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1、2020/12/9 商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告 2 商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通 世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運(yùn)作世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運(yùn)作 目標(biāo)：目標(biāo)： 項(xiàng)目整體增值：項(xiàng)目整體增值：形成對世紀(jì) 城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐； 利潤的重要來源利潤的重要來源； 展示價(jià)值展示價(jià)值； 成為項(xiàng)目增值舉措成為項(xiàng)目增值舉措 具有展示價(jià)值具有展示價(jià)值 利潤的重要來源利潤的重要來源 住宅商業(yè)對項(xiàng)目發(fā)展的作用住宅商業(yè)對項(xiàng)目發(fā)展的作用 3 概況概況 長約180米，總面積 10163M2； 由內(nèi)街鋪位50個、一樓 臨街鋪位37個、二層商 鋪38個組成； 一樓層高4.5米，二樓 層高3.45米 ； 店面進(jìn)深在8-2、10米間， 面寬在3.8-5.1米間，柱 距呈不規(guī)則分布，單位 面積集中在40120平 方米間； 4 周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析 周邊半公里之內(nèi)居 住人口不足萬人; 尚未形成成熟的生 活圈； 沒有成熟的商業(yè)； 現(xiàn)代經(jīng)典現(xiàn)代經(jīng)典 東 莞 大 道 五環(huán)路 四環(huán)路 金地金地 世紀(jì)城世紀(jì)城 世紀(jì)綠洲世紀(jì)綠洲 新中銀新中銀 在建 入住 待建 5 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商3、業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 6 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 商業(yè)物業(yè)的兩種類型： 大型集中商業(yè)：大型集中商業(yè)：如第一國際、華南MALL、世博等； 臨街商鋪臨街商鋪：如東城步行街、新天地商鋪等； 7 大型商業(yè)物業(yè)比較表大型商業(yè)物業(yè)比較表 名稱名稱 規(guī)模規(guī)模(M(M2 2) ) 商業(yè)主力店商業(yè)主力店( (主題商業(yè)主題商業(yè)) ) 售價(jià)售價(jià) 返租情況返租情況 銷售率銷售率 第一 國際 總70萬,商 業(yè)11.6萬; 步行街、大型百貨、超市、 品牌專營店、精品專賣店、 主題樂園、風(fēng)情美食廣場; 1F:25000，2F:16000， 34、F:8000，最高42000。 三年返租，第 一年5%，二年 6% ，三年7%; 商業(yè)70%； 華南 MALL 總89萬,商 業(yè)可售6 萬 復(fù)合商業(yè)，八大營業(yè)區(qū)域， 集百貨、超市、飲食、娛 樂于一體； 1F:2萬，2F:1.6萬， 3F:1.3萬 十年返租，前 三年7%，后7 年遞增5%。買 鋪收一年租金 銷售60% 世博 廣場 20.8萬;商 業(yè)16萬 集飲食、娛樂、購物、休 閑、商務(wù)于一體的大型主 題娛樂購物廣場 1F:1.8萬，2F:1萬， 最高2萬多 發(fā)展商控有6成 經(jīng)營權(quán)，實(shí)行 開業(yè)前期“反 租承包經(jīng)營” 3.28開盤； 銷售40% 地王 國際 廣場 32.8萬;商 業(yè)面積10 萬 5、復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、 主力百貨店、專賣店、主 題公園、娛樂場、風(fēng)情美 食廣場、康體中心于一體 1F:2.5萬，2F:1.5萬， 3F:8000萬; 模式：確定一個新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形 式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法； 8 商鋪調(diào)查表商鋪調(diào)查表 名稱名稱規(guī)模規(guī)模性質(zhì)性質(zhì)售價(jià)售價(jià) 花園路干道兩側(cè)全街鋪28000 東城步行街干道兩側(cè)全街鋪32000 西正路市橋路干道兩側(cè)全街鋪3400036000 宏景中心街鋪+內(nèi)鋪1500019000 石竹新花園7000多街鋪11000 景湖春天5000多全街鋪21000 新天地7700街鋪+內(nèi)鋪12000 租金和售價(jià)的6、關(guān)系租金和售價(jià)的關(guān)系 東莞商鋪的租金回報(bào)率一般處于4%- 5%之間的較低水平； 9 商鋪經(jīng)營狀況商鋪經(jīng)營狀況 名稱名稱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)月租金月租金人流人流出租率出租率 花園路餐飲、酒吧、服飾精品100車流和人流多100% 