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1、“項(xiàng)目總及投資總培訓(xùn)”內(nèi)部培訓(xùn)課程 【基于項(xiàng)目開發(fā)全周期的“投資拓展”主題】 基于實(shí)踐的土地投資模式講解 2015年11月 碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革 2007 遠(yuǎn)郊、大規(guī)模、低地價(jià)、低售價(jià)立足廣佛 2009 近郊、大規(guī)模、低地價(jià)、高周轉(zhuǎn)拓展廣東 2012 三四線中心區(qū)、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)全國(guó)布局 2014 全國(guó)+海外、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)涉足海外 2015 上市并購、勞斯萊斯、精品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)區(qū)域深耕 2007 遠(yuǎn)郊、大規(guī)模、低地價(jià)、低售價(jià)立足廣佛 墊定上市條件一級(jí)開發(fā) 2009 廣東省內(nèi)深耕 近郊、大規(guī)模、低地價(jià)、高周轉(zhuǎn)拓展廣東 一級(jí)開發(fā) 2012 三四線中心區(qū)、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)全國(guó)2、布局 拓展省外、快速擴(kuò)張勾地 2014 全國(guó)+海外、低地價(jià)、低成本、高周轉(zhuǎn)涉足海外 全國(guó)+海外、墊定千億基礎(chǔ)勾地、招拍掛 2015 上市并購、勞斯萊斯、精品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)區(qū)域深耕 上市公司并購、提高市場(chǎng)份額舊改、二級(jí)市場(chǎng) 碧桂園集團(tuán)投資發(fā)展變革 1.1 直接招拍掛 1.2 勾地等意向性拿地 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 1.4 三舊改造 第一章 一級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式 2.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2.2 股權(quán)類項(xiàng)目 2.3 聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)項(xiàng)目 2.4 代管代建+品牌輸出項(xiàng)目 第二章 二級(jí)市場(chǎng)主要的拿地模式 目錄 概念 概念 一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將 城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體3、土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 房地產(chǎn)企業(yè)通過一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式 概念 政府通過公開程序，將成熟的土地推出市場(chǎng)，企業(yè)通過招標(biāo)、掛牌、 拍賣的方式獲得土地使用權(quán)。 直接招拍掛指前期未就項(xiàng)目地塊與政府進(jìn)行接觸，在政府公示后 才獲取地塊信息，直接通過公開招拍掛途徑獲取土地。 1、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式 概念 土地交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操 作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。 1.1 直接招拍掛 招標(biāo)拍賣掛牌 1.1 直接招拍掛 （1）宗地出讓面積限制（住宅項(xiàng)目） 小城市和建制鎮(zhèn) 7公頃 中等城市4、 14公頃 大城市 20公頃 （2）招拍掛中涉及的價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)底價(jià)起始價(jià) 概念與注意事項(xiàng)？ 投資必備的法律基礎(chǔ)（陳林） 1.1 直接招拍掛 掛牌文件研讀 獲取資料：掛牌公告、掛牌須知、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、紅線圖、競(jìng)買申請(qǐng)書等資料。 關(guān)注要點(diǎn)：報(bào)名及保證金支付截至?xí)r間、競(jìng)買日期、競(jìng)買人要求、付款方式、額外配建 （學(xué)校、酒店等）要求、規(guī)劃條件、交地時(shí)間、交地標(biāo)準(zhǔn)、開竣工要求、其他特殊要求 （特定客戶、繳納耕地占用稅、限價(jià)房）等等。 其他注意事項(xiàng) 如由現(xiàn)有公司參與競(jìng)買，競(jìng)得土地后在當(dāng)?shù)爻闪㈨?xiàng)目公司開發(fā)的，須在競(jìng)買申請(qǐng)及成交 確認(rèn)書中說明，以防被認(rèn)定為土地轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生二次交易稅費(fèi)； 地價(jià)分期支付情況下的提前5、開工問題。 