午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、拿好地， 才能 多拿地 一、投資工作簡介 二、項目初判 三、營銷如何助力投資，多拿地 第一部分 投資工作簡介 1 投資理念 2 五大投資方向 3 八大拿地方式 4 創新投資模式 1、投資理念：合法合規，資金安全 一二線城市 規模+利潤 三四五線城市 規模+周轉 凈利潤率8% 凈利潤率 10% 限時回正 一年內 資金回正 項目投資核心原則：成就共享同心共享 年化自有資金回報率=凈利潤/自有資金投入（年化） 成就共享門檻（提醒） 1.自有資金年回報率=年回報30% 2.自有資金年回報率=平均年回報30% 3.自有資金年回報率=自有資金+資金組合30% 堅定勞斯萊斯 3線、4線、5線線城市 深耕廣東2、項目 市、區、縣、鎮、村 投資方向 選擇或布局二線項目 省會、直轄市、計劃單列市、強市 布局周邊項目 1線、強2線城市 收購成功周邊 壟斷市場 2、投資方向：五大方向 堅持勞斯萊斯標準 3線、4線、5線線城市 深耕片區壟斷市場 市、區、縣、鎮 舊改或布局二線項目 省會、直轄市、計劃單列市、強市 縱深布局周邊項目 1線、強2線城市 前置收購成功周邊 壟斷市場 2015年2016年2017年 產 品 議 價 - 強沒有對手 自 主 定 價 - 強 競 爭 優 勢 - 強 城 市 地 段 - 佳 區位認同 生 活 配 套 - 好 身 份 標 志 - 優 購 買 能 力 - 有 最好小學 資 源 屬 3、性 - 缺 需 求 意 愿 - 強 勞斯萊斯 項目 合理利潤 資金回報 規模市場 持續需求 發揮優勢 產品領先 系 統 - 發 揮 品 牌 - 卓 越 6 個 月 - 周 轉 意 愿 - 存 在 1 0 % - 利 潤 市 場 - 缺 口 3 5 - 杠 桿 能 力 - 具 備 產 品 - 超 前 盈利 水平 市場 前景 競爭 能力 市場需求 篩選力量 競爭 優勢 資源 優勢 教育 優勢 篩選標準 三四五線 改善型 方向1：堅持勞斯萊斯標準 品牌 學區 產品 區位 客戶 形成“系統性優勢” “標準化工作”執行 方向1：勞斯萊斯要點 美“完美展示” 快“快速預售” 真“勞斯萊斯” 自“自主定價”4、 改“改善需求” 工“工地開放” 目之所及、皆是美好 資金轉正、持續為正 區位、學區、對手 敢于定價、敢于競爭 YJ140、YJ180、YJ260 有效區隔競爭對手 方向2：深耕與壟斷 投資先行 輕重緩急深耕與壟斷 預銷定投 多種方式 小分隊、1+1、掃地行動 二線城市（布局）地級市（一城多個）縣級市（勞斯萊斯） 大市場敢于投、小市場控制投 條件勾地、招拍掛、合作、小股操盤 片區深耕，市場份額10% 戰略布局 經濟結構、人口變量、城市地圖、供需關系 方向2：深耕與壟斷要點 優“策略” 重“團隊” 先“戰略” 梳“信息” 環境、對手、資源、方案 目標、互補、專業、系統 卡位、奪位、占位、固位 積5、累、分析、規律、活用 選“伙伴” 精“產品” 誠信、可靠、互補、階段 方案、推敲、借鑒、完善 方向3：一線、強二線周邊 敢于壟斷 縱深發展 布局周邊稱霸、規模、產品、活路 先行、預期、半徑、通吃 核心競爭力 戰略布局軌道、高速、臨近、小鎮 方向3：一線、強二線周邊要點 大“規模” 遠“預期” 獨“壟斷” 攻“小鎮” 強者恒強 明天會更好 不給對手任何機會 專注、專業 控“產品” 懂“政治” 總價控制 政府方向 方向4：選擇布局二線城市 聚焦客戶 針對產品 選擇布局細分市場、目標客戶 客戶需求、借鑒創新 我們仍有巨大發展空間！ 