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1、深圳灣公館項目研究報告深圳灣公館項目研究報告 目錄 一、項目概述 1.項目經濟技術指標 2.項目定位分析 3.成交客戶分析 4.項目核心價值點提煉 二、項目研究 1.項目規劃 2.建筑產品 3.戶型產品 4.營銷推廣展示 三、總結 一、項目情況介紹一、項目情況介紹 標標 志志3 3 項目區位概況 深圳灣公館位于深圳灣后海金融商務區，攜手深圳灣超級總部基地，打造產業鏈最頂端的總部經濟。 超級總部基地 科技園 總部基地 蛇口自貿區 前海深港合作區 南山 香港特別行政區 深圳灣 深圳灣總部基地 占地：約3.5平方公里 建面：約1100萬平方米 規劃人口：就業40萬 發展定位：世界級城市的功能中心，以2、 各產業鏈最頂端總部辦公為主導功能 規劃亮點：標志性總部中心區+立體城市 設計 前海深港現代服務業合作區 占地：約15平方公里 建面：約2600萬平方米 規劃人口：就業80萬、居住30萬 發展定位：特區中的特區，現代服務業體 制機制創新區，深港緊密合作先導區，珠 三角產業升級引領區 規劃亮點：先行先試政策+推動發展國際 金融中心 蛇口自貿區 占地：13.2平方公里 發展定位：金融業對外開放示范窗口，世界 服務貿易重要基地和國際性樞紐港，與前海 合作區的金融、信息等產業有機結合 規劃亮點：貿易和投資自由化+深圳唯一國 際郵輪母港+招商注資600億打造新蛇口 深圳灣公館 世界級城市規劃利好 陽光保3、險總部 工商銀行大廈 中投證券 標標 志志3 3 項目區位概況 政府規劃在后海金融商務區引進70余家企業總部，目前已確定21家并且多數企業總部大廈已落成招商。總部 價值正逐步兌現。 項目經濟技術指標 項目地址 深圳南山后海大道與東濱路交匯處 建筑面積約27000平方米 占地面積約3000平方米 容積率小于等于8.74 綠化率35% 停車位約200個 總戶數215套 裝修標準精裝修 物業類型頂級豪宅（住宅） 主力戶型 801502房 開發商 廣東城脈地產有限公司 售價 均價14.5萬/平方米 物業管理深圳市物資物業管理有限公司 開盤時間2016-4-13 項目定位分析 屬性定位：國際頂級服務式豪4、宅 闡述：項目位于世界級灣區深圳后海灣。在開發之初就以深圳灣豪宅地段來進行針對性規 劃設計，目標是打造成為深圳灣的名片級豪宅。為了將深圳灣公館打造為一個國際化的作品。 深圳灣公館將打造國內首創的名車私享薈，為業主提供尊貴的一鍵定制出行方式。 形象定位：灣美之境，摩登空中墅 闡述：深圳灣擁有無可比擬的自然條件，媲美悉尼雙水灣、香港維多利亞港等國際知名灣區， 為了不辜負灣區美景，深圳灣公館整體成L形排布，保證戶戶有景。深圳灣公館致力打造精品 豪宅，215戶全部打造成為摩登現代的復式單位。 目標客戶分析 1、客戶群定位：擁有國際視野，具備全球時尚品味的年輕富豪。 