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1、碧桂園投資工作簡(jiǎn)介 “項(xiàng)目總及投資總培訓(xùn)”內(nèi)部培訓(xùn)課程 【基于項(xiàng)目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】 01 02 03 CONTENTS 投資決策及組織架構(gòu) 投資定案要求及匯報(bào)指引 04 投資方向及拿地模式 “勞斯萊斯”項(xiàng)目拓展指引 第一部分投資決策及組織架構(gòu) 投資策劃中心 決策 支持、引導(dǎo)、服務(wù) 拓展 1.1 投資決策體系 土地投資決策委員會(huì) 各區(qū)域投資團(tuán)隊(duì) （投資小分隊(duì)） 1.1 投資決策體系 土地投資決策委員會(huì) 董事局主席 董事局副主席 集團(tuán)總裁 副總裁 副總裁 行使有關(guān)土地投資事務(wù)的最高決策權(quán) 1.1 投資決策體系 項(xiàng)目簡(jiǎn)要報(bào)告及投資意見表 1.2 投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 投資策劃中心集團(tuán)十三大2、職能中心之一 1.2 投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 統(tǒng)籌指導(dǎo)、目標(biāo)管理、技術(shù)支持、政策研究、資源整合 支持 統(tǒng)籌 服務(wù) 專人“一對(duì)一”對(duì)接區(qū)域投資工作、提供全面支持 集團(tuán)投資拓展的流程管理及新項(xiàng)目獲取前的綜合評(píng)審 對(duì)區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)提供技術(shù)支持和業(yè)務(wù)培訓(xùn) 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策進(jìn)行解讀 結(jié)合發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀研究與微觀分析 協(xié)助搭建集團(tuán)投資拓展資源與渠道整合平臺(tái) 按照集團(tuán)的發(fā)展要求編制年度投資拓展計(jì)劃并下達(dá)指標(biāo) 集團(tuán)投資拓展的宏觀管理與戰(zhàn)略規(guī)劃 投資策劃中心 1.3 投資決策流程 信息獲取/初步研判 投資團(tuán)隊(duì) 區(qū)域總裁終審 區(qū)域“五位一體”會(huì)議 各專業(yè)部門報(bào)告及意見 投資分析匯報(bào)材料 區(qū)域立項(xiàng)/研判3、 主席終審 投資決策委員會(huì) 定案、決策 摘牌/簽訂合作協(xié)議、過戶 項(xiàng)目獲取 集團(tuán)副總裁終審 定案材料（343） 投資評(píng)審意見 投資預(yù)審會(huì) 放棄或優(yōu)化條件后重新報(bào)批 不通過 特別緊急、重大、特殊項(xiàng)目 考察（投資、營(yíng)銷、市政 、成本等部門） 投資團(tuán)隊(duì) 考察、評(píng)審 投資策劃中心報(bào)備 一線城市項(xiàng)目：投資決策流程由一線城市事業(yè)部單獨(dú)制定； 按要求發(fā)起B(yǎng)IP審批流程：定案流程、競(jìng)買報(bào)名流程、付款流 程（投資款、地價(jià)款、保證金、合作價(jià)款、契稅等）、合同/ 協(xié)議類審批流程。 區(qū)域預(yù)審會(huì)制度試行：集團(tuán)下一步擬對(duì)部分成熟區(qū)域進(jìn)一步 授權(quán)，試行區(qū)域預(yù)審會(huì)決策、總部備案制度。 不通過 第二部分投資定案要求及匯報(bào)指引 4、2.1 定案資料要求 投資分析PPT 各專業(yè)部門報(bào)告（營(yíng)銷、前期、市政、法務(wù)等） 項(xiàng)目合作交易路徑和資金安排 三報(bào)告（3） 城市地圖 地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻） 富人居住現(xiàn)狀圖 規(guī)劃圖（戶型圖） 四圖（4） 簡(jiǎn)要報(bào)告及決策意見表（簽字版） 投資測(cè)算表 同心共享表（簽字版） 三表（3） 項(xiàng)目定案匯報(bào)前需備齊三表、四圖、三報(bào)告 