近郊策略發揮優勢、避免短板 方向5：收購成功項目周邊 標桿借鑒 針對6、產品 成功項目看標桿、逆周期 客戶需求、價值分配 客戶、產品、市場、品牌 策略前置信息不對稱、持續深耕 3、集團8種常見拿地模式 03一二級聯動 02勾地等意向性拿地 01直接招拍掛 一級市場一級市場 04三舊改造 07聯營合作開發 06股權類合作 05土地使用權轉讓 二二級市場級市場 08代管代建+品牌輸出 4、集團對創新投資模式的思考 舊城改造 產城融合各類小鎮 工業地或工改工 金融資產 持有運營 限價保障 軌道交通 PPP模式 第二部分 項目初判 項目初判的四個維度 土地 市場 效益風險 如何快速 研判項目 土地市場 表象 本質 效益風險 一、土地維度 表象“ 看地 ” 有利因素 不利因7、素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 “看地”的內容 一、土地維度 土地表象 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 銷售影響 規劃影響 合法合規 施工影響 成本影響 安全影響 實質 影響：促進或阻礙 “看地”的內容“看地”的目的 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 景觀資源 配套資源 區位條件 山林、河流、湖泊、海洋、特殊地質、公園、景點 醫療、教育、商業、生活、行政辦公、交通 距離感、認知度、貧富分區 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 噪聲污染 機場、車站、碼頭、8、公路、鐵路、工廠、采石場、礦場 噪聲污染不想聽到的，嚴重干擾人們休息、學習和工作的聲音 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 噪聲污染 空氣污染 化工化肥、農藥、制藥 、污水處理、電鍍、印染、水泥、鋼鐵、 磚窯、陶瓷、屠宰、養豬養殖、水產品加工、制革、垃圾焚燒、 垃圾填埋、臭水溝（塘） 空氣污染各種臭味、異味、刺激性氣味源及粉塵污染源 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 視覺污染 骯臟、雜亂、破舊的環境 所有客戶比較介意、反感甚至抵觸的，在項目周邊能被客戶觀察到的， 影響買房決心的因素 噪聲污染 9、空氣污染 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 視覺污染 不安全、不吉利、不健康 客戶自發的認為對自身和家人、朋友不利的因素； 客戶根據自身知識和經驗判斷，或盲目跟隨他人； 噪聲污染 空氣污染 心理忌諱 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 看：周邊有無顯眼的不利因素 聞：聞到臭味、怪味時不應捂著鼻子躲開，而應判斷氣 味的種類，嚴重程度，來源方向 問：對于拿捏不準的要詢問當地人，或政府合作方是否 清楚，還要詢問不利因素的存在時間 想：通過經驗分析，并結合各種情報判斷不利因素的種 類和影響程度。 除了10、自己動腦筋外，還應多跑腿到不利因素跟前實地 查看，多動嘴向當地人咨詢，多動手及時記錄 視覺污染 噪聲污染 空氣污染 心理忌諱 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 從客戶角度換位思考 評價其影響程度 是否可以消除 客戶的抗拒的程度 隱瞞與客戶的知情權 能否用科學的解釋正確引導客戶 出現不利因素不代表項目不可以做，而是要尊重事實，不 回避、不隱瞞；對不利因素足夠重視，設法消除。不能消 除的要謹慎判斷其對未來銷售的影響程度。 心理忌諱最難消除，最重要是尊重傳統風俗和客戶心理 視覺污染 噪聲污染 空氣污染 心理忌諱 一、土地維度-看地的內容 有利因素 11、不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 規劃用途 取得手續 權利瑕疵 票據合法性 土地票據、 已發生成本（注意集團財務認定） 土地閑置、抵押查封、土地使用稅、補繳出讓金 拆遷、補償、安置 土地利用專項規劃、城市規劃、控規、林業規劃、水利規劃 調規途徑、調規可行性 征地、農轉用、出讓、出讓金、轉讓 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 設計條體 地形地貌 限制因素 地塊分割 高壓線、地下管線、地上管道 河流、渠道、防洪渠 市政道路、村道、插花地 機場、雷達站、電視塔、通訊基站、古跡遺址、風光景點、河流、 湖泊、水庫、海洋、公路、鐵路 周邊12、限高要求、周邊后退要求 