2、特點：國際化、市場潮流、追求個性5、化 3、年齡： 3040歲客戶為購買主力； 4、職業：以公司高層管理者，IT、投資金融業為主； 5、關注要點：世界級灣區地段、頂級的商業、生活配套、品質感的裝修、稀缺復式 項目核心價值點提煉 1、區域價值：世界第九大頂級灣區總部經濟體核心地段 2、交通價值：南中國最多元便捷的國際高效立體交通網絡 3、產品價值：215席臻稀絕版高使用率純復式住宅 4、設計價值：國際潮流時尚頂尖設計大師級團隊聯袂打造 5、品質價值：全球頂級一線品牌精工品質，匠心打造人性化細節 6、配套價值：三千億頂級城市資源配套，150萬平全深最頂端商業 7、景觀價值：152米灣區住宅絕對高度，坐擁山海城三重盛景 8、服務價值：6、國內首創定制名車私享會，360全方位定制管家服務 9、圈層價值：匯聚國際時尚領袖精英，營造絕對前沿尖峰圈層 一、項目規劃一、項目規劃 項目總體規劃 深深圳圳 城市中心城市中心 項目規劃： 深圳灣公館占地面積約2975，計容建筑 面積約27205。項目規劃為商業、酒店、 及頂級豪宅 項目配套酒店、空中會所、名車薈等。 項目樓棟設計出L形的建筑結構。東南向環 抱敞開，面向深圳灣海岸線，一方面，保證 了每一戶都盡可能享受到最大的通風、采光 和景觀面，同時這樣也形成了相對安靜私密 的露臺園林空間。 配套以及物業管理說明 內部配套： 項目配套空中的鉑金會所，會所中配備國際品牌健身房、多功能主題書吧、兒童7、益智空間、四季恒 溫音樂泳池。并借鑒新加坡綠色建筑理念，以垂直綠化及流水瀑布方式打造成一個立體空中花園。 物業管理： 深圳灣公館物業管理將有深圳物資物業管理有限公司提供服務，同時攜手新加坡榮尚薈提供國際化 的物業顧問服務，為業主打造360度全方位服務。 項目規劃小結 1.深圳灣公館占地面積約2975，計容建筑面積約27205。項目規劃為商業、酒店、及 頂級豪宅 2.項目配套酒店、空中會所、名車薈等。 3.項目樓棟設計出L形的建筑結構。東南向環抱敞開，面向深圳灣海岸線，一方面，保證了 每一戶都盡可能享受到最大的通風、采光和景觀面，同時這樣也形成了相對安靜私密的 露臺園林空間。 二、建筑產品 注：8、鑒于本項目仍在施工過程中，大堂和車庫未對外開放， 因此無法實地調研。 國際設計大師團隊 建筑設計單位：AECOM：財富500強公司之一，AECOM的業務遍及全球125個國家，年營業 額超過80億美元，在2009年美國工程新聞紀錄（ENR）的全球國際工程咨詢設計企業統計排名 純設計領域排名第一 建筑施工單位：中建三局，先后80次問鼎全國建筑工程質量最高獎魯班/國優獎，是全國獲此 殊榮最多的企業之一。 室內設計單位：黃志達設計顧問（深圳）有限公司，專注為各界高端客戶提供高質素的室內 設計服務，范疇包括酒店/餐飲/會所、綜合住宅、商業空間、私人居所等。 從建筑，景觀，園林，室內，甚至燈光，交通等，都9、邀請世界最頂級設計師團隊聯袂打造，于世界地 標建筑水平之上，打造最用心的超高品質豪宅。 外立面風格 外立面風格：國際現代風格 參照新加坡、香港豪宅的設計風格，大面積的采用幕墻式結構的帶形窗，水平遮陽百葉， 形成公建化的外立面效果，簡潔大氣，建筑采光通風好，效果統一，橫向遮陽板有利于 上下層間的私密性，并保證建筑物外立面的整潔。 外立面 外立面用材： 采用三層夾膠中空雙銀low-E隔音玻璃，具有很好的隔音性能，隔音效果遠遠高于國家標準 幕墻式帶形窗的設計：高氣密性的單元幕墻結構帶形窗有很好的隔音效果 全隱框式窗體設計：很好的隔絕空氣噪聲，避免固體傳聲 隔音通風器的使用:最大限度的保持在室內外通風10、時的保持室內的靜謐，不產生二次噪聲污染（采用新風 系統時將產生新的噪音） 建筑產品分析 215戶住宅單位（除頂層單位）全部設計成 5.7米層高復式單位。首層2.9米，二層2.8 米，極致打造舒適居住空間。 