區(qū)域發(fā)起B(yǎng)IP定案流程時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外） 內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 13 定案資料簡(jiǎn)化（一二線城市及我司已進(jìn)駐城市直接招拍掛項(xiàng)目） 2.1 定案資料要求 【三表】簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見表 示 例 本表為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽批項(xiàng)目的 主體文件，5、涵蓋項(xiàng)目基本信 息、城市排查、產(chǎn)品及效益、 開發(fā)條件等內(nèi)容 須由區(qū)域總裁及營(yíng)銷、 成本、投資負(fù)責(zé)人簽名 匯報(bào)前需打印提交 目的 要求 說明：可于投資GIS系統(tǒng)錄入項(xiàng)目信息后直接導(dǎo)出該表 2.1 定案資料要求 【三表】投資測(cè)算表 示 例 本表為項(xiàng)目成本、產(chǎn)品、營(yíng) 銷及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算的重要支 撐文件 須由區(qū)域營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)部 門配合填寫并確認(rèn)，相關(guān)部門 負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于決策意見表簽 名 匯報(bào)前需打印總表提交 目的 要求 2.1 定案資料要求 【三表】同心共享表 本表為同心共享投入意向明 細(xì)，為項(xiàng)目獲取后區(qū)域同心 共享投入金額依據(jù) 須由區(qū)域總裁、項(xiàng)目總、營(yíng) 銷、財(cái)務(wù)、投資負(fù)責(zé)人及項(xiàng) 目跟進(jìn)人簽名 匯報(bào)6、前需打印提交 目的 要求 示 例 2.1 定案資料要求 【四圖】城市地圖 示 例 底圖以紙質(zhì)版區(qū)域地圖為佳，可參 照模板添加各要素自行貼制； 若無區(qū)域地圖，可自行下載衛(wèi)星圖 （地貌圖，分辨率需足夠高），編 輯電子版地圖； 頁(yè)面設(shè)置為A3或A2，使用標(biāo)準(zhǔn)化圖 例（詳見附件），需包含八要素： 1.本案位置 2.主要市場(chǎng)位置 3.交通路線 4.競(jìng)品位置及信息 5.土地市場(chǎng)信息 6.城市發(fā)展方向 7.利好條件 8.富人居住區(qū)（三四線勞斯 萊斯項(xiàng)目） 要求 2.1 定案資料要求 【四圖】地塊信息和景觀資源圖、視頻 1、地塊信息和景觀資源圖： 背景用地貌圖（分辨率需足夠 高），打印頁(yè)面為A3，附上紅線 內(nèi)7、外基本狀況圖（需添加照片， 請(qǐng)保證照片的清晰度） 2、航拍視頻： 對(duì)地塊四至及周邊情況進(jìn)行標(biāo)示； 城市面貌，對(duì)主要競(jìng)品、配套、商 業(yè)中心等所在位置進(jìn)行標(biāo)示； 3、交通視頻： 從地塊到市政府、主要商圈、配套 學(xué)校及其他重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行拍攝。 上述視頻拍攝指導(dǎo)詳見投策中心視 要求 示 例 XX項(xiàng)目無人機(jī)拍攝效果 2.1 定案資料要求 【四圖】富人居住現(xiàn)狀/意向居住項(xiàng)目情況圖 1、區(qū)位圖： 重點(diǎn)標(biāo)示主要房地產(chǎn)板塊；各板塊房?jī)r(jià)；目標(biāo)地塊；市 政府；富人區(qū)或意向購(gòu)買項(xiàng)目（1-3個(gè)）；商圈（目標(biāo) 地塊所在板塊商圈、城市中心商圈、老城區(qū)商圈）、學(xué) 校（城市最好的小學(xué)、板塊內(nèi)最好的小學(xué)、地塊劃片小 學(xué)）；交通節(jié)點(diǎn)8、（地塊到市政府、商圈、劃片小學(xué)及爭(zhēng) 取配套小學(xué)的距離）等信息 2、富人居住現(xiàn)狀/意向購(gòu)買項(xiàng)目主力/競(jìng)爭(zhēng)戶型： 原則：能體現(xiàn)當(dāng)?shù)馗蝗司幼?