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1、房地產項目前期評審操作指引 一、目的 本制度明確并規范了新項目評審的操作流程、權責劃分、審批權限及工作要求，是開展新項目 評審工作的制度依據，保證集團總部及各公司按照“三個漏斗”的要求獲取“四高”（高利潤、高周 轉、高杠桿、高溢價）的優質項目，本制度自發布之日起實施，根據集團業務發展情況適時修訂。 二、適用范圍 本制度適用于集團投資發展中心，各公司（含區域公司、商業發展公司、集團建設等，下同） 可參照執行。 三、評審原則 1、總體原則：三個漏斗，即戰略漏斗、市場漏斗、財務漏斗。 2、原則上自制度發布之日起不再接受紙質的簽字表單或文件，必須走OA流程； 3、每個審批流必須按要求插入必備附件和必備2、關聯表單，否則直接回退； 3、相關指標必須符合控管標準，不符合控管的須做特殊說明； 4、支持并鼓勵工作前置和并聯工作，但不得跨流程節點開展最終評審； 5、必須符合各流程審批的時間要求； 6、違反上述評審原則，給予經辦人以經濟處罰。 四、評審流程及評審要求 1、評審流程 2、各作業階段的評審內容及要求 2.1 項目初判階段 2.1.1 評審內容： 2.1.1.1 必須按投資發展中心管理辦法規定的專屬區域上報土地信息，對非專屬區域的上報地 塊須作專項說明且征得專屬區域負責人同意，方可開展后續工作； 2.1.1.2須每月 10 號前上報調整后的 專屬區域土地計劃表 （調整優化部分顏色字體或高亮表達）3、， 該表應分成三個結構：已掛牌、當季即將掛牌、其他土地信息； 2.1.1.3鼓勵前置及并聯開展研判工作，建議盡可能的前置、前置、再前置； 2.1.1.4原則上不接受跨度3 個月以上的地塊初判申請，可調整相關經濟指標的地塊除外； 2.1.1.5對于已掛牌及當季的土地信息須及時上OA進行審批，并嚴格按照初判申請表的格式填寫完 整，對于填寫不完整或明顯錯誤的，可直接回退要求重新填寫； 2.1.1.6地塊初判申請表上OA后三天必須出具拓展作業時間控制表（必須關聯地塊初判申請表） 并嚴格按照控制表開展工作； 2.1.1.7發起地塊初判申請表必須插入附件：地塊紅線圖或圖則（強制）、區域用地規劃圖 （非強制4、） 及規劃設計條件（強制），附件不全的可直接回退； 2.1.1.8為強化拓展人員對地塊信息、進度等動態的掌握程度，要求各拓展人員使用意向地塊進展 狀況及工作計劃表每周對所上報地塊進行動態信息匯總并抄送至市場策劃部； 2.1.1.9地塊掛牌后， 拓展人員須及時提交大額資金使用審批表，嚴格按照財務的制度要求執行； 2.1.2 評審原則 地段、規模、容積與地價的平衡 2.1.3 評審要求 評審要求一覽表 城市類別項目規模A類地段B類地段C類地段 封閉市場 12 萬方以下關注地價和容積原則禁止 12-20 萬方謹慎原則禁止 20 萬方以上謹慎原則禁止原則禁止 溢出市場 12 萬方以下謹慎 12-20 5、萬方謹慎 20 萬方以上關注地價和容積謹慎 波段市場 12 萬方以下關注地價或容積 12-20 萬方關注地價或容積 20 萬方以上關注地價或容積 釋義 1：關于封閉市場、溢出市場及波段市場的認定 類型釋義示例 封閉市場 ?目標客戶 80% 以上為區域內客戶，外來客戶很少，區域房地產主要為內部消化； ?此類市場多體現三四線城市，但封閉市場不一定為三四線城市，在一二線城市的局?絕大部分三四線城市； ?弱二線例如溫州； 溢出市場 部區或縣也體現為很強的封閉市場特征； ?典型特征：本土市場、改善市場、土豪市場。微信公眾號：房地產干貨資料 ?區域內客戶有一定的基礎，但有 50% 以上為外部客戶導入； ?6、此類市場主要有 2 種形式，一是郊區或郊縣，市區房價高企后，剛需在極差地租推 動下的被動郊區化，二是大都市群的“交通一體化”下，產業及人口的資源再分配， 居住地與工作地分離； ?典型特征：剛需市場、外溢市場、屌絲市場 ?蘇州郊區； ?蘇州與上海的關系， 體現 最淋漓盡致的為昆山花 橋、嘉善等； 波段市場 ?多為一二線城市，體現很強的周期性特征； ?此類市場需要踏準節奏、找準結構； ?典型特征：改善市場、客戶多元、投資市場 ?絕大部分的一線及強二 線城市； 釋義 2：關于 A、B及 C三類地塊的認定： 地段類型釋義 A類地塊 ?老城區的核心區域（ A或 A+），老城次核心（ A-）； ?新城核心7、區（ A-）； ?擁有稀缺資源（人文、海景江景湖景、強勢景觀等）。 B類地段?老城區的核心邊緣（ B或 B-），新城次核心區（ B）； C類地段?新城區的邊緣地段（ C ） ，或起步階段的新區域（ C-） ，認可度低； 2.2 頭腦風暴會階段 2.2.1 評審內容： 2.2.1.1 標準模式：資料完備、邀請外部專家、集團職能部門及設計單位，詳見投資發展中心會 議管理制度 2.2.1.2新城市新項目必須按照標準模式召開頭腦風暴會，已進入城市新項目可從簡( 區域自己組織， 可邀請集團職能部門，但必須上報會議)； 2.2.1.3召開前提： 拓展作業時間表審批完、初始版市場定位及產品定位審批表完成、定位報告及強 排方案完成； 2.2.1.4鼓勵前置及并聯開展研判工作，建議盡可能的前置、前置、再前置；