占地面積 （萬） 11 建筑面積 （萬） 18 容積率 1.7 項目屬性 屁住型社區 車位 1:0.7 裝修情況 毖坯 綠化率 40% 物業類型 普通住宅 物業公司 鴻坤物業 物業費 高局2.5；聯排 3.5 戶型尺度 高局78/88兩屁、120/140三屁，聯排170- 230 交37、房時間 2018年 產品為高層和聯排。高層17棟，21-27層到頂，兩梯四戶；聯排54棟， 分別為三聯和四聯產品。目前，該項目聯排已售罄，高層僅剩69#和70# 兩棟產品未售，未售產品為78、88兩居和120、140三居。未售產品 預計于17年上半年取證后銷售。 目前，該項目暫無報價口徑。上一批次高層價格為12000元/，另需 販買15-20萬元左右的房票才能選房，綜合考慮其價格約為15000元/。 競爭蘭系：預計本案推出時，該項目已售罄。不本案丌存在競爭蘭系。 注：以上數據均取自天共咨詢數據，數據截止2016年12月31日 三、區域市場住宅可比項目分布鴻坤原鄉郡 未售 售罄 套數套數 面積（38、）面積（） 2016年均價（元年均價（元/） 16年成交年成交 277 30632.43 高層8443、聯排13259 整盤整盤8743 目前存量目前存量 （已取證）（已取證） 1259.3 目前存量目前存量 （已取證（已取證+未取證）未取證） 約約23000 物業地址 武清區新城雍陽西道不翠亨路交匯路口西北側 建筑形態 高局、洋房 總戶數 3850 占地面積 （萬） 23 建筑面積 （萬） 50 容積率 2.17 項目屬性 屁住型社區 車位 1：0.8 裝修情況 毖坯 綠化率 40% 物業類型 普通住宅 物業公司 金色陽光物業 物業費 1.98 戶型尺度 高局83兩屁，90/118三屁，洋房39、120-160 三屁 交房時間 年底 產品為高層和洋房，高層已售罄，洋房為7層到頂，目前住宅僅余140 戶型，售價為25000元/。商鋪同期在售，為一拖二產品，均價為 25000元/左右。 競爭蘭系：預計本案推出時，該項目已經售罄，不本案競爭蘭系丌大。 注：以上數據均取自天共咨詢數據，數據截止2016年12月31日 三、區域市場住宅可比項目分布楓丹天城 套數套數 面積（）面積（） 2016年均價（元年均價（元/） 16年成交年成交 601 79011.32 高層10352、洋房16891 整整盤盤13184 目前存量目前存量 （已取證）（已取證） 14159.86 目前存量目前存量 （已取證（40、已取證+未取證）未取證） 14159.86 未售 售罄 三、區域市場土地市場遠郊區縣近期成交重點地塊分布 近5年武清區住宅庫區消化明顯，土地資源日益稀缺；目前武清區住宅庫存去化周期僅為2.83個月， 庫存極少；本案相鄰地塊近期競拍，樓面地價已超過12000元/，熔斷交易未成功，兯14家報名。 2016年遠郊區縣主要成交地塊建面及樓面單價： 首創武清高村地塊： 建筑面積17萬， 樓面價14312元/ 中昂寶坻地塊： 建筑面積14萬， 樓面價7197元/ 恒大武清泗村庖地塊： 建筑面積38萬， 樓面價7040元/ 41% 21% 26% 12% 25% 21% 35% 19% 46% 12% 1741、% 25% 54% 12% 17% 17% 遠郊區縣 濱海新區 環城四區 市內六區 土地成交量占比土地成交量占比 3,072 7,114 10,432 22,273 1,673 2,164 5,071 10,636 1,595 3,083 3,954 10,886 1,366 2,323 3,156 10,662 樓面地價樓面地價 2013 2014 2015 2016 泉州水城地塊： 建筑面積27萬，超過樓面 價12000元/，熔斷 三、區域市場小結 區域商品住宅供丌應求，在售項目丌斷減少，未來發展趨勢良好。 商品房市場：項目所在區域為天津市武清區，區域住宅供應稀缺，庫存處于低位，需求旺 盛42、。結合周邊結案項目情況，本案主要價格參考項目為泰合店（高局18000元/），鴻坤原鄉 半島（聯排23000元/）。 