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1、序 負責落實的 責任崗位 排查方法存在嚴重性 風險描 述 風控思路/ 措施 所需費 用 預計 解決時間 環境劣勢 臨近污染源，附近有在用污水廠、煤電核電廠、油氣站、化工廠、電子/制藥廠、油漆噴涂場地、垃圾填埋焚燒站、殯儀館、垃圾回收/中轉站、放射性/易燃 易爆物品生產或倉儲基地、變電站、采石場、鐵路/高速/城際公路主干道、重型機械廠等，對項目造成空氣污染、水體污染、輻射污染、噪音污染等；或附近 有風水煞 土地崗現場踏勘無無 屬化工廠、電子廠、制藥廠、礦山等舊址，已造成項目土地污染，加大環評難度土地崗現場踏勘有低 臨近河道，屬于洪澇危險區；處于地質災害（火山、地震、泥石流、臺風等）高發區、地質條2、件復雜區、古代墓葬高發區等土地崗 現場踏勘，訪防水利 、文物等部門 待定中 用地涉及國家級文物保護區、風景名勝區、自然保護區、河道綠化/生態控制區、航空管控區（限高）、文物控制區（限高、風格）、部隊營房管控區等土地崗 現場踏勘，訪規劃、 旅游、林業、水利等 重 用地涉及城市周邊永久基本農田、基本農田、 保護林地、央企權屬、軍事設施（含廢棄）、鐵路（含廢棄）、油氣管道、高壓線（含廢棄）等，供地節奏無 法滿足快速開發需求 土地崗 現場踏勘，訪規劃、 國土等部門 配套劣勢配套不成熟，交通不便利，市政配套設施、道路修建接駁不能滿足項目首批交付的使用需求市政設計崗 現場踏勘，訪規劃部 門 水電氣暖通訊等3、壟斷性工程的設計、建設責任單位模糊土地崗審查合同條款 安置、一級開發主體約定不符合政策要求土地崗審查合同條款 政府與其他第三方簽署的合同發生糾紛，產生爭議影響項目實施土地崗審查合同條款 拆遷清理特別設施拆遷、地上及地下管線拆改、建筑垃圾清運等職責及費用界定模糊土地崗審查合同條款 開發配地時間未明確，關注公眾號：房地產offer，或存在限制性出讓條款（如安置區進度、一級進度與開發規模要求）土地崗審查合同條款 約定的土地初始出讓價的計價范圍約定不清晰，存在包含一級開發土地地價的歧義土地崗審查合同條款 無一級開發土地劃撥主體約定，制約一級開發手續辦理土地崗審查合同條款 約定的出讓地價與當地基準地價或4、國家規范相沖突土地崗審查合同條款 一級開發成本無法取得稅務機關認可，無法進行稅前扣除或抵扣（一二級聯動）土地崗審查合同條款 投入成本（安置區或一級）核定方式約定不清，存在被核減風險；或一級路政無接收約定，存在政府不接管風險土地崗審查合同條款 我方對政府承諾資金投入進度、開發節奏安排難以滿足土地崗審查合同條款 土地返還款返還約定與返還路徑不清或協議毀約時前期投入退返約定不清土地崗審查合同條款 存在對我方不利的條款，后續存在經濟損失風險土地崗審查合同條款 政府不能按合同約定支付財政補貼土地崗評估政府財政 政府個別高層領導對合作持較大抗性，對后期手續辦理不利土地崗訪談 即將換屆，關鍵領導職務變動（含5、即將），導致新領導對個別關鍵條款或口頭承諾提出顛覆性調整；以政府換屆或領導人更替為由，不履行合同義務或終止合 同 土地崗換屆時間調查 屬地政府信用差，已出現違約案例土地崗案例巡查 資金實力弱或有爛尾項目；或有背棄信用歷史土地崗案例巡查 在本項目合作中的盈利水平低于常規水準土地崗盈利性評估 合作方政府關系弱土地崗背景調查 片區（鄉鎮）總規需做調整，與城市總規有原則性沖突規劃設計崗 查閱總規，訪規劃部 門 根據三規及控規稿，存在需調整片區或城市總規的必要規劃設計崗查閱總規 土規總規、三規及控規稿不符合土地利用總體規劃，存在控規或土規調整風險（如因基本農田等）規劃設計崗訪國土部門 無控規，需編制，影6、響項目拿地進度規劃設計崗訪規劃部門 控規先于總規批復規劃設計崗訪規劃部門 已批復控規，指標不符合公司訴求，如產住比、標高、日照、綠化率、限高、公配等規劃設計崗控規稿意見征詢 控規指標不符合新規范要求，如高速/河道/海岸/特殊場所的退界、退線、限高、樓距、日照、綠建、海綿城市、教育配置、公共設施、技術標準（如計容標 準）、驗收標準等 規劃設計崗政策調查 控規指標不符合實際，關注公眾號：房地產offer，如市政接駁位置不合理、水電氣暖污水環衛等市政接駁處理單位現有負荷不能滿足項目整體需求等，市政 