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1、房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展分析房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展分析 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展主要方式主要方式 一是通過土地公開市場獲取土地一是通過土地公開市場獲取土地 即通過招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓土地使用權(quán)。通過應(yīng)標(biāo)獲取土地開發(fā)權(quán)是目前房地產(chǎn)企業(yè)采 用最多的拓展模式。 優(yōu)點(diǎn)是市場化程度較高，操作透明，手續(xù)簡單，運(yùn)作效率較高；缺點(diǎn)是由于信息公開，競爭程度 較為激烈，土地獲取成本將隨之上漲。 二是通過一二級開發(fā)聯(lián)動獲取土地二是通過一二級開發(fā)聯(lián)動獲取土地 由于土地市場發(fā)展不均衡，各城市在土地開發(fā)政策方面掌握的尺度存在一定的差異。一些城市允 許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地開發(fā)工作，這為該企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行二級開發(fā)提供了2、先天的條件，在項目 信息、門檻條件設(shè)立、二級開發(fā)準(zhǔn)備方面都較其他公司存在優(yōu)勢。這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān) 注的拓展模式。 優(yōu)點(diǎn)是先知先覺，項目獲取的概率大大提高，還可適當(dāng)控制土地獲取成本，但是該模式開發(fā)周期 較長，土地開發(fā)投入較大，且土地開發(fā)的利潤率偏低，且存在勞動成果被競爭對手搶走的風(fēng)險。 三是通過企業(yè)并購、項目收購或合作開發(fā)增加土地儲備三是通過企業(yè)并購、項目收購或合作開發(fā)增加土地儲備 實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司通過企業(yè)并購、項目收購等方式獲取項目的開發(fā)權(quán)，還可以通過對外股權(quán) 投資或合作開發(fā)等方式增加土地儲備。這種模式成為最近幾年較為常見的項目拓展方式之一。 優(yōu)點(diǎn)是項目獲取的確定性較強(qiáng)，但需要對合3、作方進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查，以便制定可執(zhí)行的合作方 案。 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展模式選擇模式選擇 項目拓展地域模式項目拓展地域模式 經(jīng)濟(jì)圈模式：珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“第一集團(tuán)軍” 基本都把這三大區(qū)域作為項目拓展的重點(diǎn)。 城市模式：根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量，把城市劃分為一線城市、二線城市、三線 城市、四線城市等。 經(jīng)濟(jì)圈和城市二者結(jié)合模式：既看重經(jīng)濟(jì)圈，又不拘泥于經(jīng)濟(jì)圈。如萬科，在明 確以三個經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的同時，中西部的城市如成都、重慶、武漢等地也是發(fā)展 的重點(diǎn)。 一個房地產(chǎn)企業(yè)制定何種拓展模式，是由企業(yè)戰(zhàn) 略、企業(yè)資源、商業(yè)模式?jīng)Q定的。每一個房地產(chǎn) 企業(yè)都可根據(jù)4、競爭環(huán)境和競爭優(yōu)勢制定有自身特 點(diǎn)的拓展策略。 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展土地出讓流程土地出讓流程 儲備中心將成交資料轉(zhuǎn)利用中心 利用中心辦理出讓手續(xù) 轉(zhuǎn)利用處會簽 局領(lǐng)導(dǎo)審批 簽署出讓合同 繳納地價款和稅費(fèi) 一個成交確認(rèn)書或一個中標(biāo)通知書只 能簽署一份出讓合同，不得分割出讓 ； 出讓要按通知書的要求時間完成，因 開發(fā)商故意拖延將視同放棄，保證金 全部沒有； 先按規(guī)劃條件中的指標(biāo)及規(guī)模簽署， 待方案明確后簽署補(bǔ)充協(xié)議，做相應(yīng) 變更； 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展招拍掛流程招拍掛流程 國土局掛牌公告 繳交保證金參加競買 掛牌競價 簽訂成交確認(rèn)書 簽署土地出讓合同 繳納地價款和稅5、費(fèi) 未成交退還保證金 國土局掛牌公告一般為20-30天； 競買保證金一般為掛牌底價的10-20%；成 交后一般可轉(zhuǎn)為地價款； 參加掛牌的主體超過2家，一般將轉(zhuǎn)成拍 賣；拍賣如競買者不足3人，一般需轉(zhuǎn)為 掛牌； 招標(biāo)需要經(jīng)歷投標(biāo)-開標(biāo)-評標(biāo)-中標(biāo)通知的 過程。