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1、1 拿地投資方式及相關(guān)案例解讀 勿忘初心、學(xué)習(xí)不止勿忘初心、學(xué)習(xí)不止 2 1 2 3 投資的內(nèi)涵及方式 勾地 股權(quán)收購 3 PART1投資的內(nèi)涵及方式 何謂房企的投資工作 房企的投資工作是以獲取土地收益權(quán)利的一項(xiàng)前期工作，包含收益預(yù)測(cè)及土地獲取兩大關(guān) 鍵性環(huán)節(jié) 收益預(yù)測(cè) 土地獲取 為完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算所做的土地為完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算所做的土地 現(xiàn)場(chǎng)踏勘、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)踏勘、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品 定位、設(shè)計(jì)強(qiáng)排等工作定位、設(shè)計(jì)強(qiáng)排等工作 引致 基于預(yù)測(cè)的收益，通過限定基于預(yù)測(cè)的收益，通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，以快2、速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最高目標(biāo) ROE：自有資金投資回報(bào)率，凈利潤/ /自有資金投入金額 IRR：內(nèi)部收益率，使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，綜合考慮每期流入流出現(xiàn)金的 量及時(shí)間加權(quán)后的結(jié)果，可理解為動(dòng)態(tài)投資回報(bào)率 銷售凈利潤率：凈利潤/ /銷售額，評(píng)估企業(yè)的產(chǎn)品獲利能力 投資回收期：從開始投入到累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時(shí)間，即我方投入的回收周期， 自有資金的投入金額取決于銷售回款及融資介入的時(shí)間 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序 現(xiàn)階段奉行快速擴(kuò)張的主流房企要求：投資回收期一般為1212- -1515個(gè)月，ROEROE及IRRIRR大于1515% %，銷 售凈利潤率5 5- -8 8% % 主流3、房企的經(jīng)營戰(zhàn)略以盡可能的縮短投資回收期，犧牲利潤做大資產(chǎn)規(guī)模 資產(chǎn)或企業(yè)規(guī)模決定了銀行的授信額度，又將進(jìn)一步?jīng)Q定企業(yè)的發(fā)展速度 序號(hào)指標(biāo)名稱指標(biāo)值說明 1.1 年自有資金投資回報(bào)率（%）17.83% 凈利潤（自有資金投資總額靜態(tài)投資回收期(年)） 1.2靜態(tài)投資回收期（月）19.72 自項(xiàng)目開始投入至累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期 1.3凈利潤 （萬元）17836.89 稅后凈利潤（僅按銷售部分計(jì)算） 1.4銷售凈利率 （%）10.15% 凈利潤/可售總貨值 1.5IRR（%）29.38% 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 1.5ROE(%)19.55% 凈利潤（自有資金平均投入開發(fā)周期年)） 1.6首期開盤周期 (月)84、.50 拿地至項(xiàng)目首次開盤（月） 土地獲取的主要方式 1、招拍掛 2、股權(quán)獲取 3、債權(quán)獲取 招標(biāo)、拍賣、掛牌 通過政府公開渠道獲取土地的一種方式 交易對(duì)象為政府及其平臺(tái) 土地已歸屬至公司名下 通過收購公司股權(quán)間接獲取土地的一種方式 交易對(duì)象為公司股東 土地已歸屬至公司名下 公司資不抵債，股東沒有清償能力，債權(quán)人擁有對(duì)公司資產(chǎn)的優(yōu)先處置權(quán) 債轉(zhuǎn)股、或通過司法裁定辦理土地權(quán)屬變更 土地獲取的主要方式 4、土地轉(zhuǎn)讓 土地已歸屬至公司名下 依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十九條等規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的投資開發(fā)5、進(jìn)度進(jìn)行審 