最大限度打造動靜分明的居住空間，一層 為公共活動空間，5.4米開間，充足的空間 可讓業主合理安排會客派對活動。 二層打造私密居家空間，其中次臥打造靈 動多功能空間，精裝打造活動床，書房、 客房隨意切換。 建筑產品分析 其他產品優勢 建筑產品小結 1.從建筑，景觀，園林，室內，甚至燈光，交通等，都邀請世界最頂級設計師團隊聯袂打造，于 世界地標建筑水平之上，打造最用心的超高品質豪宅。 2.借鑒國11、際頂級豪宅經驗，打造時尚現代的玻璃幕墻外立面，歷久彌新。 3.高成本采用三層夾膠中空雙銀low-E隔音玻璃，采用全隱框式窗體設計，保證優秀的隔音降噪 效果之外，同時能達到節能、環保、換氣裝置效果 三、產品戶型 戶型配比 戶型戶型結構 建筑面積 （） 數量總套數 A 三房兩廳三衛（1 工人房） 約1132121 B、H、I 三房兩廳三衛 約8721*363 D 三房兩廳三衛 約792121 E 三房兩廳三衛 約872121 F 兩房兩廳三衛 約882121 C、G 兩房兩廳三衛 約8721*242 J 四房兩廳四衛+ 多功能房+工人 房 約1522121 頂復 55 深圳灣公館共215戶，除頂復12、之外，主力戶型是87的3房單位，另外端頭位設置為1133+1房和152 的 4+1房 各級產品市場站位 一一 線線 二線二線 三線三線 東西側東西側8787 2 2套房套房 雙套房極致享受雙套房極致享受 東西側東西側8787 3 3房房 三景闊綽三景闊綽3 3房單房單 位，高拓使用位，高拓使用 1521524+4+！房！房 端頭三面端頭三面 采光，多采光，多 元景觀元景觀1131133+3+！房！房 南北側南北側87872323 房房 南北通透優南北通透優 質單位質單位 1、三線產品包括東西側的8723房共105套，主要是現金流產品，雙向通透，戶型反正，可享大 南山景觀，東西側視野基本無遮擋。13、 2、二線產品南北側8723房63套，稀缺的南北透通，可看深圳灣繁華城市景觀，采光性極佳。 3、一線產品端頭位113 及152 單位42套，三面采光，可享多元的海景、山景及城市景觀。 產品分析 產品分析 裝修系統介紹 項目項目深圳灣公館在精裝修配深圳灣公館在精裝修配置置 地面地面 電梯廳/過道/客/飯廳/衛生間/廚房地面：進口石材 景觀陽臺地面：復合材料 臥室地面：實木地 板 入戶門入戶門意大利進口的阿勒斯裝甲門 櫥柜櫥柜櫥柜：意大利琺帝諾，水槽、水龍頭：德國拼皮TEKE 戶內門戶內門系統門：比利時進口瑞納斯品牌，門玻璃采用雙銀LOW-E中空鋼化雙層超白玻璃。 衛浴五金衛浴五金龍頭：Dornb14、racht or Hansgrohe ;座廁、洗手盆：Villeroy&Boch 衣柜衣柜意大利LAMY 廚房電器廚房電器抽油煙機、洗干一體機、燃氣灶、洗碗機、冰箱：Miele 空調空調大金中央空調 其他其他 客餐廳、主臥：美國BOSE音響 熱水器：百樂滿 裝修品牌介紹 Miele漢斯格雅唯寶 當代 alas 大金 LAMY進口衣柜、全套Miele廚房電器、當代龍頭、漢斯格雅&唯寶衛浴設施、卡門高級裝甲 入戶門、日立空調 得以一線品牌，高檔廚房電器及高級衛浴設施，營造奢華雅致、舒適和諧的生活空間 產品戶型小結 1.戶型配比較為合理，兼顧現金流以及獲取溢價。不同面積段產品滿足不同客戶的需求。 215、.深圳灣公館戶型的全部戶型均擁有高使用率的特征 3.