1.1 直接招拍掛 案例一：北京房山區(qū)某地塊掛牌文件 案例二：河北某地塊掛牌文件 案例三：東莞某地塊掛牌文件 概念 勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購買意向， 并承諾愿意支付的土地價(jià)格。 政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級(jí)開發(fā) 雖未完成，但政府無需企業(yè)投入資金完善該工作。 路徑 企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開發(fā)協(xié)議書，交納一定數(shù)額的誠意金或保證金（也 可約定不交納），通過招拍掛獲取土地。 1.2 勾地等意向性拿地 注：誠意金或保證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。 1.2 勾地等意向性拿地 前期主6、要操作要點(diǎn) 開工前置工作 摘牌就動(dòng)工 商務(wù)條件談判 爭(zhēng)取政策競(jìng)買條件設(shè)置 1.2 勾地等意向性拿地 前期主要商務(wù)條件談判 地價(jià) （1）根據(jù)市場(chǎng)情況、政府歡迎度爭(zhēng)取最有優(yōu)勢(shì)地價(jià)；（2）若涉及有公建配套建設(shè)，如酒店、學(xué)校等，可爭(zhēng) 取該部分用地地價(jià)的優(yōu)惠或總地價(jià)降低；（3）實(shí)際地價(jià)最低（紅線外市政/公建投入、額外收費(fèi)）。 合作范圍根據(jù)市場(chǎng)情況確定項(xiàng)目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套建設(shè)內(nèi)容。 供地計(jì)劃約定每期用地供應(yīng)時(shí)間，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整出讓節(jié)奏。 規(guī)劃條件“90/70”、建筑限高、建筑密度、綠化率、車位比例等條件不限制或按我司方案執(zhí)行。 供地條件用地手續(xù)合法，市政等開發(fā)條件到位。 土地交付沿紅線7、建好圍墻，凈地交付，確保摘牌即開工。 付款節(jié)奏土地款分期支付，分期付款不繳納利息。 優(yōu)惠政策提前預(yù)售或提早預(yù)售，預(yù)售款不監(jiān)管或少監(jiān)管，規(guī)費(fèi)減免、提前開工、政府工作組協(xié)調(diào)，開通報(bào)建綠色通道。 開發(fā)要求未付清地價(jià)款可辦理開工報(bào)建手續(xù)，開、竣工自由，開發(fā)規(guī)模自主。 其他專線巴士、業(yè)主辦理入戶享受當(dāng)?shù)赝却黾爸苓吔逃觥⒆栽O(shè)混凝土攪拌站等。 1.2 勾地等意向性拿地 競(jìng)買條件設(shè)置 出于政府本身意愿，為了實(shí)現(xiàn)出讓 地塊規(guī)劃意圖、建設(shè)內(nèi)容、開發(fā)要 求等目的而設(shè)置一些門檻和條件 出于企業(yè)或企業(yè)與政府共同的愿求 和目的而設(shè)置的一些排他性的要求 和條件 篩選競(jìng)買人 控制出讓結(jié)果 實(shí)現(xiàn)出讓意圖 1.2 勾地等8、意向性拿地 常見競(jìng)買條件設(shè)置 主體資格資信、資金、資產(chǎn)價(jià)款支付 公司資質(zhì) 公司經(jīng)驗(yàn) 配建、配套 規(guī)劃要求 土地交付 其他條件 1.2 勾地等意向性拿地 常見競(jìng)買條件設(shè)置 對(duì)競(jìng)買人主體資格作出限制 例如：競(jìng)買人需是房地產(chǎn)企業(yè)；不接受自然人及聯(lián)合競(jìng)買。 主要對(duì)競(jìng)買公司的行業(yè)及行業(yè)排名、上市及上市地點(diǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)排名等作出限制或要求。 例如： 1、競(jìng)買人所屬的集團(tuán)公司下屬全資子公司具有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 2、競(jìng)買申請(qǐng)人或其所屬上市公司品牌需為房地產(chǎn)行業(yè)的中國(guó)馳名商標(biāo)； 3、競(jìng)買人需是香港上市公司，國(guó)內(nèi)綜合房地產(chǎn)排名前十。 公司資質(zhì) 主體資格 1.2 勾地等意向性拿地 常見競(jìng)買條件設(shè)置 要9、求競(jìng)買人在項(xiàng)目開發(fā)量、酒店等其他特殊建筑業(yè)態(tài)開發(fā)等方面具備一定經(jīng)驗(yàn)或條件。 例如： 1、競(jìng)買申請(qǐng)人或其控股母公司須具有科研類項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在本市曾開發(fā)單個(gè)科研項(xiàng)目建筑面積不小于10萬平方米； 2、在廣州市曾開發(fā)建設(shè)五星級(jí)酒店不少于三個(gè)，且每個(gè)酒店建筑面積不小于8萬平方米； 3、需具有單個(gè)項(xiàng)目連續(xù)三年年開發(fā)量不低于30萬平方米。 