查，對(duì)未完成開發(fā)投資總額25%的，不得轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目達(dá)到總投25%，即可以標(biāo)的公司作為交易對(duì)象，進(jìn)行土地交易過戶，本質(zhì)是在建工程轉(zhuǎn)讓 滿足交易條件，則工程進(jìn)度一般需滿足正負(fù)零以上 各類獲取方式的稅務(wù)成本比較 交易方式交易方式交易方交易方契稅契稅印花稅印花稅土增稅土增稅所得稅所得稅增值稅增值稅備注備注 招拍掛 買方土地款中31%上繳省財(cái)政，市財(cái)政 留存69% 城中村項(xiàng)目市財(cái)政留存比例可提高 至80%-90%，專項(xiàng)用于棚改安置 賣方 （政府） 股權(quán) 買方個(gè)人所得稅由買方代扣代繳 股權(quán)收購價(jià)款無法入賬項(xiàng)目公司成 本，溢價(jià)由買方承擔(dān)賣方 土地（在 建工程） 轉(zhuǎn)讓 買方 買方獲取收購對(duì)應(yīng)的全部票6、據(jù)成本 如溢價(jià)較高，賣方將承擔(dān)巨額稅費(fèi) 賣方 債權(quán)通過債權(quán)獲取目標(biāo)地塊的法務(wù)及稅務(wù)問題相對(duì)復(fù)雜，暫不在本報(bào)告詳細(xì)敘述 稅務(wù)問題是土地交易的核心問題，交易能否成立，稅費(fèi)成本往往是決定性因素 契稅契稅印花稅印花稅土增稅土增稅所得稅所得稅增值稅增值稅 4%0.05% 根據(jù)增值額遞增， 30%-60%區(qū)間 企業(yè)：25% 個(gè)人：20% 5% 各類獲取方式的稅務(wù)成本比較 股權(quán)收購與土地（在建工程）收購比較 例：假設(shè)A公司土地成本2000萬元，現(xiàn)增加6000萬元溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給B公司 交易方式交易方總交易對(duì)價(jià)契稅土增稅所得稅增值稅綜合稅費(fèi)成本 買方可入賬成 本（發(fā)票） 賣方凈得 股權(quán)收購 買方 8000 （6007、0萬 溢價(jià) +2000萬 土地成本） 0000 項(xiàng)目清算將按 土地成本 2000萬計(jì)稅 2000 賣方001500015004500 土地（在建工 程）收購 買方3200003208000 賣方0267173738137892211 土地（在建工程）收購的賣方稅費(fèi)計(jì)算 1、增值稅=8000/1.05*0.05=381 2、增值率=（8000-2000-381）/2000=281% 3、土增稅= （8000-2000-381）*60%-2000*35%=2671 4、所得稅=（8000-2671-381-2000）*25%=737 備注：印花稅未考慮 股權(quán)收購：買方稅負(fù)較重，賣方稅負(fù)較輕 土地（8、在建工程）收購：買方稅負(fù)較輕，賣方稅負(fù)較重 11 PART2勾地 勾地的內(nèi)涵 官方：指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià)， 在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式 圈內(nèi)：指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過與土地相關(guān)主體達(dá)成非公開的協(xié)議，設(shè)計(jì) 與掛牌相關(guān)的排他性條件，阻止其他競(jìng)爭(zhēng)單位介入，使勾地單位低溢價(jià)甚至底價(jià)摘地的交 易方式 勾地關(guān)鍵要素 1、和誰勾 （土地相關(guān)主體） 2、怎么勾 （排他條件設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型勾地對(duì)象勾地對(duì)象 兩安用地村集體、村委會(huì) 政府招商引資項(xiàng)目土地整理平臺(tái)、招商局、省、市級(jí)政府 企業(yè)改制地改制企業(yè)、國資委、省、市級(jí)政9、府 排他類型排他類型鎖定強(qiáng)度鎖定強(qiáng)度 物業(yè)返還、溢價(jià)返還（兩安用地）低 帶開發(fā)方案掛牌（規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)條件、自持等）中 限定保證金或土地出讓金為外資中 利用或制造地塊瑕疵中 直接指定政府的協(xié)議單位強(qiáng) 由非公開協(xié)議造成的信息及競(jìng)爭(zhēng)地位的不對(duì)稱，是之所以能夠排他的根本原因 勾地案例 1 1、物業(yè)返還、溢價(jià)返還 