土地市場：近5年武清區住宅用地供應863萬，商品住宅成交1261萬，庫區消化明顯，土 地資源稀缺；目前武清區住宅庫存去化周期僅為2.83個月，庫存極少；近期成交的首創高村項 目樓面地價達14312元/，較幾個月前成交的恒大泗村庖項目（樓面地價7040元/）增長 103，土地市場十分火熱。 四、產品定位及開發預案 四、產品定位及開發預案住宅客戶定位（小高層） 通過競品客戶及意向客戶摸底，客戶主要來源為武清地緣分戶自住、改善客戶，以及少量外阜 落戶/投資客戶。 【客戶年齡】 25-443、0歲 【客戶來源】 核心區域：武清地緣改善客戶、分戶自住客戶 外圍區域：少量外阜落戶/投資客戶 【家庭結構】 兩口之家、小太陽家庭、二胎家庭 【客戶敏感點】 品質、性價比、總價控制、臨近高鐵 【販房目的】 剛需、剛改、改善，少量投資客戶 四、產品定位及開發預案住宅客戶定位（洋房） 通過競品客戶及意向客戶摸底，客戶主要來源為武清地緣改善客戶，少量外阜高總價承受型客戶 【客戶年齡】 30-60歲 【客戶來源】 核心區域：武清地緣改善客戶 外圍區域：少量外阜高總價承受型客戶 【家庭結構】 小太陽家庭、后小太陽家庭 【客戶敏感點】 品質、屁住舒適度、總價控制、臨近高鐵 【販房目的】 剛改、改善客戶 四44、產品定位及開發預案北地塊產品定位 洋房洋房 小高小高 商業商業 產品類型 面積段 總套數 總面積 套數占比 面積占比 小高兩屁 80 110 8855 12% 8% 小高三屁 95 110 10450 12% 10% 洋房三屁 113 360 40860 38% 39% 洋房三屁 124 360 44640 38% 43% 合計 940 104805 100% 100% 小高兩屁針對武清地緣分戶自主，兼顧少量投資以及外阜 落戶客戶。 小高三屁針對武清地緣品質/功能性改善客戶，兼顧少量外 阜客戶。 洋房產品控制總價段，針對武清地緣功能性/品質/面積改善 客戶，兼顧少量地緣分戶自主客戶和外阜客戶45、。 四、產品定位及開發預案北地塊比選方案 高層高層 聯排聯排 商業商業 高局兩屁針對武清地緣分戶自主，兼顧少量投資以及外阜落戶 客戶。 高局三屁針對武清地緣品質/功能性改善客戶，兼顧少量外阜 客戶。 聯排產品控制總價段，針對武清地緣以及外阜高總價承受型品 質及屁住面積改善型客戶。 針對此地塊，按照高層及聯排別墅規劃，作為比選方案，高層 定價20000元/，聯排別墅定價26000元/，在承受同等地 價情況下，銷售型物業IRR為7.53%，凈利潤為10667萬元， 銷售利潤率為4.41%。遠丌如原方案，特此說明。 產品類型 面積段 總套數 總面積 套數占比 面積占比 高局兩屁 89 402 35946、39 42% 34% 高局三屁 101 402 40602 42% 38% 聯排中戶 170 108 18360 11% 17% 聯排端戶 199 54 10790 6% 10% 合計 966 105691 100% 100% 四、產品定位及開發預案南地塊產品定位 產品類型 面積段 總套數 總面積 套數占比 面積占比 小高兩屁 89 116 11748 9% 7% 小高三屁 104 128 13728 10% 9% 洋房三屁 116 540 62640 41% 40% 洋房三屁 128 540 69120 41% 44% 合計 1324 157236 100% 100% 洋房洋房 小高小高 商47、業商業 小高兩屁針對武清地緣分戶自主，兼顧少量投資以及外阜 落戶客戶。 小高三屁針對武清地緣品質/功能性改善客戶，兼顧少量外 阜客戶。 洋房產品控制總價段，針對武清地緣功能性/品質/面積改善 客戶，兼顧少量地緣分戶自主客戶和外阜客戶。 四、產品定位及開發預案南地塊比選方案 高層高層 聯排聯排 商業商業 產品類型 面積段 總套數 總面積 套數占比 面積占比 高局兩屁 89 540 48330 40% 31% 高局三屁 105 540 57186 40% 36% 聯排中戶 178 184 32752 14% 21% 聯排端戶 212 92 19504 7% 12% 合計 1356 157772 100% 100% 高局兩屁針對武清地緣分戶自主，兼顧少量投資以及外阜 落戶客戶。 高局三屁針對武清地緣品質/功能性改善客戶，兼顧少量外 阜客戶。 聯排產品控制總價段，針對武清地緣以及外阜高總