意向居住的真實(shí)狀態(tài)，選取 主力戶型或?qū)ξ宜卷?xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 要求：清晰、有比例數(shù)據(jù)、戶型的信息完整（見列表） 3、富人居住/意向居住情況照片： 原則：能體現(xiàn)當(dāng)?shù)馗蝗司幼‖F(xiàn)狀/意向購(gòu)買項(xiàng)目的真實(shí)狀 態(tài) 要求：具體圍繞園林景觀、小區(qū)入戶大堂/大門、建筑立 面、規(guī)劃圖、物業(yè)管理及配套（學(xué)校/商業(yè)）等進(jìn)行展示 要求 2.1 定案資料要求 要求 規(guī)劃圖要按照主席原定的建筑層數(shù) 分色表，標(biāo)注清晰各棟樓建筑層數(shù)， 并明確繪出展示區(qū)范圍和首期開工 范圍，統(tǒng)一各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)9、表、 不得遺漏重要數(shù)據(jù)； 有方案對(duì)比的（例如改造前和改造 后）各方案圖之間在圖面大小、方 向、布局等方面均要一致，方便主 席比選； 設(shè)計(jì)圖盡量占滿圖幅，重要尺寸和 說明標(biāo)注清晰，避免出現(xiàn)和方案設(shè) 計(jì)無關(guān)的，純粹為了美化圖面效果 的信息； 匯報(bào)之前要仔細(xì)核對(duì)圖紙信息，避 免數(shù)據(jù)和文字信息的錯(cuò)誤、遺漏。 【四圖】規(guī)劃圖（戶型圖） 2.1 定案資料要求 別墅的戶型圖和裝修平面圖要 將每一層都布局在同一張大圖 上，或者分層打印就后按順序 粘貼拼接在一起，方便主席對(duì) 照； 建筑戶型圖和裝修圖中每一層 都要注明總建筑面積、套內(nèi)建 筑面積、實(shí)用率、本層建筑面 積、本層贈(zèng)送面積等關(guān)鍵指標(biāo)， 并在圖面標(biāo)注每一戶10、的戶型面 積； 建筑戶型平面圖和剖面圖中要 將主席重點(diǎn)關(guān)注的“贈(zèng)送面積 空間”用不同顏色標(biāo)示清楚， 例如全贈(zèng)送、半贈(zèng)送、地下室、 要求 【四圖】規(guī)劃圖（戶型圖） 2.1 定案資料要求 【三報(bào)告】投資分析會(huì)PPT 該材料為主要輔助性材料， 是項(xiàng)目定位、規(guī)劃、定價(jià)及 經(jīng)濟(jì)效益分析的主要論據(jù)及 支撐。 須由區(qū)域營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)部 門配合制作并確認(rèn)，相關(guān)部門 負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于決策意見表簽 名 匯報(bào)前需打印本報(bào)告提交 目的 要求 示 例 2.1 定案資料要求 【三報(bào)告】投資分析會(huì)PPT 該材料為主要輔助性材料， 是項(xiàng)目定位、規(guī)劃、定價(jià)及 經(jīng)濟(jì)效益分析的主要論據(jù)及 支撐。 須由區(qū)域營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)部 門配合11、制作并確認(rèn)，相關(guān)部門 負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于決策意見表簽 名 匯報(bào)前需打印本報(bào)告提交 目的 要求 示 例 2.1 定案資料要求 【三報(bào)告】各專業(yè)部門報(bào)告（營(yíng)銷、前期、市政、法務(wù)等） 示 例 從各專業(yè)口角度研判項(xiàng)目可行 性，是區(qū)域召開四位一體分析 會(huì)的具體依據(jù)及結(jié)論，是項(xiàng)目 研判的重要支撐 須由投策中心初步確認(rèn) 除重要關(guān)注點(diǎn)，無需打印 目的 要求 2.1 定案資料要求 【三報(bào)告】項(xiàng)目合作交易路徑及資金安排 示 例 合作方案是二手或合作項(xiàng)目可 行性研判的重點(diǎn)之一，交易路 徑和步驟說明需簡(jiǎn)明扼要展現(xiàn) 項(xiàng)目合作方案。 