常見于兩安用地掛牌，出讓條件附無償返還商品房給村民用于安置，另未見于掛牌條件的 是 土地拍賣的部分溢價(jià)將由市財(cái)政返給村委會(huì)，一般為勾地單位與村委會(huì)達(dá)成非公開 的溢價(jià)分成協(xié)議，以拍地成本優(yōu)勢(shì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成威懾 對(duì)競(jìng)得人的要求：根據(jù)長(zhǎng)沙市土地管理委員會(huì)【2015】5 號(hào)會(huì)議紀(jì)要精神，同意該宗地設(shè)置如10、下掛牌出讓條件： （1）土地競(jìng)得人須在該宗地上無償返還給長(zhǎng)沙市雨花區(qū) 圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會(huì)商業(yè)物業(yè)4400平方米，住宅 物業(yè)39700平方米以及地上停車位55個(gè)，地下停車位35個(gè)。 （2）土地競(jìng)買人在取得最高報(bào)價(jià)人資格后，在與長(zhǎng)沙市 國土資源交易中心簽訂成交確認(rèn)書前須與長(zhǎng)沙市雨花 區(qū)圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會(huì)簽訂關(guān)于無償返還集體 物業(yè)的協(xié)議。 20162016長(zhǎng)土網(wǎng)長(zhǎng)土網(wǎng)046號(hào)號(hào)掛牌條件掛牌條件 掛牌條件：該宗地屬長(zhǎng)沙市雨花區(qū)雨花亭街道井塘村已批節(jié) 余安置統(tǒng)征用地，依據(jù)長(zhǎng)沙市人民政府長(zhǎng)政辦發(fā)20117號(hào)文 件關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范遺留安置用地出讓工作的意見，雨花 區(qū)雨花亭街道井塘村村民大會(huì)決議11、和雨花區(qū)井塘村村民委員 會(huì)要求，競(jìng)得人必須在該地塊上無償還返給井塘村村民委員 會(huì)地上60000平方米的商業(yè)物業(yè)和地下16500平方米的車庫面 積。商業(yè)房產(chǎn)按商場(chǎng)（商鋪）或超市用途設(shè)計(jì)并建設(shè)。返還 物業(yè)的具體條件通過關(guān)于無償返還集體物業(yè)的協(xié)議明確。 20142014長(zhǎng)土網(wǎng)長(zhǎng)土網(wǎng) 051號(hào)號(hào)掛牌條件掛牌條件 勾地案例 2 2、帶開發(fā)方案掛牌 勾地單位已和政府談妥開發(fā)方案，政府將與物業(yè)開發(fā)的相關(guān)條件作為掛牌條件：例如規(guī)劃 方案、產(chǎn)業(yè)條件、自持比例等 掛牌條件：掛牌條件：商業(yè)用地內(nèi)須配套建設(shè)一座博物館，該館的定位和命名由湘江新區(qū)與宣傳、文化等部門進(jìn)一步銜接后確定，該館建筑設(shè)計(jì)方案 須隨網(wǎng)牌公告一起在長(zhǎng)12、沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)公示，其中博物館展區(qū)面積不小于4000平方米，博物館運(yùn)營期間，不得私自改變博物館的 功能及性質(zhì)，否則，湘江新區(qū)管委會(huì)有權(quán)查處并令其改正。簽訂土地成交確認(rèn)書之日起6個(gè)月內(nèi)，博物館須實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，博物館主體 未竣工之前，住宅不得進(jìn)行銷售。博物館不得拆分出售或轉(zhuǎn)讓，若需整體出售或轉(zhuǎn)讓，須保證博物館使用功能不改變，并須經(jīng)湘江新區(qū)管 委會(huì)批準(zhǔn)同意。低密度住宅的開發(fā)應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。 1 1、20152015 長(zhǎng)土網(wǎng)長(zhǎng)土網(wǎng)015號(hào)號(hào)：大王山出讓地，用地：大王山出讓地，用地75396，容積率，容積率1.0，商住比，商住比1.5:8.5 掛牌方案 掛牌交易條件掛牌交易條件：根據(jù)長(zhǎng)沙市土13、地管理委員會(huì)【2017】年第1次會(huì)議紀(jì)要，同意該宗地掛牌出讓。