公司經(jīng)驗(yàn) 對(duì)競(jìng)買人注冊(cè)資本、信用等級(jí)、銀行授信額度、公司資產(chǎn)等作出要求。 例如： 1、注冊(cè)資本不低于10億元人民幣；需提供不低于10億元銀行存款證明； 2、境內(nèi)申請(qǐng)人具有銀行認(rèn)定的AA級(jí)或以上企業(yè)信用等級(jí)，境外申請(qǐng)人具有標(biāo)準(zhǔn)普爾BB-或以上（穆迪Ba3或以上）的 信用10、等級(jí)。 資信、資金、資產(chǎn) 1.2 勾地等意向性拿地 常見競(jìng)買條件設(shè)置 要求代建、配建市政道路、公園、五星級(jí)酒店、商業(yè)廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施或公建，引進(jìn)具備一 定條件的商業(yè)品牌等。 例如：福建永安某地塊出讓時(shí)要求 1、項(xiàng)目擬建的賣場(chǎng)引進(jìn)十五家以上經(jīng)營(yíng)單體面積不少于六萬平方米的大型賣場(chǎng)的企業(yè)入駐本項(xiàng)目賣場(chǎng)協(xié)議書（協(xié)議的真 實(shí)性以及是否符合約定的條件由市監(jiān)察局牽頭、工商局等有關(guān)部門配合認(rèn)定） ； 2、引進(jìn)中國(guó)快速消費(fèi)品連鎖百強(qiáng)前三十名企業(yè)或世界500強(qiáng)中的超市連鎖企業(yè)之一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 配建、配套 主要指帶規(guī)劃方案掛牌、報(bào)名時(shí)提交項(xiàng)目規(guī)劃方案等要求。 例如： 1、競(jìng)買人須提供設(shè)計(jì)單位編制的該片區(qū)11、的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃功能及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)符合政府相關(guān) 部門的規(guī)劃要求； 2、競(jìng)買人須在掛牌截止前提交當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門審批通過的競(jìng)買地塊初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，方可參與競(jìng)投。 規(guī)劃要求 1.2 勾地等意向性拿地 常見競(jìng)買條件設(shè)置 以競(jìng)買保證金、地價(jià)款支付要求為條件，及在地價(jià)之外繳納規(guī)、稅、費(fèi)及其他額外費(fèi)用為條件。 例如： 1、報(bào)名即要求繳納10億保證金，直至6個(gè)月后交地退還； 2、土地成交后5日內(nèi)付清所有地價(jià)款； 3、競(jìng)得人還需額外繳納地塊內(nèi)高壓線遷改費(fèi)用5000萬元； 4、競(jìng)得者還需繳納交易服務(wù)費(fèi)500萬元、土地評(píng)估費(fèi)40萬元、測(cè)繪費(fèi)80萬元、公證費(fèi)0.3萬元、耕地占用稅800萬元。 12、價(jià)款支付 通過土地出讓時(shí)現(xiàn)狀未處理完的影響交地及開工的負(fù)面因素、土地交付時(shí)地上遺留的影響開工的負(fù)面因 素為條件阻礙他人報(bào)名競(jìng)買。 例如： 1、地塊內(nèi)高壓線及工廠由競(jìng)得者自行與供電部門及工廠所有人協(xié)商處理； 2、地塊按現(xiàn)狀交付，地塊內(nèi)剩余房屋拆遷及果樹清理由競(jìng)得者自行負(fù)責(zé)； 3、地塊內(nèi)現(xiàn)有拆遷由市拆遷辦負(fù)責(zé)，在土地成交后一年內(nèi)完成拆遷并交付受讓人。 土地交付 1.2 勾地等意向性拿地 常見競(jìng)買條件設(shè)置 如競(jìng)買人資格審查程序要求、開工及竣工時(shí)間要求等。 例如： 1、競(jìng)買人資格由縣人民政府辦公室負(fù)責(zé)審查，土地交易中心憑縣人民政府辦公室出具的競(jìng)買人資格 確認(rèn)聯(lián)系單受理競(jìng)買人報(bào)名； 2、競(jìng)買人需是市重點(diǎn)13、招商引資對(duì)象并提供與市人民政府簽署的招商引資協(xié)議； 3、競(jìng)得人需在土地成交后兩月內(nèi)開工，兩年內(nèi)竣工。 其他條件 1.2 勾地等意向性拿地 注意！ 法律法規(guī)及相關(guān)政策明文禁止的一定不要在出讓公告或文件中做直接違規(guī)的約定； 最好不要直接在出讓公告中設(shè)置競(jìng)買條件，而是把競(jìng)買條件在出讓文件中做具體約定； 不要設(shè)置唯一性的條件，但可通過眾多非唯一性條件來實(shí)現(xiàn)唯一性的目的； 對(duì)于和政府談定但政府無法書面承諾我司的一些優(yōu)惠政策及有利于我司的開發(fā)條件等， 也可以在出讓文件中約定，如規(guī)費(fèi)優(yōu)惠、建圍墻等； 政府干預(yù)的合理利用。 