豪華裝修，多采用德意一線品牌進行裝修，給人一種皇家風范，豪華、奢侈，極力營造 居住空間的品質感。 四、營銷推廣展示 體驗感式接待 營銷必須回歸 價值的本質 窄眾而精準的渠道傳播 營銷總體思路 一個非賣場的售樓處一個非賣場的售樓處 兩本高品質樓書兩本高品質樓書 一只高素質的銷售隊伍一只高素質的銷售隊伍 一套酒店標準服務體系一套酒店標準服務體系 線上高品質畫面樹立并鞏固市場形象線上高品質畫面樹立并鞏固市場形象 持續圈層營銷活動持續圈層營銷活動 線下精準營銷線下精準營銷 深圳灣公館借鑒高端小眾的營銷模式，從營銷本質、體驗感接待和精準渠道傳播三個方面16、進行項目的宣傳推廣。 售樓處項目沙盤模型 分戶模型） 區域規劃模 型（壁掛式）項目整體規劃模型 深圳灣公館的模型涵蓋區域模型、本體模型及分戶 模型。 區域模型以體現灣區范圍、景觀、及路網為主，配 合講解前海、蛇口及深圳灣片區的規劃分析，突出 深圳灣總部基地的區域價值。 本體模型制造精美，本體中會所、泳池、垂直園林 等細節處理，方便未來生活場景的描繪。 分戶模型主要以復式形式為主。 價值說明書 精美的扉頁 品質感極高的樓書 樓書均采用銀色封面，樓書封面是具有雕刻感的項目Slogan和案名，觸感、觀感俱佳，是項目品質的佐證。 樓書印刷精美，內容詳實，從中國夢出發，講述項目理念、項目規劃、項目價值都17、有全面的解釋。 高素質的銷售隊伍 深圳灣公館由中原及開發商組成的聯合銷售團隊，銷售團隊由雙方銷售人員共同組成。銷售人員均形象氣質佳、 從業經驗豐富，整體形象非常專業。 高品質畫面樹立并鞏固市場形象 深圳灣公館推廣畫面出品均有品牌部嚴格把關，出街畫面通過微信朋友圈、公眾號等網絡方式進行傳播，尤其是 朋友圈廣告在行業內形成良好口碑，成功在地產行業內樹立頂級豪宅形象。 朋友圈廣告畫面朋友圈廣告畫面 圈層營銷活動 圈層活動業主周末活動 目的： 1.以圈層活動聚集目標客戶，提升客戶體驗感，擴 大項目口碑及影響力； 2. 聚集客戶體驗項目的品質，提升客戶的尊貴感 地點：營銷中心 線下精準渠道營銷 由于項目18、的復式的特殊性，項目不適宜大范圍高調推廣，2016年6月啟動高傭轉介之后，充分發揮中原及其他行家 的力量，通過低成本精準線下傳播，尋找目標客群。 營銷推廣展示小結 1、營銷回歸本質，現場利用模型、樓書、說辭等多種手段對客戶進行洗腦。 2、高標準組建的精英銷售團隊，按照標準服務體系，讓客戶體會足夠的尊貴感，并對未來的物業管 理充滿期待。 3、窄眾傳播的渠道選擇理念，出街內容保證高品質樹立形象，代理機構業內推介、圈層營銷活動等 手段傳播項目價值，形成口碑傳播效應。 深圳灣公館主要從以下幾個方面體現項目定位： 一、世界級灣區核心地段，總部價值日漸兌現 深圳灣公館位于深圳灣后海金融商務區，南中國含金量最高片區之一，地理位置優越。 152米住宅標桿，成就頂級圈層人士居住夢想。 二、國際大師級設計團隊，建筑用材考究 設計團隊均為蜚聲國際的大師，時尚潮流大師團隊聯袂巨獻。 建筑材料精心考究，處處細節人性化打造，相較于高端項目更上臺階，樹立豪宅產品的標桿。 三、戶型奢適，數量稀缺 臻稀復式單位，高使用，動靜分區，舒適罕見極致層高。 數量稀缺，構建深圳灣公館豪宅的基礎。 四、高端圈層營銷，低調推廣 營銷回歸本質，多種手段對客戶進行洗腦。 精準各團隊+標準服務體系，體現客戶尊貴感。 窄眾傳播，提升項目價值傳播及口碑傳播。 總結 THE END