加掛條件：土地競(jìng)得人須按湖南湘江新區(qū) 管委會(huì)審批的廟灣路設(shè)計(jì)文件投資建設(shè)宗地內(nèi)廟灣路（投資額不得低于1800萬元），對(duì)宗地內(nèi)先導(dǎo)路大橋到湘浦路大橋雅河段水域河道及兩 岸綠化進(jìn)行提質(zhì)改造（造價(jià)不得低于500元/平方米），以上配套設(shè)施由長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)督促競(jìng)得人按質(zhì)完成建設(shè)，政府 職能部門驗(yàn)收后無償移交政府相關(guān)部門；項(xiàng)目建成后八年內(nèi)，競(jìng)得人自持該宗地不少于10萬平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)。 2、2017長(zhǎng)土網(wǎng)長(zhǎng)土網(wǎng)028號(hào)號(hào)：洋湖垸龍湖勾地，用地：洋湖垸龍湖勾地，用地148265，商住用地，商住用地 勾地案例 3 3、限定保14、證金或土地出讓金為外資 基于政府對(duì)外匯儲(chǔ)備的需求，與政府達(dá)成外匯支付的協(xié)議，屏蔽沒有外資渠道的房企，減 少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 江西南昌江西南昌DAJ2017027DAJ2017027地塊地塊 ：中駿置業(yè)，用地：中駿置業(yè)，用地78畝，容積率畝，容積率2.5，純住宅，純住宅 宗地競(jìng)買資金（即土地出讓價(jià)款，含競(jìng)買保證金）須為競(jìng)買人自有合法合規(guī)資金，且必須全部為外資；2.至宗地公開出 讓公告截止報(bào)名日，凡在南昌市范圍內(nèi)存在欠繳土地出讓金的個(gè)人、企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，不得參與宗地競(jìng)買；3.土地出 讓金繳款期限為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清；4.競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)買即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后 10個(gè)工作日15、內(nèi)辦理交地手續(xù)；5.土地出讓金逾期3日未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競(jìng)買保證金不予退還；6.土 地競(jìng)得人必須完成該宗土地的耕作層（表土30CM）剝離任務(wù)，并集中堆放，集中堆放后外運(yùn)費(fèi)用由縣政府承擔(dān)；7.宗 地住宅銷售價(jià)格（均價(jià)）上限設(shè)置為9000元每平方米；8.競(jìng)得人必須在一個(gè)月內(nèi)按照城市管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)競(jìng)得土地進(jìn)行 圍擋，否則不予辦理用地手續(xù)。其他需要說明的事項(xiàng)詳見：出讓文件【用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件】 該宗地土地保證金28242萬元，起始價(jià)600萬/畝，競(jìng)得價(jià)673萬/畝，溢價(jià)率12%，成交時(shí)間2017-6-7 該宗地僅三家房企報(bào)名 同期成交地： 1、DAFJ2017007商住地，成交時(shí)間2016、17-5-10，起始價(jià)392萬/畝，成交價(jià)756萬/畝，溢價(jià)率93% 2、DABJ2017004商住地，成交時(shí)間2017-5-10，起始價(jià)950萬/畝，成交價(jià)2027萬/畝，溢價(jià)率113% 勾地案例 4 4、利用或制造地塊瑕疵 目標(biāo)地塊存在內(nèi)部或外部瑕疵，但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案 20172017長(zhǎng)土網(wǎng)長(zhǎng)土網(wǎng)012號(hào)號(hào)：東塘商圈用地：東塘商圈用地8121平米，商住比平米，商住比64:36，容積率，容積率6.5，起始樓面價(jià)，起始樓面價(jià)4400， 湖南新里程投資發(fā)展有限公司勾地，底價(jià)競(jìng)得湖南新里程投資發(fā)展有限公司勾地，底價(jià)競(jìng)得 其他要求：（1）做好豎向設(shè)計(jì)，管線綜合規(guī)劃。（2）方案設(shè)計(jì) 階段17、應(yīng)考慮與北向規(guī)劃的軌道建設(shè)項(xiàng)目的銜接。（3） 項(xiàng)目建設(shè) 時(shí)，紅線范圍內(nèi)建筑應(yīng)全部拆除，并保證擬建項(xiàng)目與相鄰建筑的 間距和日照要求；（4）商住相對(duì)分離，亮化工程應(yīng)滿足有關(guān)規(guī)定 要求；（5）摘牌單位需整合周邊零星地塊，并要求統(tǒng)一規(guī)劃、整 體實(shí)施等。 