東城步行街服飾、美容通訊等140車流少、人流多90% 西正路市橋路餐飲、通訊、茶藝、士多130160車流、人流多100% 宏景中心中介、琴行、駕校、燈飾5580人流、車流一般30% 石竹新花園 裝飾五金建材、美容美發(fā)、餐 飲 4555人流、車流一般80% 景湖春天 超市、裝飾材料、五金水暖、 干洗 70 人流多、車流一 般 50% 人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：人流量是影響商業(yè)街7、價(jià)值的關(guān)鍵因素： 步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況 好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè)； 10 東莞商鋪調(diào)查小結(jié)東莞商鋪調(diào)查小結(jié) 購買商鋪的客戶主要 目標(biāo)是保值和增值；保值和增值； “一鋪養(yǎng)三代，”“一鋪養(yǎng)三代，”主 要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值， 而被集中商業(yè)推廣所 套用，誤導(dǎo)消費(fèi)者； 商鋪售價(jià)及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報(bào) 率比較穩(wěn)定； 東莞商鋪的投資回報(bào)率在4.25左右，南城區(qū)的商鋪回報(bào) 率略低（在4.04.5%之間）； 投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少； 11 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國8、際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 12 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 投資價(jià)值投資價(jià)值 一鋪養(yǎng)三代的“鋪”一鋪養(yǎng)三代的“鋪” 周邊人流量多少 商圈內(nèi)的消費(fèi)能力 優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報(bào)，而在于長 期的升值空間 街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合 大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資 品種 集中商業(yè)的內(nèi)街：不適合分拆銷 售，適合大基金的長期戰(zhàn)略投資 經(jīng)營 139、 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對比研究關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對比研究 商鋪商鋪 集中商業(yè)集中商業(yè) 價(jià)值依托的基礎(chǔ)價(jià)值依托的基礎(chǔ) 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力； 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 受經(jīng)營狀況好壞的制約； 價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)） 保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)； 取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險(xiǎn)高； 14 關(guān)于東莞目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考關(guān)于東莞目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值的思考 大型集中商業(yè)的集 中面世，給東莞商 業(yè)物業(yè)的長期競爭 和發(fā)展帶來極大的 壓力。 東莞城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？東莞城區(qū)需要多少商業(yè)物業(yè)？ 城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過100萬平方米； 東莞城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過200萬10、平方米； 最近幾年全東莞集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量300萬平方米； 按照東莞四區(qū)的總?cè)丝?00萬計(jì)算，人均商業(yè)服務(wù)面積 超過2 M2/人； 參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.70.7- -0.91M0.91M2 2/ / 人，上海市人，上海市1.2M1.2M2 2/ /人；人； 15 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的11、探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 16 世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 世紀(jì)城商業(yè)街世紀(jì)城商業(yè)街最大最大 的商業(yè)價(jià)值在于未來升的商業(yè)價(jià)值在于未來升 值潛力：值潛力： 位于東莞最有發(fā)展?jié)摿?