容積率、限高、天際線、退讓、建筑密度、90/70、公配要求、 抗震設防烈度 自建道路、自建橋梁、自建隧道、自建市政、自建配套規劃缺陷 坡度、水面、場地、土方 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 地形 地質條件 場地 開工條件臨水、臨電、臨路、臨設 附著物、構造物、管線、青苗 圍閉、清表、場地平整 土方、開挖、回填、土源、棄場 淤泥、流沙、濕陷性黃土 爆破 一、土地維度-看地的內容 有利因素 不利因素 法規手續 規劃條件 施工條件 地質災害 淹沒 滑坡 下陷 沖毀河道、山洪、洪水、泥石流 洪災、內澇、蓄洪區、泄洪區、歷史最13、高水位 筑堤、排澇 陡坡、崩崖、落石崩塌 滑坡 護坡、擋墻 地裂縫、地下河、暗渠、溶洞、防空洞、礦井、采空區 垃圾填埋場、回填區 一、土地維度-看地的方法 法務 營銷 前期工程 市政配套 設計 帶N雙眼睛區位、交通路況、競爭對手 地塊現狀、拆遷、補償和安置 地質、土方量、土源、棄土場 市政現狀與需求、來源、接口、富余容量 地形、地貌、坡度、高差 一、土地維度-看地的方法 走遍地塊 走訪周邊 帶N雙眼睛 大膽假設 小心求證 充分聯想 走遍所有路 （市場到地塊） 看清實質 銷售影響 規劃影響 合法合規 施工影響 成本影響 安全影響 一、土地維度-看地的方法 3.5公里 項 目 梅 縣 機 場 地塊14、距離機場3.5公里，航空限高為132米。 一、土地維度-看地的方法 項目地形 一、土地維度-看地的方法 超8米 超15米 超24米 超32米 限2933米 限16米 0山體 山體 農田 限2米 限13米 北 地塊限高示意圖 限高132米，部分用地高程已 超過132米，約1/2 的土地不 能利用。 定案以前，區域介紹：政府正在與 民航局協商調整航空限高，民航局 初步同意調整到 180米。 一、土地維度-看地的方法 雖然政府說民航同意調整了，但是 我們可以先大膽懷疑當地政府根本 協調不了民航部門，或者民航部門 不同意調整。 0山體 農田 北 地塊限高調整前后對比 2933 7781 16 64 215、 50 13 61 -8 40 -15 33-24 24 -32 16 大 膽 假 設 一、土地維度-看地的方法 9月6月 立項 11月6月1月 定案 發現機場限高 問題 投策提出： 需民航部門 調整限高 放棄 已經和民航局 做了溝通，但 還需省機場公 司協調 未掛 牌 未掛 牌 地方政府無法 協調民航調控 高 四個維度 土地市場效益風險 要素判斷 市場 時段供銷 演變趨勢 競爭對手 客戶 家庭白描 生命周期 能力意愿 產品 支付總價 需求分析 需求創新 需求 產品客戶 營銷營銷 土地 屬性 城市 區位 資源 市場 屬性判斷 資源 城市-稟賦核心 區位-地段稀缺 資源-交通教育 供應 3年存量16、-消化 政府導向-意愿 潛在供應-轉化 認同 目標客戶-同理 政府配套-能力 城市地圖-推演 方案分析模型 二、市場維度 定 位 競 爭 容 量 定 位 差 異 性 價 定 位 構 成 需 求 四位一體分析模型 形成最優方案（市場/客戶/產品） 實現價值雙享 城市 人 周期 一線城市地產資源獲取能力 二線城市房地產資源獲取與開發能力 三四五線房產品牌/資源獲取/開發能力 人口結構生命周期、人口使命、消費能力 人口增量人口流入、小學生增量、人口素質 人口活力職業、收入、文化、年齡、習慣 技術周期技術革命帶來全球性變化 經濟周期不理性與理性交替 城市周期城市地理、政治、經濟階段 團隊 資源 開發 17、模式 競爭 能力 時間：歷年數據人均銷售面積、施銷比、存銷比、去化周期、價格趨勢、土地供應、土地價格 空間：板塊屬性城市發展方向、周邊配套情況、定位客群、項目的優劣勢分析 二、市場維度-宏觀角度 總結：客戶三要素 客戶需求 成員構成 行為模擬 核心需求 生命周期 萬科分類 城市分化 行業收入 能力意愿 支付人 購買能力 理性與非理性 價值價值 緯度緯度 家庭生命周期家庭生命周期 緯度緯度 細分指標細分指標 詳細描述詳細描述 青年之家青年之家 年齡 25-44 歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母） 