須以圖示及文字說明項(xiàng)目合作 模式、步驟、資金投入/回籠 及其他合作要點(diǎn) 須由投策中心確認(rèn) 匯12、報(bào)前需打印提交 目的 要求 2.2 定案匯報(bào)指引：匯報(bào)框架 不同類別項(xiàng)目匯報(bào)重點(diǎn)不同，優(yōu)先匯報(bào)重點(diǎn)事項(xiàng)，再補(bǔ)充其他基本信息； 在項(xiàng)目“七步法”的基礎(chǔ)上，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況增加項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)、特殊點(diǎn)匯報(bào)。 02 城市基本情況 04 市場(chǎng)及競(jìng)品情況 06 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 03 項(xiàng)目基本情況 05 定位/規(guī)劃/定價(jià) 07 評(píng)審意見 一線、強(qiáng)二線周 邊項(xiàng)目 勞斯萊斯項(xiàng)目 “廣東項(xiàng)目” 收購(gòu)成功項(xiàng)目周邊 （含合作項(xiàng)目） 二線城市、省會(huì) 城市標(biāo)桿項(xiàng)目 富人居住情況 目標(biāo)市場(chǎng)情況 細(xì)分客戶 精準(zhǔn)定位 合作情況 項(xiàng)目匯報(bào)“七步法” 01 01 01 重點(diǎn)分析補(bǔ)充說明 01 2.2 定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析 勞斯萊斯項(xiàng)13、目 富人居住情況 區(qū)位是否被當(dāng)?shù)馗蝗苏J(rèn)可？ 最好的小學(xué)配套 處于城市發(fā)展方向，交通便利 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 當(dāng)?shù)赜袥]有大平層、別墅等產(chǎn)品？ 富裕人群居住的產(chǎn)品如何？（面積段/得房率/梯戶比/通透 性/總價(jià)等） 我司產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力？ 沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 城市有沒有富裕人群？ 城市富裕人群居住在哪里？ 富人居住的樓盤品質(zhì)如何？有無改善性需求？ 富人在哪里？ 【主】富人居住/意向居住情況示意圖 【輔】城市地圖、簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見表 2.2 定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析 一線、強(qiáng)二線周邊項(xiàng)目 目標(biāo)市場(chǎng)情況 同版塊競(jìng)爭(zhēng)情況：地價(jià)、客戶來源、定位、價(jià)格、去化、存量、 產(chǎn)品？ 攔截/競(jìng)爭(zhēng)版塊競(jìng)爭(zhēng)情況：地價(jià)、客戶來源、定位、14、價(jià)格、去化、 存量、產(chǎn)品？ 項(xiàng)目是否具備競(jìng)爭(zhēng)力：地價(jià)、客戶來源、定位、價(jià)格、產(chǎn)品（戶 型/規(guī)劃方案等） 版塊表現(xiàn)怎么樣？ 目標(biāo)客戶在哪里？ 項(xiàng)目與目標(biāo)市場(chǎng)是否存在明顯價(jià)差？ 項(xiàng)目周邊是否交通便利？交通通達(dá)性如何？ 項(xiàng)目周邊是否有優(yōu)質(zhì)景觀資源？ 項(xiàng)目所在板塊未來發(fā)展前景如何？ 目標(biāo)客戶在哪里？ 【主】城市地圖 【輔】投資分析報(bào)告及其他定案材料 2.2 定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析 二線城市、省會(huì)城市 標(biāo)桿項(xiàng)目 細(xì)分客戶，精準(zhǔn)定位 項(xiàng)目使用哪些戶型？ 戶型與項(xiàng)目定位是否匹配？ 戶型與競(jìng)品相比是否具有競(jìng)爭(zhēng)力？ 價(jià)格是否合理？是否具備競(jìng)爭(zhēng)力？ 項(xiàng)目產(chǎn)品與定價(jià) 目標(biāo)客戶在哪里？ 項(xiàng)目定位剛需/首改/再改或其他15、？ 項(xiàng)目規(guī)劃方案如何？ 項(xiàng)目定位與規(guī)劃 對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：區(qū)位、地價(jià)、客戶來源、定位、價(jià)格、去化、存量、產(chǎn) 品？ 