的城市生活圈內(nèi)，生活 圈內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏?破10萬人； 將形成東莞規(guī)模最大， 檔次最高的社區(qū)； 將擁有含金量最高的客 戶群體； 五環(huán)路 東 莞 大 道 世紀(jì)城世紀(jì)城 四環(huán)路 東泰東泰 凱旋城凱旋城 陽光假日陽光假日 景湖春天景湖春天 景湖春天景湖春天 金地格林小城金地格林小城 景湖花園景湖花園 世紀(jì)綠洲世紀(jì)綠洲 泛12、世紀(jì)商圈日漸成型 17 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性 物業(yè)類型物業(yè)類型 SHOPING MALL 吉之島、沃 爾瑪?shù)却蟪?市 商業(yè)步行街 專業(yè)市場 問題 動輒數(shù)萬平 方米的大開 間，建筑形 式無法滿足 無法提供足 夠數(shù)量的停 車位 如無特色， 所在位置難 以吸引足夠 人流 對住宅品 質(zhì)造成影 響 可行性 不可行 不可行 可以參照 不可行 以風(fēng)情商業(yè)街為主的 運(yùn)作模式最為可行； 18 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)13、城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 19 商業(yè)街的商業(yè)街的SWOTSWOT分析分析 S S（優(yōu)勢）：（優(yōu)勢）： 1.全街鋪； 2.公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的 含金量； 3.高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品 質(zhì)； 4.泛世紀(jì)商圈的逐步形成； W W（劣勢）：（劣勢）： 1.目前基本無商業(yè)氛圍，無 法立即持續(xù)經(jīng)營； O O（機(jī)會）：（機(jī)會）： 1.街鋪是最受廣東投資者關(guān) 注的投資型物業(yè)； 2.公館二期集中商業(yè)即將動 工，三-五千平方米的主力 店可望進(jìn)駐；14、 T T（威脅）：（威脅）： 1.東莞投資類型商業(yè)的總體 供應(yīng)量巨大； 2.大型集中商業(yè)的推廣力度 和聲勢占據(jù)先機(jī)； 營銷策略營銷策略 讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè) 價(jià)值的本源； 通過設(shè)計(jì)全新的形象， 形成差異化； 降低置業(yè)門檻，有效擴(kuò) 大客戶層面； 打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖； 20 推廣形象的確定推廣形象的確定 推廣名建議推廣名建議： 東方魅力東方魅力 形象延展： 與上海新天地，香 港頂級娛樂明星組合投 資的價(jià)值直接鏈接； 經(jīng)營組合： 高檔餐飲； 西餐、清吧； 銀行、證券業(yè)； 高爾夫藝術(shù)精品店 等運(yùn)動特區(qū)； 書店、藥房、電器； 美容化妝品、服飾； 鮮花店、24小時便 利店； 21 營銷舉措營銷舉措1 115、：新聞發(fā)布會：新聞發(fā)布會 舉措：邀請各家媒體和專業(yè)人士參與； 主題： 1、泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)價(jià)值分析； 2、集中商業(yè)和商鋪的投資價(jià)值論； 目標(biāo)： 引發(fā)對世紀(jì)城商業(yè)街 面世的廣泛關(guān)注： 引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士 對集中商業(yè)和商鋪的 投資價(jià)值分析和爭論； 22 營銷舉措營銷舉措2 2：產(chǎn)品包裝：產(chǎn)品包裝 方式一：賣商業(yè)街物業(yè)； “東方魅力”商業(yè)街，“地塊升值潛力”。 方式二：復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 “東方魅力”商業(yè)街，“地塊升值潛力”， 東莞2004年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 最低首期，最高投資回報(bào)率的東莞商業(yè)物業(yè)投資品種 操作方式 1 23 操作方式操作方式 拉高未來價(jià)值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻；拉高未來價(jià)值16、，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻； 帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)/79%； 購房時發(fā)展商一次性按照7%的年租金回報(bào)率 支付三年租金； 客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營， 三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用； 24 案例分析案例分析 假設(shè)某鋪位面積：40平方米，實(shí)收均價(jià)20000元/平方米，總價(jià)80萬。 