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1、1 如何寫好項目投資研判報告 房地產(chǎn)項目投資研判報告是投資人員在經(jīng)過深入的項目踏勘、市場調(diào)研、投資測 算以后將所有信息進行綜合呈現(xiàn)， 同時給出自己關(guān)于項目的研判結(jié)論輔助領(lǐng)導(dǎo)決 策，此類報告一定要求客觀、真實、全面。 首先， 我們來看一下項目研判報告的基本寫作框架，為得到一個科學(xué)合理的的研 判結(jié)論，我們可從項目概況、項目區(qū)位、項目交通、周邊配套、項目四至、土地 市場、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟測算八大維度進行詳細闡述。本章在闡述過程中將同步 講解項目實地踏勘時的注意事項。 項目概況 重點表達： 2 1. 項目紅線范圍：為了清晰可視化表達地塊的紅線范圍及邊界，推薦使用地圖 工具下載所在板塊高清衛(wèi)星圖（航拍圖2、/天地圖/地球在線/奧維地圖/谷歌地圖， 清晰度較高），再將項目紅線嵌套在衛(wèi)星圖上。 2. 項目基本指標：占地、容積率、畝單價/樓面價（招拍掛/二手項目）等。 3. 是否有限高、 配建等特殊要求： 地塊是否有限高、 特殊的配建要求需要突出表 達。 4. 項目背景情況介紹 （二手項目） ： 若為二手項目需對項目背景做充分的介紹， 如土地權(quán)屬的歷史，項目目前的股東構(gòu)成，合作方訴求等等，方便報告閱讀者充 分理解項目的歷史關(guān)系。 項目區(qū)位 重點表達： 1. 政府行政中心：市政府、區(qū)政府、政府行政大廳、檢察院等機構(gòu)所在地； 2. 城市板塊劃分：城市劃分為哪些板塊？各個板塊有無房源供應(yīng)？各業(yè)態(tài)均價 水平？3、 3. 板塊規(guī)劃定位：各個板塊是如何定位的？重點居住組團在哪里？工業(yè)園區(qū)在 哪里（項目選址應(yīng)規(guī)避）？ 3 4. 城市發(fā)展方向：基本判斷城市發(fā)展方向，由此判斷項目區(qū)位是否處于城市發(fā) 展方向上。 項目交通 重點表達： 1. 市政道路情況：項目周邊交通通達性如何，周邊道路是否建成，為雙向 4 車 道、6 車道還是 8 車道？若為規(guī)劃道路，則需落實規(guī)劃建成時間。 2. 公交站點：距離項目最近的公交站點有哪些，分別通往城市哪些地區(qū)？ 3. 軌道站點：是否有軌道站點規(guī)劃？距離項目最近的規(guī)劃軌道站點有多長距離？ 4. 機場、客運中心、高鐵站：分別距項目多長距離。 周邊配套 重點表達： 1. 教育： 項目是否4、有最好小學(xué)、 中學(xué)的教育指標， 是否需要支付指標購買費用？ 2. 醫(yī)療：周邊是否有三甲醫(yī)院，若無三甲醫(yī)院周邊是否有當?shù)刈詈冕t(yī)院。 3. 旅游/景觀資源：包括不限于公園、旅游景點、休閑中心等。 4 4. 商業(yè)中心：項目與當?shù)厣虡I(yè)中心距離。 備注：基本介紹+距離表達。 項目四至 重點表達： 1. 項目紅線四至基本情況介紹(現(xiàn)場圖片+文字表達)。 2. 紅線范圍內(nèi)不利因素及特殊事項，因此在進行房地產(chǎn)項目現(xiàn)場踏勘時要重點 關(guān)注以下不利因素： 3. 紅線范圍內(nèi)場地是否平整，是否有較大體量的土石方，土石方成本直接影響 到測算階段成本的估算； 4. 場地內(nèi)是否有未拆遷建筑物、地上附著物（青苗費）、墳?zāi)沟龋?5、5. 高壓線， 一定要考察清楚高壓線的電壓， 不同的電壓拆遷費用不可同日而語， 如 10KV 與 220 KV，如果不能拆遷，是否可以下地，下地成本是多少？ 6. 場地下暗藏管道或市政官網(wǎng)，自來水管、天然氣管道等； 7. 紅線周邊是否有地鐵或道路規(guī)劃，是否需要考慮退距？退距多少？ 5 土地市場 重點表達： 1. 城市/板塊近三年土地出讓情況：可以通過中國土地市場網(wǎng)或當?shù)毓操Y源交 易中心進行查詢，建議長期更新維護以形成自己的土地臺賬。 2. 項目周邊已出讓/未出讓土地成交信息：地塊指標、出讓時間、出讓畝單價/樓 面價、獲取單位。在這里給大家推薦奧維地圖，該地圖可以在線編輯圖形并實現(xiàn) 一鍵分享，6、目標市場每成交一塊土地均可以在地圖上進行標注，長此以往你將對 所關(guān)注的目標土地市場非常了解。 結(jié)論：目標地塊地價是否合理。 房地產(chǎn)市場 重點表達： 1. 城市/板塊近三年的商品房供銷存情況：常規(guī)的商住項目只需要重點分析板塊 市場住宅、商業(yè)的供銷存價（供應(yīng)、銷售、存量、價格）。 2. 周邊競品去化情況分析：通過踩盤獲取一手最真實信息，踩盤時要重點關(guān)注 競品的項目情況、產(chǎn)品情況、銷售情況、潛在供應(yīng)分析、客戶來源分析，進一步 分析競品月均去化情況是否理想（踩盤具體注意事項詳見 6.5）。 6 結(jié)論： 1. 市場是否健康？存量去化周期、供銷比是否合理？ 2. 通過競品主力產(chǎn)品去化情況推導(dǎo)目標地塊產(chǎn)品定位； 3. 尋找差異化競爭優(yōu)勢。 經(jīng)濟測算 從經(jīng)濟測算的角度簡單判斷項目是否可行，具體計算過程參見第五章。 項目結(jié)論 1. 區(qū)位：區(qū)位是否受當?shù)乜蛻粽J可，相比競品是否有優(yōu)勢。 2. 配套：生活配套是否成熟，相比競品是否有優(yōu)勢。 3. 不利因素：項目有無重大不利因素。 4. 市場健康：目標市場存量是否處于合理狀態(tài)。 5. 經(jīng)濟測算：是否符合公司利潤指標要求。 6. 投資策略：是否符合公司投資策略。