項(xiàng)目是否具備競(jìng)爭(zhēng)力？ 對(duì)標(biāo)成功（標(biāo)桿）項(xiàng)目？ 【主】城市地圖、規(guī)劃圖、戶型圖 【輔】簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見表及其他定案材料 2.2 定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析 收購(gòu)成功項(xiàng)目周邊 （含合作項(xiàng)目） 合作交易路徑及資金投入情況 “以什么樣的對(duì)價(jià)買到了什么價(jià)值的東西？” 資金投入節(jié)點(diǎn)？自有資金及帕拉丁資金投入情況？自有資金 回報(bào)情況？ 合作/收購(gòu)對(duì)價(jià) 項(xiàng)目存地、存貨（已建未售）、去化（已售）情況？ 項(xiàng)目在建工程情況？ 項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債情況？ 項(xiàng)目概況 合作方背景簡(jiǎn)述 合作交易路徑簡(jiǎn)述 合作交易路徑概述 【16、主】合作交易路徑及資金投入情況示意圖 【輔】簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見表、其他定案材料 2.2定案匯報(bào)劇l：補(bǔ)充說明紹 廣東頂目 【主】地?fù)Q信息與景觀資源、視頻（航抽相交通） 【輔】城市地圖、翼他定案甜料 城市基本情況 口行政區(qū)劃地塊位置 口城市人口城區(qū)人口 口支柱產(chǎn)業(yè)GDP/GDP增速 口城市發(fā)展方向 1頁(yè)呂基本情況 項(xiàng)目5要素：占地、窯積率、單介、總介、樓面價(jià) 地1央現(xiàn)狀 區(qū)位及配套：到市政府、主要商圈、配套學(xué)校及真他重要 節(jié)點(diǎn)等的軍程 市煬競(jìng)：昂情況 口房地產(chǎn)主要版塊土地、住宅市場(chǎng)整體情況？ 口主要競(jìng)晶：項(xiàng)目定位、價(jià)格、去化、存量、戶型等？ 正 d 闊 別 限 U A % 一 白人蜘 4，軟17、”tr 潤(rùn)拼和 陽(yáng)一 撤回 hli 凈 L 儼 飛 斥v 負(fù)r 司J V J 1存KH J ， 丑v 刷二 4 酣 、 d 模二模 規(guī)規(guī) 命 ” hdFdv N穴 或 dr 市dv二 ， A 城 號(hào) 爭(zhēng) 線 電 坷 二 d 、h篤 根得If; 戶 _ Sf- 1 . b. l 擴(kuò) 瀘v d ： 持有運(yùn)營(yíng)j 錢 ,;,;,.11圣 節(jié) 幫 ，聯(lián)得1益和 電 口少 市揭排查，對(duì)比得出結(jié)論）淫儼比對(duì)考慮 平林、物業(yè)等 且% 儼 J 【交通便利】相對(duì)毒所運(yùn)緊鄰城市主干道， 滬 v I鏟 1影 4.2 勞斯萊斯 ” 頂目拓展指引：規(guī)劃要求 結(jié) 戶型嚴(yán)昂：YJ115+Y J140+Y J260 （ 一棟）18、掛石別墅 項(xiàng)目在充分市場(chǎng)調(diào)研及客戶需求基礎(chǔ)上， 可補(bǔ)充11層YJ115產(chǎn)昂， 提高首期去化率和去化總 額。 五線 ”勞斯萊斯” 項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品組合為：11層YJ115+18層YJ140+YJ260， 應(yīng)該以 YJ140為主要配置貨量， 貨值應(yīng)超過項(xiàng)目自有資金投入峰值的20/o以上。 4儼礦等 似糾 刷刷（規(guī)模重100300畝，力爭(zhēng)土J正每宗50畝左右，j . 小步1夫跑，伊手款條件優(yōu)惠，規(guī)模可踉墜限）鏟 靜、 一地價(jià) 岳薩 管如5 l 均不惠r 氣 龜， 嘻 4.4 II姍姍 ” 頂目頤指引：晶質(zhì)要求 結(jié) 展示區(qū) 絕對(duì)條件（展示區(qū)重點(diǎn)打造： 入口綠化、局牌通道、勞斯萊 斯板房；服務(wù)盡善盡美：營(yíng)銷 說辭、物業(yè)展示、昂牌展示） 貨量區(qū) 絕對(duì)條件（工地開放曰：政府、 媒體、客戶；樣板先行：主體 工程樣板、精裝修工程樣板、 部局部件實(shí)物樣板） 醫(yī)茵茵自 ，聯(lián)得1益和 電 開工要求 民 _ % 0.i 1 礦 營(yíng)銷策略 磁t目質(zhì)