接駁處無擴容無計劃或計劃過于滯后 規劃設計崗、 市政設計崗 查閱控規，訪市政壟 斷單位 規劃水景的水源7、引入及排出存在難度或工期太久滿足不了項目需求規劃設計崗訪水利部門 控規與三規不符，或產規不能先于控規批復；或部分指標將制約整體修規規劃設計崗 查閱規劃文本，訪規 劃部門 項目場地標高低于毗鄰河道五十年一遇水位標高規劃設計崗 查閱控規文本，訪水 利部門 已有產規的商業布局、形態不合理規劃設計崗查閱產規文件 周邊縣市已有在建或在運營的同類項目規劃設計崗區域調查 組卷工作村組不配合；村組聽證會不同意征收土地崗信息調查 或信訪、征收證明等相關材料村組不簽字蓋章土地崗信息調查 賠償標準（預期）爭議較大，難以取得一致；或近期有降低/提高賠償標準的政策出臺土地崗 查閱賠償標準及相關 政策 征地范圍內存在基本8、農田，尚未啟動或完成變性手續土地崗 查閱規劃文件，訪規 劃部門、國土部門 征地范圍內存在林地或工業用地，尚未啟動或完成變性手續土地崗 查閱規劃文件，訪規 劃部門、國土部門 征地范圍內存在第三方擁權土地（如水井、通訊基站、宅基地等），或存在用地紅線爭議土地崗 現場踏勘，訪國土部 門 土地性質或 權屬 合作方 合作風險3 政府 總規 控規 規劃風險4 產規 一二次征收 一級開發風險事項對照排查及預控表 風險事項 1 土地品質 風險用地劣勢 2合同風險 配地 財務 開發主體 序 負責落實的 責任崗位 排查方法存在嚴重性 風險描 述 風控思路/ 措施 所需費 用 預計 解決時間 風險事項 征地范圍內存9、在河、路或其他特殊設施，或不符合水、路或其他特殊設施的退界要求土地崗 現場踏勘，訪水利、 交通等部門 征地批次超出屬地當年批次限制土地崗訪國土部門 年度建設用地規模指標用盡，需異地購買或等待次年；項目土地調整未列入本年度土地指標計劃內，不能及時供地無法獲取足夠指標或快速獲得足夠指標。土地崗訪國土部門 虛報拆遷面積、用荒地冒充耕地，騙取補償款土地崗現場監控 虛列被拆遷戶名、戶數，套取拆遷補償資金土地崗現場監控 拆遷工程數量、丈量、計算審核不嚴土地崗現場監控 特殊征遷建筑或構筑物，估價過高土地崗現場監控 計算/丈量方式、賠償標準界定不符合國家或地方規定土地崗現場監控 項目如有多個村組，各村組之間地10、界不清晰，或地上有產權有糾紛的情況土地崗 征地拆遷補償資金沒有專戶儲存，?？顚Ｓ茫槐徊鸾?、挪用、轉移、滯留、擠點土地崗資金監管 征、遷補償款撥付不及時，被征地拆遷人的補償資金不按時、足額到位土地崗資金監管 周邊存在超標賠償項目特例土地崗區域調查 埋設線纜：軍用光纜、高壓線、長途通信線纜等 土地崗、工程 崗、規劃設計 崗 現場踏勘，查總規， 訪規劃部門 埋設管道：市政管道、輸油管道、燃氣管道等 工程崗、土地 崗、規劃設計 崗 現場踏勘，查總規， 訪規劃部門 其他：溶洞、地下河道、采空區、文物、古墓集聚區、地鐵（含規劃）等 工程崗、土地 崗、規劃設計 崗 現場踏勘，查總規， 訪規劃、文物、地質 部11、門 村鎮民建、民企單位建筑物或構筑物數量偏大，關注公眾號：房地產offer，或居住有強硬背景的住戶（后期易/已演化為釘子戶） 土地崗、工程 崗 現場踏勘，背景調查 國企/事業單位建筑物或構筑物（如單位舊址、鐵路、水井，含廢棄） 土地崗、工程 崗 現場踏勘 軍用建筑物或構筑物（如兵工廠、炮臺等，含廢棄） 土地崗、工程 崗 現場踏勘 古建筑、古樹名木 土地崗、工程 崗 現場踏勘，訪文物局 高壓線、通信線纜、信號塔或通信基站、變電站等 土地崗、工程 崗 現場踏勘 排洪渠、河道、湖區等 土地崗、工程 崗 現場踏勘 林業砍伐證未辦理 土地崗、工程 崗 訪林業部門 一般附屬物（如青苗、大棚、私有林木、魚塘、電線桿等） 土地崗、工程 崗 現場踏勘 違規毛地出讓土地崗現場踏勘 評估地價或周邊現行地價超出投資測算地價土地崗訪國土部門 出讓紅線范圍與控規不符土地崗查閱出讓文件 未達到三通一平要求土地崗現場踏勘 無出讓條件設置，存在地價抬高或土地被搶風險土地崗查閱出讓文件 溢價拿地或被搶的賠償性質的約定存在二義性土地崗審查合同條款 無法按期移交土地工程崗現場踏勘，難度評估 土地閑置根據整體拿地與開發節奏，地塊存在閑置風險土地崗 查閱供地節奏與開發 節奏文件 5 掛地 指標超限 賠償 地下 地表 拿地 7出讓風險 6清表風險 征收風險