該宗地需補(bǔ)征周邊零星用地共5000余平，零星用地權(quán)屬 已全部在“新里程”名下，且將該宗地包圍，競(jìng)爭(zhēng)單位 必須從“新里程”名下補(bǔ)征全部地塊，難度較大 勾地案例 5 5、直接指定政府的協(xié)議單位 土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關(guān)部門達(dá)成招商協(xié)議，以招商協(xié)議作為競(jìng)拍條件 掛牌出讓條件：（1）為提升大王山旅游度假區(qū)形象，加快大型珍稀植物園項(xiàng)目等文旅產(chǎn)業(yè)配套設(shè)18、施的建設(shè)，確保各旅 游度假及文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營的統(tǒng)籌管理。建設(shè)單位須根據(jù)該片區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)，并與湖南湘江新區(qū)發(fā)展 集團(tuán)有限公司簽訂大型珍稀植物園項(xiàng)目招商引資合作協(xié)議，在競(jìng)得該宗土地后一個(gè)月內(nèi)雙方合作成立項(xiàng)目公司，競(jìng)得人 負(fù)責(zé)投資建設(shè)124畝（具體面積以湘江新區(qū)批復(fù)為準(zhǔn)）大型珍稀植物園項(xiàng)目（一期），并運(yùn)營不少于20年。大型珍稀植 物園項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容須與周邊建設(shè)保持協(xié)調(diào)，以湖南湘江新區(qū)管委會(huì)2017年3月審定的大型珍稀植物園項(xiàng)目概念規(guī) 劃方案為依據(jù)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，符合湖南湘江新區(qū)管委會(huì)產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展要求。上述條件須經(jīng)湖南湘江新區(qū)管委會(huì)審定， 競(jìng)得人不能履行上述條件，政府可取消其競(jìng)得資格19、；（2）大型珍稀植物園項(xiàng)目須在摘牌成交后三個(gè)月內(nèi)開工，在2018 年底前竣工。 1 1、20172017長(zhǎng)土網(wǎng)長(zhǎng)土網(wǎng)017號(hào)號(hào)，恒大童世界，用地，恒大童世界，用地152759，容積率，容積率1.0，純住宅用地，純住宅用地 該宗地勾地的特殊之處在于：出讓條件約定的珍稀植物園建設(shè)用地位于宗地紅線外，使用的開發(fā)勾地方案 與掛牌地本體脫離，已限定競(jìng)得方需與湘江新區(qū)簽訂招商引資合作協(xié)議（恒大掛牌前已簽） 2 2、長(zhǎng)沙縣、長(zhǎng)沙縣20142014網(wǎng)網(wǎng)掛掛131號(hào)號(hào)，碧桂園勾地，用地，碧桂園勾地，用地172072，容積率，容積率2.6，商住用地，商住用地 19 PART3股權(quán)收購 股權(quán)收購的內(nèi)涵 股權(quán)收購是買20、“瓶裝水”，資產(chǎn)收購是“買水換瓶” 股權(quán)收購是買公司 公司是資產(chǎn)的容器，是標(biāo)簽及身份 資產(chǎn) A公司 資產(chǎn) A公司 B公司 股權(quán)收購需關(guān)注的重要因素 關(guān)注因素關(guān)注因素基本含義基本含義 注冊(cè)資本金注冊(cè)資本金公司初始狀態(tài)下的股權(quán)價(jià)值 股權(quán)結(jié)構(gòu)股權(quán)結(jié)構(gòu)各股東所占的股權(quán)比例 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)了某一時(shí)間公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，資產(chǎn)及負(fù)債結(jié)構(gòu) 交易對(duì)價(jià)交易對(duì)價(jià)公司股東基于其對(duì)應(yīng)股權(quán)的報(bào)價(jià) 實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值公司資產(chǎn)真實(shí)有效的票據(jù)金額 收購溢價(jià)收購溢價(jià)交易對(duì)價(jià)與實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值之差 