社會社會 新銳新銳 青年持家青年持家 業主年齡、是否父 母（老人）同住 年齡 25-34 歲或者已18、經結婚的青年 + 父母（老人） 小太陽小太陽 0-11 歲小孩 + 業主 后小太陽后小太陽 12-17 歲小孩 + 業主 望子望子 成龍成龍 三代孩子三代孩子 孩子年齡、是否父 母（老人）同住 老人+業主+18 歲以下孩子 健康健康 養老養老 老人一二三代老人一二三代 有老人家庭的直系 代數 （準）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人中年夫妻 +18 歲以上孩子 富貴富貴 之家之家 富貴之家富貴之家 家庭年收入 收入（包括教育、職務等資源）遠高于其他家庭的家庭 務實之家務實之家 家庭年收入 收入（包括教育、職務等資源）遠低于其他家庭的家庭 經濟經濟 務實務實 中年之家中年之家 業主和子女年齡 19、中年夫婦 + 18-24 歲的孩子 二、市場維度-微觀角度：客戶 總結：客戶決定產品，產品引導客戶 產品 貨值 方案 用戶 適配 價值 差異 產品 核心 去化 難易 單價 總價 xx畝 容積率 土地 規劃 戶型 產品 利潤率 成本 測算 戶型思維 屬性 遠景 土地客戶 意愿 能力 產品 適配 差異 測算 動態 回報 產品思維 設計師產品 產品理解客戶 融入客戶 超越客戶 二、市場維度-微觀角度：產品 45 空白市場：勞斯萊斯 成熟市場：對標、突破品質、戶型、實用率、開間、朝向、梯戶比、物管、園林等，設計出更具有溢價能力的產品 不要為了填空去完成數據，要去理解，體會，發現，圍繞的是做什么產品，定20、什么價格，賣給誰 最終形成定價支撐，進入效益維度 當地存在富裕人群，但市場沒有與之匹配的好產品，我司選址富人所認可的區域，建造出當地 最好的精工產品，以最高的售價賣給當地最有錢的客戶 四個維度 土地市場效益風險 三、效益維度 靜態回報 盈利 水平 凈利率 一二線：8% 三四線：10% 動態流向 綜合 指標 年化自有資金回報率 成就共享門檻30% 集團平均水平67% 關注點： 售價合理性（市場維度） 成本合理性（參照對比） 大宗資產（車位、自持） 溢價算法（票據、溢價） 關注點： 資金流入+流出？ 凈利率 X 地貨比 X 資金杠桿 X 占用時間 行政事業性收費 紅線外市政投入 樁基工程 公建配套21、要求 財務費用 核心訴求：首年資金回正，持續回正，后續溢價，提高靜態回報。 利 潤收入成本費用稅金 三、效益維度-凈利潤率凈利潤率 利 潤收入成本費用稅金 收入如何確定？ 量 價 地有多大？ 能蓋多少？容積率、建筑密度、限高 能賣多少？可售面積、公建配套 項目定位 產品結構 價格預判：競品降價、同質產品積存等 銷售收入 三、效益維度-凈利潤率凈利潤率 利 潤成本費用稅金 成本都包括哪些？收入 銷售收入 收入 前期工程費 建安成本 景觀工程 社區管網 公共配套 工程建設及其他 開發間接費 開發成本 土地成本有票、無票 建造成本 三、效益維度-凈利潤率凈利潤率 利 潤收入成本費用稅金 費用都包括哪22、些？ 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 管理費用 銷售費用 財務費用 企業行政管理部門為組 織和管理生產經營活動 而發生的各項費用 （集團、區域） 營銷活動、銷售人員傭 金等 計入成本中的貸款利息 銷管費 銷售收入銷管費率 三四線：5% 一二線：3% 利 潤收入成本費用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金如何計算？ 增值稅附加 土地增值稅 企業所得稅 三、效益維度-凈利潤率凈利潤率 利 潤收入成本費用稅金 收入 銷售收入 成本 土地成本 建造成本 費用 管理費用 銷售費用 （財務費用） 稅金 增值稅附加 土增稅 所得稅 毛利潤 利23、潤總額 凈利潤 凈利潤=利潤總額所得稅 =收入成本銷管費增值稅附加土增稅所得稅 發 票 三、效益維度-凈利潤率凈利潤率 利 潤收入成本費用稅金 凈利率 土地獲利倍數 凈利潤 銷售收入 凈利潤 土地總價 三四線：10% 一二線：8% 三、效益維度-凈利潤率凈利潤率 如何判斷地價的合理性？ 