1.2 勾地等意向性拿地 1.2 勾地等意向性拿地 前期工作前置，確保摘牌即開工 完成14、地塊的征收，并沿紅線建好圍墻 臨水、臨電、臨設(shè)、臨時(shí)施工道路已接至首期用地紅線邊緣 確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實(shí)體協(xié)議 完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作 完成規(guī)劃及建筑方案的報(bào)批工作，完成開工前的各項(xiàng)圖紙 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 推出土地市場(chǎng)公開出讓 房地產(chǎn)公司參與 競(jìng)買并獲取土地 回收投資成本 合理分成收益 政府負(fù)責(zé)：土地報(bào)批、 征地、拆遷、安置、補(bǔ) 償、完善市政配套 企業(yè)負(fù)責(zé)：籌措資金、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)企業(yè) 政府 還返投資款 支付投資款 什么是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)？ 通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過程。 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 什么情況下采取該模式獲取土地？ 地塊各方面仍不具15、備開發(fā)條件，但前景看好 當(dāng)?shù)卣?cái)政不足，需要我司先投入資金整理土地 項(xiàng)目具備相當(dāng)規(guī)模，符合公司開發(fā)大盤的條件 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 一級(jí)開發(fā)的目的和意義 彌補(bǔ)政府財(cái)政 不足，加快土 地整理力度 把控土地出讓的 節(jié)奏， 將各項(xiàng)開 發(fā)工作前置完成 獲取大型項(xiàng)目 的有效方式 提高土地獲 取的把握 采用公開招商或 招標(biāo)，簽約主體 原則上為市、縣 或土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 政府公開選擇合作方 確定合作方后簽署 土地儲(chǔ)備合同 甲方辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)及進(jìn)行征地拆遷補(bǔ)償乙方投入土地儲(chǔ)備資金 談定一級(jí)開發(fā)協(xié)議 項(xiàng)目研究評(píng)估 完成土地收儲(chǔ)后，將土地公開出讓 16、競(jìng)買人報(bào)名競(jìng)買，競(jìng)得后繳納地價(jià)款 甲方返還乙方投資款產(chǎn)生溢價(jià)的，對(duì)溢價(jià)進(jìn)行分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲(chǔ) 實(shí)施 階段 一級(jí)開發(fā)的流程 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 土地合法性審查 規(guī)劃調(diào)整(土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)、其他專項(xiàng)規(guī)劃) 指標(biāo)、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報(bào)批、征收?qǐng)?bào)批 征地補(bǔ)償、房屋拆遷及地上附著物補(bǔ)償 審 查 重點(diǎn)關(guān)注：土規(guī)、林地、指標(biāo)、土地現(xiàn)狀等 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 一級(jí)開發(fā)涉及款項(xiàng) 土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成表案例：孟關(guān)項(xiàng)目 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 表1 孟關(guān)項(xiàng)目土地整治成本測(cè)算表土地成本 總面積7443.26畝 序號(hào)費(fèi)用名稱單位成本單位測(cè)算基數(shù)金額（萬元）備注 1 農(nóng)轉(zhuǎn)建 費(fèi)用 勘界、測(cè)繪費(fèi)用0.17、6元/5954608.00 357.28 用地面積放大20% 2耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)3萬元/畝5191.64 15574.92 根據(jù)二調(diào)數(shù)據(jù)量算 的面積測(cè)算 3耕地占用稅30元/4624003.53 13872.01 4 新增建設(shè)用地有償使用 費(fèi) 34元/4724371.06 16062.86 5 社保資金 孟關(guān)鄉(xiāng)耕地2.38萬元/畝4606.21 10962.78 6孟關(guān)鄉(xiāng)非耕地0.952萬元/畝1758.78 1674.36 7青巖鎮(zhèn)耕地1.85萬元/畝585.43 1083.05 8青巖鎮(zhèn)非耕地0.74萬元/畝492.84 364.70 9小計(jì)59951.96 10 征地補(bǔ)償 費(fèi)用 孟關(guān)鄉(xiāng)耕地18、9.5萬元/畝5066.83 48134.90 實(shí)際丈量面積，暫按二調(diào) 數(shù)據(jù)量算的面積放大10% 測(cè)算 11孟關(guān)鄉(xiāng)非耕地3.8萬元/畝1934.66 7351.69 12青巖鎮(zhèn)耕地7.4萬元/畝643.97 4765.40 13青巖鎮(zhèn)非耕地2.96萬元/畝542.13 