法務(wù)訴訟法務(wù)訴訟與公司相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 如何簡(jiǎn)單的理解資產(chǎn)負(fù)債表 “負(fù)債”及“凈資產(chǎn)” （資本金）解決公司 資金來源的問題 21、“資產(chǎn)”一欄反映公 司資金的投向及結(jié)果 如何簡(jiǎn)單的理解資產(chǎn)負(fù)債表 示例： 某公司實(shí)繳資本金2000萬元，通過招拍掛購得1宗8000萬地塊，現(xiàn)賬上現(xiàn)金為0，除目標(biāo) 地塊外無其他投資，公司投入全部來自股東，現(xiàn)公司的資產(chǎn)及負(fù)債情況： 總資產(chǎn)（萬元）總資產(chǎn)（萬元）負(fù)債（萬元）負(fù)債（萬元） 8000（土地存貨） 6000（股東借款） 凈資產(chǎn)凈資產(chǎn) 2000（資本金） 1、因公司現(xiàn)金為0，且無地塊外投資，所有資金投入對(duì)應(yīng)唯一資產(chǎn)為土地 2、所有資金來源均為股東投入，股東已投2000萬資本金用于支付部分土地款，另剩余6000 萬土地款則來源股東借款，故于公司賬面形成6000萬負(fù)債 關(guān)于交易對(duì)價(jià)、承債式收購 22、交易對(duì)價(jià)：為獲取股東對(duì)應(yīng)比例的資產(chǎn)權(quán)益，所付給股東的全部代價(jià) 交易對(duì)價(jià)計(jì)算示例： A公司注冊(cè)資本金1000萬元，股東借款2000萬元，用于買地花費(fèi)3000萬元，現(xiàn)B和A公司股東協(xié)議約定交易對(duì)價(jià) 4000萬元，B如何支付4000萬元？ 1、B以4000萬元收購A公司股東100%股權(quán)（對(duì)應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬元），但A公司仍保留原股東借款2000萬，原股 東有向A公司索要2000萬債務(wù)的權(quán)利，B需通過A公司償還原股東借款2000萬，則B共支付給A公司原股東6000萬元 （交易對(duì)價(jià)實(shí)際金額） 2、B以2000萬元收購A公司股東100%股權(quán)（對(duì)應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬元），之后清償A公司原股東借款223、000萬元，則 B共支付A公司原股東4000萬元，且A公司原股東已不再享有任何債權(quán)及股東權(quán)利 3、第1種方案中，如果協(xié)議加入“B不承擔(dān)A公司股權(quán)變更前的歷史負(fù)債”，則A公司原股東凈得=交易對(duì)價(jià)-買地投入- （溢價(jià)）所得稅=4000-3000-（4000-1000）*0.25= 250萬元 第2種方案， A公司原股東凈得=交易對(duì)價(jià)-買地投入-（溢價(jià)）所得稅=4000-3000-（2000-1000）*0.25= 750萬元 基于股權(quán)收購溢價(jià)所產(chǎn)生的所得稅，將造成A公司原股東獲利減少500萬元 關(guān)于交易對(duì)價(jià)、承債式收購 承債式收購：基于總交易對(duì)價(jià)包含公司歷史債務(wù)的收購方式 交易對(duì)價(jià) = = （股權(quán)24、收購價(jià)款 + + 公司債務(wù)）* *股權(quán)比例= =（實(shí)際凈資產(chǎn)+ +溢價(jià)+ +債務(wù)）* *股權(quán)比 例= =（實(shí)際總資產(chǎn)+ +溢價(jià)）* *股權(quán)比例 總交易對(duì)價(jià)總交易對(duì)價(jià) 溢價(jià) 凈資 產(chǎn) 債 承債式收購有以下特點(diǎn)： 1、由收購方償還公司歷史負(fù)債 2、降低股權(quán)收購溢價(jià)，減少由溢價(jià)產(chǎn)生的所 得稅，從而增加轉(zhuǎn)讓方的凈得收益 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 以某項(xiàng)目為例 某二手項(xiàng)目共261畝，容積率1.5，所有土地均在同一公司名下 一期已開發(fā)97畝，以低于成本價(jià)定向銷售給職工，且已交房結(jié)算 二、三期待開發(fā)面積164畝，現(xiàn)土地方欲將整個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金800萬元 已 開 發(fā) 未 開 發(fā) 未 開 發(fā) 對(duì)25、方按未開發(fā)標(biāo)的報(bào)價(jià)120萬/畝，交易對(duì)價(jià)總 