普通銷售方式：首期四成，32萬， 賣金融產(chǎn)品：售價(jià)=20000/79%=25316元/平方米，總價(jià)1012640萬； （首期四成應(yīng)付，405056萬）； 一次性返租三年抵扣首期 年回報(bào)率7%，返還款212654萬； 客戶實(shí)際繳納首期款192400萬，相當(dāng)于19%； 降低首付； 年回報(bào)率高出市場一般水平的80%； 25 營銷17、舉措營銷舉措3 3：挖掘老客戶：挖掘老客戶 老客戶投資計(jì)劃老客戶投資計(jì)劃: : 1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施； 2%額外購房優(yōu)惠措施； 2、購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施； 3%額外購房優(yōu)惠措施； 26 營銷舉措營銷舉措4 4：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃：業(yè)態(tài)招商規(guī)劃 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 B1-2 B1-1 B2-1 B3-1 車庫 車庫 銀湖路 一層 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 二層 國際一線品牌國際一線品牌 折扣店折扣店 東方魅力酒吧東方魅力酒吧 特區(qū)特區(qū) 餐飲類餐飲類 美容服飾特區(qū)美容服飾特區(qū) 茶館、咖啡館茶館、咖啡館 等等等等 運(yùn)動特區(qū)運(yùn)動特區(qū) 兒童迪士尼特兒18、童迪士尼特 區(qū)區(qū) 日常購買類、日常購買類、 如醫(yī)藥等如醫(yī)藥等 書吧等日常服書吧等日常服 務(wù)特區(qū)務(wù)特區(qū) 鎖定目標(biāo)招商（如肯得 基、麥當(dāng)勞） 同一品牌，招商時承諾 在商業(yè)借不出現(xiàn)第二家； 進(jìn)行清晰的分區(qū)，如精 品區(qū)，餐飲區(qū)，清吧特 區(qū)、金融區(qū)等等，并增 加臨街面集中排煙的設(shè) 施，保證臨街面有做餐 飲的可行性； “點(diǎn)”對“點(diǎn)”有效控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的模式點(diǎn)”對“點(diǎn)”有效控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的模式 27 營銷舉措營銷舉措5 5：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告：一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告 泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告 報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定： 泛世紀(jì)城生活圈的由來； 專業(yè)的招商規(guī)劃； 街鋪投資技術(shù)分析 1)全街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品； 2)最19、適合東莞人的投資物業(yè)品種； 3)財(cái)富的貯存地； 28 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 B1-2 B1-1 B2-1 B3-1 一層 B1-4 B1-3 B2-2 B3-2 二層 營銷舉措營銷舉措6 6：1 1- -2 2層商鋪組合操作計(jì)劃層商鋪組合操作計(jì)劃 二層和一層打通捆綁 銷售，聯(lián)動解決傳統(tǒng) 二層經(jīng)營和銷售的難 題； 一、二樓打通捆綁銷售，提升二層的價(jià)值，并利于銷售； 方式：下鋪+上鋪 方式一 方式二 29 營銷實(shí)施方案營銷實(shí)施方案 東方魅力商業(yè)街展示攻略 營銷組織攻略 以“國際化”，“時尚”為核心的展示要以“國際化”，“時尚”為核心的展示要 求；求； 最大限度利用御膳坊；最大限度20、利用御膳坊； 以新聞發(fā)布會為推廣的引爆點(diǎn)，逐步蓄以新聞發(fā)布會為推廣的引爆點(diǎn)，逐步蓄 客，集中解籌。客，集中解籌。 30 展示攻略展示攻略ActionAction 展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢：展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢： 局部局部店鋪的包裝展現(xiàn)東方魅力的時尚時尚和國際化國際化； 高空氣球； 豐富并且個性化的導(dǎo)示牌或門店牌； 31 展示攻略展示攻略Action1Action1 豐富并且個性化的店牌， 可以形成獨(dú)具特色的商 業(yè)街風(fēng)景； 圖片借鑒 圖片借鑒 32 展示攻略展示攻略Action2Action2 高檔次餐飲的介入對商業(yè)街整體價(jià)值的提升作高檔次餐飲的介入對商業(yè)街整體價(jià)值的提升作 用明21、顯用明顯 方案方案： 御膳坊延伸和利用 左證左證：華僑城波托菲諾丹桂軒的引入 33 營銷組織攻略營銷組織攻略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 2004年年 8月月 7月月 6月月 9月月 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件 前期預(yù)熱 公開發(fā)售 7.1 7.20 前期準(zhǔn)備階段： 1.