1604.69 14 青苗補(bǔ)償費(fèi) 水田0.1807萬元/畝3503.40 633.06 根據(jù)二調(diào)數(shù)據(jù)量算的面積 放大10%測(cè)算 15旱地0.1301萬元/畝2207.41 287.18 16不可預(yù)見費(fèi)2%62776.93 1255.54 17小計(jì)64032.47 18 其他費(fèi)用 征地工作經(jīng)費(fèi)4959.38 上述費(fèi)用的4% 19道19、路規(guī)劃費(fèi)用（道路紅線圖出圖費(fèi)）100.00 20規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用240.00 控規(guī)編制費(fèi)用 21小計(jì)5299.38 22合計(jì)129283.80 合17.41萬元/畝 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 表2 孟關(guān)項(xiàng)目房屋征收成本測(cè)算表拆遷成本 序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)基數(shù)系 數(shù)總 價(jià)（萬元） 1房屋摸底調(diào)查費(fèi)用3元/3700011.10 2安置房建設(shè)費(fèi)用3140元/3700011618.00 3舊房拆除費(fèi)50元/37000185.00 4裝修補(bǔ)償及附屬設(shè)施700元/370002590.00 5搬家費(fèi)16元/3700059.20 6過渡費(fèi)384元/370001420.80 7維修基金900元/370000.0220、66.60 8辦證費(fèi)用 住宅1.36元/370005.03 產(chǎn)業(yè)房2.04元/4969.21.01 9工本費(fèi) 住宅20元/戶2430.49 產(chǎn)業(yè)房400元/戶2439.72 10簽約獎(jiǎng)勵(lì) 按時(shí)簽約獎(jiǎng)勵(lì)50元/37000185.00 特殊簽約獎(jiǎng)勵(lì)15000元/戶243364.50 11搬家獎(jiǎng)勵(lì) 特殊搬家獎(jiǎng)勵(lì)15000元/戶243364.50 快速搬家獎(jiǎng)勵(lì)50元/37000185.00 12不可預(yù)見費(fèi)5447.95 0.05272.40 13征收工作經(jīng)費(fèi)5720.35 0.04397.50 14合 計(jì)：17735.85 備注：安置房建設(shè)成本價(jià)格為3140元/，房屋摸底數(shù)據(jù)截止為2012年4月15日21、。(一期用地約1134畝，合15.64萬/畝) 表3 孟關(guān)項(xiàng)目地上附著物摸底及補(bǔ)償清單地上附著物補(bǔ)償 單位：（萬元、畝、座、公里、個(gè)、平方米、套） 序號(hào)項(xiàng)目類型數(shù)量單位 單價(jià)（萬元）小計(jì)（萬元）備注 1林木200畝1.5300 含綠化樹、苗圃等，根據(jù)樹齡、品種、品相不同以及可能 涉及的評(píng)估等費(fèi)用綜合定價(jià)。 2經(jīng)果林100畝3.5350 根據(jù)果樹樹齡、品種、掛果情況等不同因素以及可能涉及 評(píng)估等費(fèi)用，參照經(jīng)果林相關(guān)補(bǔ)償依據(jù)綜合定價(jià)3.5萬元。 3墳?zāi)惯w移1000座0.7700按不同墳?zāi)沟默F(xiàn)狀綜合定價(jià)。 4進(jìn)村道路4公里30120根據(jù)道路及施工造價(jià)情況不同綜合定價(jià)。 5串戶道路13公里13169 22、串戶路13公里，根據(jù)施工條件不同，考慮投工投勞和二 次搬運(yùn)等因素綜合定價(jià)。 6水利設(shè)施（提灌站）4個(gè)50200 包含提灌站相關(guān)配套附屬設(shè)施，綜合定價(jià)按50萬元/個(gè)計(jì) 算。 7 水利設(shè)施（下埋水管和水溝）18公里15270 水溝長(zhǎng)約18公里，水溝、下埋管道按15萬元/公里。含水 利設(shè)施和管線的遷改費(fèi)用。 8電力設(shè)施（變壓器）5個(gè)1575根據(jù)變壓器種類不同綜合按15萬元/個(gè)計(jì)算。 9 電力設(shè)施（電桿、聯(lián)接線等）20公里10200 聯(lián)接電線、電桿等長(zhǎng)約20公里，電線、電桿、接入每戶 使用折合10萬元/公里，該項(xiàng)含每戶電力報(bào)裝以及電力遷 改等相關(guān)費(fèi)用。 10管理用房320平方米0.0928.8單價(jià)參照23、房屋拆遷補(bǔ)償依據(jù)。 11通訊光纜1套5050包含通訊光纜遷移所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。 合計(jì)共計(jì)2462.8合2.17萬/畝 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 投資款項(xiàng)支付原則 支付 原則 投資款政府包干，包費(fèi) 用包完成期限。 投資款采用專戶共 管，專款專用。 投資款嚴(yán)格控制， 直接支付給相關(guān)權(quán)利人。 