售價 X 75% 土地 + 開發成本 例：9000 X 75% 3000 + 3750 凈利率10% 8%要求，則調為80% 快速反推 可承受地價 現金流現金流 錢是何時支出、收回的錢是何時支出、收回的 現金流入現金流入=銷售收入銷售收入+貸款收入貸款收入 現金流出現金流出=成本成本+費用費用+稅金稅金+還貸支24、出還貸支出 土地款土地款1 土地款土地款2建造建造 成本成本 建造建造 成本成本 建造建造 成本成本 基金基金 貸款貸款 樓款樓款 樓款樓款 樓款樓款 交樓交樓 收收 支支 買地買地開工開工 開盤開盤 管理費用管理費用 銷售費用銷售費用 財務費用財務費用 還貸還貸 支出支出 稅金稅金 （預征及清算）（預征及清算） 總成本表總成本表 三、效益維度-現金流現金流 XXXX 三、效益維度-現金流現金流 成就共享獎勵金額成就共享獎勵金額= =（凈利潤年化自有資金（凈利潤年化自有資金30%30%）20%20%（區域主導） 快收快收 晚支晚支 開發節奏、提前預售、減少監管開發節奏、提前預售、減少監管 融資25、（財務成本）融資（財務成本） 分期付款分期付款 延后付款延后付款 三、效益維度-成就共享成就共享 年化自有資金回報率 = 凈利潤 年化自有資金 年化自有資金回報率= 凈利潤 地價 收入 收入 X 自有資金 地價 X 自有資金X占用時間 自有資金 X 年化自有資金回報率= XX 占用月數 12 X凈利率地貨比自有資金杠桿 綜合性 指標 三、效益維度-年化自有資金回報率年化自有資金回報率 四個維度 土地市場效益風險 四、風險維度 獲取類型 產品溢價能力，掛牌門檻設置 講故事打動政府 專業的舊改團隊 自練內功 算賬，把握機會 （確保獲取） 一二級聯動 直接招拍掛 二級市場 三舊改造 土地整理 村企合26、作 小鎮概念 是否需要招拍掛，吃透當地政策 摸查整理成本，關注溢價返還 充分利用合作方資源 資產 股權 備注：其他的如品牌輸出、代建代管、聯營、財務投資等方式，一事一議。 招拍掛+回購物業+合作方（若有） PPP+招拍掛，招標（軌道交通） 25%要求，稅費（主體、方式） 種類多樣，關注支付節奏和支付方式 四、風險維度 針對可能出現的違約風險制定相應責任 目前很多項目操作周期較長，很多違約情況出現 如實披露公司及土地維度事項 合同 （公平合理） 根據不同的合作方案，制定相應的付款計劃 并與相關環節掛鉤，付款原則體現公平合理，并確保資金安全 按集團統一標準制定（資金歸集、同股同投、操盤） 確保操盤27、的控制權，資金管理上做到同股同投 備注：部分合作方對經營權、成本、定價、規劃（我司）有過多的要求，建議可在合同中制定目標方案，先行確定，避免合作方后期 介入過深，影響開發進度，實在不行，則建議買斷。對于任何未經財務同意的稅籌方案，不應作為條款列入合同，避免后期出現爭議。 基本情況 （公司&土地） 合作方案 及款項支付 交接及后續 經營管理 違約責任 債務處理 明確債務金額、承擔主體、付款節奏、資金安全 債務重組、承債式收購、確保總付款金額與對價的關系 四個維度 土地市場 效益風險 相互相成 控制風險實現效益 持續 發展 高周轉 雙享制度 第三部分 營銷助力投資 三、營銷助力投資 營銷 優勢 資28、源 共享 市場 監控 營銷 前策 城市 深耕 關系渠道的拓展： 政府關系 媒體關系、市場意見領袖 拓寬土地信息渠道 城市發展方向 城市板塊劃分、板塊需求 快速定位，快速決策 實時市場信息收集； 本地數據機構，準確、全面 同行關系、競爭對手分析 更全面，更準確，更深入 精細化的市場研究： 專業化分析工具 四位一體，助力投資 更全面的行業視角： 多城市調研 比較分析，借鑒優秀 為投資提供更為開闊的思路 營銷助力投資市場分析案例 立足已有項目，深入分析客戶需求，為后續項目獲取建立奠定基礎和信心； 分析已有項目銷售情況，客戶來源和需求，產品與客戶需求的匹配性； 利用優勢，鎖定后續用地，加速供地，提高鎖定可能性； 針對空白市場、新進入市場，開展市場調研，建立合理的市場客戶產品邏輯 發揮團隊調研優勢，一線有經驗人員，成本低、效率高 開展大樣本市場調研：如溫州濱海、塘下等項目的300-400樣本的快速市場調查 營銷助力投資案例