確定合作的廣告和 禮儀公司； 2.局部環(huán)境、櫥窗、 燈觀光效果的展示； 3.泛世紀(jì)城生活圈 商業(yè)價(jià)值報(bào)告； 4.招商工作開始籌備； 5.新聞發(fā)布會籌備； 預(yù)熱階段： 1. 商圈人文及配 套地圖； 2. 宣傳單張和戶 型圖的制作和 完成； 3.售樓處的包裝； 4.發(fā)售方案確定； 5.完成價(jià)格表； 6.7.18日泛世紀(jì) 商圈投資研討 會； 公22、開發(fā)售階段： 1. 后續(xù)媒體發(fā) 布； 2. 營銷策略的 調(diào)整及后續(xù) 方案制訂； 推廣推廣 媒體形象強(qiáng)勢推廣期媒體形象強(qiáng)勢推廣期 媒體投放媒體投放（報(bào)紙報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)、影視影視）；南；南 城土地拍賣升值的話題炒作；城土地拍賣升值的話題炒作； 軟文軟文+ +廣告牌廣告牌/ /認(rèn)購信息發(fā)布；世紀(jì)認(rèn)購信息發(fā)布；世紀(jì) 商圈投資研討會；商圈投資研討會； 持續(xù) 銷售 形象推廣期形象推廣期 34 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)物業(yè)市場分析東莞商業(yè)物業(yè)市場分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營23、銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 35 商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)街核心均價(jià)的探討 均價(jià)范圍的確定： 市場比較法市場比較法 對比項(xiàng)目的確定對比項(xiàng)目的確定 對比項(xiàng)目的綜合比較分析對比項(xiàng)目的綜合比較分析 比準(zhǔn)均價(jià)的確定比準(zhǔn)均價(jià)的確定 營銷可能提升的溢價(jià)空間營銷可能提升的溢價(jià)空間 目標(biāo)均價(jià)的初步確定目標(biāo)均價(jià)的初步確定 36 對比項(xiàng)目的確定對比項(xiàng)目的確定 原則：原則： 目標(biāo)客戶相似、推售時機(jī)接近、目標(biāo)客戶相似、推售時機(jī)接近、 第一國際/世博廣場/地王廣場/華南MALL 石竹新花24、園/景湖花園/宏景花園/ 37 對比項(xiàng)目的綜合對比分析對比項(xiàng)目的綜合對比分析 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值與品質(zhì)和檔次的相關(guān)不大，而與地段、商圈相關(guān)； 1、純商業(yè)不具備真正的可比性，參考值弱，均價(jià)選取1/2F的平均價(jià)格 試算； 2、最具可比的是住宅裙樓，如新天地、石竹新，景湖等； 地理位置和人 流量（30%） 規(guī)模20% 臨街面和昭示 性（15%） 檔次與配置 （20%） 地塊升值潛 力（20%） 商業(yè)定位 10% 比準(zhǔn)得分 第一國際0.87 世博廣場0.95 地王廣場 0.91 華南MALL0,12 石竹新花園1.329 景湖花園 1.293 宏景花園 1.157 中信新天地1.29 本項(xiàng)目 38 營銷組25、合和產(chǎn)品包裝可能提供的溢價(jià)空間營銷組合和產(chǎn)品包裝可能提供的溢價(jià)空間 市場比準(zhǔn)價(jià)市場比準(zhǔn)價(jià) 目標(biāo)均價(jià)目標(biāo)均價(jià) 營銷組合溢價(jià)營銷組合溢價(jià) + + 金融投資金融投資 產(chǎn)品包裝產(chǎn)品包裝 高檔餐飲價(jià) 值附加到商 業(yè)； 招商規(guī)劃 三年投資利 率保證； 溢價(jià)溢價(jià)3 3 溢價(jià)溢價(jià)4 4 39 目標(biāo)均價(jià)建議目標(biāo)均價(jià)建議 均價(jià)區(qū)間均價(jià)區(qū)間 比準(zhǔn)均價(jià)營銷組合溢價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)營銷組合溢價(jià)+ +金融投資金融投資 產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià) 【 20500 20500 20500 20500 3%3% 20500 20500 4 4；】；】 【2200022000】 比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)2050020500 2020/12/9 演示結(jié)束，謝謝！演示結(jié)束，謝謝！