土地一級(jí)開發(fā)投資款支付原則約定 以安徽滁州南譙項(xiàng)目為例 投資款內(nèi)容及支付原則： 用地報(bào)批規(guī)費(fèi)：政府提供上級(jí)部門的書面繳費(fèi)通知或已付款憑證后投入該費(fèi)用； 征地補(bǔ)償費(fèi)用：由政府（或其委托的單位）在土地報(bào)批前與農(nóng)民簽署征地補(bǔ)償協(xié)議 ，我司在省政府的征地批文下發(fā)后投入該費(fèi)用； 拆遷安置及附著物補(bǔ)償24、費(fèi)：由政府（或其委托的單位）在土地已報(bào)批但未取得批文 前與農(nóng)民簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，我司在省政府的征地批文下發(fā)后按拆遷進(jìn)度及實(shí) 際發(fā)生數(shù)額投入該費(fèi)用； 建設(shè)用地置換指標(biāo)費(fèi)：由政府（或其委托的單位）在土地已報(bào)批但未取得批文前與 置換地農(nóng)民簽署相關(guān)協(xié)議，我司在省政府的征地批文下發(fā)后按拆遷進(jìn)度及實(shí)際發(fā)生 數(shù)額投入該費(fèi)用。 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 一級(jí)開發(fā)需確定的實(shí)體內(nèi)容 市政建設(shè)方案 落實(shí)分批次規(guī) 劃的方案 做好征地、交 地分期出讓進(jìn) 度圖 項(xiàng)目整 體規(guī)劃 地價(jià)、稅費(fèi)的 優(yōu)惠 其他開工前 置工作 風(fēng)險(xiǎn)把控及違 約處理 溢價(jià)款的處理 方案 投資款的支付 條件 另外，注意政府后期25、用地漲價(jià)、投資款不返還、相關(guān)承諾不履行等行為 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 土地溢價(jià)方案的處理 土 地 溢 價(jià) 溢價(jià)產(chǎn)生的原因 1、評(píng)估價(jià)逐年上漲；約定地價(jià)與評(píng) 估價(jià)存在差額 2、競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的溢價(jià) 溢價(jià)的用途 用作基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用 掛牌土地紅線范圍外的道路、綠 化、管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)用 為將水、電、排污、通訊、有線 電視、燃?xì)饨油ㄖ翏炫仆恋丶t線 邊而需投入的費(fèi)用 掛牌土地土方平整、勘察費(fèi)用 掛牌土地紅線范圍內(nèi)主干道、基 礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用 返還的程序 對(duì)于數(shù)額較大、一時(shí)難以消化的土地 溢價(jià)，應(yīng)由政府返還到土地儲(chǔ)備的共 管帳戶，避免資金被政府挪用 對(duì)于需使用溢價(jià)的工程，由投資公司 與相關(guān)單26、位簽署協(xié)議，由投資公司向 政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用 1.3 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā) 土地溢價(jià)方案的處理 一級(jí)開發(fā)合同 約定溢價(jià)應(yīng)返 還給投資公司 用于項(xiàng)目的基 礎(chǔ)設(shè)施和公建 配套建設(shè) 花山項(xiàng)目通過抵扣部分配套費(fèi)的方式消化部分溢價(jià)，其 余部分則由政府撥付給我司用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；蘇家屯項(xiàng) 目則由政府撥付款項(xiàng)用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套的建設(shè)。 部分溢價(jià)抵扣配套費(fèi)，部分通過基礎(chǔ)設(shè)施工程取回：由 政府從財(cái)政將資金撥付給政府下屬的承擔(dān)市政工程的平臺(tái)公 司；我項(xiàng)目公司發(fā)函給該平臺(tái)公司，同意其將工程費(fèi)用直接 支付至我司項(xiàng)目相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公建工程的施工單位；該平 臺(tái)公司根據(jù)我司函件要求付款。 花山、道義、蘇家屯項(xiàng)目溢價(jià)返還的27、處理 花山項(xiàng)目溢價(jià) 約16258萬 道義項(xiàng)目溢價(jià) 約24509萬 蘇家屯項(xiàng)目溢價(jià)約 6573萬 1.4 三舊改造 概念 “三舊”改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針 對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造。 “舊城鎮(zhèn)”改造“舊村居”改造“舊廠房”改造 指對(duì)區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi) 國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪 、舊廠房等的改造，以及對(duì) 重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn) 三”的舊居民用房的改造。 