一般情況下按如下標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)方 ：（1）出價最高者；（2）綜合評分最高 者；（3）最先付清規(guī)定的標(biāo)價款者；（4 ）實(shí)際交付地價款最多者； 成交確認(rèn)書競買成交的當(dāng)天簽訂；土地出 讓合同一般在成交確認(rèn)后的10天內(nèi)簽訂； 上海地價款一般要求30個工作日內(nèi)付清； 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展內(nèi)部流程及分工內(nèi)部流程及分工 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房6、地產(chǎn)企業(yè)項目拓展決策前提決策前提 論證論證策劃策劃設(shè)計設(shè)計采購采購工程工程銷售銷售客服客服 拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐論證主要內(nèi)容 招拍掛 企業(yè)并購 股權(quán)收購 在建工程轉(zhuǎn)讓 協(xié)議出讓 本地項目的論證基本 由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地 區(qū)域公司可根據(jù)其能力 成熟度授予拿地決策權(quán) ，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對異 地區(qū)域公司預(yù)算控制。 重點(diǎn)論證 戰(zhàn)略匹配度 風(fēng)險可控度 效益指標(biāo) 考慮效率與風(fēng)險的平衡 1、項目概況（位置、規(guī)劃指標(biāo)、用地 現(xiàn)狀、市政條件等） 2、市場分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場商 品房市場、供求關(guān)系、競爭力分析） 3、項目開發(fā)經(jīng)營計劃（開發(fā)策略、開 發(fā)節(jié)奏、項目定位、規(guī)劃方案、銷售計 劃、成本控制、重要節(jié)點(diǎn)） 47、投資收益分析（毛利率、凈利率、 IRR、NPV、現(xiàn)金流） 5、綜合分析結(jié)論建議（風(fēng)險對策、 SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論 建議） 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展可行性研究可行性研究 1 2 3 4 5 不確定性分析 盈虧平衡分析、敏感性分析（成本變動、售價變動 ）、風(fēng)險分析（風(fēng)險因素的識別和評估、風(fēng)險防范 對策） 財務(wù)評價 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取、盈利能力分析、靜態(tài)獲利分 析、動態(tài)獲利分析、償債能力分析、綜合指標(biāo)表、 財務(wù)評價結(jié)論 投資估算 與融資方案 投資估算說明、分項成本、總成本、單位成本、銷售 收入、稅務(wù)分析、資金預(yù)測、現(xiàn)金流量表、自有資金 ；融資主體、資金來源、融資方案分析8、投資使用計 劃、借款償還計劃 開發(fā)方案 地塊特性與、規(guī)劃設(shè)計分析、產(chǎn)品設(shè)計 建議、項目實(shí)施進(jìn)度、營銷方案、機(jī)構(gòu) 設(shè)置、合作方式及條件 市場研究 宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場、 板塊市場、擬定位方案 綜合評價 社會評價（定性）、環(huán)境評價（影響及對策）、公 司資源匹配分析 6 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展開發(fā)成本分類開發(fā)成本分類 1、地價 2、前期工程費(fèi) 3、建安工程費(fèi) 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5、公共配套費(fèi) 6、開發(fā)間接費(fèi) 7、借款費(fèi)用 8、營銷費(fèi)用 9、管理費(fèi)用 10、稅費(fèi) 產(chǎn)產(chǎn) 品品 成成 本本 經(jīng)經(jīng) 營營 稅稅 費(fèi)費(fèi) 開開 發(fā)發(fā) 總總 成成 本本 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展9、財務(wù)評價指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo) 靜態(tài)評價指標(biāo) 動態(tài)評價指標(biāo) 財 務(wù) 評 價 指 標(biāo) 靜態(tài)投資回收期：不考慮資金時間價值，以項目的凈收益收回全部投 資所需的時間。 借款償還期 全部投資利潤率：項目的利潤總額與總投資之比。 投資利稅率：所得稅前利潤與總投資之比。 資本金利潤率：純利潤與自有資金之比。 財務(wù)比率 資產(chǎn)負(fù)債率：負(fù)債與資產(chǎn)之比，反映項目的財務(wù)風(fēng)險和償債能力 流動比率：流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比。 速動比率：流動資產(chǎn)減去存貨后與流動負(fù)債之比。 動態(tài)投資回收期：以項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值回收總投資現(xiàn)值所需要的 時間。 財務(wù)凈現(xiàn)值：在計算期內(nèi)，按給定折現(xiàn)率將項目各年的凈現(xiàn)金流折算 成現(xiàn)值后得到的凈收益。 財務(wù)內(nèi)部收益率：項目凈現(xiàn)值為零的收益率或折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的 經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)反映的是計算期內(nèi)尚未收回投資的盈利率，而不是初始投資 在整個計算期內(nèi)的盈利率。（案例見技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程P67.） 計算簡便，但未考慮資金時 間價值，未考慮資金回收后 的情況，因此只作為輔助評 估指標(biāo)。