價(jià)為120*164=19680萬元 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 資產(chǎn)行次 期末余額年初余額 負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額年初余額 流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金125,002 25,002 短期借款310 0 預(yù)付賬款514,500,000 14,500,000 應(yīng)付職工薪酬350 0 其他應(yīng)收款816,510 16,510 應(yīng)付利潤380 0 存貨存貨9 971,021,600 71,021,600 71,021,600 71,021,600 其他應(yīng)付款3953,265,551 53,265,551 其中：原材料100 0 其他流動(dòng)負(fù)債400 0 在產(chǎn)品在26、產(chǎn)品111171,021,600 71,021,600 71,021,600 71,021,600 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4153,265,551 53,265,551 庫存商品120 0 非流動(dòng)負(fù)債： 周轉(zhuǎn)材料130 0 長(zhǎng)期借款4230,000,000 30,000,000 其他流動(dòng)資產(chǎn):140 0 長(zhǎng)期應(yīng)付款430 0 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1585,563,112 85,563,112 遞延收益440 0 非流動(dòng)資產(chǎn)：其他非流動(dòng)負(fù)債450 0 長(zhǎng)期債券投資160 0 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4630,000,000 30,000,000 長(zhǎng)期股權(quán)投資170 0 負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)474783,265,551 83,227、65,551 83,265,551 83,265,551 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)240 0 所有者權(quán)益（或股東 權(quán)益）： 無形資產(chǎn)250 0 實(shí)收資本（或股本）實(shí)收資本（或股本） 48488,000,000 8,000,000 8,000,000 8,000,000 開發(fā)支出260 0 資本公積490 0 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用270 0 盈余公積500 0 其他非流動(dòng)資產(chǎn)280 0 未分配利潤未分配利潤5151(5,702,440)(5,702,440)(5,702,440)(5,702,440) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)290 0 所有者權(quán)益（或股東 權(quán)益）合計(jì) 522,297,560 2,297,560 資產(chǎn)總計(jì)資28、產(chǎn)總計(jì)303085,563,112 85,563,112 85,563,112 85,563,112 負(fù)債和所有者權(quán)益負(fù)債和所有者權(quán)益 （或股東權(quán)益）總計(jì)（或股東權(quán)益）總計(jì) 535385,563,112 85,563,112 85,563,112 85,563,112 土地方提供的2016年資產(chǎn)負(fù)債表 該份資產(chǎn)負(fù)債表表明： 1、項(xiàng)目總資產(chǎn)8556萬，其中大頭 資產(chǎn)為土地（存貨）7102萬，按 照尚未開發(fā)的164畝土地計(jì)算，單 畝土地成本為7102/164=43萬/畝 2、注冊(cè)資本金800萬元 3、一期發(fā)生虧損570萬元 4、公司債務(wù)8326萬元 5、收購溢價(jià)=交易對(duì)價(jià)-實(shí)際總資 產(chǎn)=1968029、-8556=11124萬元 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 資產(chǎn)負(fù)債表與實(shí)際經(jīng)營狀況的矛盾 2008年（一期清盤后）資產(chǎn)負(fù)債表 目標(biāo)公司已開發(fā)一期用地約97 畝地，一期于2007年前以低價(jià) 定向銷售給單位職工（聯(lián)排別墅 1280元/平、多層住宅1080元/ 平） 根據(jù)2008年的資產(chǎn)負(fù)債表，目 標(biāo)公司預(yù)售收入僅3400萬元， 主要支出工程預(yù)付款達(dá)到9300 萬元，差額達(dá)5900萬元 2008年之后再無銷售收入，按 08年資產(chǎn)負(fù)債表，項(xiàng)目應(yīng)至少 虧損5900萬以上，但2016年資 產(chǎn)負(fù)債表顯示僅虧損570萬元， 二者為何會(huì)有矛盾？ 