指對(duì)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園 區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì) 嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑 的改造。舊廠房、舊倉庫，及 危舊居民用房的改造。 指對(duì)“城中村”、大量用地被 城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中 村”、村28、民逐步遷出或整體搬 遷形成的“空心村”等推進(jìn)農(nóng) 民公寓建設(shè)、舊物業(yè)改造和村 容村貌的整治。 1.4 三舊改造優(yōu)勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn) 三舊改造優(yōu)勢(shì) 城市中心區(qū)，商業(yè)價(jià)值高，升值空間大； 土地成本比公開市場(chǎng)上的招拍掛的成本要低很多； 獲取周期長(zhǎng)，可賺取土地的溢價(jià)，也可作為公司的長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備。 三舊改造風(fēng)險(xiǎn) 政策變動(dòng)性大：政府領(lǐng)導(dǎo)換屆和財(cái)政問題對(duì)政策的變動(dòng)有著直接的影響，政策又直接影響 項(xiàng)目的改造方向； 村領(lǐng)導(dǎo)換屆：村領(lǐng)導(dǎo)的作用直接影響舊改合作的效率和改造的進(jìn)度； 交地難：簽約率低，釘子戶多，拆遷難度大，交地時(shí)間長(zhǎng)； 開發(fā)商實(shí)力：開發(fā)商的財(cái)力和背景，直接影響舊改的成敗。 1.4 三舊改造基本模式 土地權(quán)屬人對(duì)29、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、可單獨(dú)開發(fā)、無需納入政府統(tǒng)一儲(chǔ)備開發(fā)整理的項(xiàng)目申請(qǐng)自 行改造，獲取“三舊”改造批復(fù)后，補(bǔ)交土地出讓金后可協(xié)議出讓取得項(xiàng)目用地，根據(jù)當(dāng) 地“三舊”改造政策允許自行改造主體引入社會(huì)資金的，開發(fā)商可與土地權(quán)屬人合作開發(fā) 建設(shè)。 自行改造 1 城鄉(xiāng)規(guī)劃為居住、商業(yè)金融性用途的項(xiàng)目一般采用該種模式。 （1）可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)，待土地整理后，由政府組織公開出讓，開發(fā)商通過公開 市場(chǎng)獲取土地（包括融資地塊及回遷地塊）并按出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 （2）可由土地權(quán)屬人自行搬遷整理土地，政府組織公開出讓后，從土地出讓金收入中 按照規(guī)定的比例對(duì)土地權(quán)屬人進(jìn)行補(bǔ)償。開發(fā)商可與土地權(quán)屬人共同參與前期30、土地整理、 分配政府返還的補(bǔ)償款，也可通過公開市場(chǎng)取得土地，并按出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 公開出讓 2 基 本 模 式 1.4 三舊改造基本流程 現(xiàn)狀摸查 確定改造規(guī)劃范圍和 改造范圍 編制改造方案 改造方案編制階段 批復(fù)改造方案 用地預(yù)審 用地報(bào)批 改造方案審批階段 拆遷補(bǔ)償安置 融資用地出讓 地塊開發(fā)報(bào)建 改造方案實(shí)施階段 1.4 三舊改造注意事項(xiàng) 注：各地對(duì)三舊改造均有實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行均不相同，還需依地區(qū)法則執(zhí)行，如東莞、佛山、深圳 “三舊”改造項(xiàng)目耗時(shí)較長(zhǎng)，前期投入大，資金回籠慢。 注意事項(xiàng)： 用地指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo) 民主決策程序 拆遷安置補(bǔ)償及成本核算 復(fù)建安置資金監(jiān)管 “三舊改造政策”31、 乏主主二 玉蘭蘭主主 目錄 : 飛速運(yùn) 第章級(jí)市揚(yáng)主要！的拿地模式 1.1直接招拍掛 1.2勾地等意向性拿地 1.3 二級(jí)聯(lián)就砰發(fā) 1.4三舊改造 第；章二級(jí)市揚(yáng)主要！的拿地模式 2.1土地使用權(quán)磚讓 2.2股權(quán)類頂目 2.3聯(lián)營(yíng)合作開度頂目 2.4代筐代建晶牌輸出頂目 2015革集團(tuán)投資戰(zhàn)略變化 三盧 飛、 號(hào)？ 2015革集團(tuán)投資戰(zhàn)略變化戶、 從集團(tuán)2015軍土地獲取的情況來看，合作類頂目的比重也越來越高，在以 后的二線城市投資拓展申，該類項(xiàng)目將起著舉足輕重的作用。 合作類項(xiàng)目勾地類項(xiàng)目 從今每獲取土地的 面積來統(tǒng)計(jì) 合作類項(xiàng)目句地類項(xiàng)目 從今革獲取土地的 貨值來統(tǒng)計(jì) 二師煬土地存在的主32、要問題 f 主運(yùn)過 臟溫院副 草草可 號(hào)？爭(zhēng) 回 二時(shí)土地獲取模式多樣化 F 豆、 1主勤介紹集團(tuán)二級(jí)市揚(yáng)土地獲取的主要模式l 概念） 1、土地過戶后權(quán)屬清晰； 1、車專讓產(chǎn)生稅負(fù)較重（土增稅和所A d 得稅）；反4鏟 1、 也忍 欠 礦 2.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 戶 、 ：劃撥用地需經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)且需補(bǔ)交土地出讓金！ （已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國(guó)高土地使用權(quán)證： i己投資額占總投資額的25% （不含土地出讓金） i按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)！ 注：如土地剩余的使用軍限過少，需補(bǔ)交土地出讓盒避行延快使用期限 國(guó)岳母謐陽營(yíng)iT-:.llillr.-ililY.,: 草草否重 1比牛：W!33、i.-!,!j!i蟬咀醒H.il: 回吧 入i盞 薩！J? ;, 2.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 三盧 飛、 爭(zhēng) .c, ，.衛(wèi) ！v 儼新 土地制又轉(zhuǎn)讓主虹陽點(diǎn) A抨 扣仔 J 履 昂 陽 臺(tái) ， 4 知i 眩 4 NW 滬 4 事 嚼 寸 二 ；傳嗒 r 主 i1 款項(xiàng) 町向 . _1 j; r, 略 次廬 Y 你一一 1 咱 ？鏟 盡職調(diào)查! 百哇委件： 簽訂節(jié)庸、 A 儼1 叫 ：車輛同 . 荔， ;Jr ： : : .,.5吉2 ，哇 纜 薩 I 幣 v- 2.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一土地的碩陸豆、 土地年限問 題處理 土地獲取途徑 及合同 地上建筑物和 附著物 土地閑置問 題處理 國(guó)土證及相關(guān) 證34、照、附圖 己發(fā)生成本、合同 履行情況 土地出讓金及發(fā)票、 完稅憑證 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和指 標(biāo)批復(fù)情況 2.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一款頂支付f虧遲遲 號(hào)手，f號(hào)4 二期豆花 哥t-P ！ 幫帶 !_ 月咕：一？如才-ti -.ri: _! 常F 鏟 帶滬 J U 護(hù)1 說飛 F街、必士寫 1d恰 巧滬儼f嚼爭(zhēng)；， Y囚陽拚 v ，薩 : .價(jià)款支付應(yīng)與重大節(jié)點(diǎn)出氣？如過戶手續(xù)辦理、嘉地交付、規(guī)劃儼擴(kuò)i i唱醉唰審批、順伊拉擴(kuò) 掙 錢！ ，時(shí)必三， iT-:.llillr.-ililY.,: 草草否重 1比牛：W!i.-!,!j!i蟬咀醒H.il: 回吧 入i盞 薩！J? ;, 2.2股權(quán)類頂自 三盧 飛、35、 爭(zhēng) .c, ，.衛(wèi) ！v 儼 號(hào)手 股權(quán)制臼主要工偏遠(yuǎn) A抨 扣仔 J 履 昂 陽 臺(tái) ， 4 知i 眩 4 NW 滬 4 事 嚼 寸 鳴J 嗒 V 款項(xiàng) 町向 . _1 j; r, 略 次廬 Y 你一一 1 咱 ？鏟 盡職調(diào)查! 百哇委件： 簽訂節(jié)庸、 A 儼1 叫 ：車輛同 . 荔， ;Jr ： : : .,.5吉2 ，哇 纜 薩 I 幣 v- 2.2股權(quán)類頂目 戶、 b罰晶，.， 盡職調(diào)查工作 ；目標(biāo)地塊】 J土地手續(xù)、權(quán)屬 J股權(quán)結(jié)構(gòu) J債權(quán)債務(wù) J資產(chǎn)、稅票 J未履行完畢合同 J土地原始成本、稅票 J土地現(xiàn)狀 J土地閑置 J抵押和坦果等法律行為J規(guī)劃、市政 ：目標(biāo)公司 土地權(quán)屬清晰36、，用地手續(xù)合法，規(guī)劃符合我司的開發(fā)條件，目標(biāo)公司通過合法程序，以 合理的價(jià)格獲取該項(xiàng)目； 目標(biāo)公司資產(chǎn)負(fù)債明確，債權(quán)債務(wù)比較清晰，無任何真他的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)搖撞撞陽 m:, 、 百！ 監(jiān)膽量 交易附加走 j 鏟 t . Y 唏帶協(xié)； 二 自 u如F看 守f 薩 書告 錢 H 材得If; 戶 年 點(diǎn) 火嗒 學(xué)、 傘 踐 埠 ii? 嚼了 .) 4為略： 、腳 ” 等 命 , 1，；懷 d 喝 ,if, 1.;.， ！.段有頭 2.2股權(quán)類頂目 ， 豆、 存貨估價(jià)的影響因素與原則 .交通區(qū)位 4市政配套R(shí)生活配套 4物業(yè)筐理 .頂目嚴(yán)晶屆本：，Jc平 4景觀資源 .周也囂昂首價(jià) .當(dāng)?shù)刭徺I力等 .頤目畫畫、固林螺化 v./ 阪總貨值 2.2股權(quán)類頂自 戶 、斗 隅， 圃， 目 5元1 4i 嗖邸，I I a I字 ！J咯卒 r. 與 i ，； l-t : 薩 v : : f-) i為咯 且w ，舍、 -., 菲如 二 , 1，；懷 ：s : 博 /