識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱 資產(chǎn)負(fù)債表與實(shí)際經(jīng)營狀況的矛盾 通過兩份資產(chǎn)負(fù)債表以及一30、期售價(jià) 推斷，項(xiàng)目賬面必定大幅虧損，初 步判斷主要資產(chǎn)土地（存貨） 被夸大； 與土地方反饋后，對(duì)方承認(rèn)實(shí)際土 地成本僅7萬/畝 按7萬/畝調(diào)整存貨價(jià)值后，存貨縮 水至1147萬元，總資產(chǎn)縮水至 1151萬元，做平資產(chǎn)負(fù)債表右端， 則未分配利潤-7975萬元（虧損） 調(diào)整后溢價(jià)=交易對(duì)價(jià)-實(shí)際總資 產(chǎn)=19680-1151=18529萬元 真相大白！ 資產(chǎn)行次 期末余額 負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額 流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債： 貨幣資金125,002 短期借款310 短期投資2-應(yīng)付票據(jù)320 應(yīng)收票據(jù)3-應(yīng)付賬款330 應(yīng)收賬款4-預(yù)收賬款340 預(yù)付賬款5-應(yīng)付職工薪酬350 應(yīng)收股利6-應(yīng)交稅費(fèi)31、360 應(yīng)收利息7-應(yīng)付利息370 其他應(yīng)收款816,510 應(yīng)付利潤380 存貨存貨9 911,470,000 11,470,000 其他應(yīng)付款3953,265,551 其中：原材料10-其他流動(dòng)負(fù)債400 在產(chǎn)品1111,470,000 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4153,265,551 庫存商品12-非流動(dòng)負(fù)債： 周轉(zhuǎn)材料13-長(zhǎng)期借款4230,000,000 其他流動(dòng)資產(chǎn):14-長(zhǎng)期應(yīng)付款430 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1511,511,512 遞延收益440 非流動(dòng)資產(chǎn)：其他非流動(dòng)負(fù)債450 長(zhǎng)期債券投資16-非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4630,000,000 長(zhǎng)期股權(quán)投資17-負(fù)債合計(jì)4783,265,551 固定資產(chǎn)32、原價(jià)18- 減：累計(jì)折舊19- 固定資產(chǎn)賬面價(jià)值20- 在建工程21- 工程物資22- 固定資產(chǎn)清理23- 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)24- 所有者權(quán)益（或股東權(quán) 益）： 無形資產(chǎn)25-實(shí)收資本（或股本）488,000,000 開發(fā)支出26-資本公積490 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用27-盈余公積500 其他非流動(dòng)資產(chǎn)28-未分配利潤未分配利潤5151- -79,754,04079,754,040 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)29- 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益） 合計(jì) 52-71,754,040 資產(chǎn)總計(jì)資產(chǎn)總計(jì)303011,511,512 11,511,512 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股 東權(quán)益）總計(jì) 5311,511,512 30 謝謝聆聽！